Решение от 19 ноября 2018 г. по делу № А12-42252/2017

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Волгоград Дело № А12-42252//2018

« 19» ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 19 ноября 2018 г.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Бритвина Д.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фроловой С.П., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Индустрия Фитнеса» (ИНН <***>, ОГРН <***>), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>), о взыскании задолженности

при участии в предварительном судебном заседании:

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 18.08.2017,

от ответчика – ФИО2, директор, подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 31.08.2017г., личность подтверждена паспортом,

от третьего лица- ФИО1, доверенность №71 от 09.08.2017;

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Волгоградской области обратилась Администрация Волгограда (далее – истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Индустрия Фитнеса» (далее – ООО «Индустрия Фитнеса», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 9937 от 15 июля 2011 года, с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) в размере 879 005,47 руб., за период с 1 января 2017 года по 2 марта 2017 года и неустойки в размере 21 896,79 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08.02.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 15.08.2018 г. решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08.02.2018 и Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационный инстанции указал, что с учетом фактического использования земельного участка под размещение объекта недвижимости многофункционального значения, в рассматриваемом споре не подлежит применению значение коэффициента дифференциации (Кдп) в значении "1", установленного для вида разрешенного использования - как земельный участок под размещение иных объектов торговли и предприятий бытового обслуживания населения, указанных в пунктах 5.5, 6.6 и 21.1 Приложения N 2 к распоряжению N 281-р.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивает.

Представитель ответчика против заявленного иска возражает.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании и оценив их доводы, арбитражный суд считает, что заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

15.07.2011 между администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Индустрия Фитнеса" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9937.

По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 9172 кв. м, с кадастровым номером 34:34:04 00 07: 0022, расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Рокоссовского, 62, для эксплуатации административного комплекса.

Срок действия договора сторонами определен с 24.06.2011 по 24.06.2016. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Изменением от 10.11.2011 к договору аренды от 15.07.2011 N 9937 изменен состав арендаторов с 26.09.2011, арендаторами стали ООО "ИК СитиЦентр" (доля в общей площади земельного участка - 6401 кв. м), ООО "КонТракт" (285 кв. м) и ООО "Индустрия Фитнеса" (2486 кв. м).

Дополнительным соглашением от 12.09.2014 N 1 арендодатель заменен на Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области, изменен пункт 1.1. договора, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 9172 кв. м, с кадастровым номером 34:34:04 00 07: 0022, расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Рокоссовского, 62, в границах указанных в кадастровом паспорте Участка, для эксплуатации административного комплекса, для размещения объектов торговли.

Согласно пунктам 3.1, 3.4 дополнительного соглашения от 12.09.2014 N 1 размер арендной платы устанавливается согласно расчету и может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельный участок, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления.

Согласно пункту 2.11 договора размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка и (способа) расчета, в результате принятия органом государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.

26 декабря 2017 года между администрацией Волгограда (продавец) и ООО "Индустрия Фитнеса", ООО "КонТракт", ООО "ИК СитиЦентр", ООО "АудитКонсалт" (покупатели) заключен договор N 7295 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 34:34:04 00 07: 0022, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Рокоссовского, 62.

Государственная регистрация права собственности произведена 03.03.2017.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договорах соответствующих изменений.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ)).

Исходя из положений пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при определении размера платы за землю, находящейся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что новый порядок определения платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта. После вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент возникновения правоотношений такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (далее - постановление N 469-п) установлена методика исчисления арендной платы за расположенные на территории Волгоградской области земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относящиеся к категории земель населенных пунктов.

Пунктом 2.1.1 постановления N 469-п установлено, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где: A - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.

В соответствии с пунктом 1.5. Порядка, утвержденного постановлением N 469-п, коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемый при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, устанавливается нормативным правовым актом Министерства.

Распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград" (далее - распоряжение N 281-р) были утверждены значения коэффициентов дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов.

Постановлением N 469-п предусмотрено, что размер арендной платы определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 11.05.2004 N 209-О, при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 ЗК РФ, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории.

С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 1.2. договора, участок предназначен для эксплуатации административного комплекса.

В соответствии с распоряжением N 281-р объект недвижимости - административный комплекс, расположенный на спорном земельном участке отнесен к категории "иные объекты" (пункт 13.1).

Согласно пункту 2.1.16 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Таким образом, коэффициент дифференциации при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается не по принципу основного или вспомогательного вида разрешенного использования, а по принципу его наибольшего значения.

Значения Кдп установлены распоряжением N 281-р.

Из указанных нормативных актов следует, что Кдп устанавливается исходя из назначения объектов, расположенных на земельном участке.

Согласно представленному кадастровому паспорту от 16.11.2016 N 3434/300/16-504509 земельного участка с кадастровым номером 34:34:04 00 07:0022, участок имеет следующее разрешенное использование: для размещения административно-управленческих и общественных объектов, для размещения объектов торговли, для размещения коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр и других подобных объектов).

Как указано в договоре аренды от 15.07.2011 N 9937 с учетом дополнительного соглашения от 12.09.2014 N 1: арендатор принимает в аренду земельный участок с разрешенным использованием: для эксплуатации административного комплекса, для размещения объектов торговли.

Ответчиком все помещения сдаются в аренду.

На основании имеющейся в материалах дела информации о действующих договорах аренды, их копий, арендуемый земельный участок фактически используется под размещение коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения, как: офисных зданий, юридических контор, туристических агентств, кафе-ресторанов, продовольственных магазинов.

Исходя из установленного вида разрешенного использования арендуемого земельного участка под территорию административно-управленческих и общественных объектов, объектов торговли и коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения, а также исходя из его фактического использования под размещение коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения, однозначный вид функционального использования спорного земельного участка определить не представляется возможным, ввиду многофункционального значения объекта недвижимости, расположенного на нем.

Таким образом, с учетом фактического использования земельного участка под размещение объекта недвижимости многофункционального значения, в рассматриваемом споре не подлежит применению значение коэффициента дифференциации (Кдп) в значении "1", установленного для вида разрешенного использования - как земельный участок под размещение иных объектов торговли и предприятий бытового обслуживания населения, указанных в пунктах 5.5, 6.6 и 21.1 Приложения N 2 к распоряжению N 281-р.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 04.08.2016 по делу N А65-24437/2015, от 31.03.2016 по делу N А65-22989/2014, от 22.07.2015 по делу N А65-22036/2014, от 26.01.2017 по делу N А65-8684/2016 (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2017 N 306-ЭС17-4516).

Задолженность по арендной плате за период с 1 января 2017 года по 2 марта 2017 года с применением Кдп = 10, на дату судебного заседания, составляет 879 005,47 руб.

Размер неустойки по ставке 0,1% за период с 11 июня 2015 года по 02 марта 2017 года составляет 21 896,79 рублей.

Судом проверен и признан правильным расчет, представленный истцом.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

Судебные расходы распределены по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Индустрия Фитнеса» в пользу администрации Волгограда задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 02.03.2017 в сумме 879 005,47 руб., неустойку в размере 21 896, 79 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Индустрия Фитнеса» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 21 018 руб.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в установленный законом срок через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Д.М. Бритвин