Решение от 3 августа 2020 г. по делу № А03-2330/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, пр. Ленина, 76, тел.: (3852)29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-2330/2020
г. Барнаул
03 августа 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 28 июля 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 03 августа 2020 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Боярковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Палита», г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии у общества с ограниченной ответственностью «Палита», г. Барнаул Алтайского края путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 22:63:030317:4479, площадью 363 кв.м., степень готовности 90 %, расположенного по адресу: <...>,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО2, по доверенности от 20.01.2020, диплом ВСГ 1130539,

от ответчиков – ФИО3, по доверенности от 16.03.2020, диплом ВСА 0418652.



УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края Алтайского края обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Палита», г. Барнаул Алтайского края об изъятии у общества с ограниченной ответственностью «Палита», г. Барнаул Алтайского края путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 22:63:030317:4479, площадью 363 кв.м., степень готовности 90 %, расположенного по адресу: <...>.

Одновременно истец заявил обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю совершать любые действия по регистрации перехода прав, сделок в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 22:63:030317:4479, площадью 363 кв.м., степень готовности 90 %, расположенного по адресу: <...>.

Суд удовлетворил ходатайство истца о принятии обеспечительных мер, и определением от 25.02.2020 года запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю совершать любые действия по регистрации перехода прав, сделок в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 22:63:030317:4479, площадью 363 кв.м., степень готовности 90 %, расположенного по адресу: <...>.

25.02.2020 года выдан исполнительные лист серии ФС № 030845743.

Исковые требования со ссылками на статьи 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы тем, что истек срок действия договора аренды земельного участка, а объект строительства не завершен, в связи с чем, истец обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Судебное заседание по рассмотрению спора после приостановления производства по делу на основании назначения судебной экспертизы было возобновлено и отложено на 28 июля 2020 года.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения исковых требований.

В материалах дела имеется отзыв ответчика, в соответствии с которым, ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в отзыве (т. 1, л.д. 122-123).

Выслушав представителей сторон, изучив отзыв на исковое заявление и материалы дела, проанализировав обстоятельства спора и оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

17.03.2017 между Министерством имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Палита»(арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 258-а, по условиям которого, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030317:45, по адресу: <...>, площадью 3281 кв.м., для строительства объекта административного назначения, с видом разрешенного использования участка – предпринимательство (п. 1.1 – 1.3 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды устанавливается на 2 года и 8 месяцев с даты подписания договора сторонами.

Данный договор зарегистрирован 29.03.2017 в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре.

В связи с истечением срока действия договора истец письмом № 48/11428 от 08.11.2019 (л.д. 27-28, том 1) уведомил ответчика о необходимости завершения строительства, до истечения срока действия договора аренды земельного участка № 258-а, т.е. до 18.11.2019.

Обосновывая исковые требования, истец указывает, что Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула ответчику 27.12.2017 было выдано разрешение на строительство № 22-RU22302000-390-2017 (разрешением от 18.01.2019 № 22-RU22302000-12-2019 были внесены изменения) на строительство объектов административного назначения, которое включает в себя 2 этапа строительства. Так, в 1 этап строительства входило – строительство административно-хозяйственного корпуса, блок № 2. Во второй этап строительства входило – здание административного назначения, блок № 1. Срок действия разрешения на строительство до 24.02.2020.

17.04.2019 ответчику было выдано разрешение № 22-RU22302000-45-2019 на ввод в эксплуатацию объекта административного назначения 1 этапа строительства – административно-хозяйственного корпуса, блок № 2, по адресу: <...>.

Указывает, что разрешение на ввод в эксплуатацию здания административного назначения, блок № 1, не выдавалось.

Согласно информации из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 23.01.2020, общество является правообладателем объекта незавершенного строительства: - здание административного назначения, блок 1, степень готовности объекта 90% (дата государственной регистрации права 16.10.2019), кадастровый номер 22:63:030317:4779, расположенного по адресу: <...>.

Согласно информации из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 23.01.2020, общество является правообладателем объекта незавершенного строительства: - здание административного назначения, блок 2, (дата государственной регистрации права 16.10.2019), кадастровый номер 22:63:030317:4461, расположенного по адресу: <...>.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

На основании пункта 1 постановления Администрации Алтайского края № 297 от 26.08.2016 "Об органах исполнительной власти Алтайского края" Главное управление имущественных отношений Алтайского края переименовано в Министерство имущественных отношений Алтайского края. На основании пункта 3 постановления Правительства Алтайского края № 392 от 16.10.2018 «Об органах исполнительной власти Алтайского края» Министерство имущественных отношений Алтайского края переименовано в Управление имущественных отношений Алтайского края.

В соответствии с постановлением Администрации Алтайского края от 26.08.2016 № 297 "Об органах исполнительной власти Алтайского края", пунктом 2.1.4 положения о Министерстве имущественных отношений Алтайского края, утвержденного Указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 №131, Управление является органом исполнительной власти Алтайского края, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования города Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171).

В соответствии со статьёй 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Согласно статье 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Частью 6 указанной статьи установлено, что эти правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рассматриваемом случае, между сторонами договор аренды заключен 17.03.2017.

При этом, согласно пунктам 2.1 договора, срок действия договора аренды земельного участка устанавливается 2 года 8 месяцев года с даты подписания договора сторонами.

Управление обратилось с настоящим требованием в суд 21.02.2020, то есть в пределах установленного законодателем шестимесячного срока после истечения срока аренды.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, поскольку на земельном участке по адресу: <...>, отсутствуют объекты незавершенных строительством, все объекты построены. Указал, что строительство административного здания, блок № 1, завершено до окончания срока действия договора аренды № 258-а, т.е. до 18.11.2019, но оформить документально ввод объекта в эксплуатацию, до окончания срока действия договора ответчику не удалось, в виду недостатка материальных средств на момент окончания строительства на оформление технических документов, требуемых для ввода объекта в эксплуатацию.

Полагает, что объект выполнен в соответствии с градостроительным планом земельного участка, утвержденным постановлением администрации города Барнаула от 21.09.2017 года № 1941, утвержденной проектной документацией, разрешением на строительство и требованиям нормативных документов, подготовлен к вводу в эксплуатацию.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству ответчика, в рамках указанного дела была проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Алтайский лабораторный центр экспертиз" эксперту ФИО4

Перед экспертом судом были поставлены следующие вопросы:

1. Какова степень готовности объекта с кадастровым номером 22:63:030317:4479, расположенного по адресу: <...>?

2. Какова рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 22:63:030317:4479, расположенного по адресу: <...>?

17.06.2020 от эксперта общества с ограниченной ответственностью «Алтайский лабораторный центр экспертиз" поступило заключение № 01-06-20СТЭ от 29.06.2020, со следующими выводами:

По первому вопросу: «Исследуемое двухэтажное строение – нежилое здание п адресу: <...> – является объектом завершенного строительства (процент готовности 100 %).

По второму вопросу: «Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 348,2 кв.м., по адресу: <...>, с учетом земельного участка по состоянии на дату проведения исследования, округленно составляет 13 010 000 руб., в том числе: 11 300 000 руб. - рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 348,2 кв.м.; 1 710 000 руб. - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:63:030317:4479 общей площадью 1 181 кв.м.

В силу части 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является доказательством.

В данном случае, отводов эксперту сторонами не заявлено. Доказательства, подтверждающие квалификацию и наличие опыта работы эксперта, в материалах дела имеются. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В ходе экспертизы каких-либо возражений по порядку ее проведения от сторон не поступало. Экспертом даны квалифицированные пояснения и выводы по вопросам, поставленным на разрешение.

Таким образом, поскольку судом были установлены как компетенция эксперта в решении вопросов, поставленных для экспертного исследования, так и отсутствие обстоятельств для отвода по основаниям, указанным в АПК РФ, суд, принимая во внимание соблюдение процедуры назначения и проведения экспертизы, соответствие заключения эксперта требованиям, предъявляемым законом, отсутствие неясностей в заключении эксперта и неоднозначности толкования ответов, считает, что обстоятельств недостоверности данного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации, из материалов дела не усматривается. Суд учитывает, что экспертиза произведена компетентным, специализированным лицом, имеющим специальные познания.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств (статьи 65, 67, 68 АПК РФ), опровергающих выводы эксперта, сторонами в материалы дела не представлено, в связи с чем, у суда не имеется оснований ставить заключение эксперта под сомнение, и считать его ненадлежащим доказательством по делу.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Таким образом, единственно определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

ПО мнению суда, в данном случае, основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, так как строительство заявленного к изъятию объекта завершено, просто объект не сдан в эксплуатацию.

Истцом вопреки требованиям ст.65 АПК РФ не представлено доказательств не завершения строительства объектов.

При этом отсутствие в материалах дела доказательств разрешительной и регистрационной документации ответчика на указанные объекты, с учетом указанных выше фактических обстоятельств и норм права, правового значения не имеет.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, объект не подлежит изъятию у ответчика, путём продажи с публичных торгов.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, поэтому государственная пошлина по иску взысканию с истца не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Т.В. Бояркова