Постановление от 25 февраля 2021 г. по делу № А05-13751/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 февраля 2021 года

Дело №

А05-13751/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2021 года.


Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Лира» ФИО1 (доверенность от 11.01.2021), от общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» ФИО2 (доверенность от 23.08.2018), от ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 18.05.2020),

рассмотрев 17.02.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лира» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.06.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2020 по делу № А05-13751/2019,



у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Лира», адрес: 163000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «Лира»), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй», адрес: 163060, Архангельская обл. г. Архангельск, Обводный кан., д. 18, корп. 1, оф. 4, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «Север Софт Строй»), об обращении взыскания на заложенное по договорам ипотеки от 01.02.2016 и 22.03.2016 в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016 административное здание со встроенными помещениями торгового назначения общей площадью 5 681,2 кв.м с кадастровым номером 29:22:040607:468, этажность: 6, в том числе подземных: 1, расположенное по адресу: Архангельская обл., муниципальное образование «Город Архангельск», <...>. В случае, если суд посчитает указанное требование не подлежащим удовлетворению, истец просил обратить взыскание на помещения, расположенные на 2-м и 3-м этажах указанного здания.

Делу присвоен номер А05-13751/2019.

ООО «Север Софт Строй» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Лира» о признании отсутствующими обременений по договорам ипотеки от 01.02.2016 и 22.03.2016, заключенным в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016, в отношении нежилого административного здания площадью 5681,2 кв.м с помещениями торгового назначения, расположенное по адресу: Архангельская обл., муниципальное образование «Город Архангельск», <...>; земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:174 и разрешенным использованием - для эксплуатации здания вспомогательного склада площадью 733 кв.м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, по ул. Гагарина, д. 42, стр. 4; земельного участка площадью 1194 кв.м с кадастровым номером 29:22:040607:28 и разрешенным использованием - для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира - здание швейной фабрики, участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на юго-восток; почтовый адрес ориентира: <...>.

Делу присвоен номер А05-14108/2019.

Определением суда от 13.01.2020 указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А05-13751/2019.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, адрес: 163000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью «Спецтехника», адрес: 164262, Архангельская обл., Плесецкий р-н, пос. Плесецк, д. Маслозавод, ОГРН1102920000776, ИНН <***>, индивидуальные предприниматели ФИО5, ОГРНИП 304290103600050, ИНН <***>, ФИО6, ОГРНИП 304290134600370, ИНН <***>, ФИО7 ОГРНИП 308290106300053, ИНН <***>, общество с ограниченной ответственностью «Парус», адрес: 108811, Москва, 22-й км. Киевское Шоссе (п. Московский), д. 4, стр. 2, оф. 618В-2, ОГРН <***>, ИНН <***>, общество с ограниченной ответственностью «ТК Крепыш», адрес: 163002, <...> (оф. 29), ОГРН <***>, ИНН <***>, а также физические лица ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО3, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36.

Решением суда от 26.06.2020 в иске ООО «Лира» отказано, требования ООО «Север Софт Строй» удовлетворены и распределены судебные расходы.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2020 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Лира», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт, которым требования ООО «Лира» удовлетворить, а в удовлетворении иска ООО «Север Софт Строй» – отказать.

Податель жалобы считает неверным толкование, данное судами условиям договоров ипотеки и соглашения о новации; полагает, что стороны при заключении договоров ипотеки согласовали порядок и размер неустойки, подлежащей выплате за просрочку передачи объекта инвестиционной деятельности; указывает, что, поскольку судебные акты о взыскании с ООО «Север Софт Строй» в его пользу неустойки в общей сумме 11 670 120 руб. не исполнены, то взыскание указанных суммы должно быть обращено на построенное административное здание и земельные участки, являющиеся предметом ипотеки, обеспечивающей исполнение обязательств; ссылается на то, что его нежелание обращаться за регистрацией права собственности на объект инвестиционной деятельности в порядке связано с намерением получить удовлетворение своих требований в части взысканных денежных средств.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Север Софт Строй» просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ООО «Лира» настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, а представители ООО «Север Софт Строй» и ФИО3 возражали против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО37 (займодавцем) и ООО «Север Софт Строй» (заемщиком) был заключен договор займа от 28.12.2015, по которому займодавец передал заемщику денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заемщик обязался возвратить займодавцу сумму займа в срок до 29.01.2016, а также не позднее указанного срока уплатить 8,5% процентов годовых от суммы займа за пользование заемными средствами.

В соответствии с условиями пункта 2.1 данного договора исполнение обязательств заемщика было обеспечено договором об ипотеке от 28.12.2015, заключенным между ФИО37 (залогодержателем) и ООО «Архангельск-Косметик» (залогодателем), по которому залогодатель предоставил в залог недвижимое имущество – 5 жилых квартир, перечисленных в пункте 1.1 данного договора, с определением стоимости заложенного имущества в размере 7 766 500 руб.

Впоследствии между ФИО37 (цедентом) и ООО «Лира» (цессионарием) заключен договор от 25.01.2016 уступки прав займодателя по договору от 28.12.2015 процентного займа на сумму 7 000 000 руб., обеспеченного залогом недвижимого имущества.

Как указано в пункте 1.2 данного договора, права (требования), принадлежащие цеденту, возникли в силу предоставления им должнику денежных средств по договору от 28.12.2015 процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, и составляют право требовать возврата займа в размере 7 000 000 руб., а также начисленных на нее процентов в сумме 44 193 руб. 30 коп.

На основании заключенного между ФИО37 (цедентом) и ООО «Лира» (цессионарием) соглашения от 25.01.2016 об уступке прав (с учетом дополнительного соглашения от 08.02.2016 № 1 об исправлении технической ошибки в части указания даты договора ипотеки) права требования залогодержателя по договору ипотеки от 28.12.2015, заключенному между ФИО37 и ООО «Архангельск-Косметик», перешли к ООО «Лира».

После этого между ООО «Лира» (кредитором) и ООО «Север Софт Строй» (должником) было заключено соглашение от 01.02.2016 о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа от 28.12.2015, обеспеченного залогом недвижимого имущества, инвестированием в строительство (в редакции дополнительного соглашения от 29.04.2016) (далее – соглашение о новации от 01.02.2016).

Как предусмотрено пунктом 1.1 соглашения о новации от 01.02.2016, в соответствии со статьей 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) кредитор и должник договорились о замене обязательства по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на нее процентов в размере 55 238 руб. 38 коп. по договору займа от 28.12.2015 другим обязательством, которое предусмотрено в пункте 1.4 данного соглашения.

В соответствии с пунктом 1.4 соглашения о новации от 01.02.2016 обязательства должника, предусмотренные в пункте 1.1 данного соглашения, заменяются обязательством должника после ввода в эксплуатацию объекта, указанного в пункте 2.6 указанного соглашения, передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2.7 соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в пункте 1.1 соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения.

Согласно пунктам 2.7 2.6, 2.2 данного соглашения под результатом инвестиционной деятельности понимается нежилое помещение торгового назначения общей проектной мощностью 840 кв.м, выделенное красным цветом на плане (приложение № 1 к соглашению) и расположенное на 1-м этаже административного здания общей площадью 5 580 кв.м., в том числе подземной части 4 766,84 кв.м, количество этажей – 5, со встроенными помещениями торгового назначения, создаваемое на земельных участках, указанных в пункте 2.1 соглашения о новации (площадью 0,1194 га с кадастровым номером 29:22:040607:0028 и площадью 0,0667 га с кадастровым номером 29:22:040607:174).

Из пункта 2.2 соглашения следует, что на момент заключения данной сделки указанное здание является объектом незавершенного строительства со степенью готовности 23%, расположено по адресу: <...> и принадлежит ООО «Север Софт Строй» на праве собственности.

Пунктом 3.1 соглашения о новации установлен размер инвестиций ООО «Лира» в размере 55 000 руб. за 1 кв.м общей площади результата инвестиционной деятельности, что составляет 46 200 000 руб. без НДС.

Из содержания пунктов 3.2 – 3.4 следует, что стороны признали исполненными обязательства ООО «Лира» на сумму 7 000 000 руб. (без НДС) и 55 238 руб. процентов на сумму займа (без НДС), а остаток задолженности ООО «Лира» по дополнительным инвестициям составляет 39 200 000 руб., которые подлежат оплате в сроки, установленные в пунктах 3.3 – 3.4, 3.7 соглашения о новации от 01.02.2016.

В соответствии с пунктом 5.1 соглашения о новации ООО «Север Софт Строй» приняло на себя обязательство завершить строительство объекта и получить разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее первого квартала 2017 года.

Согласно абзацу второму пункта 5.2 этого же соглашения фактический срок исполнения обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 4.1.2 соглашения.

В соответствии с пунктом 4.1.2 соглашения ООО «Север Софт Строй» обязалось в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО «Лира» результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав ООО «Лира» на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

Разделом 6 соглашения о новации определена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему договору.

Пунктом 6.4 предусмотрено, что ООО «Лира» вправе потребовать от ООО «Север Софт Строй» уплаты неустойки в размере 0,03% от общей стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 настоящего соглашения о новации, за каждый день просрочки в случае нарушения срока передачи результата инвестиционной деятельности в соответствии с настоящим соглашением на 3 месяца.

В целях обеспечения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016 между ООО «Лира» (залогодержателем) и ООО «Север Софт Строй» (залогодателем) заключены договоры об ипотеке от 01.02.2016 (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 29.04.2016) и 22.03.2016 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.04.2016), по которым залогодатель предоставил в залог следующее недвижимое имущество:

- объект незавершенного строительства, площадью 2 926,4 кв.м со степенью готовности 23%, адрес объекта: Архангельская обл., городской округ «Город Архангельск», <...> принадлежащий на праве собственности ООО «Север Софт Строй»;

- право аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га с кадастровым номером 29:22:040607:0028, разрешенное использование: для строительства административного здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир здание швейной фабрики; участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на юго-восток; почтовый адрес ориентира: <...>; участок находится у залогодателя на праве аренды в соответствии с договором аренды земельных участков от 23.06.2015 № 4/244(о), заключенным между ООО «Север Софт Строй» с Министерством имущественных отношений Архангельской области на 3 года с даты подписания договора;

- земельный участок общей площадью 0,0667 га с кадастровым номером 29:22:040607:174, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, адрес объекта: г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, ул. Гагарина, д. 42, стр. 4; земельный участок принадлежит ООО «Север Софт Строй» на праве собственности.

Согласно пункту 1.4 указанных договоров залоговая стоимость объекта незавершенного строительства составляет 28 520 000 руб., земельного участка площадью 0,1194 га – 4 512 878 руб. 22 коп., земельного участка площадью 0,0667 га – 605 162 руб. 43 коп.

В соответствии с пунктами 1.8 договоров об ипотеке от 01.02.2016 и 22.03.2016 залог недвижимого имущества обеспечивает требования залогодержателя по соглашению о новации от 01.02.2016 в том объеме, какой они составляют к моменту удовлетворения (учитывая все указанные в дополнительных соглашениях к соглашению о новации изменения условий и сроков исполнения обязательств), включая требования исполнить обязательства, возместить убытки, уплатить неустойку (штраф, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения соглашения о новации, а также возместить расходы по обращению взыскания на заложенное имущество и расходы по реализации заложенного имущества.

Пунктом 2.27 раздела «Существо, размер и срок обязательства, обеспечиваемого ипотекой» указанных договоров об ипотеке установлено право ООО «Лира» потребовать от ООО «Север Софт Строй» уплаты неустойки в размере 0,03% от общей стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения о новации от 01.02.2016, за каждый день просрочки в случае нарушения ООО «Север Софт Строй» срока передачи результата инвестиционной деятельности на 3 месяца (пункт 6.4 соглашения о новации от 01.02.2016).

В силу пункта 3.6 залогодатель вправе потребовать освобождения от обременения недвижимого имущества в случае исполнения им всех обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016, заключенному с залогодержателем.

Помимо этого между ООО «Лира» (залогодержателем) и ООО «Архангельск-Косметик» (залогодателем) было заключено дополнительное соглашение от 01.02.2016 № 1 к договору, которым было изменено содержание пункта 1.1 договора об ипотеке от 28.12.2015.

Так, в новой редакции согласно пункту 1.1 договора ипотеки от 28.12.2015 в целях обеспечения обязательств по соглашению от 01.02.2016 о прекращении новацией обязательства по договору от 28.12.2015 процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, залогодатель предоставил, а залогодержатель принял в залог следующие принадлежащие ООО «Архангельск-Косметик» 5 объектов: квартиру площадью 72,9 кв.м по адресу: Архангельская обл., Холмогорский р-н, МО «Холмогорское», <...>; квартиру площадью 42,5 кв.м по адресу: Архангельская обл., Холмогорский р-н, МО «Холмогорское», <...>; квартиру площадью 52 кв.м по адресу: Архангельская обл., Холмогорский р-н, МО «Холмогорское», <...>; квартиру площадью 27,9 кв.м по адресу: Архангельская обл., Холмогорский р-н, МО «Холмогорское», <...>; квартиру площадью 26,6 кв.м по адресу: Архангельская обл., Холмогорский р-н, МО «Холмогорское», <...>.

Этим же соглашением от 01.02.2016 № 1 стороны изложили пункт 1.8 договора об ипотеке от 28.12.2015 в следующей редакции: «Залог недвижимого имущества обеспечивает требования залогодержателя по соглашению о новации от 01.02.2016 в том объеме, какой они составляют к моменту удовлетворения (учитывая все указанные в дополнительных соглашениях к соглашению о новации изменения условий и сроков исполнения обязательств), включая требования исполнить обязательства, возместить убытки, уплатить неустойку (штраф, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения соглашения о новации, а также возместить расходы по обращению взыскания на заложенное имущество и расходы по реализации заложенного имущества».

Помимо этого они изменили раздел 2 указанного договора об ипотеке, в том числе включив в него пункт 2.27, согласно которому ООО «Лира» вправе потребовать от ООО «Север Софт Строй» уплаты неустойки в размере 0,03% от общей стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения о новации от 01.02.2016, за каждый день просрочки в случае нарушения ООО «Север Софт Строй» срока передачи результата инвестиционной деятельности на 3 месяца (пункт 6.4 соглашения о новации от 01.02.2016)».

Дополнительным соглашением от 29.04.2016 № 2 к договору об ипотеке от 28.12.2015 стороны внесли изменения, в том числе уточнили, что в залог предоставляются 3 квартиры: площадью 72,9 кв.м по адресу: Архангельская обл., Холмогорский р-н, МО «Холмогорское», <...>; квартиру площадью 27,9 кв.м по адресу: Архангельская обл., Холмогорский р-н, МО «Холмогорское», <...>; квартиру площадью 26,6 кв.м по адресу: Архангельская обл., Холмогорский р-н, МО «Холмогорское», <...>, оценив заложенное имущество в общей сумме 4 459 000 руб.

Таким образом, исходя из совокупности имеющихся в деле договоров, подписанных сторонами, исполнение обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016 было обеспечено ипотекой следующего имущества: объекта незавершенного строительства, 2 земельных участков и 3 квартир в соответствии с договорами ипотеки от 28.12.2015, 01.02.2016 и 22.03.2016.

По окончании строительства Администрация муниципального образования «Город Архангельск» выдала ООО «Север Софт Строй» разрешение от 19.10.2018 № RU 29-301000-360-2016-57 на ввод в эксплуатацию объекта – административного 6-этажного здания общей площадью 5 681,2 кв.м, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 29:22:040607:0028 и 29:22:040607:174.

После этого в установленном законом порядке 22.05.2019 было зарегистрировано право собственности ООО «Север Софт Строй» на построенное здание и в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены записи об обременении ипотекой в отношении построенного здания (запись № 29:22:040607:468-29/188/2019-2), земельных участков с кадастровыми номерами 29:22:040607:174 (запись № 29-29/001-29/001/054/2016-18/1) и 29:22:040607:28 (запись № 29-29/001-29/001/031/2016-98/1).

Стороны не оспаривали, что в соответствии с условиями соглашения о новации объект инвестиционной деятельности (нежилые помещения торгового назначения площадью 820,3 кв.м) переданы ООО «Лира» по акту приема-передачи от 06.11.2019.

В связи с просрочкой передачи объекта инвестиционной деятельности решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.02.2018 по делу № А05-12443/2017 с ООО «Север Софт Строй» в пользу ООО «Лира» взыскана неустойка по соглашению о новации от 01.02.2016 в размере 1 386 000 руб. за период с 17.07.2017 по 24.10.2017; решением от 04.07.2018 по делу № А05-1936/2018 - неустойка в размере 3 284 820 руб. за период с 25.10.2017 по 18.06.2018; решением от 11.10.2019 по делу № А05-10716/2018 – неустойка в размере 6 237 000 руб. за период с 19.06.2018 по 12.09.2019; решением от 09.06.2020 по делу № А05-15135/2019 - неустойка в размере 762 300 руб. за период с 13.09.2019 по 06.11.2019.

Общий размер взысканной с ООО «Север Софт Строй» в пользу ООО «Лира» неустойки за просрочку передачи построенного объекта инвестиционной деятельности составил 11 670 120 руб.

ООО «Лира» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об обращении взыскания на административное здание либо на помещения 2-го и 3-го этажей в нем, указывая на неисполненные обязательства ООО «Север Софт Строй» по уплате неустойки, которые были обеспечены договорами об ипотеке.

В свою очередь, ООО «Север Софт Строй» предъявило иск о признании отсутствующими обременений в виде ипотеки в отношении здания и земельных участков, ссылаясь на то, что после передачи им в пользу ООО «Лира» объекта инвестиционной деятельности - нежилых помещений торгового назначения площадью 820, 3 кв.м залог прекратился.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, признали следующее: по окончании строительства ипотека, установленная в отношении объекта незавершенного строительства, сохраняет свою силу и ее предметом является возведенное здание в целом; с момента передачи объекта инвестиционной деятельности ООО «Лира» обременение в виде ипотеки недвижимого имущества прекратилось; в настоящее время торговые помещения 2-го и 3-го этажей переданы инвесторам, которые привлечены к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц; залогодержатель необоснованно уклоняется от оформления заявления в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке; сторонами не согласованы условия об обеспечении обязательств по уплате кредитору причитающейся ему неустойки, поскольку условиями договоров об ипотеке от 01.02.2016 и 22.03.2016 не определены размер неустойки и порядок ее начисления за просрочку передачи результата инвестиционной деятельности.

В связи с этим суды отказали ООО «Лира» в иске об обращении взыскания на заложенное имущество и удовлетворили иск ООО «Север Софт Строй» о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) в отношении объектов, указанных в договорах об ипотеке от 01.02.2016 и 22.03.2016.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, полагает, что решение и апелляционное постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу пункта 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ), а также по основаниям, предусмотренным названным Законом.

Пунктом 1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представление иных документов не требуется.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Подпунктом 1 абзаца третьего пункта 1 статьи 3 Закона № 102-ФЗ установлено, что если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Разрешая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанций правильно исходили из того, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога, и в этом случае для сохранения силы договора об ипотеке не требуется внесение в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации таких изменений. Административное здание, принадлежащее ООО «Север Софт Строй» и возведенное в результате завершения строительства объекта, является предметом ипотеки по указанным выше договорам.

Данные выводы судов соответствуют правовой позиции, сформулированной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанны с договором об ипотеке», пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» и пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.

В то же время кассационная инстанция считает, что являются ошибочными и не соответствующими фактическим обстоятельствам спора выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что условия пункта 1.8 договоров об ипотеке недостаточны для вывода о согласованности предмета залога в части обеспечения обязательств должника, включая неустойку, а обязательства по уплате залогодержателю неустойки за просрочку передачи ему результата инвестиционной деятельности не обеспечены договорами об ипотеке, в которых не согласованы условия о размере неустойки, порядке ее начисления и суммы пеней, на которую возрастает обеспечение.

Вопреки выводам судов, существо, размер и срок обязательства, обеспечиваемого ипотекой, определено сторонами в разделе 2 спорных договоров об ипотеке от 01.02.2016 и 22.03.2016, а в пункте 2.27 этого же раздела прямо предусмотрено право залогодержателя потребовать от залогодателя неустойку в размере 0,03% от общей стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения о новации от 01.02.2016, за каждый день просрочки в случае нарушения ООО «Север Софт Строй» срока передачи результата инвестиционной деятельности на 3 месяца.

При этом в названном пункте имеется и ссылка на пункт 6.4 соглашения о новации от 01.02.2016, которым также установлено право ООО «Лира» на получение от ООО «Север Софт Строй» такой же неустойки за просрочку передачи построенного объекта инвестирования.

Более того, из буквального содержания пункта 1.8 договоров об ипотеки следует, что залог недвижимого имущества обеспечивает требования залогодержателя по соглашению о новации от 01.02.2016 в том объеме, какой они составляют к моменту удовлетворения, включая требования уплатить неустойку (штраф, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения соглашения о новации.

При таком положении в силу положений статьи 431 ГК РФ у судов не имелось оснований для вывода о несогласованности условия об обеспечении ипотекой обязательств должника по уплате неустойки за просрочку передачи объекта инвестиционной деятельности.

Указанное несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела привело к ошибочным выводам об объеме обеспечиваемых ипотекой обязательств, исполнении ООО «Север Софт Строй» своих обязательств надлежащим образом и прекращении ипотеки, что является в силу статей 287, 288 АПК РФ основанием для отмены решения и апелляционного постановления и направлению дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При рассмотрении настоящего спора суду надлежит определить размер неисполненного ООО «Север Софт Строй» обязательства по уплате неустойки на момент разрешения спора, исследовать вопрос о допустимости обращения взыскания на заложенное имущество с учетом правовой позиции изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», а также с учетом положений пункта 2 статьи 348 ГК РФ и пункта 1 статьи 54.1 Закона № 102-ФЗ.

При проверке обстоятельств, предусмотренных указанными правовыми нормами и разъяснениями, при которых не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, судам следует исследовать и дать оценку доводам ООО «Север Софт Строй» о незначительности нарушения обязательства и несоразмерности размера требований залогодержателя рыночной стоимости спорного заложенного имущества, о наличии договора об ипотеке от 28.12.2015 (с учетом дополнительных соглашений к нему), пунктом 1.8 которого обязательства перед ООО «Лира» по соглашению о новации от 01.02.2016 обеспечены залогом 3 квартир, а также о фактической передаче торговых помещений, на которые истец просит обратить взыскание, инвесторам по актам приема-передачи в соответствии с заключенными с ними инвестиционными договорами.

При новом рассмотрении судам надлежит учесть вышеизложенное; определить предмет доказывания; определить, имеются ли основания для обращения взыскания на заложенное имущество, прекращено ли обязательство должника надлежащим исполнением проверит наличие оснований для признания ипотеки прекращенной и обременения - отсутствующим; предложить сторонам представить все имеющиеся у них доказательства; исследовать все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, и дать им надлежащую правовую оценку, по результатам которой принять законное и обоснованное решение, распределив судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа



п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.06.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2020 по делу № А05-13751/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина