Решение от 17 сентября 2025 г. по делу № А40-271300/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-271300/24-16-1397
г. Москва
18 сентября 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 04.09.2025 г.

Полный текст решения изготовлен 18.09.2025 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семёновой Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «СК-Интер» (690090, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.12.2012, ИНН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Хорошевский» (127055, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тверской, ул. Бутырский вал, д. 68/70, стр. 1, помещ. 21/2/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.07.2019, ИНН: <***>)

о взыскании 12 266 864 руб. 54 коп.,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности б/н от 26.08.2024 г.;

от ответчика – ФИО2 по доверенности б/н от 10.12.2024 г.;

третье лицо – ФИО3 по доверенности № 15-17/2025 от 15.07.2025 г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СК-Интер» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Хорошевский» (далее – ответчик), с учётом заявления об уточнении исковых требований (т. 2 л.д. 81 – 82, 90 – 93), о взыскании:

1) расходов на устранение выявленных дефектов нежилого помещения номер 4Н с кадастровым номером 77:09:0005007:28019, общей площадью 95,30 кв.м., расположенное на 1 этаже Здания по адресу: <...>, в размере 2 746 064 руб. 45 коп.;

2) расходов на устранение выявленных дефектов нежилого помещения номер 5Н с кадастровым номером 77:09:0005007:27674, общей площадью 78,20 кв.м., расположенное на 1 этаже Здания по адресу: <...>, в размере 2 053 792 руб. 37 коп.;

3) упущенной выгоды, вследствие выявленных дефектов/недоделов помещения с кадастровым номером 77:09:0005007:28019 по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хорошевский, ул. Маргелова, д. 3, к. 2, помещ. 4Н, в размере 3 920 000 руб.;

4) упущенной выгоды, вследствие выявленных дефектов/недоделов помещения с кадастровым номером 77:09:0005007:27674 по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хорошевский, улица Маргелова, дом 3, корпус 1, помещение 5Н,              в размере 3 406 000 руб.;

5) расходов по устройству полусухой стяжки пола в помещении Заявителя, в размере         129 694 руб.;

6) процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания в размере 11 313 руб. 72 коп.;

7) процентов за каждый день просрочки исполнения требования из расчета ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от суммы основного Долга за период с 02.11.2024 г. до момента фактического исполнения требований;

8) компенсации расходов на проведение строительно-технической экспертизы в размере 50 000 руб.;

9) компенсации расходов на проведение оценки в размере 50 000 руб.

Определением суда от 20.02.2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Акционерное общество «Монолитное строительное управление-1» (далее – третье лицо).

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что ответчик продал истцу помещения, не соответствующие по качеству условиям договоров купли-продажи объекта недвижимости              № АВИА-1-Н-005-ДКП от 04.10.2023 г. и № АВИА-2-Н-004-ДКП от 04.10.2023 г., в связи с чем истцом понесены расходы на ремонт помещений и упущенная выгода в связи с невозможностью  использования помещений.

Ответчиком представлен отзыв на иск (т. 2 л.д. 134 – 136, т. 4 л.д. 86 – 88), в котором он иск не признаёт, полагает требования истца необоснованными.

Истцом представлены дополнительные пояснения (т. 2 л.д. 122 – 123, т. 4 л.д. 48 – 50,             62 – 66).

Третьим лицом представлены письменные возражения на иск (т. 4 л.д. 30 – 32, 34 – 38).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика не признал исковые требования по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица поддержал доводы ответчика.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании представителей сторон, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) были заключены:

- Договор купли-продажи объекта недвижимости № АВИА-1-Н-005-ДКП от 04.10.2023 г. (далее – Договор № 1), предметом которого является: нежилое помещение номер 5Н с кадастровым номером 77:09:0005007:27674, общей площадью 78,20 кв.м., расположенное на                    1 этаже Здания по адресу: <...> (т. 1 л.д. 33 – 38, т. 3 л.д. 108 – 109);

- Договор купли-продажи объекта недвижимости № АВИА-2-Н-004-ДКП от 04.10.2023 г. (далее – Договор № 2), предметом которого является: нежилое помещение номер 4Н с кадастровым номером 77:09:0005007:28019, общей площадью 95,30 кв.м., расположенное на                 1 этаже Здания по адресу: <...> (т. 1 л.д. 39 – 44, т. 3 л.д. 110 – 111).

16.10.2023 г. сторонами были подписаны акты приема-передачи № 02452090006 (по Договору № 1) и № 02452090010  (по Договору № 2) (т. 1 л.д. 25 – 26, т. 3 л.д. 114 – 115).

Усомнившись в качестве передаваемой недвижимости по Договору № 1, Договору № 2, истец обратился в ООО «Центр Независимой Оценки и Экспертизы ЮНИОН».

Согласно заключению эксперта № СТЭ-15/24  от 09.09.2024 г. по определению стоимости устранения недостатков качества отделки помещений (т. 2 л.д. 25 – 79):

- стоимость устранения выявленных дефектов, исходя из расценок, взимаемых за аналогичные работы в данной местности (среднерыночных цен) по пом. 4Н, составляет: 2 746 064 руб. 45 коп.;

- стоимость устранения выявленных дефектов, исходя из расценок, взимаемых за аналогичные работы в данной местности (среднерыночных цен) по пом. 5Н, составляет: 2 053 792 руб. 37 коп.

Также истцом заключён договором № 106С/24 от 04.10.2024 г. с оценщиком, занимающимся частной практикой, ФИО4.

Согласно Отчёту об оценке № 106С/24 от 09.10.2024 г. (т. 1 л.д. 61 – 150, т. 2 л.д. 1 – 24):

- права требования возмещения убытков в виде упущенной выгоды, вследствие выявленных дефектов/недоделов помещения с кадастровым номером 77:09:0005007:28019 по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хорошевский, ул. Маргелова, д. 3, к. 2, помещ. 4Н в рамках гарантийных обязательств. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки: 3 920 000 руб.;

- права требования возмещения убытков в виде упущенной выгоды, вследствие выявленных дефектов/недоделов помещения с кадастровым номером 77:09:0005007:27674 по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хорошевский, улица Маргелова, дом 3, корпус 1, помещение 5Н в рамках гарантийных обязательств. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки: 3 406 000 руб.

27.08.2024 г. истец заключил с ООО «Строй-Про» договор № 24-2708-1 на устройство стяжки, предметом которого является: работы по устройству полусухой стяжки пола в помещении Заказчика, находящегося по адресу: Москва, улица Маргелова, дом 3, корпус 2. Стоимость оказанных услуг, согласно акту о приемке выполненных работ № 1 от 27.08.2024 г. составила            129 694 руб. (т. 1 л.д. 45 – 49).

18.10.2025 г. истец направил ответчику досудебную претензию на возмещение расходов и упущенной выгоды (т. 1 л.д. 50 – 55), которая оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Пунктом 3.1.1 Договора № 1, Договора № 2 установлено, что объект подлежит передаче покупателю без проведения продавцом отделочных работ и/или установки какого-либо инженерного или иного оборудования.

Как указано в п. 5.1 Договора № 1, Договора № 2, стороны согласились, что подтверждением надлежащего качества недвижимости по Договору является Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-09-011117-2022 от "13" декабря 2022 г., выданное комитетом государственного строительного надзора города Москвы. Объект недвижимости Покупателем осмотрен, Покупатель нашел его состояние удовлетворительным и не имеет претензий к Продавцу по состоянию/качеству Объекта недвижимости.

В п. 3 актов приема-передачи № 02452090006, № 02452090010 от 16.10.2023 г. указано, что покупатель  настоящим подтверждает, что Объект недвижимости соответствует Договору, Покупатель не имеет претензий к состоянию/качеству Объекта недвижимости.

Данные акты подписаны истцом в лице директора ФИО5 без каких-либо пометок о наличии недостатков.

Истец указывает, что им 16.10.2023 г. было подготовлено заявление с просьбой устранить в рамках гарантийных обязательств дефекты/недоделки, выявленные в ходе эксплуатации помещений по Договору № 1, 2 (т. 1 л.д. 27 – 29).

Между тем, в этот же день 16.10.2023 г. стороны подписали акты приема-передачи                       № 02452090006, № 02452090010, в которых указано, что Объект недвижимости соответствует Договору, Покупатель не имеет претензий к состоянию/качеству Объекта недвижимости.

Более того, как следует из п. 5.1 Договоров№ 1, № 2, помещения Покупателем осмотрены, Покупатель нашел их состояние удовлетворительным и не имеет претензий к Продавцу по состоянию/качеству помещений.

Более того, из условий п. 3.1.1 Договоров № 1, № 2 следует, что помещения передавались без проведения продавцом отделочных работ и/или установки какого-либо инженерного или иного оборудования.

Между тем, в заявлениях, датированных 16.10.2023 г., указано, в том числе: «потрескивание стяжки по всему периметру пола», из чего можно сделать вывод, что данные заявления сделаны в иную дату, уже после устройства стяжки пола.

Также в заключении эксперта № СТЭ-15/24 от 09.09.2024 г. в стоимость ремонтных работ включены: ремонт штукатурки, ремонт стяжки пола, демонтаж и установка радиаторов (т. 2 л.д.   41 – 47).

При этом осмотр объекта экспертом проводился 21.08.2024 г., то есть спустя более 10 месяцев с даты приёмки истцом помещений по актам приема-передачи № 02452090006,                           № 02452090010 от 16.10.2023 г.

Очевидно, что на момент осмотра помещений в них уже были проведены некоторые отделочные работы: штукатурка стен, стяжка пола, установка радиаторов отопления.

Однако, данные работы выполнялись не ответчиком, поскольку по условиям Договоров помещения передавались покупателю без проведения продавцом отделочных работ и/или установки какого-либо инженерного или иного оборудования.

Более того, как следует из фотографий, приложенных к заключению эксперта № СТЭ-15/24 от 09.09.2024 г. (т. 2 л.д. 61 – 79), наличие штукатурки в помещениях не усматривается (стены бетонные или кирпичные), как и стяжки пола (видны коммуникации, проложенные по полу).

В связи с изложенным заключение эксперта № СТЭ-15/24 от 09.09.2024 г. судом не принимается в качестве надлежащего доказательства.

Определением суда от 01.04.2025 г. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО ДПО «Московский институт судебных экспертиз» ФИО6 и ФИО7.

На разрешение экспертизы были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли качество нежилого помещения номер 4Н с кадастровым номером 77:09:0005007:28019, общей площадью 95,30 кв. м, расположенное на 1 этаже Здания по адресу:            <...>,  условиям Договора купли-продажи объекта недвижимости            № АВИА-2-Н-004-ДКП от 04.10.2023 г.?


Соответствует ли качество нежилого помещения номер 5Н с кадастровым номером 77:09:0005007:27674, общей площадью 78,20 кв. м, расположенное на 1 этаже Здания по адресу:            <...>,  условиям Договора купли-продажи объекта недвижимости            № АВИА-1-Н-005-ДКП от 04.10.2023 г.?

2) Если у вышеуказанных помещений имеются недостатки, то возникли ли данные недостатки до их передачи покупателю по актам приема-передачи от

16.10.2023 г. № 02452090010 и № 02452090006  или по причинам, возникшим до этого момента? Мог ли покупатель выявить данные недостатки при осмотре помещений (явные недостатки)?

3) Если у вышеуказанных помещений имеются недостатки, возникшие до 16.10.2023 г. или по причинам, возникшим до этой даты, то определить стоимость их устранения.

В заключении эксперта № 19/2025 от 30.05.2025 г. (т. 3 л.д. 118 – 150, т. 4 л.д. 1 – 22) установлено следующее:

1) Качество нежилого помещения номер 4Н с кадастровым номером 77:09:0005007:28019, общей площадью 95,30 кв. м, расположенное на 1 этаже Здания по адресу: <...>, не соответствует условиям Договора купли-продажи объекта недвижимости № АВИА-2-Н-004-ДКП от 04.10.2023 г.

Качество нежилого помещения номер 5Н с кадастровым номером 77:09:0005007:27674, общей площадью 78,20 кв. м, расположенное на 1 этаже Здания по адресу: <...>,  не соответствует условиям Договора купли-продажи объекта недвижимости № АВИА-1-Н-005-ДКП от 04.10.2023 г.?

2) Экспертами установлены следующие нарушения в помещении 4Н (приведены в таблице № 1):

- отклонение оконного блока более 2 мм на 1 м. Данный дефект признан экспертами производственным, малозначительным;

- пустоты в швах кирпичной кладки. Данный дефект признан экспертами производственным, малозначительным;

- многочисленные сколы на алюминиевых профилях оконных блоков. Данный дефект признан экспертами эксплуатационным, малозначительным.

Экспертами установлены следующие нарушения в помещении 5Н  (приведены в таблице            № 3), с учётом приложения к заключению эксперта № 19/2025 (т. 4 л.д. 55 – 61):

- пустоты в швах кирпичной кладки. Данный дефект признан экспертами производственным, малозначительным;

- многочисленные сколы на алюминиевых профилях оконных блоков. Данный дефект признан экспертами эксплуатационным, малозначительным.

3) Стоимость устранения выявленных дефектов/недостатков, которые образовались ввиду некачественного выполнения строительно-монтажных работ застройщиком в помещении 4Н составляет 69 701 руб. 38 коп., в помещении 5Н, с учётом приложения к заключению эксперта            № 19/2025 (т. 4 л.д. 55 – 61), составляет 66 779 руб. 95 коп.

Проверив заключение эксперта № 19/2025 от 30.05.2025 г., с учётом приложения к заключению эксперта, суд приходит к выводу, что данное заключение соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ.

Ходатайство истца о назначении повторной экспертизы (т. 4 л.д. 67 – 68), судом отклоняются, поскольку не усматривается оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ.

Заключение специалиста по результатам рецензирования от 27.08.2025 г., составленное ФИО8 (т. 4 л.д. 72 – 85), судом не признаётся надлежащим доказательством, поскольку согласно представленным документам о квалификации ФИО8 по образованию не является строителем, а её уровень квалификации в области строительной экспертизы значительно ниже, чем у экспертов ФИО6 и ФИО7

К тому же замечания в Заключении специалиста по существу сводятся к тому, что судебные эксперты не учли выводы, содержащиеся в заключении эксперта № СТЭ-15/24 от 09.09.2024 г., положенного истом в обоснование своих исковых требований.

Однако, как указано выше, данное заключение не может быть признано надлежащим доказательством.

В частности, повреждения стеклопакетов, указанные в заключении эксперта № СТЭ-15/24 от 09.09.2024 г., выявлены спустя более 10 месяцев с момента приёмки истцом помещения, в связи с чем не могут быть признаны производственными.

Надлежащих доказательств того, что данные повреждения (носящие очевидно явный характер) имели место на дату приёмки помещения, в материалы дела не представлено, поскольку и в п. 5.1 Договоров, и в п. 3 актов приема-передачи  от 16.10.2023 г. указано, что Покупатель не имеет претензий к состоянию/качеству Объекта недвижимости.

С учётом изложенного, суд признаёт заключение эксперта № 19/2025 от 30.05.2025 г. надлежащим доказательством по делу.

Следовательно, размер убытков, связанных с ненадлежащим качеством помещений, имеющих производственный характер, составляет 69 701 руб. 38 коп. + 66 779 руб. 95 коп. =             136 481 руб. 33 коп.

Оснований для взыскания расходов по устройству полусухой стяжки пола не имеется, поскольку устройство стяжки пола не входило в обязанности продавца (п. 3.1.1 Договоров).

Кроме того, истцом не представлено надлежащих доказательств данных расходов, поскольку доказательств оплаты работ по устройству стяжки пола в материалы дела не представлено.

Кроме того, истец представил договор № 24-2708-1 на устройство стяжки от 27.08.2024 г. и той же датой подписанный акт о приемке выполненных работ № 1 от 27.08.2024 г. Более того, договор и акт подписаны не только одной датой, но и в одно и то же время (электронная подпись): подрядчик подписал 27.08.2024 г. в 14:19, а истец подписал 29.08.2024 г. в 09:12.

При этом подрядчик должен был приступить к работе только 31.08.2024 г. (п. 5.1 указанного договора).

В связи с этим суд скептически оценивает указанные доказательства.

Оснований для взыскания упущенной выгоды суд не усматривает, поскольку выявленные судебной экспертизы недостатки являются малозначительными, легко устранимыми и не препятствовали проведению отделочных работ.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Однако такие доказательства в материалы дела не представлены.

Как указано в п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7              «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

Следовательно, не подлежат взысканию проценты, начисленные истцом за период до дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в части.

Расходы истца по госпошлине подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворённым требованиям на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Расходы ответчика по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с истца пропорционально части требований, в которых было отказано, применительно к ч. 1 ст. 110            АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Хорошевский» (ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью            «СК-Интер» (ИНН: <***>) убытки в размере 136 481 (сто тридцать шесть тысяч четыреста восемьдесят один) рубль 33 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму убытков с момента вступления решения суда в законную силу по день оплаты убытков, в размере, определяемом ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды, а также расходы по государственной пошлине в размере 3 880 (три тысячи восемьсот восемьдесят) рублей 83 копейки.

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СК-Интер» (ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Хорошевский» (ИНН: <***>) расходы по судебной экспертизе в размере 148 331 (сто сорок восемь тысяч триста тридцать один) рубль 10 копеек.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении   месяца со дня его принятия.


Судья:

М.Ю. Махалкин