Постановление от 25 апреля 2017 г. по делу № А41-25727/2016

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-25727/2016
25 апреля 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.,

судей Дзюбы Д.И., Кузнецова В.В.,

при участии в заседании:

от заявителя: АО УК «Финансовые бизнес системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» – ФИО1 доверенность от 22 ноября 2014 года,

от заинтересованного лица: Управление Росреестра по МО – ФИО2 доверенность от 15 ноября 2016 года № 525-Д,

от третьих лиц: ООО «РПК-риэлт» – ФИО3 доверенность от 16 декабря 2016 года № 5,

ООО «Эврика-2»- ФИО3 доверенность от 23 января 2017 года № 3,

ООО «Бау Микс» - ФИО3 доверенность от 24 декабря 2016 года № 1,

рассмотрев 18 апреля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу АО УК «Финансовые бизнес системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега»

на решение Арбитражного суда Московской области

от 07 октября 2016 года,

принятое судьей Богатиной Ю.Г.,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 29 декабря 2016 года,

принятое судьями Шевченко Е.Е., Диаковской Н.В., Иевлевым П.А.,

по делу № А41-25727/2016,

по заявлению АО УК «Финансовые бизнес системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега»

о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области, обязании

третьи лица: ООО «РПК-риэлт», ООО «Эврика-2», ООО «Бау Микс».

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество Управляющая Компания «Финансовые бизнес системы» Д.У. Закрытый паевой фонд недвижимости «Омега» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление), оформленное сообщением от 04 марта 2016 года № 23/008/2016-1839, об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды в связи с прекращением действия договора аренды нежилого имущества от 01 мая 2013 года № 002/559-4 (далее – договор) в отношении земельного участка, предназначенного для малоэтажного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 81 635 кв. м. с кадастровым номером 50:23:0110426:7, по адресу: <...>; обязании управления зарегистрировать прекращение в связи с прекращением действия договора аренды в отношении указанного земельного участка.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требованийотносительно предмета спора, привлечены ООО «РПК-риэлт», ООО «Эврика-2», ООО «Бау Микс».

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 октября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2016 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, АО УК «Финансовые бизнес системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, указывая на не соответствия выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела и в связи с неправильным применением норм материального права.

В судебном заседании представитель АО УК «Финансовые бизнес системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» доводы и требования кассационной жалобы поддерживали.

Представитель управления против удовлетворения кассационной жалобы возражал, считая судебные акты законными.

Представитель в судебном заседании и представленного отзыва ООО «РПК-риэлт», ООО «Эврика-2», ООО «Бау Микс», возражая против удовлетворении жалобы, указал на то, что на земельном участке ведется строительство объектов недвижимости на основании выданного и действующего до 8 июля 2017 года разрешения на строительство, договор аренды является фактически действующим.

Обсудив доводы кассационной жалобы, отзыв на жалобу, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Из установленных судебными инстанциями фактических обстоятельств по делу усматривается, в ответ на обращение АО УК «Финансовые бизнес системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» с заявлением о государственной регистрации «Прекращение права аренды» на земельный участок, с кадастровым номером 50:23:0110426:7, предназначенного для малоэтажного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 81 635 кв. м., по адресу: <...>, в связи с прекращением срока действия договора, управление письмом от 04 марта 2016 года № 23/008/2016-1839 отказало обществу в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок со ссылкой на наличие в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) записи о залоге права требования по договорам долевого участия в пользу кредитных организаций.

Полагая, что отказ управления нарушает его права и законные интересы, общество обратилось с настоящими требованиями в суд.

Осуществляя проверку законности оспариваемого решения, суды, исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закона об участии в долевом строительстве), пришли к выводу о соответствии закону оспариваемого отказа управления.

Выводы судов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.

Согласно статей 606 , 609 ГК РФ пункту 1 статьи 610 и части 1 статьи 614 ГК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, заключается на срок, определенный договором, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Суды установив, что в Единый государственный реестр прав внесена запись о регистрации спорного договора аренды недвижимого имущества от 01 мая 2013 № 002/559-4, заключенного между АО УК «Финансовые бизнес системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» и ООО «РПК-риэлт», и по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал использовать земельный участок, в связи с чем, суд пришел к выводу, что договор был пролонгирован на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Вместе с тем пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу статьи 18 Закона о регистрации, документы устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Абзацем 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации установлено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Согласно пункту 4 статьи 29 Закона о регистрации, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законодательством об ипотеке (залоге недвижимости).,

Согласно части 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании части 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статей 13 - 15 Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом об участии в долевом строительстве.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Суды, исходя из конкретных обстоятельств по делу, учитывая, что на спорном земельном участке осуществляется и не завершено строительство, при наличии действующего разрешения на строительство, пришли к выводу о том, что погашение регистрационной записи об аренде повлечет прекращение записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка за дольщиками, что недопустимо с учетом приведенных особенностей правового регулирования законодательства об ипотеке и долевого участия в строительстве.

На основании изложенного, вывод судов о законности оспариваемого отказа, является обоснованным.

Доводы же кассационной жалобы, сводящиеся к иной, чем у судов, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражных судов и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права. Доводы кассационной жалобы, фактически повторяют доводы, изложенные в суде первой и апелляционной инстанции, которые были предметом рассмотрения в судах двух инстанций, что нашло свое отражение в судебных актах. Иная оценка установленных арбитражными судами фактов в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07 октября 2016 года и постановление Деcятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2016 года по делу №А41-25727/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-

судьяР.Р. Латыпова

судьяД.И. Дзюба

судьяВ.В. Кузнецов