Решение от 16 октября 2020 г. по делу № А50-36028/2019

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А50-36028/2019
16 октября 2020 года
г. Пермь


Резолютивная часть решения оглашена 22 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 16 октября 2020 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе: судьи Г.В. Лядовой,

при ведении протокола помощником судьи Косолаповой Я.И.,

рассмотрел в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304595730100026 / ИНН <***>; 617818, <...>)

к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: акционерное общество «МИКРОФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ПЕРМСКОГО КРАЯ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; 614990, <...>, эт./оф. 2/19)

о взыскании 1 937 000 руб. 00 коп.

по объединенному делу (№ А50-38899/2019) по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304595730100026, ИНН <***>)

третьи лица:

- ФИО3;

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора купли-продажи недвижимости

при участии:

от истца (по первоначальному иску): ФИО4, представитель по доверенности 82 АА 1557868 от 31.10.2019, паспорт, диплом № 096 от 20.02.2007 ВСА 0313615;

от ответчика (по первоначальному иску): ФИО5, представитель по доверенности 59 АА 3273254 от 06.12.2019, удостоверение адвоката № 2367 от 01.04.2011 рег.№ 59/1309; ФИО2, паспорт;

от третьего лица (АО «МИКРОФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ПЕРМСКОГО КРАЯ»): ФИО6, представитель по доверенности № 4 от 09.01.2020, паспорт;

от третьего лица (ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю): не явились, извещены.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, далее истец, обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, далее ответчик, о взыскании 1 937 000 руб. 00 коп. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.10.2019 года.

Определением суда от 25.12.2019 года, в соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено акционерное общество «МИКРОФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ПЕРМСКОГО КРАЯ».

Определением суда от 13.02.2020 года объединены в одно производство для совместного рассмотрения дела №№ А50-38899/2019, А50-36028/2019, делу присвоен № А50-36028/2019.

В рамках дела № А50-38899/2019 заявлены требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (истец) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.10.2019 года, взыскании денежных средств в сумме 1 563 000 руб. 00 коп.

Третьи лица (ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю) в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда.

Неявка указанных лиц не препятствует рассмотрению спора по существу (ст. ст. 123, 137, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Истец ФИО1 на заявленных требованиях настаивает, по основаниям, изложенным в иске, требования ФИО2 не признает.

Ответчик ФИО2 требования ФИО1 не признает по основаниям, изложенным в свои требованиях.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Акционерное общество «МИКРОФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ПЕРМСКОГО КРАЯ» представили отзывы.

ФИО3 поддержала требования ФИО1, требования ФИО2 не признает.

Судом заслушаны объяснения лиц, принимавших участие в судебных заседаниях, свидетели ФИО7. ФИО8, исследованы, представленные в материалы дела документы, в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установлено:

Стороны основывают свои требования на том, что 17.10.2019 между ФИО1 (истец, ответчик по встречному иску, продавец) и ФИО2 (ответчик, истец по встречному иску, покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием об ипотеке в силу закона) в соответствии с п. 1.1 которого продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателя недвижимое имущество:

здание, наименование: магазин, назначение: нежилое здание, площадью 173,1кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, кадастровый номер: 59:40:0010501:1092, адрес объекта: <...>;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, плошать 374+/-7 кв.м., кадастровый номер 59:40:0010501:602, адрес объекта: <...>.

Общая цена имущества составляет 3 500 000 рублей (п.2.1 договора). Оплата производится в следующем порядке (п.2.2. договора): в размере 1 563 000 руб. 00 коп. в день подписания настоящего договора (п.2.2.1 договора), оставшуюся сумму 1 937 000 руб. 00 коп. в течение 3 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю за счет заемных средств, предоставленных покупателю АО «Микрофинансовая компания Пермского края», в соответствии с договором микрозайма №11906200 от 17.10.2019, заключенным в городе Пермь между покупателем и АО «Микрофинансовая компания Пермского края», путем перечисления на счет продавца (п.2.2.2 договора).

Оплата оставшейся суммы производится в течение 2 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на имущество к Покупателю и получения настоящего договора из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с отметками о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона (п.2.3.1 договора).

24.10.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю произведена государственная регистрация права собственности на имя ФИО2, номер регистрации 59:40:0010501:602-59/084/2019-4, 59:40:0010501:1092-59/084/2019-4, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу АО «Микрофинансовая компания Пермского края», номер регистрации 59:40:0010501:602-59/084/2019-5, 59:40:0010501:1092-59/084/2019-5.

ФИО9 в нарушение условий договора не произведена оплата сумму 1 937 000 руб. 00 коп. не произведена.

02.11.2019 в адрес ФИО2 была направлена претензия с требованием в срок до 05.11.2019 произвести расчет за приобретенное недвижимое имущество в полном объеме единовременным платежом. Ответ от ФИО2 не поступил, изложенные в ней требования не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.

ФИО2 заявила требования о расторжении договора от 17.10.2019 с указанием на то, что при заключении договора от продавца выступала по доверенности ФИО3, которая не предоставила всей информации об объекте недвижимости, в частности ей не был передан технический паспорт, под предлогом, что в данный момент он готовится органами технической инвентаризации. Впоследствии, после передачи подписанного договора в органы Росреестра, ФИО3 был передан технический паспорт, датированный 2016 годом. Фактически, сведения указанные в техническом паспорте не соответствовали самому сооружению и земельному участку. К зданию несущей конструкцией присоединен холодный склад, сведения о котором отсутствуют в техническом паспорте, кроме того, указанный склад расположен на земельном участке, принадлежащем на праве собственности другому лицу.

При обнаружении указанных недостатков финансовой организации был дан запрет оплачивать денежные средства в сумме 1 937 000 руб. 00 коп., в связи с чем, ФИО1 получила только 1 563 000 руб. 00 коп. в счет оплаты нежилого помещения.

Таким-образом, переданное в силу договора купли-продажи нежилое помещение, фактически не соответствует заявленному ФИО1 характеристикам и требованиям, предъявляемым к расположению нежилых помещений на земельных участках.

06.11.2019 ФИО10 было вручено уведомление об отказе от исполнения договора купли-продажи и требование о возврате уплаченных денежных средств. До настоящего времени данное требование не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО2 в суд с иском.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к следующим выводам.

Сторонами не оспаривается факт заключения договора купли - продажи недвижимое имущество:

здание, наименование: магазин, назначение: нежилое здание, площадью 173,1кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, кадастровый номер: 59:40:0010501:1092, адрес объекта: <...>;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, плошать 374+/-7 кв.м., кадастровый номер 59:40:0010501:602, адрес объекта: <...> по общей цене 3 500 000 руб. 00 коп. и регистрации перехода права собственности от ФИО1, к ФИО2, а так же о оплате товара в размере 1 563 000 руб. 00 коп.

В силу п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, лицо должно проявлять должную осторожность, осмотрительность и разумность при заключении сделок, в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъект такого поведения.

В силу действующего законодательства гражданские правоотношения основываются на принципе добросовестности участников таких отношений.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 Гражданского кодекса РФ стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями договора и закона, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекс РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Пунктом 2 ст. 556 Гражданского кодекса РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу общих положений о договоре купле-продаже, определенных в п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса РФ).

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара; в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п.п. 1, 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

ФИО1 в обоснование своих требований указывает на неполную оплату ФИО2 по договору купли – продажи.

ФИО2 в обоснование своих требований ссылался на то, что спорный объект продажи не соответствует техническому паспорту, а именно к зданию несущей конструкцией присоединен холодный склад, сведения о котором отсутствуют в техническом паспорте, кроме того, указанный склад расположен на земельном участке, принадлежащем на праве собственности другому лицу, ряд коммуникаций (счетчик, охранная сичто по ее мнению, свидетельствует о передаче товара ненадлежащего качества.

Возражая против позиции ФИО2 о передаче ей имущества в состоянии, соответствующим техническим документам, представитель ФИО1 в судебных заседаниях пояснила, что продаваемый ФИО2 объект соответствует технической документации, зарегистрированному праву и соответствует предмету спорного договора. В судебном заседании не оспаривала тот факт, что ФИО1, до заключения спорного договора продажи, на соседнем земельном участке, с примыканием к спорному объекту было возведен холодный переход, так – как спорное здание магазина и здания на соседнем земельном участке планировалось использовать совместно. Переход был возведен для удобства.

Таким образом, исходя из положений вышеуказанных норм, для правильного разрешения настоящего дела суд должен установить, являются ли обстоятельства, на которые ссылается покупатель, свидетельствующими о том, что переданный объект продажи содержит недостатки, препятствующие пользованию данным объектом по его целевому назначению, и были ли эти недостатки оговорены продавцом.

Выяснение данных обстоятельств является существенным для рассмотрения настоящего дела.

Из представленного в материалы дела судом установлено, что на основании эксклюзивного договора № 21/2018 об оказании услуг про реализации объекта недвижимости от 24.09.2018. заключенного между ФИО1 (заказчик) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (исполнитель) договорились об оказании услуг по продаже объекта недвижимости магазин и земельный участок , расположенные по адресу <...> в виде одноэтажного кирпичного дома общей площадью 173,1 кв.м. с земельным участком площадью 374 кв.м.

На основании указанного договора на сайтах было опубликовано объявление (том 3 л.д. 130- 148) о продаже торговой площади 173,1 кв.м. (магазин) в микрарайоне «Парковый» 2016 года постройки, на земельном участке площадью 374 кв.м., два просторных торговых зала, складское помещение (не отапливается), административные помещения, удобная парковка перед магазином, коммуникации: отопление – индивидуальный газовый котел + электрический котел, водопровод и канализация – центральные, электричество 380 V. Реальному покупателю – разумный торг, возможная рассрочка (л.д. 137).

В судебном заседании стороны не отрицали, что представленное объявление соответствует, объявлению в соответствии с которым совершена спорная сделка.

На основании данного объявления между истцом и ответчиком был заключен договор от 17.10.2019, в соответствии с которым ФИО1 приняла обязательства передать, а ФИО2 принять и оплатить нежилое помещение (магазин), общей площадью 173,1 кв. метр, расположенное по адресу: Пермский край, Чернушка, ул. Парковая, 14а и земельный участок, разрешенное использование - под магазин, общей площадью 374 кв. метра, расположенный по тому же адресу в размере 3 500 000 руб. 00 коп.

В счет оплаты ФИО2 были внесены денежные средства в размере 1 563 000 руб. 00 коп. Для оплаты оставшейся суммы 1 937 000 руб. 00 коп. был заключен договор с АО «Микрофинансовая компания Пермского края».

ФИО1 в судебном заседании 27.08.2020 пояснила, что данный пристрой расположен на соседнем земельном участке и не является частью продаваемого магазина, был сделан для удобства, так как объекты на соседнем земельном участке используются ей. Счетчики и сигнализация выведены в данный пристрой, поскольку так было удобно при единополльзовании, и при осмотре было указано, что они могут быть перенесены в здание магазина.

ФИО2 в судебном заседании 27.08.2020 пояснила, что при осмотре магазина они проходили через указанный пристрой, в который были вынесены счетчики и сигнализация магазина. И при осмотре магазина было понятно, что данный пристрой является его частью. Технические документы на магазин при покупке и осмотре ей не передавались.

Третье лицо ФИО3, в судебном заседании 27.08.2020 пояснила, что являясь риелтором, она занималась продажей спорного объекта, которым являлось здание магазина площадью 173,1 кв.м. с земельным участком на котором он расположен, площадью 374 кв.м. Объект договора на оказание услуг, заключенный ей с ФИО1, договор купли – продажи, заключенный с ФИО2 полностью соответствуют техническому паспорту объекта. Технический паспорт объекта был предъявлен ФИО2 до заключения договора при оформлении займа в АО «Микрофинансовая компания Пермского края», о чем имеется ее подпись.

ФИО2 указала, что подпись об ознакомлении с паспортом ей поставлена без ознакомления, так как времени для надлежащего ознакомления не было.

Опрошенные в судебном заседании 27.08.2020 свидетели ФИО7 (супруг ФИО2), ФИО8 (бухгалтер ИП ФИО2) – аудиопротокол, показавшие, что было намерение приобрести данное помещение, оно было осмотрено.

ФИО7 указал, что при осмотре в пристрое были расположены коммуникации (счетчики, сигнализация). При осмотре было указано, на то, что пристрой это холодный склад. Из осмотра сделали вывод, что данный склад является объектом продажи. С техническими документами на объект при осмотре не знакомились. Только после регистрации права собственности стало известно, что данный склад расположен на ином земельном участке и не внесен в технический паспорт объекта.

В рамках рассмотрения спора судом была назначена экспертиза, на рассмотрения которой были поставлены вопросы:

- определить соответствует ли объект недвижимости с кадастровым номером 59:40:0010501:1092, расположенный по адресу <...> данным технического и кадастрового паспорта объекта и требованиям градостроительных норм?

- в случае несоответствия здания техническому и кадастровому паспорту определить возможность устранения выявленных соответствий путем выполнения строительно – монтажных работ (демонтаж, реконструкция) без нанесения существенного ущерба объекту недвижимости или посредствам внесения изменений в кадастровые и технические паспорта?

- определить расположение объекта недвижимости относительно границ земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010501:1092 по адресу <...>?

Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙПЛЮССЕРВИС» ФИО11 и ФИО12, стоимость экспертизы составляет 40 000 руб. 00 коп.

Согласно экспертному заключению эксперты пришли к следующим выводам.

По первому вопросу - объект недвижимости с кадастровым номером 59:40:0010501:1092, расположенный по адресу <...>. 14а, данным технического и кадастрового паспорта объекта и требованиям градостроительных норм не соответствует. Несоответствие выявлено в части габаритных размеров обследуемого здания, а именно, фактическая длина здания - 33,46 м, а в паспорте филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Пермскому краю отделение №13 (г. Чернушка), составленному по состоянию на 11.03.2016 г. длина здания - 30,20 м, что на 3,26 м меньше фактической.

Также выявлено: нарушение градостроительных норм в части расположения обследуемого здания магазина с кадастровым номером 59:40:0010501:1092, расположенного по адресу <...>, за пределами границы земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010501:602.

По второму вопросу: устранить выявленные несоответствия в данный момент путем выполнения строительно-монтажных работ (демонтаж, реконструкция) без нанесения существенного ущерба объекту недвижимости невозможно. Для приведения габаритных размеров обследуемого здания магазина в соответствие с техническим паспортом (уменьшение размера здания по длине) необходимо разработать проектную документацию на реконструкцию объекта, в которой предусмотреть демонтажные работы части несущих и ограждающих конструкций объекта, усиление существующих несущих конструкций, а также устройство дополнительных несущих и ограждающих конструкций здания.Устранить выявленные несоответствия в данный момент путем внесения изменений в кадастровые и технические паспорта невозможно, так как часть здания расположена на земельном участке с кадастровым номером 59:40:0010501:1173, который не принадлежит собственнику обследуемого объекта, что следует из выписки ЕГРН № КУВИ-002/2020-243221 от 14.05.2020 г., вид разрешенного использования земельного участка: среднеэтажная жилая застройка, статус записи об объекте недвижимости: «временный», дата истечения временного характера объекта недвижимости - 01.03.2022.

На третий вопрос - кадастровый номеробъекта недвижимости (здания магазина) - 59:40:0010501:1092, акадастровый номер земельного участка - 59:40:0010501:602. На основании проведенной геодезической съемки от 04.06.2020 г., прибором GPS/ГЛОНАСС приемник Trimble R8, объект недвижимости располагается на двух земельных участках с кадастровыми номерами 59:40:0010501:602, 59:40:0010501:1173.

В результате выполненной съемки координаты объекта капитального строительства (здания магазина) выходят на земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010501:1173, с фасадной части объекта на расстояние 4,11 м, а дворовой 3,98 м.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ), оно в силу положений п.п. 4, 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Вместе с тем, на основании ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из пояснений участников процесса, свидетелей, представленных материалов дела, следует, что предметом договора купли – продажи являлся объект здание магазина площадью 173,1 кв.м. с земельным участком на котором он расположен, площадью 374 кв.м., указанные объекты являются так же предметом эксклюзивного договора № 21/2018 об оказании услуг по реализации объекта недвижимости от 24.09.2018.

Из представленного в материалы дела экспертного заключения следует, что:

Параметры

Фактические параметры, полученные в результате обмерных и кадастровых работ

Кадастровые сведения из выписок ЕГРН от от 24.10.2019 г.;

тех. паспорта от 11.03.2016 г.

Отклонение от фактических параметров (+ увеличение; - уменьшение)

Площадь застройки здания магазина (м2)

234,2

211,4

-22,8

Общая площадь здания магазина (м2)

191,5

173,1

-18,4

Ширина здания (м)

7,0

7,0

0
Длина здания (м)

33,46

30,20

-3,26

Земельный участок, на котором расположено здание магазина

Здание магазина расположено на двух земельных участках с кадастровыми номерами 59:40:0010501:602, 59:40:0010501:117 3

Здание магазина расположено на земельном участке с кадастровым номерам 59:40:0010501:602

На + 28,5 м2 здание магазина заходит на земельный участок с кадастровым номером

59:40:0010501:117 3

(см. рис.3)

Из указанной таблицы суд усматривает, что разница между площадями возникла в связи с разночтениями длины здания в размере 3, 26 м., в связи с чем, произошли изменения в общей площади здания и площади застройки. Однако указанная разница составляет не более 10%. Из технического обследования здания выполненного экспертами (том 3 л.д. 65, (23 лист заключения), видно, что здание и его выкопировка имеет одинаковое строение по наружным стенам и перепланировку внутри объекта, путем возведения перегородок в результате которых образовались помещения 3 и 4. При таких обстоятельствах, суд соглашается с выводами экспертов о том, что площадь здания не соответствует данным в техническом паспорте, вместе с тем из представленных выкопировок видно, что внешнее строение здания (наружные стены, оконные и дверные проемы) имеют ту же конфигурацию, что и в техническом паспорте 2016 года. В связи с чем, суд приходит к выводу, что несоответствие параметров объекта могло быть вызвано технической или реестровой ошибкой, которые могут быть устранены в соответствии с действующим законодательством.

Из заключения экспертов так же следует, что часть здания расположена на ином земельном участке с кадастровым номером 59:40:0010501:1173 на который заходит часть магазина (см. рис.3) к зданию магазина пристроено помещение, которое сообщается с обследуемым зданием дверным проемом. Стык в кирпичной кладке стен фасадов и конструкция крыши, свидетельствуют о том, что данная пристройка возводилась отдельно от основного обследуемого здания (см. приложение В, фото 4). В плане паспорта филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Пермскому краю отделение №13 (г. Чернушка), составленному по состоянию на 11.03.2016 г. и на публичной кадастровой карте, данная пристройка не зарегистрирована.

Таким образом, исходя из экспертного заключения, суд делает вывод о том, что при наличии неверного указания габаритов здания магазина, без учета пристроя, неотраженного в документах, ФИО2 по факту приобретено здание большей площадью, чем указано в договоре на 18, 4 кв.м.

Указанные недостатки являются не явными, но могли быть установлены покупателем, действующим разумно и добросовестно, при совершении сделки, путем сравнения технического паспорта и проведения обмера помещений магазина. Доказательств того, что ФИО1, либо ФИО3 намеренно не предоставляли технические документы ФИО2 В материалы дела не представлено, кроме того, действую осмотрительно, ФИО2 имела возможность самостоятельно заказать выписку на спорный объект, а так же ознакомиться надлежащим образом при предоставлении данного документа в финансовую организацию при получении кредита.

Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что предметом договора купли – продажи по мимо здания магазина так же являлся пристрой, в отношении которого технические документы и право собственности не оформлены. Что в свою очередь так же свидетельствует о том, что данное строение не могла являться предметом договора купли – продажи.

Принимая во внимание тот факт, что фактически ФИО2 приобрела объект недвижимости большей площадью, чем указано в договоре, отсутствием доказательств, того что увеличение площади объекта от указанной в договоре является существенным нарушением требований к качеству товара, отсутствием доказательств того, что предметом сделки так же являлся присторой, что данное здание при таких характеристиках не возможно использовать под магазин, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО2

Принимая во внимание, что ФИО2 условия об оплате объекта в полном объеме не исполнено, требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины и оплате услуг экспертов относятся на ФИО2 в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304595730100026 / ИНН <***>; 617818, <...>) удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304595730100026 / ИНН <***>; 617818, <...>) сумму 1 937 000 руб. 00 коп., а так же расходы по уплате государственной пошлины в размере 32370 руб. 00 коп.

В удовлетворении иска индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Лядова Г.В.