Решение от 29 декабря 2020 г. по делу № А04-5181/2020

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-5181/2020
г. Благовещенск
29 декабря 2020 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 29 декабря 2020 года. Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича, при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление администрации Ивановского сельсовета (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю – Главе КФХ ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 590 222 рублей 85 копеек, расторжении договора аренды,

третье лицо: ООО «Полигон» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в судебном заседании: стороны не явились

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратилась администрация Ивановского сельсовета с исковым заявлением к Главе КФХ ФИО2 с требованиями, уточненными и принятыми судом к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ:

1. Взыскать с Ответчика - индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу Истца - Администрации Ивановского сельсовета Ивановского района задолженность в сумме 590 222 руб. 85 коп., в том числе:

- задолженность по арендной плате по договору аренды 2/18-ЗУ от 01.08.2018г. за 2018, 2019 и с 01 января по 01 июля 2020 года в сумме 361 525 рублей 62 копейки, пени за период с 06.09.2018 года по 01.07.2020 года 113 519 рублей 04 копейки,

- задолженность по арендной плате по договору аренды 4/18-ЗУ от 01.08.2018 за 2018, 2019 и с 01 января по 01 июля 2020 года в сумме 87 355 рублей 47 копеек, пени за период с 06.09.2018 года по 01.07 2020 года 27 822 рублей 72 копейки.

Расторгнуть по требованию Арендодателя договоры аренды земельного участка от 01.08.2020 № 2/18-ЗУ и от 01.08.2018 4/-ЗУ.

Требования заявителя связаны с неисполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований. В письменном отзыве указал, что между администрацией Ивановского сельсовета и индивидуальным предпринимателем - главой КФХ ФИО2 по состоянию на 12 августа 2020 года отсутствуют заключенные договоры аренды земельных участков.

Между ИП - главой КФХ ФИО2 (Арендатор) и ООО «Полигон» (Новый арендатор) 01 октября 2019г. было заключено Соглашение, предметом которого являлась передача ИП - главой КФХ ФИО2 и прием ООО «Полигон» всех прав и обязанностей Арендатора по договорам аренды:

в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:14:011408:57 площадью 926123 кв.м.

в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:14:011519:16 площадью 341215 кв.м.

Пунктом 8 Соглашения от 01.10.2019г. установлено, что: «Право аренды на земельные участки переходит к Новому арендатору с момента регистрации настоящего соглашения о передаче прав и обязанностей в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (Управлении Росреестра)».

Соглашение от 01.10.2019г. заключенное между ИП - главой КФХ ФИО2 и ООО «Полигон» было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (Управлении Росреестра по Амурской области) 29 октября 2019г., номер государственной регистрации 28:14:011519:16-28/001/2019-3.

Соглашение от 01.10.2019г. заключенное между ИП - главой КФХ ФИО2 и ООО «Полигон», считается заключенным для третьих лиц, в том числе и для администрации Ивановского сельсовета - с даты его регистрации 29 октября 2019г.

Также указал, что ИП - глава КФХ ФИО2 оплачивал арендную плату, что подтверждается платежными поручениями.

В соответствии со ст.51 АПК РФ суд определением от 12.08.2020г. привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Полигон».

Привлеченное к участию в деле в качестве 3 лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО «Полигон» письменный отзыв на заявление не представило, считает, что на основании статьи 22 Земельного кодекса РФ по долгосрочному договору аренды государственного или муниципального земельного участка арендатор имеет право передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. Расторжение договора невозможно исходя из норм действующего законодательства. Взыскание задолженности должно производится с учетом времени владения земельным участком.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

01.08.2018г. между Администрацией Ивановского сельсовета (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2/18-ЗУ, по которому Арендодатель передает за плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 28:14:011408:57, из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Сельскохозяйственное использование, местоположение: Амурская область, Ивановский район, Ивановский сельсовет, общей площадью 926123 кв.м.

В пункте 1.4 договора указано, что настоящий договор заключен на основании заседания комиссии о проведении аукциона и определения победителей аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из категории земель: Земли сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена от 18.07.2018г. № 2.

Срок аренды участка устанавливается с 01.08.2018г. по 31.07.2067г. (пункт 2.1 договора).

Сумма ежегодной арендной платы за земельный участок согласно пункту 3.2 договора определена по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и составляет 209 689 рублей 34 копейки. Сумма задатка – 23 560 рублей 60 копеек, внесенная на расчетный счет организатора аукциона на право заключения договора аренды, засчитывается в счет арендной платы, за первый год аренды. Арендная плата с 01.08.2018г. по 31.12.2018г. (153 д) составляет 64 336 рублей 58 копеек.

Арендная плата оплачивается Арендатором ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца текущего года, в соответствии с разбивкой по месяцам с января по ноябрь 17 500 рублей в каждый месяц, в декабре 17 189,34 рублей, итого 209 689 рублей 34 копейки.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено при неуплате Арендатором платежей в срок и в размере, установленном настоящим договором, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в судебном порядке при невнесении арендной платы более двух месяцев.

01.08.2018г. между Администрацией Ивановского сельсовета (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4/18-ЗУ, по которому Арендодатель передает за плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 28:14:011519:16, из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Сельскохозяйственное использование, местоположение: Амурская область, Ивановский район, Ивановский сельсовет, общей площадью 341215 кв.м.

В пункте 1.4 договора указано, что настоящий договор заключен на основании заседания комиссии о проведении аукциона и определения победителей аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из категории земель: Земли сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена от 18.07.2018г. № 4.

Срок аренды участка устанавливается с 01.08.2018г. по 31.07.2067г. (пункт 2.1 договора).

Сумма ежегодной арендной платы за земельный участок согласно пункту 3.2 договора определена по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и составляет 49 913 рублей 45 копеек. Сумма задатка – 8 680 рублей 60 копеек, внесенная на расчетный счет организатора аукциона на право заключения договора аренды, засчитывается в счет арендной платы, за первый год аренды. Арендная плата с 01.08.2018г. по 31.07.2018г. (153 д.) (так в договоре) составляет 12 242 рубля 02 копейки.

Арендная плата оплачивается Арендатором ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца текущего года, в соответствии с разбивкой по месяцам с января по ноябрь 4 200 рублей в каждый месяц, в декабре 3 713,45 рублей, итого 49 913 рублей 45 копеек.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено при неуплате Арендатором платежей в срок и в размере, установленном настоящим договором, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в судебном порядке при невнесении арендной платы более двух месяцев.

01.10.2019г. между ООО «Полигон» (Новый арендатор) и индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (Арендатор) заключено соглашение, которым в соответствии со статьёй 615 Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ Арендатор передает, а Новый арендатор принимает все права и обязанности по договорам аренды заключенным между Арендатором и Администрацией Анновского (как указано в соглашении) сельсовета в отношении земельных участков из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – сельскохозяйственное использование, местоположение: Амурская область, Ивановский район:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:14:011408:57 площадью 926123 кв.м.,

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:14:011519:16 площадью 341215 кв.м.

Государственная регистрация уступки прав (аренды) проведена 29.10.2019г.

12.05.2020г. Администрация Ивановского района направила ФИО2 претензии № 264, 265 согласно которым размер задолженности по договорам аренды земельного участка за период с 01.08.2018г. по 01.05.2020г. составляет:

- по договору № 2/18-ЗУ – 326525 рублей 92 копейки,

- по договору № 4/18-ЗУ – 78 955 рублей 47 копеек.

Претензиями предложено уплатить задолженность в течении 10 дней со дня получения претензии. В случае не исполнения обязательств в указанный срок администрация примет меры по взысканию задолженности в судебном порядке, а также взысканию пени.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика задолженности и пени, суд установил следующие обстоятельства.

Ответчик ссылается на передачу прав и обязанностей по договору ООО «Полигон» в связи с чем не признает наличие долга у предпринимателя. Также ответчик сослался на уплату арендных платежей, которая не учтена истцом при определении задолженности.

Возражения ответчика судом исследованы и отклонены по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу правил частей 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как разъяснено в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (часть 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 74 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды (пункт 75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в действовавшей на момент проведения торгов редакции установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 01.06.2015г., в статью статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации включен пункт 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства. Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

ООО «Полигон» не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка мог быть заключен только на торгах и фактически заключен ответчиком на аукционе. В этой связи, ИП глава КФХ ФИО2, в силу законодательного запрета, не обладал правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды третьему лицу, не заявляющему самостоятельных требований по настоящему делу – ООО «Полигон». Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договорам аренды от 01.08.2018г., при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. Ничтожность договора перенайма исключала возможность его государственной регистрации.

Ограничение, предусмотренное в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, подлежит применению именно в силу отсылочной нормы специального (земельного) законодательства (пункт 3 статьи 3, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). Сформулированный применительно к заключенным после 01.06.2015г. договорам аренды земельного участка от 01.08.2018г. № 2/18-ЗУ и № 4/18-ЗУ правовой подход, согласуется с разъяснениями, закрепленными в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Поскольку суд признал соглашение о переуступке прав и обязанностей по договорам аренды ничтожной сделкой, ООО «Полигон» не приобрело прав и обязанностей арендатора по договорам аренды от 01.08.2018г. № 2/18-ЗУ и № 4/18-ЗУ.

Следовательно, обязанность по уплате арендной платы возложена на ответчика по настоящему делу ИП главу КФХ ФИО2, возражения ответчика основанные на заключенном соглашение о переуступке прав и обязанностей по договорам аренды судом отклонены.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным в виде арендной платы или земельного налога.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статья 310 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Как предусмотрено правилами ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно п. 1. ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно положениям п. 3.6 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, суд установил следующие обстоятельства.

Суд неоднократно предлагал сторонам по делу произвести сверку задолженности по договорам аренды, сторонами сверка не была проведена в связи с чем судом рассмотрены требования по имеющимся в материалах дела документам.

По договору № 2/18 от 01.08.2018г. истец просит взыскать задолженность по арендной плате за 2018, 2019 и с 01 января по 01 июля 2020 года в сумме 361 525 рублей 62 копейки, пени за период с 06.09.2018 года по 01.07.2020 года 113 519 рублей 04 копейки.

Судом установлено, что истец при расчете задолженности не учел в качестве оплаты:

- платежное поручение ИП главы КФХ ФИО2 № 49 от 28.08.2018г. на сумму 11 439 рублей 40 копеек с назначением платежа «доплата арендной платы по договору аренды за сентябрь 2018г. за участок с кадастровым номером 28:14:011408:57»,

- платежное поручение ООО «Сервис» № 39 от 25.10.2018г. на сумму 17 500 рублей с назначением платежа «оплата арендной платы по договору аренды земельного участка № 2/18-ЗУ от 01.08.2018г. за индивидуального предпринимателя – главу КФХ ФИО2»,

- платежное поручение ООО «Сервис» № 74 от 27.12.2018г. на сумму 17 500 рублей с назначением платежа «оплата арендной платы по договору аренды земельного участка № 2/18-ЗУ от 01.08.2018г. за индивидуального предпринимателя – главу КФХ ФИО2».

Также истец ошибочно учитывает платежное поручение ООО «Сервис» № 46 от 02.04.2019г. на сумму 17 500 рублей с назначением платежа «оплата арендной платы по договору аренды земельного участка № 2/18-ЗУ от 01.08.2018г. за индивидуального предпринимателя – главу КФХ ФИО2» в другую дату 25.04.2020г. Суд определением от 03.12.2020г. запросил у истца указанное в расчете задолженности и акте сверки истца платежное поручении от 25.04.2020г. на сумму 17 500 рублей, истец представил платежное поручение ООО «Сервис» № 46 от 02.04.2019г. Пояснения в части причины учета данного платежного поручения в другую дату истец не представил, в связи с чем данное платежное поручение судом учтено 02.04.2019г.

По условиям договора аренды № 2/18-ЗУ от 01.08.2018г. Арендная плата оплачивается Арендатором ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца текущего года, в соответствии с разбивкой по месяцам с января по ноябрь 17 500 рублей в каждый месяц, в декабре 17 189,34 рублей, итого 209 689 рублей 34 копейки.

ИП глава КФХ ФИО2 оплатил:

- платежным поручением № 38 от 13.07.2018г. в качестве задатка 23 560 рублей 60 копеек;

- платежным поручением № 49 от 28.08.2018г. сумму 11 439 рублей 40 копеек;

- платежным поручением ООО «Сервис» № 39 от 25.10.2018г. на сумму 17 500 рублей;

- платежным поручением ООО «Сервис» № 74 от 27.12.2018г. сумму 17 500 рублей;

- платежным поручением ООО «Сервис» № 46 от 02.04.2019г. сумму 17 500 рублей.

С учетом даты возникновения задолженности и произведенных платежей судом произведен расчет задолженности начиная с 25.11.2018г., поскольку до указанной даты задолженность погашена в полном объеме. За август, сентябрь, октябрь 2018 года надлежало уплатить по 17 500 рублей всего 52 500 рублей (17500*3), произведена оплата всего 52500 (23560,6 + 11439,4 + 17500). Оплата произведена в установленные договором сроки в связи с чем пеня за указанный период также не подлежит начислению.

Судом самостоятельно произведен расчет задолженности и пени.

Месяц

Начислено

Долг

Период просрочки

Формула

Пени

с
по

дней

25.11.2018

17 500,00

17 500,00

25.11.2018

27.12.2018

33

17 500,00 ? 33 ? 0.05%

288,75 р.

-17 500,00

27.12.2018

Погашение части долга







Итого:

288,75 руб.

25.12.2018

17 897,18

17 897,18

25.12.2018

02.04.2019

99

17 897,18 ? 99 ? 0.05%

885,91 р.

-17 500,00

02.04.2019

Погашение части долга

397,18

03.04.2019

01.07.2020

456

397,18 ? 456 ? 0.05%

90,56 р.







Итого:

976,47 руб.

25.01.2019

17 500,00

17 500,00

25.01.2019

01.07.2020

524

17 500,00 ? 524 ? 0.05%

4 585,00 р.







Итого:

4 585,00 руб.

25.02.2019

17 500,00

17 500,00

25.02.2019

01.07.2020

493

17 500,00 ? 493 ? 0.05%

4 313,75 р.







Итого:

4 313,75 руб.

25.03.2019

17 500,00

17 500,00

25.03.2019

01.07.2020

465

17 500,00 ? 465 ? 0.05%

4 068,75 р.







Итого:

4 068,75 руб.

25.04.2019

17 500,00

17 500,00

25.04.2019

01.07.2020

434

17 500,00 ? 434 ? 0.05%

3 797,50 р.







Итого:

3 797,50 руб.

25.05.2019

17 500,00

17 500,00

25.05.2019

01.07.2020

404

17 500,00 ? 404 ? 0.05%

3 535,00 р.







Итого:

3 535,00 руб.

25.06.2019

17 500,00

17 500,00

25.06.2019

01.07.2020

373

17 500,00 ? 373 ? 0.05%

3 263,75 р.







Итого:

3 263,75 руб.

25.07.2019

17 500,00

17 500,00

25.07.2019

01.07.2020

343

17 500,00 ? 343 ? 0.05%

3 001,25 р.







Итого:

3 001,25 руб.

25.08.2019

17 500,00

17 500,00

25.08.2019

01.07.2020

312

17 500,00 ? 312 ? 0.05%

2 730,00 р.







Итого:

2 730,00 руб.

25.09.2019

17 500,00

17 500,00

25.09.2019

01.07.2020

281

17 500,00 ? 281 ? 0.05%

2 458,75 р.







Итого:

2 458,75 руб.

25.10.2019

17 500,00

17 500,00

25.10.2019

01.07.2020

251

17 500,00 ? 251 ? 0.05%

2 196,25 р.







Итого:

2 196,25 руб.

25.11.2019

17 500,00

17 500,00

25.11.2019

01.07.2020

220

17 500,00 ? 220 ? 0.05%

1 925,00 р.







Итого:

1 925,00 руб.

25.12.2019

17 189,34

17 189,34

25.12.2019

01.07.2020

190

17 189,34 ? 190 ? 0.05%

1 632,99 р.







Итого:

1 632,99 руб.

25.01.2020

17 500,00

17 500,00

25.01.2020

01.07.2020

159

17 500,00 ? 159 ? 0.05%

1 391,25 р.







Итого:

1 391,25 руб.

25.02.2020

17 500,00

17 500,00

25.02.2020

01.07.2020

128

17 500,00 ? 128 ? 0.05%

1 120,00 р.







Итого:

1 120,00 руб.

25.03.2020

17 500,00

17 500,00

25.03.2020

01.07.2020

99

17 500,00 ? 99 ? 0.05%

866,25 р.







Итого:

866,25 руб.

25.04.2020

17 500,00

17 500,00

25.04.2020

01.07.2020

68

17 500,00 ? 68 ? 0.05%

595,00 р.







Итого:

595,00 руб.

25.05.2020

17 500,00

17 500,00

25.05.2020

01.07.2020

38

17 500,00 ? 38 ? 0.05%

332,50 р.







Итого:

332,50 руб.

25.06.2020

17 500,00

17 500,00

25.06.2020

01.07.2020

7
17 500,00 ? 7 ? 0.05%

61,25 р.







Итого:

61,25 руб.

Сумма основного долга: 315 086,52 руб.

Сумма пеней по всем задолженностям: 43 139,46 руб.

С учетом произведенного расчета размер задолженности по договору аренды № 2/18-ЗУ от 01.08.2018г. составляет 315 086 рублей 52 копейки, пени 43 139 рублей 46 копеек.

Представленные ответчиком платежные поручения ИП ФИО2 № 40 от 13.07.2018г. на сумму 5 966 рублей 60 копеек с назначением платежа «оплата задатка за участие в аукционе 18.07.2018г., лот № 5», № 37 от 13.07.2018г. на сумму 78 355 рублей 20 копеек с назначением платежа «оплата задатка за участие в аукционе 18.07.2018г., лот № 1» судом не принимаются в качестве доказательств оплаты арендной платы по спорным договорам, поскольку не относятся к данным договорам.

Представленное ответчиком платежное поручение ООО «Полигон» № 30 от 09.09.2020г. на сумму 41 923 рубля 70 копеек с назначением платежа «оплата арендной платы по договору аренды земельного участка № 4/18-ЗУ от 01.08.2018г. и соглашению от 01.10.2019г. зарегистрированному 29.10.2019г. за период с 29.10.2019г. по 31.08.2020г.» суд также не принимает в качестве доказательства оплаты арендной платы поскольку соглашение от 01.10.2019г. судом признано ничтожной сделкой, к ООО «Полигон» не перешла обязанность оплаты арендной платы, а назначение платежа не позволяет учесть данный платеж в качестве платежа произведенного за ИП главу КФХ ФИО2

В части договора № 4/18-ЗУ от 01.08.2018г. суд признает обоснованным расчет задолженности истца в связи с чем с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды 4/18-ЗУ от 01.08.2018 за 2018, 2019 и с 01 января по 01 июля 2020 года в сумме 87 355 рублей 47 копеек, пени за период с 06.09.2018 года по 01.07 2020 года 27 822 рублей 72 копейки.

В части требования о расторжении договоров аренды судом установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Из представленных истцом претензий следует, что ответчику предложено уплатить задолженность в течении 10 дней со дня получения претензии. В случае не исполнения обязательств в указанный срок администрация примет меры по взысканию задолженности в судебном порядке, а также взысканию пени. Предложение расторжения договоров в случае не исполнения в установленный срок обязательств по договору претензии не содержат.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В направленных ответчику претензиях ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данных претензиях не содержалось.

Поскольку истцом не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, иск подлежит оставлению без рассмотрения.

Таким образом, суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 473 404 рубля 17 копеек, в том числе:

- задолженность по арендной плате по договору аренды 2/18-ЗУ от 01.08.2018г. за 2018 и 2019 и истекший период 2020 года в сумме 315 086 рублей 52 копейки,

- пени по договору аренды 2/18-ЗУ от 01.08.2018г. за период с 01.08.2018 года по 01.07 2020 года 43 139 рублей 46 копеек,

- задолженность по арендной плате по договору аренды 4/18-ЗУ от 01.08.2018г. за 2018 и 2019 и истекший период 2020 года в сумме 87 355 рублей 47 копеек.

- пени по арендной плате по договору аренды 4/18-ЗУ от 01.08.2018г. за период с 01.08.2018 года по 01.07 2020 года 27 822 рублей 72 копейки.

В остальной части в удовлетворении требований о взыскании задолженности следует отказать.

Требования о расторжении договоров аренды судом оставлены без рассмотрения.

Размер государственной пошлины, исчисленный пропорционально удовлетворенным требованиям составляет 11 874 рублей.

Исковые требования удовлетворены в части, следовательно, на основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в указанной сумме относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя – Главы КФХ ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу администрации Ивановского сельсовета (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность в сумме 473 404 рубля 17 копеек, в том числе:

- задолженность по арендной плате по договору аренды 2/18-ЗУ от 01.08.2018г. за 2018 и 2019 и истекший период 2020 года в сумме 315 086 рублей 52 копейки,

- пени по договору аренды 2/18-ЗУ от 01.08.2018г. за период с 01.08.2018 года по 01.07 2020 года 43 139 рублей 46 копеек,

- задолженность по арендной плате по договору аренды 4/18-ЗУ от 01.08.2018г. за 2018 и 2019 и истекший период 2020 года в сумме 87 355 рублей 47 копеек.

- пени по арендной плате по договору аренды 4/18-ЗУ от 01.08.2018г. за период с 01.08.2018 года по 01.07 2020 года 27 822 рублей 72 копейки.

Взыскать с индивидуального предпринимателя – Главы КФХ ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 11 874 рубля.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья В.И. Котляревский