Решение от 6 июня 2017 г. по делу № А54-7742/2016

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-7742/2016
г. Рязань
06 июня 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 30 мая 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 06 июня 2017 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Шуман И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРН <***>, г. Рязань) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (ОГРН <***>, г. Рязань), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО3 (Рязанская область), ФИО4 (Рязанская область), о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации от 19.12.2016 № 62/010/052/2016-5, обязании зарегистрировать право собственности на земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - ФИО2, личность установлена на основании предъявленного паспорта; ФИО5, представитель по доверенности от 09.01.2017, личность установлена на основании предъявленного паспорта, ФИО6, представитель по доверенности от 14.02.2017, личность установлена на основании предъявленного паспорта;

от ответчика - ФИО7, представитель по доверенности от 26.09.2016, личность установлена на основании предъявленного паспорта,

от третьих лиц:

- ФИО3 - не явился, извещен надлежащим образом;

- ФИО4 - не явилась, извещена надлежащим образом;

установил:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением (с учетом уточнения - т.1 л.д. 143) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - Управление, ответчик) о признании незаконным решения Управления № 62/010/052/2016-5 от 19.12.2016 об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 100500 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, Рязанский район, участок находится примерно в 450 м по направлению на северо-запад от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: с. Вышетравино, кадастровый номер: 62:15:0030415:60 за ФИО2; и обязании Управления зарегистрировать за ФИО2 право собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 100500 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, Рязанский район, участок находится примерно в 450 м по направлению на северо-запад от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: с. Вышетравино, кадастровый номер: 62:15:0030415:60 на основании представленных ранее документов.

В судебном заседании представители заявителя требование поддержали по основаниям, изложенным в заявлении и дополнении к нему.

Представитель ответчика заявление отклонил по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание проводилось в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании (06.02.2017) граждане ФИО3 и ФИО4 поддержали позицию заявителя.

Из материалов дела следует, что 03.11.2016 в ГБУ Рязанской области "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области" обратились ФИО3, ФИО4 (продавцы) и ФИО2 (покупатель) с заявлениями №62/010/052/2016-5 о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности (доля в праве - 1/3 и 2/3) и государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Рязанская область, Рязанский район, участок находится примерно в 450 м по направлению на северо-запад от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: с. Вышетравино, с кадастровым номером 62:15:0030415:60.

В качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи от 03.11.2016 (т.1 л.д.92), согласно которому ФИО3 и ФИО4 (продавцы, доля в праве - 1/3 и 2/3) продали, а ФИО2 купил земельный участок, расположенный по адресу: Рязанская область, Рязанский район, участок находится примерно в 450 м по направлению на северо-запад от ориентира школа, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: с. Вышетравино, с кадастровым номером 62:15:0030415:60, общей площадью 100500 кв.м, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства.

В результате проведенной, в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон № 122-ФЗ, в редакции, действующей в период обращения заявителя для государственной регистрации прав), правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, Управлением установлено, что земельный участок с кадастровым номером 62:15:030415:60 образован в результате выдела в счет земельных долей ФИО3 и ФИО4 из земельного участка 62:15:0000000:108.

Право общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 на образованный земельный участок было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.07.2008 на основании Свидетельств на право собственности на землю РФ-IV РЯ-15 №967440 и РФ-XX РЯ-15 №0041270, выданных 29.07.1994 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Рязанского района Рязанской области и Соглашения от 14.07.2008 об установлении долей на земельный участок.

18.11.2016 государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности (уведомление №62/010/052/2016-5 от 18.11.2016 - т.1 л.д.106), основанием послужило непредставление заявителем доказательств, подтверждающих, что сделка нотариально удостоверена.

Сообщением Управления Росреестра по Рязанской области от 19.12.2016 № 62/010/052/2016-5 (т.1 л.д.111) отказано в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, основанием для отказа послужило то же обстоятельство, что и для приостановления государственной регистрации.

Считая, что Управление обязано произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, заявитель обратился в суд с требованиями в рамках настоящего дела (с учетом принятого судом уточнения - т.1 л.д.143).

Оценив материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно частям 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Спорные отношения сторон возникли по поводу государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и регламентированы Законом № 122-ФЗ (в редакции, действующей в спорный период), Гражданским кодексом Российской Федерации.

Соответственно, права и обязанности, а также законные и правомерные действия установлены в указанных нормативных актах.

В силу пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно положениям пункта 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (часть 2 рассматриваемой статьи).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163).

Положениями абзаца первого пункта 1 статьи 24 Закона №122-ФЗ предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

03.07.2016 вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 351-ФЗ "О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона "О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статью 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон от 03.07.2016 №351-Ф3), согласно которому положения абзаца первого пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации не применяются к сделкам по отчуждению земельных долей.

Аналогичные правила в настоящий момент закреплены в статье 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ" О государственной регистрации недвижимости (далее - Закон № 218-ФЗ), согласно части 1 которой государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

При этом оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон № 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 15 Закона № 101-ФЗ земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ предусмотрено: к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила данного Кодекса применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 этого Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

По смыслу приведенных норм доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения оборотоспособна, она может быть отчуждена, получена по наследству и иным образом передана другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности в порядке статей 12, 13, 14 Закона № 101-ФЗ. В части, не урегулированной данными нормами права применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации. Распоряжение земельной долей по своему усмотрению способами, не предусмотренными статьей 12 Закона № 101-ФЗ, возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, в соответствии с положениями Закона № 101-ФЗ земельная доля имеет отличия от гражданско-правового понятия доли в праве общей собственности на имущество и обладает следующими специальными признаками: получена в результате приватизации сельскохозяйственных угодий; может исчисляться дробно, в гектарах или балло-гектарах; предоставлялась гражданам в зависимости от многих факторов; предназначалась для выдела в натуре и совершения определенных юридических действий по распоряжению, зачастую императивно установленных действующим в определенный период времени.

Исходя из изложенного, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, который был образован путем выдела участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в счет своих земельных долей в порядке, установленном Законом № 101-ФЗ, не подпадает под понятие земельной доли и соответственно, не является таковой.

На основании изложенного, государственная регистрация прав на иные объекты недвижимости, находящиеся в общей долевой собственности, в том числе на земельные участки, относящиеся к любой иной категории земель, либо земельные участки, выделенные в установленном Законом № 101-ФЗ порядке в счет земельных долей, осуществлялись в соответствии с пунктом 1 статьи 24 Закона №122-ФЗ (в настоящее время - в соответствии со статьей 42 Закона № 218-ФЗ), согласно которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

В рассматриваемом случае спорный земельный участок с кадастровым номером 62:15:0030415:60 образован при выделе его в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 62:15:0000000:108 и находится в общей долевой собственности граждан (ФИО4 и ФИО8), в счет земельных долей которых он был образован. При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок (после вступления в силу Закона N 101-ФЗ).

Основанием для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 62:15:0030415:60 явилась не приватизация сельскохозяйственных угодий, а образование земельного участка в счет земельных долей, полученных в результате такой приватизации.

Таким образом, по результатам выделения земельного участка с кадастровым номером 62:15:0030415:60 в счет земельных долей их собственности, у данных граждан прекратилось право на предусмотренную статьей 15 Закона № 101-ФЗ земельную долю и возникло право на долю в праве общей долевой собственности на образованный земельный участок.

Закон № 101-ФЗ не содержит специальных правил относительно порядка распоряжения земельным участком, выделенным в счет земельных долей, полученных при приватизации земельного участка и находящимся в общей долевой собственности, равно как Закон №122-ФЗ не содержит особых правил относительно регистрации таких сделок.

В этой связи, в период возникновения спорных правоотношений следовало руководствоваться общей нормой, установленной статьей 24 Закона №122-ФЗ (в настоящее время - статьей 42 Закона №218-ФЗ) о том, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, предметом купли-продажи от 03.11.2016 являлись не земельные доли (в понимании статьи 15 Закона № 101-ФЗ), а выделенный в счет земельных долей и находящийся в общей долевой собственности земельный участок, доли в праве собственности на который, соответственно, отчуждаются ФИО8 и ФИО4, и сделка по отчуждению, подлежала нотариальному удостоверению в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 24 Закона № 122-ФЗ.

Вместе с тем, представленный для государственной регистрации договор не был нотариально удостоверен.

При указанных обстоятельствах, у государственного регистратора отсутствовали правовые основания для государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 62:15:0030415:60.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение государственного регистратора об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество, принято в соответствии с положениями Закона № 122-ФЗ, исходя из представленных на государственную регистрацию документов, нарушений норм материального права суд не усматривает. Исполнение государственным органом обязательных требований федерального закона не может характеризовать действия ответчика как незаконные. В связи с этим у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований заявителя.

При подаче заявления платежным поручением от 28.12.2016 № 201 заявителем уплачена государственная пошлина в сумме 12000 рублей. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей относятся на заявителя, излишне оплаченная госпошлина в сумме 11700 руб. подлежит возврату ему из дохода федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167, 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявления отказать.

2. Возвратить индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРН <***>, г. Рязань) из дохода федерального бюджета госпошлину в сумме 11700 руб., перечисленную по платежному поручению № 201 от 28.12.2016.

3. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья И.В. Шуман