Постановление от 10 мая 2023 г. по делу № А51-4334/2022

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-4334/2022
г. Владивосток
10 мая 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 мая 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-1868/2023

на решение от 22.02.2023

судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-4334/2022 Арбитражного суда Приморского края

по исковому заявлению управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Гарант Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» о расторжении договора,

при участии от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель ФИО2 по доверенности от 26.12.2022,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Гарант Строй» (далее – ООО «ИК Гарант Строй», общество) о расторжении договора от 29.10.2018 № 04-040011-Ю-Д-Р-МС-00403 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:594, площадью 3 016 кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: культурное развитие, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, спорт; для использования в целях строительства гостиницы; - об обязании ответчика освободить указанный земельный участок и передать его истцу по акту приема-передачи в пригодном для дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Определением суда от 06.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (далее - АО «КРДВ»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.02.2023 в иске отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г. Владивостока обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 22.02.2023 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование своей позиции апеллянт ссылается на то, что в рамках рассмотрения настоящего дела им были представлены доказательства существенного нарушения договора аренды, а именно - неиспользование земельного участка по целевому назначению.

От АО «КРДВ» через канцелярию суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела. В своем отзыве третье лицо указывает на законность обжалуемого судебного акта.

В заседании апелляционного суда представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, решение суда первой инстанции просила отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Управлением и ООО «ИК Гарант Строй» на основании свидетельства, удостоверяющего регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя в качестве резидента свободного порта Владивосток от 30.12.2016, соглашения №СПВ-117/16 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 30.12.2016 заключен договор от 29.10.2018 № 04-040011-Ю-Д-Р-МС00403 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:594, площадью 3 016 кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: культурное развитие, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, спорт; для использования в целях строительства гостиницы.

Договор аренды 17.11.2018 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 29.10.2018 по 29.12.2059.

В соответствии с пунктом 3.4.1 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и его разрешенным использованием, в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства Российской Федерации, в том числе с соблюдением требований градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В рамках проведения проверки использования спорного земельного участка УМС г. Владивостока 08.06.2021 установлено, что вышеуказанный земельный участок покрыт деревьями, кустарниками. В границах земельного участка находятся металлические нежилые строения (гаражи), разбросан мусор, шины. На момент проверки признаки проведения какой-либо деятельности, направленной на строительство гостиницы отсутствуют.

Предупреждением от 18.06.2021 № 28/9-6918 УМС г. Владивостока потребовало от ООО «ИК Гарант Строй» устранения допущенных нарушений и сообщило о необходимости использования земельного участка по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора аренды. Также ответчику сообщено, что в целях контроля исполнения указанных в предупреждении требований УМС г. Владивостока 20.07.2021 проведет повторную проверку.

В ответ на предупреждение от 18.06.2021 общество сообщило, что не намерено расторгать договор, так как им проводится вся необходимая работа перед началом строительства гостиницы.

20.07.2021 в результате проведения повторной проверки использования земельного участка специалистами Управления установлено, что выявленные ранее нарушения не устранены, о чем составлен акт № 69.

09.12.2021 истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды с приложением соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Не получив от общества ответа на названное предложение, полагая, что арендуемый земельный участок используется с нарушением договора и действующего законодательства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства: нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ; соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Также в названной статьей определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ направлены на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно в судебном порядке (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

По смыслу приведенных положений законодательства расторжение договора долгосрочной аренды земельного участка, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В рассматриваемом случае срок аренды спорного земельного участка установлен более, чем на пять лет (с 29.10.2018 по 29.12.2059).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 №18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 ЗК РФ в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Истцом в качестве основания для расторжения договора указано на нарушение условий договора в части использования земельного участка по целевому назначению.

Так, в соответствии с пунктом 1.1 договора земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:594 предоставлен обществу в аренду для использования в целях строительства гостиницы.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. В силу части 7 этой же статьи Кодекса в целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются, в том числе, градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в утвержденной проектной документации.

Материалами дела подтверждается, что в целях получения разрешения на строительство ответчиком получен градостроительный план участка от 04.12.2018 № RU25304000-0412201800001109; получены технические условия МУПВ «ВПЭС» и заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям; получены технические условия на выпуск ливневой канализации; заключен договор на выполнение инженерно-геологических изысканий, проведены изыскания и получен технический отчёт по результатам инженерно-геологических изысканий; проведены инженерно-геодезические изыскания и получен технический отчёт по их результатам; в связи с истечением срока действия градостроительного плана получен градостроительный план участка от 11.12.2020 № РФ-25-2-04-0-00- 2020-0543; заключен договор на создание проектной документации от 15.01.2021.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка и он заинтересован в сохранении арендных отношений, соответственно, существенные нарушения условий договора со стороны ответчика в части нецелевого использования участка отсутствуют.

Более того, стороны в спорном договоре аренды не предусмотрели конкретных сроков освоения участка. Коллегия в данном случае учитывает особенности переданного земельного участка, требующие осуществления арендатором дополнительных мероприятий, предшествующих началу строительства

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции отказано правомерно, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, обжалуемое решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.02.2023 по делу №А51-4334/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.


Председательствующий


Е.Н. Шалаганова


Судьи

Е.А. Грызыхина


С.Б. Култышев