Решение от 22 февраля 2023 г. по делу № А51-4334/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-4334/2022
г. Владивосток
22 февраля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда дело по исковому заявлению управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Гарант Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: АО «КРДВ»

о расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 . по доверенности от 13.12.2022, служебное удостоверение, диплом, после перерыва - ФИО3, . по доверенности от 13.12.2022, служебное удостоверение, диплом

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 20.04.2022, паспорт, диплом

от третьего лица: не явился, извещен

установил:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Гарант Строй» о

- расторжении договора от 29.10.2018 № 04-040011-Ю-Д-Р-МС-00403 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:594, площадью 3 016 кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: культурное развитие, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, спорт; для использования в целях строительства гостиницы;

- обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:594, площадью 3 016 кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: культурное развитие, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, спорт, и передать его истцу по акту приема-передачи в пригодном для дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Приморского края Поповым Е.М. от 12.07.2022 в деле №А51-4334/2022 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) произведена замена судьи Кобко Е.В. на судью Понкратенко М.В., дело №А51-4334/2022 передано на рассмотрение судье Понкратенко М.В., в соответствии с пунктом 5 статьи 18 АПК РФ в случае замены судьи, арбитражного заседателя в процессе рассмотрения дела судебное разбирательство производится с самого начала.

Определением от 06.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «КРДВ».

В судебном заседании 08.02.2023 объявлен перерыв до 15.02.2023.

Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Приморского края, явку своих представителей в суд не обеспечил. Суд в порядке статьи 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие представителя АО «КРДВ».

Истец на удовлетворении исковых требований настаивал, пояснил, что земельный участок ответчиком по назначению не используется.

Ответчик по исковым требованиям возразил, указал на отсутствие нарушений существенных условий договора, на выполнение ряда мероприятий, направленных на получение разрешения на строительство, регулярное внесение арендной платы.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

В собственности муниципального образования город Владивосток находится земельный участок с кадастровым- номером 25:28:040011:594, площадью 3 016 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 20 м по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: культурное развитие, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, спорт.

Между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и ООО «Инвестиционная компания Гарант Строй» на основании свидетельства, удостоверяющего регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя в качестве резидента свободного порта Владивосток от 30.12.2016, соглашения №СПВ-117/16 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 30.12.2016 заключен договор от 29.10.2018 № 04-040011-Ю-Д-Р-МС-00403 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:594, площадью 3 016 кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на северо- восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: культурное развитие, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, спорт; для использования в целях строительства гостиницы.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 17.11.2018 сделана запись регистрации 25:28:040011:594-25/001/2018-2.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 29.10.2018 по 29.12.2059.

В соответствии с пунктом 3.4.1 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и его разрешенным использованием, в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства Российской Федерации, в том числе с соблюдением требований градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Пунктом 3.1.4 договора установлено, что арендодатель имеет право беспрепятственного доступа на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра и проверки на предмет соблюдения условий договора.

08.06.2021 в рамках проведения УМС г. Владивостока проверки использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:594 установлено, что вышеуказанный земельный участок покрыт деревьями, кустарниками. В границах земельного участка находятся металлические нежилые строения (гаражи), разбросан мусор, шины. На момент проверки признаки проведения какой-либо деятельности, направленной на строительство гостиницы отсутствуют.

УМС г. Владивостока в адрес ООО «Инвестиционная компания Гарант-Строй» направлено предупреждение от 18.06.2021 № 28/9-6918 об устранении допущенных нарушений и необходимости использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:594 по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора аренды от 29.10.2018 № 04- 040011-Ю-Д-Р-МС-00403. Также Ответчику сообщено, что в целях контроля исполнения указанных в предупреждении требований, 20.07.2021 УМС г. Владивостока будет проведена повторная проверка земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:594.

20.07.2021 в результате проведения повторной проверки использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:594 специалистами управления установлено, что выявленные ранее нарушения не устранены, о чем составлен акт № 69.

Истец направил в адрес ответчикам предложение о расторжении договора аренды от 09.12.2021 №28/7327/исх с приложением соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

В связи с не поступлением в адрес УМС г.Владивостока подписанного соглашения о расторжении договора аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая характер спорных правоотношений, возникших между истцом и ответчиком, арбитражный суд квалифицирует их как отношения, возникшие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Отношения по аренде земельных участков регулируются общими

положениями ГК РФ, специальными нормами об аренде (глава 34 ГК РФ), а также нормами земельного законодательства.

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Согласно подпункту 33 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса (в редакции, действовавшей до 26.10.2020) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

По правилам подпункта 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 26.10.2020) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды также может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (подпункты 1, 2 абзаца первого статьи 619 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды земельного участка от 29.10.2018 №04-040011-Ю-Д-00403 выступает земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:594, площадью 3016 кв.м, предоставленный резиденту свободного порта Владивосток – ООО «Инвестиционная компания Гарант Строй»» в долгосрочную аренду на срок до 29.12.2059, для использования в целях строительства гостиницы.

По правилам пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств и соотнести такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером допущенного нарушения.

Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем, расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 03.04.2001 № 18-В01-12 ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения, в силу статьи 450 ГК РФ, не может служить основанием для расторжения договора.

Факт причинения ответчиком какого-либо ущерба арендодателю материалами дела не подтверждается.

В качестве основания для расторжения договора аренды от 29.10.2018 №04-040011-Ю-Д-00403 истцом заявлено неиспользование земельного участка по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 1.1 договора земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:594 предоставлен обществу в аренду для использования в целях строительства гостиницы.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В силу части 7 этой же статьи Кодекса в целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются, в том числе, градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в утвержденной проектной документации.

Материалами дела подтверждается, что в целях получения разрешения на строительство ответчиком получен градостроительный план участка от 4 декабря 2018 года № RU25304000-0412201800001109; получены технические условия МУПВ «ВПЭС» и заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям; получены технические условия на выпуск ливневой канализации; заключен договор на выполнение инженерно-геологических изысканий, проведены изыскания и получен технический отчёт по результатам инженерно-геологических изысканий; проведены инженерно-геодезические изыскания и получен технический отчёт по их результатам; в связи с истечением срока действия градостроительного плана получен градостроительный план участка от 11 декабря 2020 года № РФ-25-2-04-0-00- 2020-0543; заключен договор на проектирование.

На основании вышеизложенного судом установлен факт ведения ответчиком деятельности в целях строительства гостиницы на спорном земельном участке.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины между сторонами не распределяются, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.



Судья Понкратенко М.В.