Постановление от 1 апреля 2018 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-46219/2016
г. Краснодар
02 апреля 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Чесняк Н.В., судей Бабаевой О.В. и Трифоновой Л.А., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Кубанькапстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность 20.03.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «А-Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 20.04.2017), в отсутствие третьих лиц: Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «А-Девелопмент» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Попов А.А.) по делу № А32-46219/2016, установил следующее.

ООО «Кубанькапстрой» (далее – застройщик) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «А-Девелопмент» (прежнее наименование – ООО «Аякс Девелопмент»; далее – инвестор) о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 05.11.2014 № МП-16-И-68 (далее – договор долевого участия); о признании недействительными договоров уступки права требования по данному договору в отношении квартир № 68, 83, 126, 127, 139, 140, 162, 172, 190, 197, 204, 352, 388; об обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю погасить


регистрационные записи по договору от 05.11.2014 и по договорам уступок права требования в отношении названных квартир.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8.

Решением от 04.08.2017 в иске отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Суд исходил из того, что надлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств в части оплаты цены договора долевого участия в размере 31 794 210 рублей подтверждается материалами дела. Договоры уступки прав требования признаны судом соответствующими условиям договора долевого участия и нормам действующего законодательства, доказательств наличия обоснованных финансовых претензий к ответчику истцом в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции в силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял отказ истца от первоначально заявленных требований о признании недействительными договоров уступки права требований, заключенных инвестором с третьими (физическими) лицами (уточненные требования; т. 6, л. д. 49 –50).

Постановлением от 12.12.2017 решение от 04.08.2017 отменено в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора долевого участия в части квартир № 86, 99, 105, 172, 352, 140. Договор долевого участия в части указанных квартир расторгнут. Суд апелляционной инстанции обязал внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о прекращении договоров долевого участия относительно квартир № 86, 99, 105, 172, 352, 140. В части остальных требований принят отказ застройщика от иска, производство по делу в данной части прекращено.

В кассационной жалобе инвестор просит отменить апелляционное постановление в части удовлетворения иска и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отказа учитывать 32 008 901 рубль 14 копеек, уплаченных ответчиком непосредственно истцу, генеральному подрядчику, иным подрядчикам и поставщикам, и подтвержденных выпиской движения денежных средств по его расчетному счету. Вывод


апелляционного суда о ненадлежащем исполнении инвестором принятых на себя

обязательств в части оплаты цены договора долевого участия в размере 31 794 210 рублей не соответствует обстоятельствам дела. Такой вывод дает право истцу требовать в будущем расторжения договора долевого участия со всеми гражданами, которые приобрели право на получение квартир у ответчика.

В отзыве на жалобу застройщик просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, пояснил, что права физических лиц дольщиков судебными актами не затрагиваются, так как истец уточнил требования и расторг договор только в отношении 6 квартир, права на которые принадлежали непосредственно инвестору.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои правовые позиции по спору.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 20.03.2014 застройщик, инвестор и ООО «Строительная компания "Стройстиль"» (генеральный подрядчик) заключили соглашение № 20/1 о совместном сотрудничестве (инвестировании) (далее – соглашение № 20/1) в области строительства 22-х этажного 420-квартирного жилого дома литера 16, расположенного в почтовом жилом районе Карасунского внутригородского округа г. Краснодара.

Названным соглашением и в его развитие стороны предусмотрели заключение нескольких двусторонних договоров, а именно: договора между застройщиком и инвестором о передаче последнему функций заказчика; договора между инвестором (с учетом наделения его функциями заказчика) и генеральным подрядчиком; договора долевого участия в строительстве между застройщиком и инвестором. Указанное соглашение в данной части исполнено сторонами.

В тот же день, 20.03.2014, застройщик и инвестор заключили договор № 20/3 о передаче инвестору функций заказчика (далее – договор о передаче функций заказчика) для реализации проекта по созданию объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом (далее – МКД) в 4-ом "Почтовом" жилом микрорайоне г. Краснодара, литера 16». Также 20.03.2014 инвестор (заказчик) и генеральный подрядчик заключили договор № 20/2 (далее – договор генерального подряда) на строительство объекта «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района


г. Краснодара на земельном участке Проспект имени писателя Знаменского, 9, жилой дом, литера 16».

Кроме того, 26.03.2014 застройщик и инвестор (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве № МП-16-И-2 (далее – договор

долевого участия от 26.03.2014), по которому по завершении строительства МКД застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиры, перечисленные в пункте 1.3 договора в количестве 50 штук общей стоимостью 73 403 400 рублей.

В дальнейшем застройщик и инвестор (участник долевого строительства) заключили ряд иных договоров участия в долевом строительстве названного МКД в отношении иных квартир, в числе: от 10.04.2014 № МП-16-И-3, от 10.04.2014 № МП-16-И-94, от 10.04.2014 № МП-16-И-21, от 05.11.2014 № МП-16-И-68, от 09.10.2015 № МП-16-И-235.

На основании пункта 1.3 спорного договора долевого участия (от 05.11.2014 № МП-16-И-68) объектом долевого строительства являются следующие жилые помещения: квартиры № 68, 83, 86, 91, 99, 105, 116, 126, 127, 39, 140, 154, 158, 162, 172, 190, 197, 204, 352, 388 (20 квартир) общей площадью 1009, 34 кв. м.

Суд апелляционной инстанции указал, что наличие иных договоров имеет значение для рассмотрения спора в связи с тем, что пунктом 2.5 трехстороннего соглашения предусмотрено, что инвестор может производить оплату по договору долевого участия непосредственно в адрес третьих лиц (генерального подрядчика, поставщика материалов, оборудования и пр.) на основании письменных обращений застройщика. Аналогичное условие содержится в пункте 6.6 договора генерального подряда.

Согласно пункту 2.1.7 договора о передаче функций заказчика застройщик ежемесячно отчитывается перед инвестором о затратах по объекту, а инвестор производит ежемесячный зачет освоенных денежных средств в счет оплаты своего долга по договору долевого участия. Данные условия взаиморасчетов не отражены сторонами ни в спорном договоре долевого участия, ни в иных договорах, заключенных в рамках трехстороннего соглашения № 20/1.

В соответствии с пунктом 2.1 спорного договора долевого участия цена договора составляет 31 794 210 рублей. На основании пункта 2.2 данного договора уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей денежными средствами в рублях на расчетный счет застройщика либо иным другим способом, не запрещенным законом, согласно графика финансирования строительства дома.

20 октября 2016 года (исх. № 347) истец направил ответчику претензию с требованием об оплате 31 794 210 рублей задолженности (т. 1, л. д. 20 – 23).

Неисполнение ответчиком обязанности по уплате задолженности явилось основанием для обращения застройщика в суд с иском.

При разрешении спора суды обеих инстанций верно квалифицировали спорные правоотношения сторон, применив к ним нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) МКД и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) – уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу части 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 закона.

При наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4, 5 статьи 5 названного Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора

договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (часть 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно

предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Отказывая в иске, суд первой инстанции счел доказанным факт оплаты ответчиком обязательств по договору долевого участия, ссылаясь на то, что встречным исполнением инвестора перед застройщиком являлось финансирование строительных работ, выполняемых генеральным подрядчиком и иных расходов на проектирование, строительство и ввод дома в эксплуатацию. Так как пунктом 2.2 договора предусмотрена возможность уплаты цены договора иным способом, нежели на расчетный счет застройщика, суд пришел к выводу о том, что не имеет правового значения для определения объема выполненных инвестором обязательств по договору долевого участия осуществление инвестором оплаты стоимости приобретенных квартир не напрямую застройщику, а генеральному подрядчику. Суд также учел, что ответчик исполнил финансовое поручение истца на сумму 1 млн рублей. Дополнительно суд отметил, что часть квартир в указанном жилом доме полностью оплачена покупателями (физическими лицами).

При повторном рассмотрении спора по жалобе застройщика суд апелляционной инстанции не согласился с установленными судом первой инстанции обстоятельствами и пришел к следующим выводам.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело платежные поручения, распорядительные письма, проанализировав условия названных договоров, суд апелляционной инстанции установил отсутствие доказательств надлежащего исполнения инвестором принятых на себя обязательств по внесению суммы 31 794 210 рублей в счет оплаты по спорному договору долевого участия, в том числе в части квартир № 86, 99, 105, 172, 352, 140. Проверив соотносимость платежей по представленным ответчиком документам,

апелляционный суд сделал вывод об отсутствии оснований относить платежи в общей сумме 4 061 тыс. рублей к спорному договору. В частности, суд установил, что часть оплаты произведена ранее даты заключения договора долевого участия; платежные поручения не имеют в назначении платежа указания на спорный договор либо имеют

назначение платежа, не относимое к спорному договору. Доказательств полного погашения долга по ранее возникшему денежному обязательству (договор долевого участия от 26.03.2014) ответчик также не представил. Кроме того, суд установил, что назначение большей части платежей изменено распорядительными письмами ответчика. При этом действия ответчика, заявившего в ходе судебного разбирательства о повторном изменении назначения платежей по спорному договору, суд апелляционной инстанции счел злоупотреблением правом. Суд верно указал, что подобные действия ответчика не могут быть совершены, поскольку затрагивают права лиц, не привлеченных к участию в рассматриваемом деле, в чью пользу истец зачел названные платежи на основании писем ответчика более двух лет назад.

Таким образом, установив, что ответчик в материалы дела не представил доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств инвестором по спорному договору долевого участия, что в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения спорного договора в той части, по которой не исполнены обязательства по внесению денежных средств (то есть в части квартир № 86, 99, 105, 172, 352, 140), суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил требования в уточненной части.

В силу пункта 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным Законом.

Сведения о прекращении договора долевого участия в той части, в которой оно осуществлено судом посредством вынесения решения о его расторжении (то есть в части квартир № 86, 99, 105, 172, 352, 140) подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Приведенные в жалобе доводы касаются доказательственной стороны спора и не свидетельствуют о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права или несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам. Несогласие заявителя с оценкой судом апелляционной инстанции представленных доказательств и сделанных на ее основе выводов сводится к переоценке, которая не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора

не установлены. Оснований для отмены апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 по делу № А32-46219/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Н.В. Чесняк

Судьи О.В. Бабаева

Л.А. Трифонова