Решение от 8 июня 2018 г. по делу № А45-8740/2017

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8740/2017
г. Новосибирск
09 июня 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена  06 июня 2018 года

 Решение в полном объеме изготовлено   08 июня  2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Антошиной А.Н., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по  адресу: 630102, <...>, зал судебного заседания № 535,  дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Телефотосервис» (ОГРН <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 305701701102764), мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>) о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска на стороне ответчика мэрии города Новосибирска, при участии в судебном заседании  представителя: ответчика мэрии города Новосибирска, третьего лица: ФИО2, доверенность от 28.12.2017 №01/40/07478, доверенность от 18.12.2017 №31/Д-119;  ФИО3,    доверенность от 18.12.2017 №31/Д-120,  доверенность от 28.12.2017 №01/40/07476,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Телефотосервис» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – индивидуальный предприниматель), мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений  по адресу: <...>, площадь 69, 1 кв.м., и применении последствий недействительности сделки в виде  прекращения права собственности ИП ФИО1 на  нежилые помещения по адресу: <...>, площадь 69, 1 кв.м., и восстановления права собственности на объекты недвижимости  предыдущего собственника.

 К участию в деле   привлечено третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее – Департамент).

Исковые требования мотивированы тем, что  спорный договор купли-продажи заключен по результатам  аукциона с победителем торгов ИП ФИО1, что противоречит  действующему законодательству и нарушает права истца в сфере предпринимательской деятельности, так как Общество, арендовавшее спорное помещение по договору аренды, фактически оказалось лишенным преимущественного права покупки спорных помещений на условиях, предусмотренных Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося  в государственной собственности  субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ №159).

Определением от 10.07.2017 приостановлено производство по делу №А45-8740/2017 до разрешения рассматриваемого Арбитражным судом Новосибирской области дела №А45-7444/201 по заявлению ООО «Телефотосервис» о признании  незаконным действия мэрии города  Новосибирска по продаже в порядке приватизации арендованного помещения, находящегося по адресу г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Никитина, 68, путем проведения аукциона, по результатам которого был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, оспариваемый в рамках настоящего дела.

Решением  от 03.10.2017 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-7444/2017 признаны незаконными действия мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска по продаже в порядке приватизации помещения, находящегося по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Никитина, 68,  путем проведения аукциона.

Постановлением от 05.02.2018  Седьмого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03 октября 2017 г. по делу № А45-7444/2017 отменено; по делу принят новый судебный акт об отказе  обществу с ограниченной ответственностью «Телефотосервис» в удовлетворении заявленных требований.

Определением от 09.04.2018 отказано в возобновлении производства по делу №А45-8740/2017 до  подтверждения Арбитражным судом Западно-Сибирского округа законности и  обоснованности постановления суда апелляционной инстанции от 05.02.2018 по делу №А45-7444/2017, обжалованного ООО «Телефотосервис».

Постановлением от 25.05.2018 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда 05.02.2018 по делу № А45-7444/2017 оставлено без изменения.

Письменным ходатайством, поступившим в суд 30.05.2018, истец заявил о намерении обжаловать  судебные акты апелляционной и кассационной инстанций по делу №А45-7444/2017 и просил отложить рассмотрение вопроса о возобновлении производства по делу №А45-8740/2017 до рассмотрения кассационной жалобы в Верховном суде Российской Федерации.

Судом отклонено письменное  ходатайство истца об отложении рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу до рассмотрении Верховным Судом Российской Федерации кассационной жалобы по делу №А45-7444/2017, право на подачу которой ООО «Телефотосервис»  намерено реализовать, со ссылкой на то, что в соответствии с нормами главы 37 АПК РФ в случае  подачи жалобы и удовлетворения ее Верховным Судом Российской Федерации  сторона вправе заявить о пересмотре судебного акта.

Определением от 30.05.2018 возобновлено производство по делу      №А45-8740/2018.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в судебном заседании с  30.05.2018 до 06.06.2018 для реализации  права на защиту истцом, не явившимся в суд, полагавшим, что его ходатайство об отложении рассмотрения вопроса о возобновлении производства   будет удовлетворено.

06.06.2018 истец и ответчик ИП ФИО1 в суд   явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

В ходе судебного разбирательства до приостановления производства по делу истец  поддержал иск в полном объеме.

Представитель ответчика мэрии города Новосибирска и третьего лица Департамента имущественных и земельных отношений  мэрии города Новосибирска письменными отзывами и пояснениями и в ходе судебного разбирательства отклонили исковые требования как необоснованные, указав на отсутствие оснований для удовлетворения иска, в том числе, с учетом выводов судебных инстанций по делу №А45-7444/2017.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, выслушав объяснения представителя  ответчика мэрии города Новосибирска и третьего лица Департамента имущественных и земельных отношений  мэрии города Новосибирска,  суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых  требований ввиду следующего.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверка доводов сторон, третьего лица, оценка представленных доказательств приводит к следующему.

          Как следует из материалов дела между  Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (Арендодатель) и ООО «Телефотосервис» (Арендатор) заключены договоры аренды недвижимого имущества в жилом доме по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Никитина, 68, в том числе:

          -договор №032592-050 от 08 июня 2009 года  на аренду  нежилых помещений площадью – 23,2 кв. м. (позиции №3,4) и части помещений площадью – 8,0кв.м. (позиции: №1-1,0 кв.м.; №2-1,0кв.м.; №5-4,0кв.м., №8-0,4кв.м.; №9-0,6кв.м.; №10-1,0кв.м.) (категория: бытовые услуги) (специализация: ремонт бытовой техники) на срок  до 08.06.2014;

          -договор №ЖЮ5583-НП от 24 сентября 2014 года на аренду  нежилых помещений площадью – 31,20 кв. м., в том числе этаж: 1: 31,20кв.м. (категория: бытовые услуги) (специализация: ремонт бытовой техники) на срок с  01.10.2014 до 01.09.2015;

         -договор № 008217-НП от 24 марта 2016 года на аренду  нежилых помещений площадью – 31,20 кв. м., в том числе этаж: 1: 31,20кв.м. (категория: бытовые услуги) (специализация: ремонт бытовой техники) на срок с 01.03.2016 до 01.03.2017.

        Письмом от 14.03.2017 мэрия уведомила ООО «Телефотосервис» о том, что арендуемое им нежилое помещение продается в порядке приватизации, аукцион объявлен на 14.04.2017.

        Общество 20.03.2017 направило в мэрию заявление, в котором выразило намерение приватизировать арендуемое имущество и просило приостановить процедуру проведения торгов, на которое мэрия 13.04.2017 сообщила заявителю об отсутствии возможности предоставить преимущественное право приобретения арендуемого имущества, поскольку рабочей группой по формированию объектов муниципальной собственности, созданной при Департаменте земельных и имущественных отношений, установлено отсутствие технической возможности формирования самостоятельного объекта недвижимости из арендуемого обществом помещения. В связи с этим объект недвижимости площадью 69,1 кв.м, в состав которого входит спорное помещение, включен в Прогнозный план приватизации муниципального имущества и объявлен открытый аукцион.

          По результатам состоявшегося 14.04.2017 аукциона с победителем торгов ИП ФИО1 заключен договор от 21.04.2017 № 2644 купли-продажи нежилых помещений.

          По утверждению ООО «Телефотосервис», оно  полностью соответствует признакам субъекта малого и среднего предпринимательства и обладает преимущественным правом покупки имущества  в соответствии со статьей 3 ФЗ  № 159-ФЗ: имущество находится в аренде с 8 июня 2009 года по Договору №032592-050, с 24 сентября 2014 года по договору №005583-НП, с 24 марта 2016 года по договору № 008217-НП; пользование имуществом не прерывалось и договор аренды исполнялся без нарушений.

Оспаривая договор купли-продажи, заключенный с ИП ФИО1 по результатам аукциона, истец исходит из того, что он не может предъявить иск  о переводе на него прав и обязанностей покупателя по спорному договору, так как условия договора купли-продажи данных объектов недвижимости в случае заключения его с истцом существенно отличались бы от условий спорного договора купли-продажи, в частности,  в соответствии с п. 6 статьи  5 159-ФЗ  стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Таким образом, стоимость имущества должна быть скорректирована, с учетом улучшений арендуемого имущества за время пользования по договору аренды. Кроме того, и порядок оплаты по данному договору был бы иным, а именно по выбору истца могла быть установлена отсрочка сроком до пяти лет. Спорный договор купли-продажи противоречит действующему законодательству и нарушает права истца в сфере предпринимательской деятельности, так как Истец фактически оказался лишен преимущественного права покупки спорных помещений на условиях, предусмотренных Федерального закона № 159-ФЗ.

До предъявления настоящего искового заявления, поступившего  27.04.2017, ООО «Телефотосервис», полагая, что действия мэрии по приватизации помещения площадью 69,1 кв.м. путем проведения аукциона являются незаконными, обратилось 14.04.2017 в арбитражный суд с  заявлением о признании  незаконными действия мэрии города  Новосибирска по продаже в порядке приватизации арендованного помещения, находящегося по адресу г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Никитина, 68, путем проведения аукциона, по результатам которого был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, оспариваемый в рамках настоящего дела,  со ссылкой на то, что согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ)  и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

          Постановлением от 05.02.2018  Седьмого арбитражного апелляционного суда, постановлением от 25.05.2018 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа отказано в удовлетворении заявления ООО «Телефотосервис».

Обоснованными доводами мэрии и  департамента, со ссылкой на  установленные судами апелляционной и кассационной инстанций по делу №А45-7444/2017 преюдициально установленные обстоятельства,  опровергается состоятельность доводов истца о недействительности оспариваемого договора купли-продажи и наличии оснований для применения последствий недействительности сделки.

Истец арендовал у мэрии часть нежилых помещений площадью 31,2 кв.м из общей площади 69,1 кв.м, расположенных на 1-ом этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Никитина, 68.

Если арендатор части помещения обладает условиями на преимущественное право выкупа арендованного имущества, он может реализовать данное право только в случае, если из части нежилого помещения может быть сформировано нежилое помещение, как обособленный объект. Данные разъяснения приведены в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №   134   «О  некоторых  вопросах  применения   Федерального  закона  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

 Нежилые помещения площадью 69,1 кв.м, расположенные на 1-ом этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Никитина, 68, включены в Прогнозный план приватизации муниципального имущества, утверждённый решением Совета депутатов города Новосибирска от 05.12.2007 № 784 в целях приватизации муниципального имущества, в соответствии с федеральными законами «О приватизации государственного и муниципального имущества», «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», утверждённым решением городского Совета от 29.05.2002 № 138 Положением «О приватизации муниципального имущества города Новосибирска».

Согласно пункту 3.4 Положения «О приватизации муниципального имущества города Новосибирска», утверждённого решением городского Совета от 29.05.2002 № 138, действующего на момент включения вышеуказанного объекта в Прогнозный план приватизации муниципального имущества, пункту 2.4 Положения о приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности города Новосибирска, утверждённого решением Совета депутатов города Новосибирска от 29.04.2009 № 1200, действующего в настоящее время:

«После утверждения прогнозного плана Советом департамент осуществляет приватизацию муниципального имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации и Положением.

Если в течение финансового года муниципальное имущество, включённое в прогнозный план, не было продано, департамент осуществляет продажу такого муниципального имущества без дополнительных согласований с Советом».

Учитывая большой объём включённых в план приватизации объектов муниципального имущества у мэрии отсутствовала возможность продать их все в течение одного периода, в связи с чем она смогла организовать аукцион по продаже нежилых помещений площадью 69,1 кв.м, расположенных на 1 -ом этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Никитина, 68, только в 2017 году.

В связи с тем, что Рабочей группой по формированию объектов муниципальной собственности, созданной при департаменте, была исследована возможность формирования арендуемой истцом части помещений площадью 31,2 кв.м.  для целей её выкупа и установлено отсутствие технической возможности формирования самостоятельного объекта недвижимости и постановки его на кадастровый учёт, мэрия и департамент не направляли истцу предложение о его выкупе и имели право продавать указанное муниципальное имущество путём объявления открытого аукциона.

Так как часть объекта находилась в аренде истца, в его адрес было направлено уведомление от 14.03.2017 № 31/05-1349 о том, что арендуемый им объект продаётся в порядке приватизации, и о дате аукциона - 14.04.2017 со ссылкой на официальные сайты, на которых истец мог ознакомиться с необходимой информацией.

Только после получения данного уведомления истец выразил своё намерение о дальнейшем выкупе объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, подав заявление с просьбой размежевать нежилые помещения площадью 69,1 кв.м, расположенные на 1-ом этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Никитина, 68, и дать разрешение на реконструкцию арендуемой части объекта в целях организации отдельного входа.

У мэрии отсутствует обязанность создания нескольких самостоятельных объектов из одного объекта путём его разделения.

Учитывая, что в соответствии со статьёй 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путём его разделения на несколько самостоятельных объекта.

Кроме прочего при организации отдельного входа в арендуемую истцом часть муниципального имущества он будет размещён на земельном участке, являющемся общим долевым имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Никитина, 68, в связи с чем для осуществления таких действий необходимо согласие всех собственников помещений жилого дома.

Согласно выводам судов апелляционной и кассационной инстанций по делу №А45-7444/2017, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении условий, предусмотренных статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит правила реализации преимущественного права в отношении части помещения.

При этом, в целях правильного и единообразного применения положений арбитражными судами Российской Федерации указанного закона, в связи с возникающими вопросами Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разработаны рекомендации.

Данные рекомендации содержатся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 8 Информационного письма по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлён государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Судами апелляционной и кассационной инстанций установлено отсутствие технической возможности формирования самостоятельного объекта недвижимости из арендуемого истцом помещения.

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.05.2018 по делу № А45-7444/2017, содержащие указанные выше обстоятельства и выводы,  имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего  дела.

При таком положении не имеется  правовых оснований для удовлетворения искового заявления ООО «Телефотосервис» о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений площадью 69,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Никитина, 68, и применении последствий недействительности сделки в соответствии со статьями 166-168 ГК РФ по заявленным истцом основаниям и обстоятельствам.

Иск подлежит оставлению без удовлетворения.

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) государственная пошлина по иску относится на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в   Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в  Арбитражный суд  Западно-Сибирского округа при условии, что оно было     предметом рассмотрения  арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная  жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Г.Л. Амелешина