Решение от 25 июля 2017 г. по делу № А45-2672/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-2672/2017
г. Новосибирск
26 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2017. Полный текст решения изготовлен 26 июля 2017.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Г.М. Емельяновой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания С4»

к Мэрии г. Новосибирска

об изменении договора аренды

об оспаривании отказа в государственной регистрации права

при участии  в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 17.07.2016

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 28.12.2016

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «НСК Девелопмент» обратилось в суд с иском к Мэрии г. Новосибирска, уточненным в судебном заседании, о внесении изменений в договор, изложив п. 2.1 договора аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115948р в следующей редакции:

«Размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет с 08.10.2015 - составляет 1 583 062 (один миллион пятьсот восемьдесят три тысячи шестьдесят два) рубля в год или 131 921 (сто тридцать одна тысяча девятьсот двадцать один) рубль 83 копейки в месяц».

Истец требования поддержал, ссылаясь на то, что установленная в договоре стоимость арендной платы является завышенной и не учитывает всех особенностей и характеристик земельного участка.

Мэрия г. Новосибирска по существу исковые требования не оспорила.

Как видно из материалов дела, между Мэрией г. Новосибирска и ООО «Компания С4» заключен договор аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015 по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату земельный участок общей площадью 13200 кв.м. с кадастровым номером 54:35:053490:10, расположенный по адресу г. Новосибирск, Кировский район, 18 Бронный переулок. Срок действия договора аренды с 08.10.2015 по 08.10.2025.

Пунктами 2.1, 2.3.1, 2.3.2 договора определено, что размер арендной платы по договору составляет 4 884 000 рублей в год или 407 000 рублей в месяц и подлежит внесению арендатором на расчётный счёт арендодателя ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Как утверждает истец, он фактически лишен возможности осуществлять использование земельного участка в целях строительства, поскольку, на земельном участке обнаружены теплотрасса и трубопроводы из чугунных труб, на демонтаж которых необходимы дополнительные средства. Кроме того, земельный участок представляет собой заболоченную местность с торфяными болотами, что также налагает на арендатора дополнительные затраты по устранению недостатков.

Истец, обратился к независимому оценщику с целью определения размера годовой арендной платы с учетом особенностей земельного участка.

Согласно отчета ООО «Абсолют» от 07.02.2017 № 0480 стоимость годовой арендной платы составляет 1 589 077 рублей в год или 132 423 рублей 08 копеек в месяц, что в более чем в три раза меньше указанной в договоре суммы.

Истец обратился к ответчику с предложением об изменении условий договора о цене (вх. 31/20834 от 28.12.2016), однако, ответа на обращение не последовало.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав обстоятельства спора в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, изучив доводы искового заявления, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе, путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Судом установлено, что у сторон возникли разногласия по размеру арендной платы за земельный участок (пункт 2.1 договора).

При этом, как мэрией города Новосибирска, так и ООО «Компания С4» размер арендной платы за земельный участок определялся на основании разных отчетов независимых оценщиков.

Как следует из пункта 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суд, принимая во внимание наличие двух отчётов, в целях установления рыночной оценки размера годовой арендной платы, по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Акцент» ФИО4.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:35:053490:10 площадью 13 200 кв.м., расположенного по адресу г. Новосибирск, Кировский район, 18-й Бронный переулок по состоянию на 08.10.2015?.

Представленное экспертное заключение составлено без нарушений, соответствует закону, выполнено с соблюдением законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта у суда нет.

Заключение эксперта ООО «Акцент» от 25.05.2017 №27-04/17-СА2 сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, в связи с чем, признается судом надлежащим доказательством по делу.

Как следует из вывода эксперта, рыночная величина годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:35:053490:10 площадью 13 200 кв.м., по состоянию на 08.10.2015 составляет 1 583 062 рубля.

Представитель ответчика данные отчета по существу не оспорил, следовательно, суд считает возможным удовлетворить иск и внести изменения в п. 2.1 договора аренды земельного участка в редакции уточнений истца.

Государственная пошлина за подачу иска по ходатайству истца отнесена на него.

Руководствуясь ст. ст. 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Внести изменения в п. 2.1 договора аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115948р, изложив п. 2.1. в следующей редакции:

«Размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика от 25.05.2017 № 27-04/17-СА2 выполненного ООО «Акцент» и составляет 1 583 062 (один миллион пятьсот восемьдесят три тысячи шестьдесят два) рубля в год или 131 921 (сто тридцать одна тысяча девятьсот двадцать один) рубль 83 копейки в месяц».

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень), при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Г.М. Емельянова