Решение от 23 августа 2019 г. по делу № А32-3374/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-3374/2019

23.08.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26.07.2019

Мотивированное решение изготовлено 23.08.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

АО Санаторий «Золотой колос», г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

третье лицо: Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи, г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды

от истца ФИО2 по доверенности

от ответчика ФИО3 по доверенности


АО Санаторий «Золотой колос» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи и просил:

обязать администрацию города Сочи заключить с АО Санаторий «Золотой колос» дополнительное соглашение от 17.06.2018 к договору аренды №4900005311 от 27.07.2018 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302017:8, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 86, изложив пункт 1 Дополнительного соглашения от 17.07.2009 к договору в следующей редакции:

«1. Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2. договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 16.10.2018г. №218-10/12-О и составляет 68 325 (шестьдесят восемь тысяч триста двадцать пять) в год».

Истец изменил редакцию требований и просит суд обязать ответчика заключить дополнительное соглашение от 17.06.2018 к договору аренды № 4900005311 от 27.07.2018 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302017:8, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 86, изложив пункт 1 дополнительного соглашения от 17.07.2009 к договору в следующей редакции:

«1. Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2. договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 08.05.2019 № 30/04-19 и составляет 66 578 (шестьдесят шесть тысяч пятьсот семьдесят восемь) рублей в год».

Требование мотивировано необходимостью приведения условия договора о цене в соответствие с действующим законодательством, регулирующим спорные правоотношения.

Администрация считает, что дополнительное соглашение должно быть заключено на предложенных ею условиях.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 26.07.2018 до 15.55 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время в отсутствие представителей.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

АО Санаторий «Золотой колос» и администрацией города Сочи 27.07.2009 подписан договор № 4900005311 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302017:8, имеющего адрес: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, д.86.

Договор прошел государственную регистрацию 20.09.2009.

Администрация направила обществу дополнительное соглашение от 17.07.2018 с новым размером арендной платы, определенным отчетом об оценке от 18.06.2018 № 241/18 рыночной стоимости годовой арендной платы, выполненным специалистом по поручению местного самоуправления.

Арендная плата, по мнению администрации, должна составлять 146 606,85 руб. в год и рассчитана от рыночной стоимости земельного участка 9 773 790 руб. с применение коэффициента 1,5%.

Считая отчет местного самоуправления ненадлежащим, а указанную в нем рыночную стоимость земельного участка недостоверной, общество инициировало проведение внесудебного исследования, получив отчет ООО «Геомаркер» с рыночной стоимостью земельного участка - 4 555 000 руб. и, как следствие, арендную плату в размере 68 000 руб. в год.

При наличии двух заключений специалистов с существенной разницей в выводах, судом по ходатайству истца назначалась экспертиза, осуществление исследования поручалось специалисту-оценщику ФИО4

На разрешение судом были поставлены вопросы:

1. Соответствует ли отчет № 241/18 от 18.06.2018, выполненный ООО «Южная консалтинговая группа» «Об определении величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302017:8 площадью 570 кв. м, расположенный по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, д.86» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности;

Является ли указанная в этом отчете рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302017:8 достоверной.

2. В случае если проверяемый отчет не соответствует указанным в первом вопросе нормативным предписаниям, а отраженная в нем величина рыночной стоимости земельного участка является недостоверной, определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302017:8 на дату проведения исследования.

Судебный эксперт под уголовной ответственностью пришел к выводу о том, что указанная в исследуемом отчете рыночная стоимость спорного земельного участка не является достоверной, на дату проведения исследования его рыночная стоимость составляет 4 438 590 руб.

Суд просил определить рыночную стоимость земельного участка на момент проведения исследования, а не на дату, на которую стоимость земельного участка устанавливал специалист по поручению местного самоуправления, поскольку в силу статьи пункта 2 статьи 12 Федерального закона закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Выводы судебного эксперта документально администрацией не опровергнуты, суд принимает их в качестве надлежащих, поскольку заключение выполнено с соблюдением процедуры, установленной арбитражным процессуальным кодексом.

При принятии решения суд руководствуется следующим.

Получив от арендодателя дополнительное соглашение, общество направило ему претензионное письмо с протоколом разногласий (исх. № 206/01-18 от 12.11.2018).

Дополнительное соглашение сторонами договора в том или ином виде подписано не было.

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что

в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

При этом, принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона (статья 422 ГК РФ).

В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Арендная плата земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699-1 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 7 Приложения к Постановлению администрации г. Сочи № 1699 от 18.07.2016 года в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере: б) 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1-5 настоящего Порядка.

При указанных обстоятельствах заявленные истцом требования следует удовлетворить.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Обязать администрацию города Сочи – исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>) заключить с АО Санаторий «Золотой колос», г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>) дополнительное соглашение от 17.06.2018 к договору № 4900005311 от 27.07.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302017:8, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 86, изложив пункт 1 дополнительного соглашения от 17.07.2009 к договору в следующей редакции:

«1. Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2. договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 08.05.2019 № 30/04-19 и составляет 66 578 (шестьдесят шесть тысяч пятьсот семьдесят восемь), 85 рублей в год».

Взыскать с администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу АО Санаторий «Золотой колос», г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине и 25 000 руб. в возмещение расходов на экспертизу.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья М.М. Данько