Решение от 3 декабря 2020 г. по делу № А51-9711/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9711/2020
г. Владивосток
03 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 03 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Печениным А.М.,

рассмотрев исковое заявление Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 473 645,91 рублей, пени в размере 570 264,24 рублей, о расторжении договора аренды от 26.03.2010 № 9, об обязании освободить земельный участок, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Хасанского муниципального района Приморского края

при участии:

от истца: ФИО3, паспорт, доверенность от 21.02.2020, диплом 105004 0003663;

от ответчика: лично ФИО2, паспорт; ФИО4, паспорт, доверенность от 20.07.2020, диплом АВС 0022140, свидетельство о заключении брака от 24.06.2005.

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее по тексту – истец, Министерство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 473 645, 91 руб., пени в размере 570 264,24 руб.; расторжении договора аренды от 26.03.2010 № 9 земельного участка с кадастровым номером 25:20:000000:3613; об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 25:20:000000:3613, площадью 50 000 кв.м., имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир мыс. ФИО5. Участок находится примерно в 2,25 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Хасанский район, бухта Рейд Паллада и возвратить его по акту приема-передачи Министерству в течении 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) была привлечена Администрация Хасанского муниципального района Приморского края.

В судебном заседании 26.11.2020, суд в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований в части взыскиваемой суммы, в котором Министерство просит суд взыскать задолженность по основному долгу в размере 3 470 727, 33 руб. за период с 22.05.2017 по 15.09.2020, пеню в размере 667 393, 67 руб. за период с 16.09.2017 по 02.11.2020.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, настаивает на их удовлетворении.

Ответчик поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве, настаивал на том, что не имеет задолженности перед арендодателем.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил, между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды от 26.03.2010 № 9 земельного участка с кадастровым номером 25:20:040000:1/80, площадью 50 000 кв.м, из земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенного по адресу: Приморский край, Хасанский район, бухта Рейд Паллада, для использования в целях летнего отдыха граждан.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю 04.05.2010, номер регистрационной записи 25-25-11/005/2010-187.

После приведения сведений государственного кадастра недвижимости в соответствие с действующим законодательством о кадастровом учете, многоконтурному земельному участку, на котором расположена территория лечебно-оздоровительной местности регионального значения «Ясное», присвоен кадастровый номер 25:20:000000:34.

При разделе вышеуказанного земельного участка, образован земельный участок с кадастровым номером 25:20:000000:3613, площадью 50 000 кв.м., который стал предметом договора аренды, согласно соглашению от 12.09.2014 о внесении изменений в договор аренды.

Вышеуказанное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Приморскому краю 29.09.2014, номер регистрационной записи 25-25-11/007/2014-988.

Право собственности Приморского края на земельный участок с кадастровым номером 25:20:000000:3613 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Приморскому краю 07.07.2014, номер регистрационной записи 25-25-00/037/2014-563.

Согласно п. 2.1 договора аренды арендная плата установлена в размере 99 750 руб. в квартал.

Пунктом 2.3 договора аренды установлено, что арендная плата вносится ежеквартально, в срок до 15-го числа первого месяца квартала. При этом платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Соглашением от 24.12.2010 арендная плата установлена в размере 399 000 рублей в год.

31.12.2014 года между истцом и ответчиком было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды, а именно в части: п. 1.3 срок договора аренды устанавливается с 01.01.2010 по 31.12.2024 год, п. 2.1 арендная плата с 01.01.2015 устанавливается в размере 168 053 руб. в год.

Согласно постановлению Администрации Приморского края от 25.10.2012 № 294-па «О реорганизации департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и департамента имущественных отношений Приморского края» департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края переименован в департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - департамент).

Постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-па утверждено Положение департамента земельных и имущественных отношений Приморского края», постановление Администрации Приморского края от 25.09.2009 № 263-па признано утратившим силу.

В силу постановления Администрации Приморского края от 20.08.2019 № 547-па «О формировании органов исполнительной власти Приморского края» департамент переименован в министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее - министерство).За нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств. Уплата пени не освобождает виновную сторону от выполнения лежащих на ней обязательств и устранения допущенных нарушений (установлено соглашением от 24.12.2010).

Как указывает истец, арендатор в нарушение условий договора, обязанность по оплате арендных платежей надлежащим образом не исполнял, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате, а так же пени.

Предупреждением о необходимости исполнения обязательств от 13.04.2020 № 20/4686 министерство уведомило о наличии задолженности по договору аренды, а также о намерении расторгнуть действующий договор аренды, однако поскольку ответчиком задолженность по договору аренды не оплачена, требование о расторжении договора аренды и передаче земельного участка не удовлетворено, истец обратился в суд с рассматриваемым иском с учетом уточнений.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, оценив представленные доказательства в порядке главы 7 АПК РФ, считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из содержания спорного договора усматривается, что он заключен без проведения процедуры торгов.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы за пользование спорными земельными участками, согласован сторонами в договоре.

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 99 750 руб. в квартал.

Согласно пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в срок до 15-го числа первого месяца квартала.

В момент заключения договора стороны руководствовались отчетом об оценке №2826 от 16.11.2009, подготовленным ООО «РИМСКО Эксперт - Консалтинг»; постановлением Администрации Приморского края от 15.02.2007 № 42-па «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Приморского края».

Соглашением сторон от 31.12.2014 о внесении изменений в договор аренды срок аренды земельного участка установлен с 01.01.2010 по 31.12.2024; с 01.01.2015 установлена арендная плата в размере 168 053 руб. в год.

Как указывает истец, по договору аренды в спорный период произведен перерасчет арендной платы, которая составила:

- с 01.01.2017 по 31.12.2017 – 1 842 750 руб. в год, истец руководствовался пунктом 6 постановления Администрации Приморского края от 18.03.2015 № 87-па (ред. от 15.08.2016) «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Приморского края и предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление №87-па); постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 05.09.2016 № 3-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Приморского края»;

- с 01.01.2018 по 17.04.2019 – 1 500 000 руб. в год, истец руководствовался пунктом 6 Постановления №87-па (ред. от 15.08.2016); решением от 21.12.2018 №21/63 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/486 при Управлении Росреестра по Приморскому краю» (далее – решение №21/63); абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

с 18.04.2019 арендная плата составила 90 000 руб. в год, истец руководствовался абз.3 п. 5 постановления № 87-па (ред. от 05.06.2019), решением № 21/63, п. 5.2 решения муниципального комитета Посьетского городского поселения Хасанского муниципального района от 19.10.2010 № 76 (ред. от 29.12.2018) «О введении на территории Посьетского городского поселения земельного налога».

Абзацем 3 пункта 5 Постановления № 87-па предусмотрено, что размер арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Администрации Приморского края № 380-па от 15.08.2016 (далее - Постановление № 380-па) в Постановление № 87-па внесены изменения.

В соответствии с пунктом 6 приложения к Постановлению № 380-па арендная плата за земельный участок, предоставленный в аренду из земель особо охраняемых природных территорий и объектов, определяется в размере 50 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Вступившим в законную решением Приморского краевого суда от 07.12.2019 по делу № 3а-293/2018 пункт 6 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Приморского края и предоставленные в аренду без торгов утверждённого постановлением № 87-па (в редакции постановления № 380-па) признан недействующим с момента вступления в законную силу решения суда.

Признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения суда о признании нормативного акта недействующим.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6171/10, п.п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2016 N 63 "О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена".

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что пункт 6 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Приморского края и предоставленные в аренду без торгов утверждённого постановлением № 87-па (в редакции постановления № 380-па) решением Приморского краевого суда от 07.12.2019 по делу № 3а-293/2018 признан недействующим, суд приходит к выводу, что ставка арендной платы в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка при расчете размера арендной платы по спорному договору не подлежит применению.

Таким образом, при расчете размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 25:20:000000:3613 в спорный период, подлежал применению последний абз. пункта 5 Постановления Администрации Приморского края от 18.03.2015 № 87-па (ред. от 15.08.2016), в соответствии с которым размер арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. Таким образом, исходя из размеров кадастровой стоимости в спорный период, арендной плата в 2017 году составляла 110 565 руб. в год, с 01.01.2018 арендная плата составляет 90 000 руб. в год.

Ответчиком в материалы дела представлены платежные документы, свидетельствующие о внесении арендных платежей за пользование земельным участком в спорный период.

На основании изложенного и представленных истцом и ответчиком актов сверок по договору, отражающих суммы внесенных арендатором платежей в период действия договора, суд производит собственный расчет задолженности по спорному договору за период с 22.05.2017 по 15.09.2020, приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендным платежам на дату вынесения решения.

Истцом не доказано наличие на стороне предпринимателя задолженности по арендной плате по договору в спорной сумме, следовательно, исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам удовлетворению не подлежат.

Поскольку суд установил, что просрочка исполнения обязательства по внесению арендных платежей в спорный период у ответчика отсутствует, на начало спорного периода у ответчика имелась значительная переплата по арендным платежам, оснований для взыскания пени так же не имеется.

Ввиду изложенного, суд также отказывает в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды от 26.03.2010 № 9 земельного участка с кадастровым номером 25:20:000000:3613 и обязании ответчика передать его по ату приема-передачи.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.