Решение от 3 сентября 2024 г. по делу № А75-664/2024

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-664/2024
3 сентября 2024 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения принята 20 августа 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 3 сентября 2024 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Штогрин В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А75-664/2024 по исковому заявлению администрации Нижневартовского района к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 2641 от 26.10.2009 в размере 78 743 рублей 36 копеек, о расторжении договора аренды земельного участка № 2641 от 26.10.2009 и об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

без участия представителей,

установил:

администрация Нижневартовского района (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 2641 от 26.10.2009 в размере 78 743 рублей 36 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за период с 28.12.2022 по 31.12.2023 в размере 74 798 рублей 52 копеек, неустойки за период с 10.12.2022 по 25.12.2023 в размере 3 944 рублей 84 копеек, неустойки, начисленной на сумму основного долга за период с 26.12.2023 до момента фактического исполнения обязательства, исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки, а также о расторжении договора аренды земельного участка № 2641 от 26.10.2009 и об обязании ответчика возвратить земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление Росреестра).

От истца поступили письменные пояснения (л.д. 33-34), от ответчика поступил отзыв на заявление (л.д. 61-62).

Определением суда от 13.06.2024 судебное заседание отложено на 20.08.2024.

От ответчика в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), арбитражным судом удовлетворено заявленное ходатайство, но представитель ответчика не принял участие в онлайн-заседании.

Учитывая, что судом обеспечено транслирование судебного заседания в онлайн-режиме с использованием исправной аппаратуры суда, средства связи суда воспроизводили видео-и аудиосигналы, технических неполадок и сбоев в работе аппаратуры и программного обеспечения не установлено, произведена запись онлайн-заседания, а также ввиду надлежащего извещения сторон о времени и месте проведения судебного заседания, дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До судебного заседания от Предпринимателя поступили письменные пояснения, от Управления Росреестра поступил отзыв на заявление, которые приобщены к материалам дела.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «Белозерное управление технологического транспорта» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 26 октября 2009 года № 2641 в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:04:0000001:34599 площадью 2,6200 гектара, цель использования которого определена – под производственную базу. Земельный участок был предоставлен на основании постановления Администрации № 1215 от 19.10.2009 на срок с 19.10.2009 по 19.10.2024.

По условиям договора арендная плата равна 9 646,01 руб. в год, согласно приложению к договору с последующей перерасчетом в соответствии с решениями исполнительных органов государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор вносит арендную плату равными долями ежеквартально до первого числа следующего за кварталом месяца, за четвертый квартал до 1 декабря текущего года.

Пункт 2.6. договора устанавливает ответственность за неуплату платежей в установленный договором срок в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Пункт 4.1.2. договора предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Согласно пункту 7.3. договора, предложение о досрочном расторжении договора по инициативе одной из сторон, заинтересованная сторона направляет другой стороне не менее чем за тридцать календарных дней.

В соответствии с пунктами 3.2.1., 8.2. и 8.3. договора после подписания сторонами договор подлежал обязательной государственной регистрации и обязательному учету в управлении земельными ресурсами комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Администрации, вступал в силу с момента государственной регистрации и действует до окончания срока предоставления земельного участка (пункт 2 статьи 609 ГК РФ), в связи с чем 07.06.2010 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись № 86-86-02/020/2010-764.

ООО «Белозерное управление технологического транспорта» 28.03.2019 было переименовано на ООО «Юралс Актив» (л.д. 19).

Письмом от 19.12.2022 № 203 ООО «Юралс Актив» уведомило Администрацию о передаче прав и обязанностей по указанному договору ФИО1 (л.д. 20).

Согласно сведений из Единого государственного реестра недвижимости, право аренды земельного участка за Предпринимателем было зарегистрировано 28.12.2022.

Как указывает истец, в нарушение условий договора арендатор арендную плату за участок не вносил за период с 28.12.2022 и по состоянию на 25.12.2023 у него образовалась задолженность по арендной плате в сумме 74 798 рублей 52 копеек.

В связи с отсутствием оплаты арендных платежей в согласованные в договоре сроки со стороны Предпринимателя, Администрация в целях соблюдения обязательного претензионного порядка урегулирования спора направила в адрес ответчика претензию № 35-02-909/3 от 01.06.2023, в которой помимо требований об оплате предложила арендатору расторгнуть договор (л.д. 25-26).

Поскольку требования истца об оплате задолженности по арендным платежам, о расторжении договора и возвращении арендуемого участка ответчиком в добровольном порядке не удовлетворены, Администрация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.

В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно представленному истцом расчету иска задолженность ответчика по арендной плате за период с 28.12.2022 по 31.12.2023 составляет 74 798 рублей 52 копеек.

Вместе с тем, ответчиком в материалы дела представлены доказательства погашения задолженности по арендной плате в полном объеме, что подтверждается чеком от 24.05.2024 на сумму 110 000 руб. (л.д. 70).

Определение от 13.06.2024 суд предлагал истцу представить пояснения по доводам ответчика об оплате спорной суммы задолженности по арендной плате. Определение суда истцом не исполнено.

Поскольку ответчиком подтверждено исполнение обязательств по оплате арендной платы и неустойки, размер которых согласно расчету суммы иска составил в общей сумме 78 743,36 руб., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Администрации в указанной части.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № 2641 от 26.10.2009 и об обязании Предпринимателя возвратить земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.

Обосновывая свои требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка арендодателю, истец ссылается на то, что на арендованном земельном участке площадью 26 200 кв.м находится только один объект недвижимости площадью 161,2 кв.м, принадлежащий Предпринимателю, иных объектов недвижимости на земельном участке не имеется, площадь арендуемого Предпринимателем земельного участка не соразмерна площади объекта недвижимости, находящегося на нем.

При этом в претензии от 01.06.2023, направленной истцом ответчику, указано иное основание для расторжения договора аренды – систематическое невнесение арендной платы (л.д. 25).

В отзыве на заявление Предприниматель ссылается на то, что по договору купли-продажи от 19.12.2022 приобрел у ООО «Юралс Актив» объекты недвижимости с кадастровыми номерами 86:04:0000001:90233, 86:04:0000001:80248, 86:04:0000001:89904, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером 86:04:000000:34599, а также объект недвижимости с кадастровым номером 86:04:0000001:80029, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:04:000000:21753. В договоре купли-продажи указано, что земельный участок с кадастровым номером 86:04:000000:34599 принадлежит продавцу на праве аренды по договору аренды земельного участка от 26.10.2009.

В отзыве Управление Росреестра подтвердило, что на земельном участке с кадастровым номером 86:04:0000001:34599 действительно находится объект недвижимости с кадастровым номером 86:04:0000001:90233 (здание площадью 161.2 кв.м), право собственности на которое зарегистрировано за Предпринимателем с 2022 года.

Также Управление Росреестра в отзыве сообщило, что по заявлениям Предпринимателя как собственника иных объектов, ранее расположенных на спорном земельном участке, сведения о них в 2024 году были признаны архивными в связи с ликвидацией этих объектов.

Таким образом, материалами дела подтверждается и по существу истцом не оспорено, что на арендованном земельном участке с кадастровым номером 86:04:0000001:34599 расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Предпринимателю.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Таким образом, поскольку на земельном участке расположен объект, являющийся недвижимой вещью, право собственности на который зарегистрировано за Предпринимателем, суд приходит к выводу о том, что статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

При этом суд также не усматривает оснований для расторжения договора аренды в связи с тем, что Предприниматель нарушал сроки оплаты арендных платежей в 2023 году.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из материалов настоящего дела следует, что арендная плата, а также неустойка за ее несвоевременное внесение, была уплачена ответчиком в полном объеме, хотя и с нарушением сроков.

Само по себе нарушение сроков оплаты арендных платежей при условии их последующей оплаты, свидетельствует о том, что ответчик в разумный срок устраняет нарушения, послужившие основанием для обращения Администрации в арбитражный суд.

Кроме того, суд принимает во внимание, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности, что в любом случае не позволит арендодателю передать в аренду указанный земельный участок иному арендатору.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что нарушение Предпринимателем сроков оплаты арендных платежей в рассматриваемом случае не свидетельствует о существенном нарушении условий договора, являющемся безусловным основанием для расторжения такого договора аренды. Расторжение договора аренды без возможности обязать арендатора освободить земельный участок и возвратить его арендодателю не приведет к восстановлению прав и законных интересов арендодателя.

В связи с изложенным суд отказывает в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить арендованный земельный участок Администрации.

Как следует из материалов дела, оплата спорной суммы задолженности произведена ответчиком 24.05.2024, в то время как иск принят к производству суда 19.01.2024.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в отношении обоснованно заявленных истцом требований, фактически удовлетворенных уже после принятия иска к производству, относятся на ответчика, государственная пошлина по иску подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета в соответствующем размере исходя из суммы иска о взыскании 78 743 рублей 36 копеек. Государственная пошлина за рассмотрение иска в части требований о расторжении договора и обязании вернуть земельный участок в связи с отказом в удовлетворении этих требований взысканию с ответчика не подлежит.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 148, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 150 рублей 00 копеек.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.А. Голубева