Решение от 6 сентября 2018 г. по делу № А32-11418/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-11418/2018
г. Краснодар
6 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2018 года. Полный текст решения изготовлен 6 сентября 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)к садоводческому некоммерческому товариществу «Орбита» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 27.06.2013 № 4300020158, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и садоводческим некоммерческим товариществом «Орбита»; об обязании садоводческого некоммерческого товарищества «Орбита» освободить и вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 400 000 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0133015:36, расположенный по адресу: почтовое отделение № 82 в станице Елизаветинской, путем подписания акта приема-передачи,

при участии в заседании представителя истца ФИО1, руководителя ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, установил следующее.


В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) с исковым заявлением к садоводческому некоммерческому товариществу «Орбита» (далее – товарищество) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.06.2013 № 4300020158, заключенного между администрацией и товариществом; об обязании товарищества освободить и вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 400 000 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0133015:36, расположенный по адресу: почтовое отделение № 82 в станице Елизаветинской, путем подписания акта приема-передачи.

Представитель истца в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2013 по делу А32-39437/2012 между администрацией (арендодатель) и товариществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.06.2013 № 4300020158 (далее – договор).

Договор зарегистрирован в ЕГРН 19.07.2013, регистрационная запись № 23-23-01/2041/2013-288.

Согласно пунктам 1.1 и 1.3 договора истец обязуется передать, а ответчик принять за плату во временное владение и пользование из земель сельскохозяйственного назначения земельный участок общей площадью 400 тыс. кв. м, расположенный по адресу: почтовое отделение № 82 в станице Елизаветинской, кадастровый номер 23:43:0133015:36.

Соглашением от 17.12.2015 № 1191 внесены изменения в пункт 1.1. раздела 1 договора изложен в новой редакции «1.1. арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 400 тыс. кв. м, расположенный по адресу: почтовое отделение № 82 в станице Елизаветинской, кадастровый номер 23:43:23:43:0133015:36».

Соглашение зарегистрировано в ЕГРН 30.12.2015, регистрационная запись № 23-23-01 /626/2015-7426.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актом осмотра земельного участка от 14.04.2017 № 676 составленным управлением муниципального контроля администрации установлено, что земельный участок не огражден. В связи с тем, что земельный участок имеет перепад высот и густо зарос серной растительность, доступ к большей части земельного участка отсутствует, определить наличие (отсутствие) на нем различных объектов (в том числе объектов недвижимости) не представляется возможным.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 06.10.2017 № 29/10846, что согласно Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (далее – Правила), утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 пункт 6 «Об утверждений Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» (в редакции от 19.07.2012 № 32 пункт 14), на момент заключения договора аренды земельного участка (27.06.2013) зона градостроительного зонирования на спорный земельный участок не устанавливалась.

На основании пункта 7.3 договора по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Администрацией в адреса ответчика направлено уведомление от 07.11.2017 № 1280/01 предложением ответчику подписать соглашение о расторжении договора и вернуть земельный участок путем подписания акта приема-передачи.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статей 1 и 6 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданский оборот базируется на принципах свободы договора, добросовестности, разумности и справедливости действий контрагентов.

При этом, исходя из статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, свобода договора состоит в том, что условие договора определяется по усмотрению сторон, за исключением случая, если его содержание предписано императивной нормой, а также диспозитивной нормой, если стороны не исключили ее применение или не установили условие, отличное от предусмотренного в ней.

По смыслу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации договор изменяется посредством совершения соглашения в той же форме, что и договор, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота.

При оценке правоотношений сторон, основанных на договоре, точное содержание договора и волеизъявление сторон осуществляется посредством толкования договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд при толковании условий договора принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, в том числе сопоставляет условия при их неясности с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, основной способ толкования условий договора состоит в выяснении буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений.

Однако, в том случае, если применение основного способа толкования не позволило определить действительное содержание условий договора, допустимо использование альтернативного способа толкования условий договора.

Положения главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают три разных порядка расторжения договора:

 по согласованной воле сторон (соглашением сторон);

 решением суда;

 волей одной стороны.

Положения статей 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают возможность согласования сторонами обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным – статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

С момента заключения договора аренды земельного участка, согласно пунктам 2.3 и 2.4. договора, ежемесячно вносится на расчетный счет истца арендная плата в полном размере.

После получения постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 12.11.2013 № 8706 о разрешении разработки документации по планировке территории в районе почтового отделения № 82 станицы Елизаветинской в части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0133015:36, товарищество приступило к освоению данного участка.

Были получены:

1. Порубочный билет на вырубку поросли деревьев и кустарников.

2. Разрешение на вывоз упавших деревьев и сухостоя.

3. Постоянные договоры на очистку земельного участка.

4. Технические условия на проектирование и строительство подъездных дорог.

5. Подана заявка на выдачу технических условий электрификации данного участка.

Ответчик с июля 2013 года арендованную территорию очищал от сухостоя и упавших деревьев, поросли деревьев и кустарников.

Постановлением от 12.11.2013 № 8706 департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар дано поручение, осуществлять техническое сопровождение разработки документации по планировке территории.

Данная документация по планировке территории в части указанного земельного участка была разработана ответчиком надлежащим образом за свой счёт в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации. Так же товарищество провело и оплатило геодезические изыскания, провело топографическую съему и изготовило межевой план данного участка.

Письмом от 15.10.2013 товарищество обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением о согласовании проекта внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар земельного участка с кадастровым номером 23:43:0133015:36 по адресу: г. Краснодар Прикубанский округ ст. Елизаветинская почтовое отделение № 82, приложив проект планировки территории на бумажном и электронном носителе.

Для дальнейшего освоения и использования арендованного земельного участка администрация муниципального образования город. Краснодар должна рассмотреть заявление товарищества и согласовать проекта внесения изменений в генеральный план городского округа муниципального образования город Краснодар земельного участка с кадастровым номером 23:43:0133015:36, чего до сегодняшнего дня администрация не сделала. Бездействие администрации является препятствием к использования участка по назначению. Товарищество не может проложить дороги, провести электроэнергию, разделить участки между садоводами.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 06.10.2017 № 29/10846, что согласно Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (далее – Правила), утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 пункт 6 «Об утверждений Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» (в редакции от 19.07.2012 № 32 пункт 14), на момент заключения договора аренды земельного участка (27.06.2013) зона градостроительного зонирования на спорный земельный участок не устанавливалась.

В настоящее время, согласно Правил, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п.6 «Об утверждений Правил землепользования и застройки па территории муниципального образования город Краснодар» (в редакции от 25.02.2016 № 11 пункт 6), спорный земельный участок, расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования (РО).

Арендатор земельного участка обязан его использовать в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, требований охраны земель, закреплённых статьями 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в России по целевому назначению подразделяются на семь категорий и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются специальными федеральными законами.

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в Правилах землепользования и застройки (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотрено вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Товарищество в порядке административного судопроизводства обратилось в Первомайский районный суд города Краснодара с иском к администрации об оспаривании бездействия ответчика, мотивировав свои требования тем, что в пользовании товарищества с 2013 года на основании договора аренды находится земельный участок с кадастровым номером 23:43:0133015:36, площадью 400 тыс. кв. м. по адресу: г. Краснодар, ст. Елизаветинской, почтовое отделение № 82.

Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 27.04.2018 № 2а-3937/18 заявленные исковые требования товарищества удовлетворены в полном объеме, суд обязал администрацию издать постановление о внесении изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар в части изменения функциональной зоны земельного участка с кадастровым номером 23:43:0133015:36 по адресу: г. Краснодар, ст. Елизаветинская, почтовое отделение № 82 с зоны «рекреационного назначения» на зону «садоводческих товариществ».

Таким образом, на момент рассмотрения спора, довод истца о том спорный земельный участок не может быть предоставлен (использован) ответчиком документально в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации опровергнут.

Кроме того, в исковом заявлении администрация просит суд расторгнуть, договор аренды по основаниям указанным в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на то, что внести изменения в договор аренды невозможно, поскольку товарищество имеет намерение, возвести магазин на арендуемом участке, когда такое возведение нормативными документами не предусмотрено.

14 апреля 2017 года администрация без предварительного уведомления арендатора актом осмотра земельного участка составленного управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установила, что участок не огорожен, имеет перепад высот и густо зарос сорной растительностью, доступ к большей части земельного участка отсутствует, определить наличие (отсутствие) на нем различных объектов в том числе недвижимости не представляется возможным.

Администрация при исследовании земельного участка не обнаружила объектов недвижимости (магазина). По уставу ответчику возведение коммерческой недвижимости невозможно. Доказательств о намерении возвести магазин на земельном участке суду не предоставлены.

Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как не раз отмечалось арбитражными судами, расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда другие меры воздействия исчерпаны и сохранение договорных правоотношений нецелесообразно.

В данном споре указанные условия отсутствуют.

В этой связи правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований и освобождением комитета от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 71, 110, 123, 156, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.


Судья О.Б. Куликов