Решение от 26 марта 2024 г. по делу № А10-8761/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-8761/2023
26 марта 2024 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2024 года.


Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом в предварительном судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Республики Бурятия

к муниципальному казенному учреждению «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевкий район» (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Битбайкал» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка №30 от 06.05.2022,

при участии в предварительном судебном заседании представителя прокуратуры Хорошевой О.Я. (удостоверение),

установил:

заместитель прокурора Республики Бурятия в интересах муниципального образования «Заиграевкий район» (далее – прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному казенному учреждению «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевкий район» (далее – комитет), обществу с ограниченной ответственностью «Битбайкал» (далее – ООО «Битбайкал», общество) о признании недействительным пунктов 3.1.2, 3.1.3, 6.3 (в части), 6.4 договора аренды земельного участка № 30 от 06.05.2022.

Истец исковые требования поддержал, в обоснование заявленных требований указал, что пункты 3.1.3, 6.4 договора противоречат положениям пункта 15 статьи 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации, в силу которого арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, а пункты 3.1.2, абзац четвертый пункта 6.3 не соответствуют норме пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку устанавливают право арендатора на замену стороны в обязательстве, возникших из заключенного на торгах договора, в обход конкурентных процедур.

ООО «Битбайкал», явку представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв на исковое заявление не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заказное письмо № 6700089287312 возвращено в суд по истечении срока хранения.

Комитет явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на исковое заявление не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000891873030, вручено 18.01.2024.

Муниципальное образование «Заиграевкий район» Республики Бурятия в лице администрации, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв на исковое заявление не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000891873054, вручено 18.01.2024.

Исследовав материалы дела, суд признал подготовку дела к судебному заседанию оконченной, на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, завершил предварительное заседание и открыл судебное разбирательство в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно протоколу от 26.04.2022 аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:06:590102:220, площадью 11 229 кв. м признан несостоявшимся, принято решение заключить договор аренды с единственным участником аукциона – ООО «Битбайкал».

Между комитетом (арендодатель) и ООО «Битбайкал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 30 от 06.05.2022, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования «Заиграевкий район», кадастровый номер 03:06:590102:220, площадью 11 229 кв. м.

Категория земель: земли промышленности; энергетики; транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Разрешенное использование: для производственных целей.

Местоположение: Республика Бурятия, <...> уч. № 35Б.

Срок аренды 6 лет с 06 мая 2022 по 06 мая 2028 года.

Согласно пункту 1.2. договора предоставление участка арендатору осуществлено по акту-приема передачи (приложение № 3).

Арендатор оплачивает годовую арендную плату в размере 19 858 рублей (пункт 2.2. договора).

Пунктом 3.1.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока настоящего договора при условии уведомления арендодателя, с учетом требований, установленных пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно пункту 3.1.3 арендатор имеет право по истечении срока договора на преимущественное право заключения нового договора аренды участка, за исключением случаев предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 6.3 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в установленном законом порядке в случаях:

- использование участка не в соответствии с его разрешенным использованием;

- если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату;

- предоставления участка во временное пользование, субаренду третьим лицам без уведомления арендодателя в разумный срок;

- не использование участка в течение года после заключения настоящего договора по причинам не зависящим от арендодателя;

- в случае нарушения, неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем или арендатором иных обязанностей и условий, указанных в настоящем договоре;

- по другим основаниям в соответствии с действующим законодательством.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая и сторон вправе в любое время отказаться от договора предупредив сторону за один месяц (пункт 6.4. договора).

Заместитель прокурора, полагая, что условия пунктов 3.1.2, 3.1.3, абзаца 4 пункта 6.3, пункта 6.4 договора аренды земельного участка № 30 от 06.05.2022, не соответствуют закону и подлежат признанию недействительными, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее - Постановление Пленума № 15) в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 Постановления Пленума № 15).

Как следует из искового заявления, в рассматриваемой ситуации прокурор в соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» и частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд в интересах муниципального образования «Заиграевкий район», целью заявленных требований является защита публичных интересов и устранение выявленных нарушений законодательства.

Таким образом, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском в рамках законодательно предоставленных ему полномочий в защиту публичных интересов.

Существенные условия об объекте аренды, арендной плате сторонами согласованы, между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок.

Статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает принцип осуществления гражданами и юридическими лицами принадлежащих им гражданских прав по своему усмотрению.

Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации признает сделками действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной является способом защиты нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Положения указанной нормы регулируют, в частности, правоотношения, касающиеся передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357).

По смыслу названной нормы, а также из анализа судебной практики, следует, что запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора.

В рассматриваемом случае, договор аренды № 30 от 06.05.2022 заключен после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании пунктов 1, 9, 13 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В случае если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункт 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

ООО «БитБайкал» являлось единственным участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:06:590102:220. Протоколом заседания комиссии от 25.04.2022, в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, данный аукцион признан несостоявшимся, и комиссия решила заключить договор с обществом.

Подписание договора аренды земельного участка, в соответствии со статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, является результатом проведения торгов.

При указанных обстоятельства, исследовав и оценив условия договора на предоставление земельного участка в аренду № 30 от 06.05.2022 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что изложенные в пункте 3.1.2, абзаце 4 пункта 6.3 договора условия в их совокупности и взаимосвязи предусматривают право победителя торгов на передачу своих прав и обязанностей по договору, которые он обязан осуществлять лично, третьим лицам, что прямо противоречит положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пункте 4 данной статьи.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять пролонгацию договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и не предусматривает права арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, в случае, если земельный участок предоставлен арендатору по результатам проведения торгов.

Исследовав и оценив условия договора на предоставление земельного участка в аренду № 30 от 06.05.2022 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что условия пунктов 3.1.3. и 6.4. договора не соответствуют императивным нормам вышеприведенного правового регулирования.

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, но может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих законодательству, является нарушением публичных интересов.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования заместителя прокурора являются обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Из разъяснений, изложенных в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», следует, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются прокуроры и иные органы, обращающиеся в Верховный Суд Российской Федерации, арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Пунктом 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что при применении подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что использованное в нем для целей исчисления государственной пошлины понятие спора о признании сделки недействительной охватывает как совместное предъявление истцом требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, так и предъявление истцом любого из данных требований в отдельности.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу составляет 6 000 рублей и подлежит взысканию с ответчика – ООО «Битбайкал» в сумме 3 000 рублей, с ответчика – комитета взыскание государственной пошлины не производится как с лица, освобожденного от уплаты в соответствии с положениями статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать недействительными условия договора аренды земельного участка № 30 от 06.05.2022, изложенные в пунктах 3.1.2, 3.1.3, абзаце четыре пункта 6.3, пункт 6.4.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Битбайкал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей – государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья А.О. Коровкина