Решение от 31 августа 2023 г. по делу № А41-7070/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-7070/23
31 августа 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2023 года

Полный текст решения изготовлен 31 августа 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой» (141204, Россия, Московская обл., Пушкинский г.о., Пушкино г., Пушкино г., ФИО1 ул., д. 7, помещ. 608, ком. 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.06.2013, ИНН: <***>) к Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 04.12.2002, юридический адрес: 141402, <...>)

об обязании произвести перерасчет сумм арендных платежей договору аренды земельного участка от 16.05.2012 года № ЮА-161 с 01.01.2020 по 31.12.2021 с применением коэффициентов: Кд в значении – 6, Пкд в значении – 1,2.

по встречному исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 04.12.2002, юридический адрес: 141402, <...>) к ООО «Жилстрой» (141204, Россия, Московская обл., Пушкинский г.о., Пушкино г., Пушкино г., ФИО1 ул., д. 7, помещ. 608, ком. 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.06.2013, ИНН: <***>)

о взыскании по договору аренды земельного участка от 16.05.2012 года № ЮА-161, о расторжении Договора аренды земельного участка от 16.05.2012 года № ЮА-161, и обязании вернуть земельный участок кадастровым номером 50:10:0010115:20,

Третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143407, <...>)

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилстрой» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области с требованиями об обязании произвести перерасчет сумм арендных платежей договору аренды земельного участка от 16.05.2012 года № ЮА-161 с 01.01.2020 по 31.12.2021 с применением коэффициентов: Кд в значении – 6, Пкд в значении – 1,2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Определением от 06.07.2023 суд принял к производству встречное исковое заявление Администрации городского округа Химки Московской области о взыскании с ООО «Жилстрой» по договору аренды земельного участка от 16.05.2012 года № ЮА-161: - задолженность по арендной плате за период с 1 квартала 2020 по 1 квартал 2023 в размере 13 973 946,59 руб., - пени за период с 16.09.2019 по 16.05.2023 в размере 2 125 209,43 руб. о расторжении с ООО «Жилстрой» Договор аренды земельного участка от 16.05.2012 года № ЮА-161, кадастровый номер 50:10:0010115:20, расположенный по адресному ориентиру: <...> в районе ЦРБ, категория земель «населенных пунктов», вид разрешенного использования «для многоэтажного жилищного строительства с гимнастическим залом и учебнотренировочным центром», об обязании ООО «Жилстрой» вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок кадастровым номером 50:10:0010115:20, расположенный по адресному ориентиру: <...> в районе ЦРБ, категория земель «населенных пунктов», вид разрешенного использования «для многоэтажного жилищного строительства с гимнастическим залом и учебно-тренировочным центром», в соответствии со статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель ООО «Жилстрой» первоначальные исковые требования поддержал, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать. Представитель Администрации городского округа Химки Московской области встречные исковые требования поддержал, в удовлетворении первоначальных исковых требований просил отказать.

Исследовав материалы по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, договор аренды земельного участка от 16.05.2012 № ЮА-161 заключен между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «ПроектСталь». Срок аренды земельного участка кадастровый номер 50:10:0010115:20, установленный договором составляет 49 лет; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения (строительства и эксплуатации) гимнастического зала и учебно-тренировочного центра площадью 18263 кв.м., расположенный по адресу: <...> в районе ЦРБ.

Дополнительным соглашением от 10.12.2013 № 70 к Договору аренды земельного участка от 16.05.2012 № ЮА-61 внесены изменения в п.1.1 Договора аренды, а именно пункт 1.1. изложить в следующей редакции: «1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 18263 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0010115:20, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (далее- Участок), прилагаемом к настоящему Дополнительному соглашению (Приложение № 1) и являющейся его неотъемлемой частью, расположенный по адресному ориентиру: <...> в районе ЦРБ, вид разрешенного использования - «для многоэтажного жилищного строительства с гимнастическим залом и учебно-тренировочным центром».

14.08.2012 заключено соглашение №14/08/12 (ПС-ПКБ) о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка №ЮА-161 от 16.05.2012 между ООО ПК «БЫЛОВО» и ООО «ПроектСталь», согласно которому ООО «ПроектСталь» передало права и обязанности по Договору аренды земельного участка № ЮА-161 от 16.05.2012 ООО ПК «БЫЛОВО».

08.05.2019 заключено Соглашение №01/02/2-2019 о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-161 от 16.05.2012, в соответствии с условиями которого права и обязанности по Договору аренды земельного участка № ЮА-161 от 16.05.2012 г. переданы от ООО ПК «БЫЛОВО» к ООО «ЖИЛСТРОЙ».

Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении № 2 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлимой частью.

Полагая, что расчет и требования Администрации городского округа Химки Московской области об уплате арендной платы в указанном размере не соответствует нормативным актам и фактическим обстоятельствам использования земельного участка, ООО «Жилстрой» направило претензию от 25.04.2022 о перерасчете стоимости арендной платы на 2021 год на земельный участок.

Поскольку требования претензии в добровольном порядке Администрации городского округа Химки Московской области не выполнены, ООО «Жилстрой» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Заявляя встречные исковые требования, Администрация городского округа Химки Московской области указывает, что ООО «Жилстрой» не исполняет взятые на себя обязательства по внесению арендной платы по договору аренды за период с 1 квартала 2020 по 1 квартал 2023, ввиду чего образовалась основная задолженность по оплате арендных платежей, неустойки, что является основанием для расторжения договора аренды

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.


В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Так, рассчитывая арендную плату по договору аренды земельного участка от 16.05.2012 № ЮА-161 с 2020 года Администрация городского округа Химки Московской области применяет коэффициенты Кд и Пкд – для жилищного строительства, а именно:

69,8 x 4,2 x 2,9 x 1,7 x 18263 = 26395125,72 руб. в год.

Так, в материалы дела представлен акт осмотра от 20.04.2023, согласно которому установлено, что на земельном участке расположен фундамент, стационарные объекты (бытовки), ведутся строительные работы.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:20 имеет вид разрешенного использования – для размещения (строительство и эксплуатация) гимнастического зала и учебно-тренировочного центра.

В ГПЗУ №RU50301000-GPU141214, утвержденным Постановлением Администрации городского округа Химки Московской области от 12.09.2014 № 1311 в п. 2.2. (Требование к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке. Назначение объекта капитального строительства) указано:

Объекты №№ 1, 2, 3,4, 5-многоэтажные дома;

Объект № 6 - физкультурно-оздоровительный комплекс.

Согласно разделу 1 вышеуказанного ГПЗУ: чертежа градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования и схемы расположения земельного участка в окружении смежно-расположенных земельных участков объекты №№ 1, 2, 3, 4, 5 -многоэтажные дома находятся на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010115:19.

Объект № 6 - физкультурно-оздоровительный комплекс находится только на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010115:20.

Таким образом, судом установлено, что в соответствии с утвержденной проектной документацией и разрешением на строительство на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010115:20 подлежит возведению силами и за счет застройщика физкультурно-оздоровительный комплекс.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков согласно приложению к настоящему приказу.

Фактическая деятельность на земельном участке - строительство физкультурно-оздоровительного комплекса подпадает под код вида разрешенного использования -5.1.2 - (Обеспечение занятий спортом в помещениях) - Размещение спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов в зданиях и сооружениях, который в свою очередь, относится к коду - 5.0 (Отдых (рекреация) -Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1-5.5.

Как указывалось ранее, в расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.05.2012 № ЮА-161 применен коэффициент (Кд) в размере - 4,2 (жилая застройка).

Вместе с тем, учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010115:20 предусмотрено строительство объекта спортивного назначения, при расчете арендной платы по спорному договору аренды должен быть применен коэффициент Кд в размере - 6 (предпринимательство).

Согласно Приложению № 1 "Значение корректирующих коэффициентов (Пкд), учитывающих вид разрешенного использования земельного участка" к Решению Совета Депутатов муниципального образования городского округа Химки Московской области от 29.05.2020г. №35/3 «О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Химки Московской области от 27.11.2009 N 48/4 "Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км). для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Химки":

- Для жилищного строительства установлен коэффициент (Пкд) в размере -2,9;

- Для размещения объектов платного досуга и отдыха, включая объекты лечебно-оздоровительного и спортивного назначения, установлен коэффициент (Пкд) в размере -1,2.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что Администрацией городского округа Химки Московской области не верно применяются значения коэффициентов Кд и Пкд при расчете арендной платы. Исходя из ВРИ земельного участка и строительства физкультурно-оздоровительного комплекса, при расчете арендной плат должны применятся коэффициенты Кд = 6 и Пкд = 1,2.

Учитывая изложенное, арендная плата с 2020 года должна составлять: 69,8 x 6 x 1,2 x 1,7 x 18263 = 15 603 030,58 руб. в год.

Учитывая указанный размер арендной платы за период с 01 квартала 2020 года по 01 квартал 2023 года, представленные ООО «Жилстрой» платежные поручения об оплате задолженности по договору аренды от 16.05.2012 № ЮА-161, а также письмо от 23.03.2020, судом установлена переплата на стороне арендаторе.

Принимая во внимание, что судом установлена переплата арендной платы, оснований для удовлетворения встречных исковых требований о взыскании задолженности, неустойки и расторжении договора аренды от 16.05.2012 № ЮА-161 не имеется.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа Химки Московской области произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.05.2012 № ЮА-161 с даты – 01.01.2020 с применением коэффициентов: Пкд в значении – 6, Кд в значении – 1,2.

Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО «Жилстрой» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья В.С. Желонкин