Решение от 29 июля 2020 г. по делу № А40-44814/2020

именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-44814/20-35-319
г. Москва
29 июля 2020 года.
Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2020 года.

Арбитражный суд в составе: председательствующего: Панфиловой Г.Е.

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

с использованием средств аудиозаписи

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "ЛОГОПАРК ЧЕХОВ - 1"

к ответчику АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "КОНГРЕССНО-ВЫСТАВОЧНОЕ БЮРО ГОРОДА МОСКВЫ"

о взыскании 866 900 руб.

с участием:

от истца - ФИО2 по доверенности №ЛЧ1-7 от 30.09.2019г;

от ответчика - ФИО3 по доверенности №26 от 14.05.2020г.; ФИО4 по доверенности №17 от 23.04.2020г.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЛОГОПАРК ЧЕХОВ-1" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "КОНГРЕССНО-ВЫСТАВОЧНОЕ БЮРО ГОРОДА МОСКВЫ" о взыскании 866 900 руб., в том числе: убытки в виде восстановительного ремонта помещений в размере 767 900 руб., стоимость услуг по независимой оценке размера ущерба в размере 99 000 руб.

Ответчик требования Истца не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

«01» декабря 2018г. между ООО «Чехов -4» (далее - «Первоначальный арендодатель») и Автономной некоммерческой организацией «Конкрессно-выставочное бюро города Москвы», (далее - «Арендатор»/«Ответчик») был заключен Договор аренды № 15-КДА (далее - «Договор аренды»), в соответствии с которым Арендатору во временное владение за плату были переданы Первоначальным арендодателем складские и офисные помещения, находящиеся в нежилом здании, складском корпусе № 4, кадастровый номер 50:31:0000000:11432, расположенном по адресу: Московская область. Чеховский район, с. Новоселки, промзона «Новоселки», вл. 11, стр. 6 (далее - «Здание») с целью размещения склада, в составе:

-складских помещений: пом. №18- 10 116,4 кв.м., пом. № 10-41,2 кв.м., пом. № 11 - 84, 3 А кв.м., пом. №13 - 85,2 кв.м., расположенные на 1-м этаже Здания, общей площадью 10 327, 1 кв.м.;

-офисных помещений: пом. №№ 56-90, расположенные на 1-м этаже Здания, общей площадью 193, 4 кв.м.; пом. №№65-80, расположенные на 2-м этаже Здания, общей площадью 214,7 кв.м.;

-помещений антресоли: пом. № 112 - 1324.9 кв.м., пом.№ 115 - 15,6 кв.м., расположенные на 2-м этаже Здания.

Общая площадь помещений составляет 12 075,7 кв.м.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование ши во временное пользование.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендаторуимущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Акт приема - передачи помещений по Договору аренды был подписан Сторонами «01» декабря 2018г.

Срок аренды согласован Сторонами до «31» октября 2019г. включительно (п.5.1 Договора аренды).

Принимая во внимание, что новым собственником Здания с «16» мая 2019г. являетсяОбщество с ограниченной ответственностью «Логопарк Чехов- 1», ИНН <***>, (далее - «Новый арендодатель»/ «Истец») на основании Договора купли-продажи недвижимого и движимого имущества от «12» марта 2019г., между Сторонами было заключено Дополнительное соглашение от 16.05.2019г., в соответствии с которым произведена замена Первоначального арендодателя на Нового Арендодателя. Условия Договора аренды остались неизменными.

Объект принадлежит Истцу на праве собственности, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 22.10.2019 № 77/100/042/2019-3649 (в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации № 50:31:0000000:11432-50/014/2019-46 от 16.05.2019).

«01 октября 2019г. Истец направил Ответчику Уведомление (Исх. №ЕБ-ЛЧ-1-02 от 01.10.2019г.) об окончании срока действия Договора аренды и предложении заключения нового Договора аренды в соответствии с условиями п.3.6 Договора аренды.

Тем же письмом Истец уведомил Арендатора о том, что в случае несогласия с предложенными условиями договор будет считаться расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения им уведомления.

«11» ноября 2019г. Истцом от Ответчика получен ответ на уведомление (Вх.№ ЛЧ1-4 от 11.11.2019г.), где АНО «Конгресс-бюро г. Москвы» отказалось от заключения договора аренды помещений на новый срок и указало на то, что последним днем аренды является «18» ноября 2019г., с учетом получения Уведомления Истца 04.10.2019г.

«12» ноября 2019г. Истцом направлено Ответчику письмо Исх. № ГБ-ЛЧ-1-07 с требованием в срок до «18» ноября 2019г. полностью освободить помещения от имеющегося имущества, устранить неисправности инженерного оборудования, установленного в помещениях, произвести уборку помещений от мусора, произвести замену неисправных механизмов, осуществить косметический ремонт помещений (устранение сколов, царапин, затертостей и т.п.), произвести замену перегоревших ламп в помещениях, демонтаж установленных Ответчиком слаботочных систем, устранить иные дефекты в помещениях, которые возникли при эксплуатации помещений АНО «Конгресс-бюро г. Москвы» в период действия Договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Договором аренды установлено, что Арендатор обязан:

-не совершать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик арендованного помещения (п. 2.1.4);

-содержать помещение (включая системы вентиляции, противопожарное оборудование и системы пожаротушения, а также все иные коммуникации, приборы и оборудование) в надлежащем состоянии в соответствии с актом разграничения эксплуатационной ответственности согласно Приложению № 3 (п.2.1.6);

-производить в разумные сроки и за свой счет текущий ремонт помещения (п.2.1.7);

-содержать помещение содержать помещение и коммуникации в чистом виде, исправлять любой вред, причиненный оборудованию настолько быстро, насколько это представляется возможным (п. 2.1.8, 2.1.9);

-не производить изменения физического состояния поверхности пола, потолка и стен в помещении, функционального имущества помещения (окна, двери и пр.), а в случае обнаружения Арендодателем нарушения целостности стен, перегородок, перекрытий, переделок или прокладки сетей, искажающих первоначальное их состояние, таковые должны быть ликвидированы Арендатором за его счет (п. 2.1.11).

Согласно п. 2.1.14 Договора аренды Арендатор по окончании срока действия Договора обязан передать помещение по передаточному акту в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Таким образом, в соответствии с условиями Договора аренды арендатор за свой счет восстанавливает помещения до их первоначального состояния (с учетом нормального износа).

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК Российской Федерации, то есть по акту приема-передачи.

«18» ноября 2019 г. Новый арендодатель явился на приемку Помещения, однако Арендатор надлежащим образом уполномоченного представителя на приемку-передачу Помещения не направил, в связи с чем представитель Арендатора отказался участвовать в процедуре возврата арендованных помещений Истцу и от подписания акт возврата с перечнем не устраненных на дату возврата дефектов (недостатков) помещений.

Также Истцом в вышеуказанную дату получено письмо от Ответчика (Вх. № ЛЧ1-6 от 18.11.2019г.), где Арендатор настаивал на том, что помещения переданы им с учетом нормального износа и текущий их ремонт осуществлять не требуется, а также на подписании актов приема- передачи (возврата) без замечаний к выявленным недостатках помещений.

В ответ на отказ Арендатора устранять выявленные недостатки (письмо Вх. № ЛЧ1-9 от 28.11.2019г.), Истец предложил повторно осмотреть помещения, что подтверждается письмом Исх. № ГБ-ЛЧ-1-09 от 02.12.2019г.

05 декабря 2019г. был произведен повторный совместный осмотр помещений, составлена дефектная ведомость с замечаниями Арендатора, согласно мнению которого, большая часть указанных недостатков относятся к нормальному износу либо имелись в помещениях в момент заезда Арендатора.

В дефектной ведомости от 05 декабря 2019г. содержатся конкретные замечания и недостатки по возвращаемому помещению из аренды, т.е. указаны конкретные виды работ и услуг для устранения замечаний указанных в дефектной ведомости и акте возврата, направленному Арендодателем Арендатору письмом Исх. № МР-ЛЧ1-22 от 21 ноября 2019г.

При этом, отсутствие ручек ворот, ручек переключения режимов блока управления платформой доковых ворот, неисправность электропривода, замена подоконника, дверной ручки, монтаж платы кондиционера, диагностика и техническое его обслуживание не могут относиться к естественному износу помещения.

Поскольку Ответчик арендовал помещение и возвратил его в состоянии, не соответствующем тому, в каком принял помещение в аренду, затраты Истца на приведение помещения в надлежащее состояние являются для него убытками, причиненными неправомерными действиями ответчика.

Истец произвел оценку стоимости восстановительного ремонта арендованного имущества.

Истец обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО5 с целью составления последним отчета о независимой оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта помещения. Стоимость проведения независимой оценки составила 99 000 рублей.

Стоимость восстановительного ремонта по заключению независимой оценки от 19.11.2019г. № 48-19 ЛБВ составляет 767 900 рублей. Материалы фотофиксации состояния помещений представлены в Отчете.

Однако требование Истца об устранении выявленных дефектов либо о возмещении расходов на ремонт помещения в размере 767 900 рублей оставлено Ответчиком без удовлетворения (письмо Исх. № ГБ-ЛЧ-1-10 от 17.12.2019г.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

Учитывая, что Ответчиком не доказан факт передачи помещения Истцу в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, требования Истца о взыскании убытков подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1. ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 137, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "КОНГРЕССНО- ВЫСТАВОЧНОЕ БЮРО ГОРОДА МОСКВЫ" (ИНН <***>) в пользу ООО "ЛОГОПАРК ЧЕХОВ - 1" (ИНН <***>) 866 900 руб., в том числе: убытки в виде восстановительного ремонта помещений в размере 767 900 руб., стоимость услуг по независимой оценке размера ущерба в размере 99 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 338 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционной суд в месячный срок с момента изготовления решения в полном машинописном виде.

Судья Панфилова Г.Е.