Решение от 18 апреля 2024 г. по делу № А53-2953/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-2953/24
18 апреля 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2024 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чукариной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>

к Администрации Константиновского городского поседения ИНН <***> ОГРН <***>

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 15.05.2023,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 05.10.2021,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в суд с иском к Администрации Константиновского городского поседения Администрации Константиновского городского поседения (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме, представил пояснения позиции.

Представитель ответчика представил отзыв на иск, против удовлетворения требований возражал.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

08 декабря 2011 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) и Администрацией Константиновского городского поселения (арендодатель) был заключён договор аренды земельного участка № 1454, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 61:17:0010225:17, площадью 34000 кв.м , категория земель – «земли населённых пунктов», разрешённое использование – «для размещения объектов рекреационного назначения», расположенный по адресу: Ростовская область, г. Константиновск, в 200 м. западнее Константиновского райтопсбыта.

Согласно заключённому договору аренды от 08.12.2011 №1454 земельный участок предоставлен в аренду на 49 лет – с 08.12.2011 по 07.12.2060 для размещения объектов рекреационного назначения.

Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 16 января 2012 года, номер государственной регистрации: 61-61-21/020/2011-231.

С момента передачи в аренду земельный участок использовался арендатором в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием – для организации отдыха граждан.

26 ноября 2021 года ФИО1 умер, что подтверждается прилагаемым свидетельством о смерти от 01 декабря 2021 года V-АН №560134.

В соответствии со свидетельством о праве на наследству по закону от 07 июня 2022 года, выданного нотариусом Константиновкого нотариального округа Ростовской области ФИО4 № в реестре 61/369-н/61-2022-1-1113, право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:17:0010225:17, принадлежавшее наследодателю на основании договора аренды от 08.12.2011 №1454, перешло в порядке наследования к сыну умершего арендатора – индивидуальному предпринимателю ФИО1 (истец, предприниматель).

Право аренды предпринимателя на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается прилагаемой выпиской из ЕГРН от 26 января 2024 года (заявление №3767428449).

18 декабря 2023 года предприниматель обратился в Администрацию Константиновского городского поселения (ответчик, администрация) – орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Константиновского городского поселения Ростовской области с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:17:0010225:17, площадью 34000 кв.м.

Письмом от 27 декабря 2023 года № 5223 администрация уведомила предпринимателя о принятом решении: предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и заключении договора купли-продажи. Одновременно с письмом предпринимателю был передан проект договора купли-продажи земельного участка и расчёт выкупной цены земельного участка.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи цена участка составляет 3 830 848 рублей.

Исходя из приложенного к письму от 27.12.2023 расчёта, выкупная цена земельного участка определена администрацией в размере 20 процентов его кадастровой стоимости, которая на момент обращения предпринимателя за выкупом составляла 19 154 240 руб.

Письмом от 28 декабря 2023 года предприниматель уведомил администрацию о несогласии с размером выкупной цены земельного участка. К письму был приложен протокол разногласий к договору купли-продажи, согласно которому предложено в пункте 2.1 договора установить выкупную цену в размере 957 712 рублей, то есть в размере 5 процентов от кадастровой стоимости.

В качестве обоснования размера выкупной цены заявитель указал, что договор аренды земельного участка заключён с его правопредшественником 08.12.2011, то есть более десяти лет до подачи заявления о выкупе. Право аренды (права и обязанности по договору) перешли к заявителю в порядке универсального правопреемства, как наследнику умершего арендатора. Поэтому срок нахождения земельного участка в аренде необходимо исчислять с момента заключения договора с наследодателем.

10 января 2024 года администрация письмом № 10 уведомила предпринимателя об отклонении разногласий.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших между предпринимателем и Администрацией при заключении договора купли-продажи без проведения торгов находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:17:0010225:17, площадью 34000 кв.м, категория земель – «земли населённых пунктов», разрешённое использование – «для размещения объектов рекреационного назначения», расположенного по адресу: Ростовская область, г. Константиновск, в 200 м. западнее Константиновского райтопсбыта, изложив спорное условие проекта договора купли-продажи в следующей редакции:

- пункт 2.1. «Цена участка составляет 957 712 руб. 00 коп. (девятьсот пятьдесят семь тысяч семьсот двенадцать рублей 00 коп.)».

При разрешении разногласий сторон суд руководствуется следующим.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» (в редакции Постановления Правительства РФ от 30.12.2022 №2536) установлено, что в 2022 и 2023 годах предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учётом следующих особенностей: допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (подпункт «а» пункта 1).

Статья 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяет, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных данным пунктом.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Ростовской области от 06.04.2015 № 243 утверждён Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов (далее – Порядок)

Пунктом 4.1 Порядка установлено, что в случае предоставления земельных участков в соответствии с подпунктом «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 №629 цена таких земельных участков определяется в следующем размере:

20 процентов кадастровой стоимости земельного участка - до истечения трёх лет с момента заключения договора аренды земельного участка либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка;

15 процентов кадастровой стоимости земельного участка - по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды земельного участка либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка;

10 процентов кадастровой стоимости земельного участка - по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды земельного участка либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка;

7 процентов кадастровой стоимости земельного участка - по истечении семи лет с момента заключения договора аренды земельного участка либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка;

5 процентов кадастровой стоимости земельного участка - по истечении десяти лет с момента заключения договора аренды земельного участка либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Истец полагает, что поскольку он приобрёл право аренды земельного участка в порядке универсального правопреемства, срок аренды по договору № 1454 следует исчислять с момента его заключения в декабре 2011 года, что, в свою очередь, влечет применение ставки 5% от кадастровой стоимости участка при определении его выкупной цены.

Возражая против иска, администрация указала, что право аренды предпринимателя как наследника возникло с момента смерти арендодателя – с 26.11.2021. В связи с этим период использования земельного участка наследодателем как арендатором при определении цены выкупа учтен быть не может.

Данный довод отклонен судом по следующим основаниям.

Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу урегулированы параграфом 1 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств в результате универсального правопреемства в правах кредитора.

В силу положений пункта 1 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Таким образом, суд соглашается с позицией истца о том, что переход права требования в порядке наследования не является «передачей прав». Передача права предполагает заключения между сторонами двухсторонней сделки (договора цессии).

Пункт 4.1 Порядка предусматривает в качестве основания установления той или иной выкупной цены в процентах от кадастровой стоимости земельного участка исчисление срока с момента заключения договора аренды либо с момента передачи прав и обязанностей по договору.

Как видно, в рассматриваемом случае переход прав и обязанностей произошёл не в результате передачи, а в силу закона в порядке универсального правопреемства.

Существенная разница между передачей права по сделке и переходом в порядке наследования в данном случае, исходя из положений, закреплённых пунктом 4.1 Порядка, заключается в том, что при передаче прав и обязанностей по договору цессии арендатор (цедент) сознательно своими действиями отказывается от реализации права владения и пользования объектом аренды, а цессионарий по своей воле приобретает данное право. В этом случае, с точки зрения законодателя, срок владения для нового арендодателя должен исчисляться сначала, с момента совершения сделки по передаче прав.

Переход прав по наследству не предполагает какого-либо волеизъявления от арендатора (наследодателя). Наследник не может отказаться от принятия наследства в части прав и обязанностей арендатора, принадлежавших наследодателю, если им принято наследство в другой части (недвижимость, транспортные средства и прочее имущество, принадлежащее наследодателю). Поэтому срок владения для лица, к которому право перешло в порядке универсального правопреемства, исчисляется со дня заключения договора аренды.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным удовлетворить требования истца об урегулировании разногласий при заключении договора и применить ставку 5% от кадастровой стоимости участка при определении его выкупной цены.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика надлежит взыскать в пользу предпринимателя судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: <***>, ОГНИП: <***>) и Администрацией Константиновского городского поселения (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) при заключении договора купли-продажи без проведения торгов находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:17:0010225:17, площадью 34000 кв.м, категория земель – «земли населённых пунктов», разрешённое использование – «для размещения объектов рекреационного назначения», расположенного по адресу: Ростовская область, г. Константиновск, в 200 м западнее Константиновского райтопсбыта, изложив спорное условие проекта договора купли-продажи в следующей редакции: - пункт 2.1. «Цена участка составляет 957 712 руб. 00 коп. (девятьсот пятьдесят семь тысяч семьсот двенадцать рублей 00 коп.)».

Взыскать с Администрации Константиновского городского поседения ИНН <***> ОГРН <***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***> расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Солуянова Т. А.