Решение от 26 февраля 2019 г. по делу № А17-10017/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-10017/2018
26 февраля 2019 года
г. Иваново


Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2019 г. Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2019 г.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Герасимова В.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по заявлению закрытого акционерного общества «Ивановская тепловая блок-станция» (ОГРН <***>, ИНН <***> 1023506) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения Управления, выраженное в форме уведомления № 37-0-1-87/3013/2018-683 от 21.09.2018 об отказе в государственном кадастровом учете и № 37/011/001/2018-4316 об отказе в государственной регистрации права на участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябихский», расположенный по адресу: Ивановская область, г. Иваново, участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябихский» от ТК-Е33 до ТК-1, от ТК-1 до многоквартирного жилого дома № 3 корпус 2 по шоссе Кохомское,

- об обязании Управления осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию собственности в отношении объекта недвижимости участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябихский», расположенный по адресу: Ивановская область, г. Иваново, участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябихский» от ТК-Е33 до ТК-1, от ТК-1 до многоквартирного жилого дома № 3 корпус 2 по шоссе Кохомское,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора- открытое акционерное общество «Ивановская домостроительная компания».

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 (доверенность от 24.10.2018),

от Управления Росреестра –ФИО3 ((доверенность № 6 от 09.01.2019),

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области ( далее- УФРС по Ивановской области, Управление ) о признании незаконным решения Управления, выраженное в форме уведомления № 37-0-1-87/3013/2018-683 от 21.09.2018 об отказе в государственном кадастровом учете и № 37/011/001/2018-4316 об отказе в государственной регистрации права на участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябихский», расположенный по адресу: Ивановская область, г. Иваново, участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябихский» от ТК-Е33 до ТК-1, от ТК-1 до многоквартирного жилого дома № 3 корпус 2 по шоссе Кохомское,

- об обязании Управления осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию собственности в отношении объекта недвижимости участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябихский», расположенный по адресу: Ивановская область, г. Иваново, участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябихский» от ТК-Е33 до ТК-1, от ТК-1 до многоквартирного жилого дома № 3 корпус 2 по шоссе Кохомское, обратилось закрытое акционерное общество «Ивановская тепловая блок-станция» (далее ЗАО «ИвТБС» Общество, Заявитель).

Необходимость удовлетворения заявленных требований обусловлена следующими обстоятельствами.

18.05.2018 ЗАО «ИвТБС» обратилось в УФРС по Ивановской области с заявлением о постановке на государственный кадастровый учел и государственную регистрацию права собственности в отношении объекта недвижимости участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябинский», расположенный по адресу: Ивановская область, город Иваново, участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябинский» от ТК-Е 33 до ТК-1, от ТК-1 до многоквартирного жилою дома № 3 корпус 2 по шоссе Кохомскос (далее- участок теплотрассы).

Решением Управления, выраженным в форме уведомления от 21.09.2018 № 37-0-1-87/3013/2018-683 и № 37/011/001/2018-4316 Обществу было отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права.

По мнению ЗАО «ИвТБС» отказ в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права является незаконным, как противоречащий требованиям статьи 8.1, пункту 1 статьи 218, статьям 219, 223 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ), статьям 1, 3, 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений», части 12 статьи 29, части 2 статьи 40 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее- Закон № 218-ФЗ).

Выступая в качестве инвестора по договору инвестирования строительства № 4 от 11.01.2010 , ЗАО «ИвТБС» вправе получить от застройщика по завершении строительства объекта инвестиционной деятельности и получения разрешения на ввод в эксплуатацию теплотрассу и зарегистрировать право собственности на данный объект.

Ссылка Управления на отсутствие у ЗАО ««ИвТБС» прав на земельный участок, в границах которого расположены тепловые сети, является несостоятельной, поскольку указанный земельный участок с кадастровым номером 37:24:010456:0130 был предоставлен застройщику в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договоров аренды земельного участка №С-2/1-1111 от 28.02.2007 г и №284 от 23.04.2007 г. на период строительства, в том числе результата инвестиционной деятельности и ввода объекта в эксплуатацию.

Указание Управления на возбужденную в отношение правопреемника застройщика процедуру банкротство не имеет правового значения в отношении указанной теплотрассы так как данный объект был передан по акту приёма-передачи ЗАО ««ИвТБС» во владение и пользование до возбуждения процедуры банкротства в отношении ОАО «Ивановская Домостроительная Компания» (далее – ОАО «ДСК».

Управление ФРС по Ивановской области, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Отказ в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права обусловлен правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее- Пленум ВАС № 54) согласно которой в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом. В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору) производится государственная регистрация перехода права собственности за покупателем (инвестором).

Кроме того в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 15 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.

В рассматриваемом случае ЗАО «ИвТБС» правообладателем земельного участка, на котором расположена теплотрасса, не является. Таким правообладателем является ОАО «ДСК», в отношении которого возбуждена процедура банкротства.

Спорная теплотрасса может входить в конкурсную массу ОАО «ДСК». Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Привлеченное для участия в дело в качестве заинтересованного лица ОАО «ДСК» отзыв на заявление не направила, в судебное заседание его представитель не явился.

ЗАО «ИвТБС» заявлено ходатайство о привлечении для участия в дело в качестве заинтересованного лица ФИО4, временного управляющего Общества.

В удовлетворении заявления отказано по причине не предоставления обоснования каким образом решение по настоящему делу затронет экономические права и интересы ФИО4

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее-АПК РФ) рассмотрение дела откладывалось.


Заявление ЗАО «ИвТБС» рассмотрено арбитражным судом в соответствии с порядком, установленным статьями 153-170, 197-201 АПК РФ.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей сторон, суд пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявления исходя из следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что 18.05.2018 представитель ЗАО «ИвТБС» обратился в Управление с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ЗАО «ИвТБС» на участок теплотрассы, на основании договора инвестирования строительства № 4 от 11.01.2010; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 03.02.2012 № RU3 7302000-0013-2012; технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 23.08.2018.

Уведомлением о приостановлении государственного кадастрового учета № 37-0-1-87/3013/2018-683 и государственной регистрации права № 37/011/001/2018-4316 от 22.05.2018 государственная регистрация была приостановлена до 21.08.2018.

03.09.2018 государственная регистрация была приостановлена на 20 календарных дней на основании заявления представителя ЗАО «ИвТБС» в соответствии с пунктом 1 статьи 30 Закона № 218-ФЗ, с целью предоставления заявителем дополнительных документов.

В связи с тем, что в течение срока приостановления в Управление не поступили какие-либо дополнительные документы государственным регистратором в соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ принято решение об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на вышеуказанное сооружение, о чем Заявитель был извещен уведомлением № 37-0-1-87/3013/2018-683 .

В качестве причин отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в уведомлении указаны три основания:

- договор инвестирования строительства № 4 от 11.01.2010 в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума ВАС РФ № 54, не является основанием для регистрации права собственности в порядке статьи 219 ГК РФ за Обществом;

- отсутствием у ЗАО «ИвТБС» прав на земельный участок с кадастровым номером 37:24:010456:0130, на котом расположен участок теплотрассы;

-наличие возбуждённого дела о банкротстве в отношении ОАО «ДСК», являющегося правообладателем земельного участка, на котором находится участок теплотрассы, и не предоставлением сведений о том, что отчуждаемое имущество не включено в конкурсную массу.

Считая отказ в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности незаконным, ЗАО ««ИвТБС» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом основании для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации нрав либо для отказа в осуществлении государстве иного кадастрового учета и (пли) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

При не устранении выявленных оснований для приостановления государственной регистрации прав в соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ государственный регистратор отказывает в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации

Применительно к рассматриваемой ситуации в качестве правоустанавливающего документа для осуществлениякадастрового учета и регистрации права собственности представителемЗаявителя был предоставлен договор инвестирования строительства № 4от 11.01.2010, заключенный между ЗАО «ИвТБС» («Инвестор») и ЗАО «Верхне-Волжская Инвестиционно-строительная компания» («Застройщик»). Пунктом 1.4 данного договора предусмотрено, что результатом инвестиционной деятельности является строительство участка теплотрассы. Актом приемки передачи от 12.04.2010, застройщиком в собственность инвестора передан участок теплотрассы.

Разрешением № RU37302000-0013-2012 от 03.02.2012 на вводобъекта в эксплуатацию (внесение изменений в разрешение на ввод в эксплуатацию № RU37302000-0068-2011 от 14.09.2011 г.) многоквартирный жилой дом литер 1 (корпус А) по адресу : Ивановская область, г. Иваново, Кохомское шоссе введен в эксплуатацию. В число коммуникаций обеспечивающих теплоснабжение многоквартирного дома включен участок теплотрассы. Вышеназванное разрешение выдано ОАО «ДСК» , являющемуся правоприемником ЗАО «Верхне-Волжская Инвестиционно-строительная компания».

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 Постановления Пленума ВАС № 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Анализ вышеназванных норм позволяет сделать следующие выводы:

- инвестиционный договор не является особым видом договора, не предусмотренным ГК РФ, а представляет собой договор купли-продажи будущей недвижимой вещи:

- построенный на принадлежащем застройщику земельном участке объект недвижимости является его собственностью, подлежащей государственной регистрации;

- передача завершенного строительством объекта инвестору должна сопровождаться государственной регистрацией перехода права собственности к инвестору (покупателю недвижимости).

Таким образом, в ходе выполнения инвестиционного договора. квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом. В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства, покупателю (инвестору) производится государственная регистрация перехода права собственности за покупателем (инвестором).

Согласно части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимостив эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В рассматриваемом случае строительство многоквартирного дома вместе с примыкающем к нему участком теплотрассы осуществлено на земельном участке с кадастровым номером 37:24:010456:130 по адресу: <...>, площадью 12775 кв.м., находящемуся в общей долевой собственности застройщика ОАО «ДСК».

Каких-либо документов, подтверждающих право ЗАО «ИвТБС» на вышеуказанный земельный участок, на государственную регистрацию не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодексаРФ разрешение на ввод в эксплуатацию представляетсобой документ, который удостоверяет выполнение строительства объектакапитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешениемна строительство, соответствие построенного, реконструированного,отремонтированногообъектакапитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Исходя из пункта 1 части 7 статьи 51, пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдаются лицу, которому земельный участок принадлежит на каком-либо вещном праве.

Разрешение на ввод участка теплотрассы выдано «застройщику» - ОАО «ДСК».

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ОАО «ДСК» находится в процедуре банкротства (конкурсное производство).

В силу пункта 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее- Закон № 127-ФЗ) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Статья 132 Закона № 127-ФЗ предусматривает проведение торгов при продаже объектов коммунальной инфраструктуры в рамках процедуры банкротства. Таким образом, требование государственного регистратора о предоставлении документа, подтверждающего отсутствие участка теплотрассы в конкурсной массе застройщика, является правомерным.

С учетом вышеизложенного отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ЗАО «ИвТБС» на сооружение: участок теплотрассы является законным..

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по делу отнести на ЗАО «ИвТБС».

Руководствуясь статьями 110, 153-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявления закрытого акционерного общества «Ивановская тепловая блок-станция» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области о признании незаконным решения Управления, выраженное в форме уведомления № 37-0-1-87/3013/2018-683 от 21.09.2018 об отказе в государственном кадастровом учете и № 37/011/001/2018-4316 об отказе в государственной регистрации права на участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябихский», расположенный по адресу: Ивановская область, г. Иваново, участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябихский» от ТК-Е33 до ТК-1, от ТК-1 до многоквартирного жилого дома № 3 корпус 2 по шоссе Кохомское,

- об обязании Управления осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию собственности в отношении объекта недвижимости участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябихский», расположенный по адресу: Ивановская область, г. Иваново, участок теплотрассы в микрорайоне «Сухово-Дерябихский» от ТК-Е33 до ТК-1, от ТК-1 до многоквартирного жилого дома № 3 корпус 2 по шоссе Кохомское отказать.

2. Судебные расходы по делу в виде государственной пошлины отнести на закрытое акционерное общество «Ивановская тепловая блок-станция» .

3. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (610007, г. Киров, ул. Хлыновская, д. 3) в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (603082, г. Нижний Новгород, Кремль, кор. 4) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Герасимов В.Д.