Решение от 13 февраля 2025 г. по делу № А77-742/2023

Арбитражный суд Чеченской Республики

364024, Чеченская Республика, г. Грозный, ул. Шейха Али Митаева, 22 «Б»

www.chechnya.arbitr.ru

e-mail: info@chechnya.arbitr.ru

тел: (8712) 22-26-32


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А77-742/2023
14 февраля 2025 года
г.Грозный



Резолютивная часть решения оглашена 28 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2025 года.


            Арбитражный суд Чеченской Республики   в составе судьи   Зубайраева А. М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Дошкуевым М.Ю., рассмотрев по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, дело по иску: общества с ограниченной ответственностью  «ФГУК «Гостиничное обслуживание», ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 350000, <...>,

к ответчику 1: индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 357209, <...>,

к ответчику 2: индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 367000, <...>

об обязании зачета в счет арендной платы расходов на ремонт арендуемого имущества,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО3 по доверенности, онлайн-доступ,

от ответчика 1 – ФИО4 по доверенности, онлайн-доступ,

от ответчика 2– не явился, извещен, 

                                                               У С Т А Н О В И Л:

            истец, ООО «ФГУК «Гостиничное обслуживание» (далее – истец, Общество), обратился в Арбитражный суд Чеченской Республики  с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО1 об обязании зачета в текущую арендную плату по договору аренды нежилых помещений от 03.12.2020г. № 1/20  затрат на произведенные на объекте аренды ремонтно-отделочные работы в размере 22 556 095,20 руб.

            Определением арбитражного суда от 27.10.2023г. по инициативе истца к участию в  качестве соответчика в деле № А77-742/2023 привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: Республика Дагестан, г. Махачкала, Кировский район, ул. Заманова, д. 77А), являющийся сособственником арендуемого имущества.

            Судебное заседание по рассмотрению спора по существу назначено на 11 час 30 мин 17.01.2025г., в котором объявлен перерыв по техническим причинам до 15 час 00 мин 28 января 2025 года.

            В возобновленном онлайн-заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить по основаниям, указанным в иске, уточнении и  к нему.

            Представитель ответчика ИП ФИО1 в судебном онлайн-заседании иск не признал, просил суд в его удовлетворении отказать по доводам письменного отзыва и дополнений к нему.

             Изучением материалов  дела судом установлены следующие обстоятельства.

             03.12.2020г. между ИП ФИО1, именуемым в дальнейшем «Арендодатель» (Ответчик по настоящему делу), с одной стороны, и Обществом с ограниченной ответственностью «ФГУК «Гостиничное обслуживание», именуемым в дальнейшем «Арендатор» (Истец по настоящему делу), в лице Генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключен Договор аренды нежилых помещений №1/20, расположенных по адресу: <...> зд. 45 (далее по тексту – Договор). 

            Договор заключен сроком  на 15 лет и прошел государственную регистрацию.

            В договоре аренды №1/20 и приложениях к нему стороны указали, что арендуемые помещения передаются Арендатору без внутренней отделки, что подтверждается п.п. 2.1, 5.1 и Приложением 3 к Договору. 

            Порядок и условия подготовки помещений к передаче в аренду регламентированы разделом 5 Договора.

            Согласно п. 5.1. Договора №1/20 Арендодатель обязался выполнить Отделочные работы в срок не позднее 55 (пятидесяти пяти) календарных дней со дня подписания Сторонами настоящего Договора (ранее и далее - «Срок Отделочных работ»), то есть не позднее 27 января 2020 года. 

            Отделочные работы означают монтажные, инженер, отделочные, ремонтные и иные работы, в том числе работы по оборудованию помещений, проводимые/произведённые Арендодателем (и/или подрядчиками Арендодателя) за свой счет в соответствии с ПИС и АСП в целях подготовки Помещений к осуществлению Арендатором своей коммерческой деятельности согласно Разрешенному использованию в пределах Помещений.

            В течение 3 (трёх) рабочих дней со дня получения Арендатором уведомления о готовности Помещений для передачи по Акту приема-передачи, представители Сторон обязуются произвести совместный осмотр Помещений, и Арендодатель обязуется передать Арендатору со своей стороны заполненный, подписанный и скреплённый печатью Арендодателя Акт приема-передачи (п. 5.2. Договора).

            В силу п. 5.3. Договора Арендодатель обязуется своими силами и за свой счет (включая материалы и оборудование) выполнить (с учетом требований согласно АСП) работы, ответственность за выполнение которых возложена на Арендодателя согласно приложению №5 к настоящему Договору, в соответствующие сроки, установленные в п.5.1 настоящего Договора.

            В соответствие с Договором аренды нежилых помещений №1/20 от 03.12.2020 года, «разрешенное использование помещений состоит в использовании Арендатором помещений для размещения гостиничных номеров и предоставление жильцам иных услуг временного пребывания». 

            Таким образом, по смыслу положений Договора аренды нежилых помещений №1/20 от 03.12.2020 года, Помещения передаются и принимаются в аренду Арендатором для осуществления коммерческой деятельности, а именно для оказания гостиничных услуг.

            По условиям Договора аренды нежилых помещений №1/20 от 03.12.2020 года, Помещения передаются Арендатору без внутренней отделки, что подтверждается п.п. 2.1, 5.1 и Приложением 3 к Договору. 

            Следовательно, на момент передачи Помещений Арендатору, они не соответствовали требованиям ГОСТ Р 51185-2014 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования», СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования». 

            В условиях несоответствия Помещений положениям стандартов и сводов правил, предъявляющих требования к объектам гостиничного сервиса, указанные Помещения в момент их передачи Арендатору были непригодны для эксплуатации в соответствии с Разрешенным использованием, предусмотренным Договором аренды нежилых помещений №1/20 от 03.12.2020 года.

            Согласно п. 6.1. п.п. 6.1.1. Договора «Арендодатель обязуется передать Арендатору Помещения по Акту приема-передачи помещений в сроки и в состоянии, предусмотренные п.3.6. настоящего Договора, для чего обязуется: 

            - Производить своими силами и за свой счет текущий и капитальный ремонт передаваемых в аренду помещений в соответствие с Разделительной ведомостью (Приложение № 3) и Актом разграничения эксплуатационной ответственности Сторон (Приложение № 5)». 

            Таким образом, анализ приведенных условий и положений Договора №1/20 в совокупности, с учетом их буквального толкования, свидетельствует о том, что порядок и условия производства отделочных работ Помещений урегулированы Договором четко и однозначно, толкование положений Договора применительно к предмету исследования не вызывает каких-либо затруднений, формулировки неопределенного, двусмысленного характера, либо предполагающие двоякое толкование, а также противоречащие требованиям закона, в тексте договора, в части, касающейся порядка производства ремонтно-отделочных работ Помещения, отсутствуют.

             В условиях длительного неисполнения Арендодателем обязанностей по ремонту помещений, в связи с необходимостью использования имущества в разумные сроки, исключающие убытки, Арендатор самостоятельно, с устного согласия ответчика (супруга ИП ФИО1 ФИО6), с условием последующего отражения расходов в допсоглашении к договору, выполнил ряд работ, ответственность за проведение которых, в соответствии с Приложением 3 Договора аренды нежилых помещений №1/20 от 03.12.2020 года, была возложена на Арендодателя. 

            Затраты истца на ремонтно-отделочные работы по объекту аренды составили сумму в размере 22 784 512,64 рублей на IV квартал 2020 года, согласно заключению специалистов ООО «ЭКСПРУС» № 18631 от 16.01.2023г., полученному истцом по своей инициативе и не признанному судом допустимым доказательством,  и  22 556 095,20 руб. - согласно заключению судебной строительной экспертизы № 37 от 21.05.2024г., проведенной экспертами АНО «Независимая судебно-экспертная лаборатория» по состоянию на дату заключения Договора аренды нежилых помещений №1/20 от 03.12.2020 года – IV квартал 2020 года.

            Сторона ответчика заявила  несогласие с выводами указанной судебной строительной экспертизы в силу неоднозначности выводов в части периода определения цен произведенных на объекте работ. Указанные замечания устранены путём разъяснения вызванными судом по ходатайству сторон в судебное заседание экспертами и письменными пояснениями экспертной организации АНО «Независимая судебно-экспертная лаборатория» от 23.112.2024г. № 795.  Ходатайств сторон о назначении повторной экспертизы не заявлялось.

             Заключение экспертов № 37 от 21.05.2024г., которые предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оценено судом в соответствии со статьями 71 и 86 Кодекса и признано допустимым доказательством.

             Таким образом, на основании выводов судебной строительной экспертизы и совокупности иных представленных в дело доказательств, суд полагает подтвержденным наличие оснований для удовлетворения исковых требований.

            Производство истцом, ООО «ФГУК «Гостиничное обслуживание», ремонтно-отделочных работ на сумму 22 556 095,20 руб. в ценах по состоянию на IV квартал 2020 года на арендуемом по договору от 03.12.2020г. № 1/20 объекте на объекте по адресу: <...> зд. 45, подтверждено заключением № 35 от 21.05.2024г. назначенной по делу и проведенной АНО «Независимая судебно-экспертная лаборатория» судебной строительной экспертизой.

            Оформление  расходов истца на ремонтные работы по объекту аренды, определение способа расчетов (выплата, зачет) в виде дополнительного соглашения к договору аренды №1/20 от 03.12.2020 года, со слов истца, в последующем не представилось возможным ввиду внезапной смерти представителя Арендодателя ФИО6, супруга ответчика ИП ФИО1

            Претензию Истца о зачете стоимости ремонта арендованного имущества в счет оплаты арендных платежей, ответчик ИП ФИО1 добровольно не удовлетворила, что подтверждается ответом ответчика от 03.11.2022г. 

             Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих лиц, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к следующим выводам.

             Ходатайство соответчика ИП ФИО2 об исключении его из числа ответчиков по настоящему делу подлежит отклонению в силу следующего.

            Ходатайство ответчика мотивировано тем, что он не является участников договора аренды от 03.12.2020г. № 1/20, в связи с чем, на него не могут распространяться условия  исполнения последнего.

            Вместе с тем, бесспорным является факт наличия у ИП ФИО2 зарегистрированного права долевой собственности на арендуемый истцом объект недвижимости, расположенный по адресу: <...> зд. 45.

            Согласно статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Учитывая избранный истцом способ защиты, предполагающий взаимозачет требований на перспективу, в случае удовлетворения иска ИП ФИО2, как сособственник имущества, не может быть освобожден от предусмотренной законом обязанности.

            В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Таким образом, стороны, заключив договор на определенных условиях, должны ими руководствоваться при исполнении договора.

            Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

            В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

            Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

            В договоре указано, что передаваемы в аренду Помещения без внутренней отделки, и в обязанности Арендодателя-Ответчика входило провести ремонтные работы до передачи и использования помещений Арендатором-Истцом согласно разрешенного использования. 

            Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

            На основании пункта 1 статьи 616 ГК РФ, Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

            Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

            -произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

            -потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

            -потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

            Статья 623 ГК РФ предусматривает в качестве общего правила возмездную передачу арендодателю неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, в связи с чем право на отказ в возмещении арендатору их стоимости должно быть прямо указано в договоре аренды.

            В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

            Судебная практика свидетельствует о том, что Арендатор может произвести зачет суммы арендной платы и стоимости ремонта арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность Арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства, которые являются однородными (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу № А03-15638/2009, Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2011 по делу № А41-31881/10 и др.).

            В данном случае Арендодатель нарушил зафиксированную в договоре аренды обязанность по производству ремонтных работ, необходимых для использования предмета аренды по назначению, что дало Арендатору право на производство указанных ремонтных работ, вызванных неотложной необходимостью, и, соответственно, право требования с Арендодателя их возмещения или зачета их стоимости в счет арендной платы.     

            Как определено в Постановлении ФАС Поволжского округа от 08.02.2007 N А55-5816/2006-13 нарушение Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает Арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. При этом, несогласование дополнительного соглашения и сметы с Арендодателем не может лишать его права на возмещение произведенных затрат.

            Ответчик в ходе судебного разбирательства в письменном отзыве и дополнениях к нему представил ряд возражений по обстоятельствам, имеющим  значение для правильного разрешения спора. С учетом позиции истца по данным доводам, суд считает необходимым указать по спорным обстоятельствам следующее.

             Довод ответчика о том, что лишь с момента государственной регистрации договора аренды он считается заключенным основан на неверном толковании норм права.

            По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

            Вместе с тем необходимо учитывать, что если стороны согласовали все условия владения и (или) пользования имуществом, которые являются существенными для договора аренды, считается, что между ними заключен договор, который порождает правовые последствия в отношениях между сторонами даже при отсутствии его государственной регистрации, поскольку согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, если иное не установлено законом, договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их государственной регистрации именно для третьих лиц. Это означает, что ссылаться на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой (п. 3 и п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

            Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1  и 2 статьи 433 ГК РФ (п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

             Доводы Ответчика о том, что он исполнил свои обязательства по договору и передал помещения Истцу с выполненным объемом отделочных работ по подготовке сдаваемых в аренду помещений, голословны и опровергаются материалами дела.

            Согласно разъяснению, изложенному в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

            По смыслу положений Договора аренды нежилых помещений №1/20 от 03.12.2020 года (далее по тексту -  Договор), разрешенное использование Арендатором помещений - для осуществления коммерческой деятельности, а именно для оказания гостиничных услуг.

Следовательно, на момент передачи Помещений Арендатору, они должны были быть приведены в соответствие с требованиями ГОСТ Р 51185-2014 «Туристские услуги.

Средства размещения. Общие требования», СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования», что согласовано сторонами.

            В договоре и приложениях к нему стороны указали, что Арендодатель обязался выполнить Отделочные работы не позднее 55 (Пятидесяти пяти) календарных дней со дня подписания Сторонами настоящего Договора (ранее и далее - «Срок Отделочных работ»), то есть не позднее 27 января 2021 года.

            Отделочные работы означают монтажные, инженерные, отделочные, ремонтные и иные работы, в том числе, работы по оборудованию помещений, проводимые/произведённые Арендодателем (и/или подрядчиками Арендодателя) за свой счет в соответствии с ПИС и АСП в целях подготовки Помещений к осуществлению Арендатором своей коммерческой деятельности согласно Разрешенному использованию в пределах Помещений.

            В силу п. 5.3. Договора Арендодатель обязуется своими силами и за свой счет (включая материалы и оборудование) выполнить (с учетом требований согласно АСП) работы, ответственность за выполнение которых возложена на Арендодателя согласно приложению № 5 к настоящему Договору в соответствующие сроки, установленные в п.5.1 настоящего Договора.

            Как усматривается из представленных Истцом документов, обязательства Ответчика по выполнению Отделочных работ на объекте аренды были исполнены именно им, ООО «ФГУК «Гостиничное обслуживание. Доказательств обратного в материалах дела не содержится.

            Более того, сторона Ответчика не предоставляет письменных доказательство в обоснование своей позиции, а именно соблюдение Ответчиком п. 5.2., п. 6.1., п. 6.2. Договора.

            Таким образом, анализ условий и положений Договора в совокупности, с учетом их буквального толкования свидетельствует о том, что порядок и условия производства отделочных работ Помещений урегулированы Договором четко и однозначно, толкование положений Договора применительно к предмету исследования не вызывает каких-либо затруднений, формулировки неопределенного, двусмысленного характера, либо предполагающие двоякое толкование, а также противоречащие требованиям закона, в тексте договора, в части, касающейся порядка производства ремонтно-отделочных работ Помещения, отсутствуют.

            В связи с необходимостью использования арендуемого имущества по назначению, Арендатор самостоятельно выполнил ряд работ, ответственность за производство которых, в соответствии с Приложением № 3 Договора, была возложена на Арендодателя.

            Затраты Истца на ремонт арендуемых по договору №1/20 от 03.12.2020г.  помещений подтверждены заключением специалистов № 37 от 21.05.2024г. АНО «Независимая судебно-экспертная лаборатория» в рамка судебной строительной экспертизы.       

            Довод Ответчика о том, что невозможно определить состояние сдаваемых в аренду помещений на момент их сдачи Истцу, так как момент передачи помещений является моментом фактического осуществления деятельности Истца, необоснован и опровергается материалами дела.

            При оценке состояния Помещений и подписании Договора аренды, стороны, установив, что оно не подлежит использованию по целевому назначению (оказание гостиничных услуг), указали в тексте и приложениях к Договору обязанность Арендодателя по приведению ремонтных работ и его объема. Аналогичное состояние объекта подтверждается  и разрешением на ввод в эксплуатацию от 19 октября 2020 года.

            Таким образом, осведомленность Истца о необходимости ремонта объекта аренды на момент заключения договора и передачи ему арендуемого имущества, не освобождает Ответчика от обязанности по его осуществлению, поскольку они добровольно приняты на себя в рамках договора, ни от возмещения затрат Арендатора на производство указанных работ в условиях крайней необходимости.

             Доводы ответчика о том, что представленные Истцом расходные документы, подтверждающие производство ремонтных работ, составлены ранее срока заключения договора аренды и не могут подтверждать производство затрат по данному объекту, подлежат отклонению в силу следующего.

            Деятельность Истца связана с оказанием гостиничных услуг. Помимо арендованного Помещения в г. Пятигорске, Истец арендует помещение для оказания гостиничных услуг в г. Махачкале, для ремонта и поддержания в надлежащем состоянии которого приобретались ранее необходимые строительные материалы. Поскольку неиспользованные для ремонта помещений в г. Махачкале материалы лежали на складе Истца, последние были доставлены в г. Пятигорск, использованы при ремонте арендуемых помещений и предъявлены как расходы при проведении экспертизы.

            Довод о том, что затраты на доставку строительных материалов, погрузочно-разгрузочные работы, на проведение строительных работ и установку оборудования являются личными затратами арендатора и не являются необходимыми для проведения работ капитального характера несостоятельны, поскольку указанные затраты признаны Арендодателем необходимыми для приведения объекта аренды в надлежащее состояние, что подтверждается самим фактом включения их в качестве условия в текст договора аренды №1/20 от 03.12.2020г.

             В части доводов ответчика по расходам на установку системы пожаротушения, исключающих необходимость таких работ в арендуемых Истцом помещениях необходимо учитывать следующее.

            Из представленных Ответчиком документов усматривается их выполнение за пределами договорных сроков (по договору аренды №1/20 от 03.12.2020), то есть в марте 2021 года, вместе с тем, ответчиком не представлены договор на производство указанных специализированных работ и акт приемки выполненных работ.

            Ответчиком не доказано, что именно эти работы (по системе пожаротушения) вошли в объем затрат на арендуемые истцом Помещения. Из представленной ответчиком выписки из ЕГРН и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию следует, что общая площадь здания составляет 4 646,5 кв.м., а арендуемая Истцом площадь составляет всего 2 135,9 кв.м. Соответственно, утверждая о производстве таких работ во всех помещениях  здания по пр-ту ФИО7, 45 в г. Пятигорске и представляя документы (исполнительную документацию о проведении системы пожаротушения и оповещения), ответчик должен доказать, что эти работы проведены, в том числе, в арендуемых Истцом помещениях.

            Из сравнительного анализа представленных ответчиком документов и приложения № 3 к договору аренды можно прийти к выводу о том, что комплекс работ по системе пожарной безопасности ответчиком во всем здании не произведен.

            В части расходов Истца на проведение иных работ (строительные работы, инженерные системы) поясняю, что их выполнение входило в обязанности Ответчика, который не выполнил свои обязательства, в связи с чем их выполнение легло на Истца дабы своевременно начать осуществлять свою деятельность, поскольку по условиям договора с четвертого месяца стороны согласовали сроки оплаты арендных платежей.

             В части доводов возражений Ответчика о квалификации проведенных Истцом работ как капитальных и неотделимых  улучшений  надлежит пояснить следующее.

            Гражданский кодекс РФ определяет договор аренды как отношения сторон, в рамках которых одна из сторон, арендодатель, обязуется предоставить другой стороне, арендатору, за плату во временное пользование имущество, определенное в договоре аренды. К существенным условиям договора аренды относятся объект аренды (индивидуально определенное имущество, подлежащее передаче арендодателем арендатору), цена аренды (арендная плата), срок аренды.

            Вопрос о том, является ли произведенный ремонт капитальным, или он должен быть квалифицирован как текущий ремонт, является оценочным и зависит от вида объекта аренды. Основной критерий, по которому можно определить капитальность ремонта -  это то, что в результате такого ремонта происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик объекта аренды.

            Из представленного ответчиком в дело разрешения на ввод в эксплуатацию строения по адресу: <...> зд. 45, датированного 19 октября 2020 года, не следует, что объект сдан и принят с полным ремонтом. По этой причине, предоставляя в аренду помещения с недостатками, Арендодатель (ответчик) предусмотрел обязанность своей стороны по проведению указанных отделочных работ.

            Ответчик не представил суду относимых и достаточных доказательств произведенных им Отделочных работ на объекте аренды в объеме и в сроки, согласованными сторонами.

            Из анализа Приложения № 3 к договору аренды №1/20 от 03.12.2020г. следует, что указанные там работы подпадают под понятие работ капитального характера, что согласуется с нормами законодательства Российской Федерации.

            Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

            На основании пункта 1  статьи 616 ГК РФ, Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

            Из смысла статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под неотделимыми улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

            Согласно приведенной норме, под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

            В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2856/11 указано, что под улучшением понимается такое изменение объекта, которое повышает или изменяет в положительную сторону его технические и (или) функциональные характеристики.

            Основными элементами предмета доказывания по настоящему делу является установление факта производства на арендном объекте работ, предусмотренных п. 5.1 Договора аренды от 03.12.2020г. № 1/20, определение исполнителя указанных работ, объема и стоимости  работ на момент их производства.

            Наличие препятствия для передачи объекта аренды по договору   Арендатору в виде необходимости производства ремонтных работ, подтверждается самим договором аренды            от 03.12.2020г. № 1/20, содержащим такое условие ( п. 5.1).

Кроме того, дополнительным доказательством необходимости производства указанных в п. 5.1 договора аренды ремонтно-отделочных работ, неисполненности этих обязательств Арендодатель на момент передачи объекта в аренду является отсутствие подписи стороны Арендатора в акте приема-передачи к договору аренды

             Ответчик свое утверждение об исполнении договорных обязательств и производстве им предусмотренных договором от 03.12.2020г. № 1/20 ремонтно-отделочных работ до передачи объекта аренды Арендатору, соответствующими доказательствами не подтвердил.

            Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

            Производство истцом, ООО «ФГУК «Гостиничное обслуживание», ремонтно-отделочных работ на сумму 22 556 095,20 руб. в ценах по состоянию на IV квартал 2020 года на арендуемом по договору от 03.12.2020г. № 1/20 объекте по адресу: <...> зд. 45, подтверждено заключением № 35 от 21.05.2024г. назначенной по делу и проведенной АНО «Независимая судебно-экспертная лаборатория» судебной строительной экспертизой. Доказательства меньшей цены произведенных истцом на арендуемом объекте ремонтно-отделочных работ в дело не представлены.

             Частью 1 статьи 65 АПК РФ определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. Истец представил достаточные и допустимые доказательства в обоснование  заявленных требований. Ответчик не представил доказательств в обоснование заявленных доводов возражений по иску.

             В соответствии с принципом состязательности сторон, закреплённым в ст. 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

            Таким образом, арбитражный суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к выводу о наличии оснований для  полного удовлетворения заявленных по делу исковых требований.

             В силу статьи 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

            Согласно статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.   Согласно статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

            Расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 135 780 рублей, подтверждаемые платежным поручением № 298 от 04.04.2023г., в силу статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика и взыскиваются в пользу истца.

            Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика судебных издержек в размере 212 000 рублей, состоящих из расходов на оплату услуг представителя в суде в размере 120 000 руб. (платежное поручение № 265 от 29.03.2023г.) и оплату труда экспертов за производство по делу судебной строительной экспертизы в размере 92 000 руб. (платежное поручение № 237 от 19.03.2024г.)

            Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

            Требование о взыскании судебных расходов на  юридические услуги представителя в сумме 120 000 рублей подлежит удовлетворению, поскольку данные расходы предусмотрены соглашением сторон, реально понесены истцом и не являются чрезмерными и не                  разумными.

            Стоимость оказанных истцу представителем юридических услуг в размере 120 000 рублей заявитель обосновывает и оценивает по следующим позициям и показателям.

            Между ООО «ФГУК «Гостиничное обслуживание» и ИП ФИО3 заключён договор поручения № 1809/22/1 от 18.09.2022г. на оказание юридических услуг.

            Согласно п. 1.1 Договора Доверитель поручает а Поверенный принимает на себя обязательства за вознаграждение оказать юридические услуги в рамках искового производства о признании взаимозачета ремонтных работ в счет арендных платежей по договору аренды нежилых помещений № 1/20 от 03.12.2020г.

            Согласно п. 3.1 Договора стоимость оказываемых услуг по настоящему договору определена в 120 000 руб. Оплата услуг представителя в размере 120 000 руб. произведена Истцом по платежному поручению № 265 от 29.03.2023г.

            Согласно пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении         издержек, связанных с рассмотрением дела» разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных     требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время,       необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность                рассмотрения дела и другие обстоятельства.

            С учетом реального участия представителя истца ФИО3 в судебном разбирательстве по настоящему делу с исполнением договорных обязательств, длительности и сложности рассмотрения данного дела, суд считает расходы истца на представителя в суде обоснованными и разумными.

            Ответчиком требования истца в части указанных расходов прямо не оспорены, заявлений о чрезмерности и необоснованности судебных расходов на юридические услуги представителя  в  дело  не поступало.

            В соответствии с разъяснениями пункта 3 Информационного письма высшего           Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 12 «Обзор судебной практики по   вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных  судах», лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

            В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о           возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», заявитель освобожден от           необходимости доказывания разумности размера понесенных по делу издержек, от заявителя           требуется   доказать лишь факт их несения.

            Стоимость оказанных экспертами услуг при проведении судебной строительной экспертизы оговорена и согласована со сторонами при назначении экспертизы, результаты строительной экспертизы № 37 от 21.05.2024г. по настоящему делу судом признаны надлежащим доказательством и приобщены к материалам дела, в связи с чем, распределение данных судебных расходов надлежит произвести в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

            Депонированная на счете арбитражного суда для целей оплаты труда экспертов по проведению судебной строительной экспертизы по настоящему делу подлежит перечислению  экспертному учреждению.

            В соответствии с Регламентом организации деятельности судов по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, утвержденным приказом Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерацией от 05.11.2015 № 345 выплата денежных средств, зачисленных на депозитный счет, производится на основании судебного акта, принятого арбитражным судом.

            На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


                                                                     Р Е Ш И Л:

            ходатайство стороны об исключении    индивидуального предпринимателя ФИО2 /ОГРНИП <***>, ИНН <***>/ из числа ответчиков по настоящему делу – оставить без удовлетворения.

            Исковые требования  удовлетворить. 

            Обязать собственников арендуемого имущества, индивидуального предпринимателя ФИО1 /ОГРНИП <***>, ИНН <***>/ и индивидуального предпринимателя ФИО2 /ОГРНИП <***>, ИНН <***>/ произвести солидарно зачет в стоимость текущих арендных платежей ООО «ФГУК «Гостиничное обслуживание» по договору аренды от 03.12.2020г. № 1/20 расходов арендатора на производство стоимости ремонтно-отделочных работ в размере 22 556 095  (двадцать два миллиона пятьсот пятьдесят шесть тысяч девяносто пять) рублей 20 копеек.

             Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 /ОГРНИП <***>, ИНН <***>/ и индивидуального предпринимателя ФИО2 /ОГРНИП <***>, ИНН <***>/  солидарно в пользу общества с ограниченной ответственностью  «ФГУК «Гостиничное обслуживание» /ОГРН <***>, ИНН <***>/ денежные средства в размере 347 780 (триста сорок семь тысяч семьсот восемьдесят) рублей в возмещение судебных расходов, включая, расходы по уплате государственной пошлины в размере 135 780 рублей, издержки по оплате услуг представителя в суде в размере 120 000 рублей, оплате труда экспертов при производстве судебной экспертизы в размере 92 000 рублей.

             В  возмещении остальных расходов – отказать.

             Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ФГУК «Гостиничное обслуживание» /ОГРН <***>, ИНН <***>/ излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1 143 (одна тысяча сто сорок три) рубля. Выдать справку на возврат госпошлины.

            Финансовому отделу Арбитражного суда Чеченской Республики перечислить с депозитного счета суда на расчетный счет АНО «Независимая судебно-экспертная лаборатория» денежные средства в размере 92 000 (девяносто две тысячи) рублей, согласно выставленному счету за проведение судебной строительно-технической экспертизы по делу № А77-742/2023.


            Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок  со дня изготовления  через Арбитражный  суд Чеченской Республики.


            Судья                                                                                                       А.М. Зубайраев