Решение от 4 декабря 2020 г. по делу № А03-5070/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Дело № А03-5070/2020
г. Барнаул
04 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2020 года. Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Прохорова В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304220409000010, ИНН <***>), г. Бийск,

к муниципальному казенному учреждению «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Бийск,

об урегулировании разногласий и обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 11.09.2020,

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 07.02.2020,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Алтайского края к муниципальному казенному учреждению «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска» с исковым заявлением об урегулировании разногласий и обязании заключить договор купли-продажи.

После уточнения истцом заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец просил урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с обременением его ипотекой в силу закона в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> помещение (Н-159в) с кадастровым номером 22:65:011713:44842.

Обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения (Н-159в) площадью 24,4 кв.м, с кадастровым номером 22:65:011713:44842, расположенного по адресу: <...> по цене 535 063 руб.

Исковые требования обоснованы статьями 217, 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и мотивированы завышением ответчиком рыночной стоимости отчуждаемого нежилого помещения.

Ответчик отзыв на исковое заявление не предоставил. В пояснениях в судебных заседаниях возражал против заявленных требований, указывая на установление стоимости нежилого помещения на основании отчета об оценке, подготовленного оценочной организацией по заявке ответчика.

Производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебных экспертиз по определению рыночной стоимости нежилого помещения.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Истец, на основании договоров аренды № 25 от 25.09.2019 и № 17 от 30.01.2020, заключенных между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) пользуется муниципальным недвижимым имуществом, расположенным по адресу: <...>, помещение (Н-159в) с кадастровым номером 22:65:011713:44842.

03 апреля 2019 года истец обратилась к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости.

Комиссией по приватизации муниципального имущества от 11.02.2020 принято решение осуществить приватизацию вышеуказанного арендуемого имущества арендатору по цене 1 073 725 руб. (без учета НДС).

Ответчик направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением подписанного проекта договора.

05 марта 2020 года истец обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении отчета об оценке от 03.12.2019 и иных документов.

Получив указанные документы и не согласившись с рыночной стоимостью определенной в отчете об оценке № 104-19-12-02-17-К/З от 05.12.2019 (том 1 л.д. 65-100), с целью проверки выводов по установлению рыночной стоимости помещения сделанных в отчете, истец обратилась иному оценщику.

Согласно отчету об оценке № 1-20-03-12 от 16.03.2020 (том 1 л.д. 101-136), рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <...> по состоянию на 03.04.2019 оставляет 491 667 руб. (без учета НДС).

Поскольку в отчете об оценке ответчика рыночная стоимость нежилого помещения была определена не на 03.04.2019 (дату обращения с заявлением о приобретении объекта), а на 05.12.2019, истец направила в адрес ответчика протокол разногласий, в котором предложила установить цену нежилого помещения исходя из отчета № 1-20-03-12 от 16.03.2020 в размере 491 667 руб. (без учета НДС).

Ответчик отказал в изменении стоимости помещения.

Поскольку разногласия по спорному условию не были урегулированы, истец обратился в суд с настоящим иском.

В рамках дела судом назначалась экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение (Н-159в) с кадастровым номером 22:65:011713:44842.

Поскольку в заключении эксперта, подготовленном автономной некоммерческой организации «Алтайский экспертно-правовой центр» имелись определенные отступления от требований, установленных в ФСО 3 и ФСО 7, не производился осмотр объекта, не была учтена ветхость технического состояния здания и частичное отсутствие коммуникаций при сопоставлении с аналогами, с целью исключения сомнений в верности определения рыночной стоимости объекта оценки, судом назначалась повторная экспертиза, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы».

Согласно заключению эксперта № 19РЦ20.10-01 от 23.10.2020 (том 2 л.д. 6-47) подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы», рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <...>, помещение (Н-159в) с кадастровым номером 22:65:011713:44842 по состоянию на 03.04.2019 оставляет 535 063 руб. (без учета НДС).

В судебном заседании представитель ответчика ходатайствовал о назначении третей судебной экспертизы. Поскольку заключение эксперта № 19РЦ20.10-01 от 23.10.2020 не содержало положений, позволяющих усомниться в обоснованности заключения и отсутствовали противоречия, которые могли повлиять на выводы, в удовлетворении ходатайства о назначении повторной повторной экспертизы было отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (часть 2 статьи 445 ГК РФ).

В силу положений части 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закон 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Дата, на которую должна быть установлена рыночная стоимость независимым оценщиком, определяется исходя из положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ и разъяснений в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 датой получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Датой получения надлежащего заявления истца о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является дата 03.04.2019.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (ч. 1 ст. 112 АПК РФ).

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу абзацу 1 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч. 2 ст. 110 АПК РФ).

Истцом, при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., в связи с чем, она подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в возмещение его расходов.

Кроме того, истцом понесены судебные издержки по расходам на оплату юридических услуг представителей в общей сумме 69 000 руб.

Лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность (п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах»).

В качестве доказательств понесенных расходов на оплату услуг представителей истец представил договоры на оказание юридических услуг и расписки, свидетельствующее о выплате денежных средств в размере 69 000 руб.

Учитывая характер спора, количество судебных заседаний, в которых участвовали представители, а так же подготовку представителями процессуальных документов, суд считает расходы на оплату услуг представителей в заявленном размере разумными и подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца.

Также на ответчика относятся расходы, понесенные истцом в связи с подготовкой рецензии на заключение эксперта в сумме 8 000 руб. и за проведение экспертизы в сумме 18 000 руб., поскольку указанные расходы связаны с рассмотрением дела в суде, в связи с чем, являются судебными издержками, подлежащими возмещению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

принять не согласованное сторонами условие пункта 3.1 договора купли-продажи арендуемого имущества с обременением его ипотекой в силу закона, в отношении помещения Н-159в с кадастровым номером 22:65:011713:44842, расположенного по адресу: <...> изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Рыночная стоимость имущества, указанного в пункте 1.1 договора составляет 535 063 (Пятьсот тридцать пять тысяч шестьдесят три рубля) руб. (без учета НДС) и подлежит уплате в бюджет города.

Обязать ответчика в течении семи календарных дней заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения (Н-159в) площадью 24,4 кв.м. с кадастровым номером 22:65:011713:44842, расположенного по адресу: <...> по цене 535 063 руб.

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины и 95 000 руб. судебных издержек.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Н. Прохоров