Решение от 22 июня 2020 г. по делу № А57-1185/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-1185/2020
22 июня 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 16 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 22 июня 2020 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> материалы дела по заявлению

ООО ПКП «Промстройбыт», ИНН <***>

о признании незаконным решение Управления Росреестра по Саратовской области от 21.11.2019 г. № 64/192/002/2019-20035 об отказе в государственной регистрации внесении изменений в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Саратов, <...>,

об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию внесения изменения сведений в единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:040510:424, общей площадью 528 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <...> с присвоением статуса как "актуальные"

Заинтересованные лица:

Управление Росреестра по Саратовской области

Администрация МО «Город Саратов»

3-и лица:

учредитель ООО ПКП "Проимстройбыт" ФИО2,

учредитель ООО ПКП "Промстройбыт" ФИО3,

при участии в заседании:

от заявителя - ФИО4,

Управления Росреестра по Саратовской области - ФИО5, по доверенности,

ФИО2,

предстатель ФИО3 - ФИО6, по доверенности,

остальные лица - не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился ликвидатор ООО ПКП "Промстройбыт" с настоящим заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, о признании незаконным решение Управления Росреестра по Саратовской области от 21.11.2019 г. № 64/192/002/2019-20035 об отказе в государственной регистрации внесении изменений в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Саратов, <...>, об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию внесения изменения сведений в единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:040510:424, общей площадью 528 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <...> с присвоением статуса как "актуальные". Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Управления Росреестра по Саратовской области оспорило требования по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Учредитель ООО ПКП "Проимстройбыт" ФИО2 поддержал требования ликвидатора.

Дело рассмотрено по существу заявленных требований по правилам гл.24 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

ООО ПКП «ПРОМСТРОЙБЫТ» на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - нежилое здание кафе «Жасминный», кадастровый номер 64:48:040510:424, площадью 409,2 кв.м., этажность (этаж) 1, по адресу: г. Саратов, <...>., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 декабря 2015 года № 64-64/001-64/001/662/2015-26/1.

Данный объект расположен в границах земельного участка 64:48:040520:0013, находящегося по адресу: <...>.

02 мая 2005 года между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (Арендодатель) и ООО ПКП «ПРОМСТРОЙБЫТ» (Арендатор), на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом области № 617-р от 31 декабря 2004 года, заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 130, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:040520:0013, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 1649 кв.м, фактически занимаемый нежилым зданием. Договор заключен сроком на 25 лет. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 06 мая 2005 года № регистрации 64-64-01/083/2005-361.

Заявитель утверждает, что общая площадь нежилого здания, кадастровый номер 64:48:040510:424, расположенного по адресу: г. Саратов, <...> фактически составляет - 528 кв.м.

09 августа 2019 года ликвидатор ООО ПКП «Промстройбыт» ФИО7 обратился Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о регистрации изменений в ЕГРН в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Саратов, <...>, в части изменения площади с 409,2 кв.м, на 529 кв.м.

Уведомлением №64/192/001/2019-20035 от 21 ноября 2019 года ему было отказано в государственной регистрации изменений в ЕГРН в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Саратов, <...>, в части изменения площади с 409,2 кв.м, на 529 кв.м.

Основаниями для отказа в государственной регистрации указанных изменений, по мнению регистрирующего органа, являются следующие обстоятельства:

- как следует из представленного ранее в орган регистрации прав письма Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 20.06.2016 №01-02-20/56, изменение площади вышеуказанного здания связано с реконструкцией,

- объект недвижимости, в отношении которого не получено разрешение на ввод в эксплуатацию не может считаться завершенным строительством в полном объёме.

Кроме того, регистратор отметил, что по договору купли-продажи № 1 от 03.05.1995 г. ООО ПКП "Промстройбыт" было приобретено здание общей площадью 417,5 кв.м., а не 529 кв.м.

ООО ПКП «Промстройбыт», указанное решение об отказе по внесению изменений в ЕГРН считает незаконным и подлежащим признанию недействительным в судебном порядке, полагая, что при первоначальной госрегистрации не была учтена площадь вспомогательных помещений, которые являются частью здания и на которые разрешение на строительство и решения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

ФИО2 поддержал позицию заявителя.

Управление Росреестра по Саратовской области требования оспорил по основаниям, изложенным в решении об отказе в госрегистрации.

Изучив позиции участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ, в силу которых государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 7 данного Закона Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

В силу части 1 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (часть 1 статьи 9 Закона N 218-ФЗ).

Как установлено частью 1 статьи 14 этого же Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2, 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

По правилам части 1 статьи 21 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 этого же Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Как подтверждается материалами дела, оспариваемый отказ в государственной регистрации мотивирован отсутствием в представленном на государственную регистрацию разрешении на ввод объекта в эксплуатацию сведений о спорной части здания.

Оценив оспариваемый отказ в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд приходит к выводу о соответствии его закону в силу следующего.

Согласно статьям 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь приобретается лицом, если она изготовлена или создана с соблюдением закона и иных правовых актов; право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьей 40 Закона N 218-ФЗ, в силу части 10 которой государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Из пункта 10 статьи 1 ГрК РФ следует, что объектом капитального строительства считается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно п.14 ст.1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с ч.1 ст.55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Объект недвижимости, в отношении которого не получено разрешение на ввод в эксплуатацию не может считаться завершенным строительством в полном объеме.

В данном случае изменение площади части здания связано с возникновением прав на части здания, сведения о которых отсутствуют в правоустанавливающих документах.

Судом установлено, что по договору купли-продажи № 1 от 03.05.1995 г. ООО ПКП "Промстройбыт" было приобретено здание общей площадью 417,5 кв.м., а не 529 кв.м., регистрация права произведена по заявлению представителя общества в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Саратов, <...>, в части площади 409,2 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 декабря 2015 года № 64-64/001-64/001/662/2015-26/1.

Согласно представленной технической документации (технический паспорт объекта (31.10.2003 г.) пристройка (литер А1, а также терраса литер а1) являются частями здания по адресу: г. Саратов, <...>, на которые заявитель в регистрирующий орган не представил основания возникновения права (договор купли-продажи), а также разрешения на вод объекта в эксплуатацию.

Изложенное подтверждается также письмом администрации МО "Город Саратов" от 20.06.2016 г. № 01-02-20/56, на которое имеется ссылка в решении об отказе в госрегистрации.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит определения объекта вспомогательного использования. Основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТу 27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения", введенному в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.12.2014 N 1974-ст. Согласно пункту 10.1 и приложению А указанного ГОСТа к классу сооружений пониженного уровня ответственности (КС-1) относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, в которых не предусматривается постоянного пребывания людей.

Пункт 10.1 указанного ГОСТа включен в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Из указанного следует, что объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Доказательств того, что спорные площади (разница с 409,2 кв.м до 529 кв.м.) являются вспомогательными помещениями, на которые не требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, суду не представлено.

Ссылка заявителя на Техническое заключение о состоянии основных строительных конструкций основного здания и пристройки по спорному объекта (2016 г.) не принимается судом в качестве возможного доказательства определения спорной части здания в качестве вспомогательного объекта, так как вопрос о вспомогательном характере части здания перед техническим специалистом ООО "Каркас" не ставился.

В настоящее время на рассмотрении Арбитражного суда Саратовской области находится дело № А57-9111/2020 по иску ликвидатора ООО "Промстройбыт" о признании права собственности на единый объект капитального строительства - нежилое здание общей пл.528 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, <...>, при разрешении которого будет дана оценка спорной части здания как вспомогательного или капитального объекта недвижимого имущества. Окончательный судебный акт по делу А57-9111/2020 не прият.

На основании изложенного, суд при рассмотрении настоящего дела не усматривает оснований для признания незаконным решения Управления Росреестра по Саратовской области от 21.11.2019 г. № 64/192/002/2019-20035 об отказе в государственной регистрации внесении изменений в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Саратов, <...> и об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию внесения изменения сведений в единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:040510:424, общей площадью 528 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <...> с присвоением статуса как "актуальные".

В удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.110, 167, 170, 201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных ликвидатором ООО ПКП «Промстройбыт» ФИО7 требований о признании незаконным решения Управления Росреестра по Саратовской области от 21.11.2019 г. № 64/192/002/2019-20035 об отказе в государственной регистрации внесении изменений в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Саратов, <...> и об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию внесения изменения сведений в единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:040510:424, общей площадью 528 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <...> с присвоением статуса как "актуальные" - отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Полный текст решения будет изготовлен в течение пяти дней с момента оглашения резолютивной части решения и направлен сторонам по делу в порядке ст.177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Т.И. Викленко