Решение от 21 ноября 2022 г. по делу № А62-6240/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214000

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

21.11.2022 Дело № А62-6240/2022

Резолютивная часть решения оглашена 14.11.2022

Полный текст решения изготовлен 21.11.2022


Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Яковлева Д.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Нимфа» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к муниципальному образованию город Смоленск в лице Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 29.06.2022, паспорт;

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 24.02.2022, паспорт;

от третьего лица: ФИО4, представителя по доверенности от 27.12.2021 № 21;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Нимфа» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к муниципальному образованию город Смоленск в лице Администрации города Смоленска (далее - ответчик) с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи от 17.02.2022 № 2299/н земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (с кадастровым номером 67:27:0030606:142, площадью 1605 кв.м., по адресу: <...>), в размере 20% от кадастровой стоимости, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена «Участка» составляет 421200,00 рублей (четыреста двадцать одна тысяча двести рублей) рублей 00 копеек».

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что с 17 августа 2020 года является собственником недвижимого имущества - административного здания, общей площадью 410,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером объекта 67:27:0030607:172 (далее - здание).

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030606:142, площадью 1 605 м2 (далее – земельный участок).

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, имея исключительное право на приобретение земельного участка в собственность (как собственник здания, расположенного на земельном участке), 10 февраля 2022 года истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

В адрес истца был направлен проект договора купли-продажи от 17.02.2022 № 2299/н земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно пункту 2.1 которого выкупная цена земельного участка указана в размере 3042438 руб., исходя из 100% кадастровой стоимости.

Не согласившись с указанной стоимостью земельного участка, истец направил ответчику протокол разногласий от 18.03.2022 к проекту договора купли-продажи от 17.02.2022 № 2299/н земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в котором считал необходимым определить выкупную стоимость земельного участка в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

В ответ на указанное заявление истец получил от ответчика письмо №24/3593-исх от 05 апреля 2022 года, в котором протокол разногласий был возвращен истцу.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка истец направил ответчику протокол разногласий от 18.05.2022 к проекту договора купли-продажи от 17.02.2022 № 2299/н земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в новой редакции, в котором просил определить выкупную стоимость земельного участка в размере 421200 руб., что составляет 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

В ответ на указанное заявление истец получил от ответчика письмо №24/5532-исх от 20 мая 2022 года, в котором протокол разногласий был возвращен истцу по аналогичным основаниям, при этом ответчик указал на то, что в соответствии с решением комиссии при Департаменте имущественных и земельных отношений Смоленской области № 3114 от 20.04.2022 по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка составляет 2106000 руб. (установлена на основании отчета № 038-1/22 от 29.03.2022).

Истец считает, что в данном случае подлежит применению льготная ставка выкупа – 20% в связи с расположением на земельном участке административного здания. Кроме того, истец указал, что даже если исходить из фактического использования объекта (на чем неправомерно настаивает ответчик), согласно классификатору видов разрешенного использования, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», похоронные бюро (код 3.3) относятся к общественному использованию объектов капитального строительства (код 3.0), функциональной группе 6 «административные и бытовые объекты», входящей в группу «бытовые, административно-бытовые здания» (код 0603).

Ответчик исковые требования не признал и пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030606:142 имеет вид разрешенного использования - бытовое обслуживание, кадастровую стоимость - 3042438 руб., которая должна определяться в размере 100% кадастровой стоимости на момент подачи заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка - 10.02.2022 (без учета пересмотра стоимости). Считает, что предоставление земельного участка 67:27:0030606:142 по процентной ставке - 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков, на которых размещены производственные и административные здания, строения и сооружения промышленности и коммунального хозяйства, недопустимо, так как выкупная стоимость земельного участка определяется из кадастровой стоимости земельного участка, исходя из соответствующего вида разрешенного использования земельного участка, указанного в Едином государственном реестре недвижимости, совпадающего с фактическим использованием такого земельного участка. Ответчик также считает, что не подлежит применению кадастровая стоимость в размере 2106000,00 руб. (по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Департаменте имущественных и земельных отношений Смоленской области, от 20.04.2022 № 3114) при определении выкупной стоимости земельного участка, так как на момент подачи заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка - 10.02.2022 кадастровая стоимость составляла 3042438 руб.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области указал, что решением № 3114 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 20.04.2022 установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 2106000 руб., применяющаяся с 01.01.2022.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Истец является собственником административного здания, расположенного по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030606:142 (договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.07.2020).

Указанный земельный участок согласно ЕГРН является неразграниченным, распоряжение которым осуществляет ответчик.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Поскольку спорным условием договора между сторонами явилась цена выкупа земельного участка, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и процентной ставки кадастровой стоимости земельного участка, установленной нормативным правовым актом Администрации Смоленской области (Закон Смоленской области от 21.02.2012 № 6-з «Об установлении цены земельного участка на территории Смоленской области»).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Разногласия сторон по настоящему спору касаются вопроса расчета выкупной стоимости земельного участка под объектом недвижимости; право на выкуп земельного участка ответчиком не оспаривается.

В силу приведенных выше положений земельного законодательства истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность и уполномоченный орган обязан заключить с истцом договор купли-продажи этого участка.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам заявление истца рассмотрено и представлен проект договора купли-продажи земельного участка.

Из Постановления Администрации Смоленской области от 08.04.2013 № 261 «Об установлении процентной ставки кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров таких земельных участков без проведения торгов» следует, что выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в процентном отношении от кадастровой стоимости земельных участков.

Пунктом 1 Постановления № 261 определено, что процентная ставка кадастровой стоимости земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов составляет:

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков, на которых размещены производственные и административные здания, строения и сооружения промышленности и коммунального хозяйства (истец считает подлежащим применению данную норму к спорным правоотношениям);

- 100 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении прочих земельных участков (данную норму применил ответчик при расчете).

Исходя из сведений о характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в выписке из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, здание является административным.

Также статус данного здания как административного подтвержден решением Арбитражного суда Смоленской области от 12.11.2019 по делу № А62-1623/2019, имеющим преюдициальное значение.

В проекте договора от 17.02.2022, составленном ответчиком, указано, что на участке расположен объект недвижимого имущества – административное здание (пункт 1.2).

На основании изложенного суд приходит в выводу о том, что на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030606:142 размещен объект недвижимого имущества – административное здание, в связи с чем подлежит применению расчет выкупной стоимости - 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка (в отношении земельных участков, на которых размещены производственные и административные здания, строения и сооружения промышленности и коммунального хозяйства).

Суд учитывает, что в данном постановлении льготный (20%) размер кадастровой стоимости земельного участка устанавливается применительно к земельному участку при расположении на нем административного здания (то есть для применения данного размера достаточно факта расположения согласно ЕГРН на земельном участке административного здания), а не по разрешенному использованию земельного участка, как указывает ответчик.

Пунктом 1 Постановления № 261 предусмотрено установление льготной ставки применительно к различным критериям отнесения участков (категория земель, разрешенное использование, размещение конкретных объектов, варианты образования и т.п.).

1) процентная ставка кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов составляет:

- 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены здания, сооружения, предоставляемых собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них (абзац второй);

- 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство) и личного подсобного хозяйства, на которых расположены здания, сооружения, предоставляемых собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них (абзац третий);

- 7 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков, на которых размещены индивидуальные гаражи физических лиц или их некоммерческих объединений (абзац четвертый);

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков, на которых размещены производственные и административные здания, строения и сооружения промышленности и коммунального хозяйства (абзац пятый);

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков, на которых размещены гостиницы или гостиничные комплексы (абзац шестой);

- 100 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении прочих земельных участков (абзац седьмой)…

При буквальном и систематическом толковании данного постановления следует, что в отличие от предыдущих абзацев (второго и третьего, устанавливающих льготные ставки 15 и 5% применительно к категории, разрешенному использованию именно участка), абзац пятый связывает установление 20% размера не с разрешенным использованием (категорией) участка, а с фактом расположения на нем конкретного здания (в настоящем случае – административного). В связи с чем спорный участок не относится к категории прочих, продаваемых по полной кадастровой стоимости.

Довод ответчика относительно необходимости применения кадастровой стоимости земельного участка в размере 3042438 руб. судом также отклоняется, так как решением № 3114 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 20.04.2022 установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 2106000 руб.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11, права землепользователя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В соответствии со статьями 3 и 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы публичной власти федеральной территории, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, федеральной территории или муниципального образования.

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении спорного участка по состоянию на 01.01.2020 установлена стоимость в размере 2106000 руб. Указанное решение не оспорено.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка, содержащаяся в государственном реестре недвижимости на момент подачи заявки о выкупе земельного участка (3042438 руб.), значительно превышала его рыночную стоимость, что противоречит положениям пункта 3 статьи 66 ЗК РФ и нарушала права и законные интересы ООО «Нимфа» как лица, намеренного приобрести в собственность указанный земельный участок.

В данном случае истец, выступая покупателем земельного участка, не может быть принужден к выкупу земельного участка по цене, рассчитанной из кадастровой стоимости, определенной в нарушение действующего законодательства либо при несоответствии рыночной стоимости. Тем более, что истец предпринял полагающиеся и зависящие от него в данной ситуации меры, направленные на установление кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей его рыночной стоимости.

В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» цена выкупа земельного участка определятся расчетным путем.

Поскольку при расчете цены выкупа используется кадастровая стоимость земельного участка, а в рассматриваемом случае решением комиссии была установлена новая кадастровая стоимость (соответствующая рыночной), разумным и отвечающим интересам стабильного гражданского оборота является использование достоверной кадастровой стоимости, отражающей действительную (рыночную) стоимость земельного участка. При ином подходе утрачивается смысл пересмотра кадастровой стоимости, права истца будут нарушены возложением на него бремени расходов по выкупу земельного участка по цене, превышающей рыночную.

Согласно выписке из ЕГРН дата применения указанной кадастровой стоимости – 01.01.2022, то есть в связи с пересмотром (определением кадастровой стоимости) иной стоимости с указанной даты не имелось.

Истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов 10.02.2022, на момент обращения истца установлена кадастровая стоимость на земельный участок в размере 2106000 руб., иная стоимость в ЕГРН отсутствует, в связи с чем не может приниматься в расчет. Кроме того, с протоколом в части указанного разногласия истец повторно обратился к ответчику 18.05.2022, то есть уже после пересмотра кадастровой стоимости.

С учетом применения 20% ставки в отношении кадастровой стоимости 2106000 руб. суд решил: урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 17.02.2022 № 2299/н земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (с кадастровым номером 67:27:0030606:142, площадью 1605 кв.м., по адресу: <...>), приняв пункт 2.1 в следующей редакции: «2.1. Цена «Участка» составляет 421200,00 рублей (четыреста двадцать одна тысяча двести рублей 00 копеек)».

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем государственная пошлина в размере 6000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 17.02.2022 № 2299/н земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (с кадастровым номером 67:27:0030606:142, площадью 1605 кв.м., по адресу: <...>), приняв пункт 2.1 в следующей редакции:

«2.1. Цена «Участка» составляет 421200,00 рублей (четыреста двадцать одна тысяча двести рублей 00 копеек)».

Взыскать с муниципального образования город Смоленск в лице Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Нимфа» (ОГРН <***>; ИНН <***>) 6000,00 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.



Судья Д.Е. Яковлев