Решение от 26 июня 2019 г. по делу № А07-39951/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-39951/2018
г. Уфа
26 июня 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 19.06.2019

Полный текст решения изготовлен 26.06.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО "ВЕТЕРАН ВС" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА УФИМСКИЙ РАЙОН РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 доверенность от 12.09.2018 года

от ответчика – ФИО3, доверенность от 09.01.2019

ООО "ВЕТЕРАН ВС" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА УФИМСКИЙ РАЙОН РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов площадью 25000 кв.м., с кадастровым номером 02:47:150101:132, находящийся по адресу; Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Чесноковский, с. Чесноковка под производственную базу на следующих условиях: пункт 2.1. Договора изложить в следующей редакции: «2.1. Цена Участка НДС не облагается и составляет 452 243,75 руб. (четыреста пятьдесят две тысячи двести сорок три тысячи рублей семьдесят пять копеек)».

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика требования не признал, в удовлетворении иска просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав представленные доказательства, выслушав участников процесса, суд

УСТАНОВИЛ:

Как указывает истец, ООО "ВЕТЕРАН ВС" на основании Постановления Главы Администрации Уфимского района РБ №752 от 04.11.1998 г., на праве бессрочного пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером 02;47;150101:132, расположенный по адресу: РБ, <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.05.2001 г.

12 апреля 2011 г. ООО «ВЕТЕРАН ВС» обратилось в адрес Администрации МР Уфимского района РБ с заявлением о выдачи разрешения на приватизацию земельного участка площадью 2,5 га по адресу <...>.

02 июля 2018 г. ООО "ВЕТЕРАН ВС" повторно обратилось с просьбой о предоставлении земельного участка на праве собственности за плату.

На основании обращения общества Администрацией муниципального района Уфимский район РБ был подготовлен проект договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка №1529-ЧЕСЧ8 от 13.08.2018 г., который был получен 27.08.2018 г. директором ООО "ВЕТЕРАН ВС"

В соответствии с п. 2.1 проекта договора установлена цена участка в размере 9 044 875 (девять миллионов сорок четыре тысячи восемьсот семьдесят пять рублей 00 копеек), исходя из расчета 50 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя (п.4 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 г. №629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках»).

Не согласившись с ценой выкупа земельного участка, указанной в представленном проекте, истец письмом от 13.09.2018 обратился к ответчику с протоколом разногласий об изменении пункта 2.1 договора купли-продажи, где указал на то, что при расчете цены выкупа земельного участка следует применить ставку 2,5% от кадастровой стоимости участка (л.д. 27-28).

Администрация в ответе от 12.10.2018 отказала в принятии протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка находящегося в государственной собственности № 1529-ЧЕС/18 от 13.08.2018 г. в редакции истца, установив выкупную стоимость земельного участка в размере 9044875 руб.

Не достижение соглашения по условиям цены выкупа земельных участков послужило основанием для обращения ООО "ВЕТЕРАН ВС" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что при заключении договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 002:47:150101:132, общей площадью 25000 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Чесноковский, с. Чесноковка, между сторонами возник преддоговорной спор по цене выкупа земельного участка.

Факт соблюдения предусмотренной нормой ст. 445 ГК РФ процедуры заключения договора, а также наличия у истца, являющегося собственником расположенных на земельных участках объектов недвижимости, права на приватизацию участков в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, сторонами не оспаривается, факт направления в адрес ответчика проекта договора купли-продажи - письмом Администрации в адрес общества.

На основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

В силу пп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

На момент обращения общества в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе земельных участков порядок определения цены выкупа участков, приобретаемых в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, регулировался Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 №629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (далее по тексту - Постановление Правительства РБ № 629).

Пунктом 4 Постановления Правительства РБ № 629 установлено, что цена земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений для лиц, обратившихся с заявлением о выкупе земельных участков с 01.07.2015 по 31.12.2018 устанавливается в размере 50 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Согласно правовому подходу, сформированному в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС16-19865 от 28.04.2017, выкупная цена земельного участка подлежит определению на дату подачи заинтересованным лицом надлежащего заявления о приобретении земельного участка в собственность.

В соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании абз. 3 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с абзацем 5 той же статьи в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления арендной платы с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В силу положений нормы ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости, установленной путем массовой кадастровой оценки, рыночная стоимость устанавливается по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимости.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 №913/11и № 10761/11 от 25.06.2013, предметом требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является изменение внесенной в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка с целью уточнения результатов массовой кадастровой оценки, что не означает недостоверность результатов такой оценки.

Таким образом, определенная в решении Верховного суда Республики Башкортостан от 15.06.2017 по делу № 3-558/2017 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.06.2014 и на 18.09.2015, устанавливает сопоставимость величины рыночной стоимости с величиной кадастровой стоимости участка, что не отменяет положений нормы абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

С учетом того, что предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, суд при рассмотрении такого спора обязан определить конкретное условие, подлежащее включению в договор.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с учетом разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, выкупная стоимость земельного участка определяется субъектом Российской Федерации в пределах, установленных в статье 2 Закона № 137-ФЗ.

Земельные отношения в Республике Башкортостан регулируются, в том числе, нормами Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 № 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" и постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках".

По смыслу пункта 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки:

до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя;

с 1 июля 2015 года по 31 декабря 2019 года - по цене в размере 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя;

Согласно кадастровому паспорту кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:150101:132 составляет 9044875 руб.

Следовательно, выкупная стоимость составляет 9044875 рублей (расчет: 9044875 рублей / 100 * 50).

Утверждения истца о том, что правоотношения по предоставлению в собственность истцу земельного участка возникли в связи с подачей обществом заявления от 12.04.2011, не состоятельны ввиду того, что истец не представил доказательства, что им были предприняты меры по обжалованию бездействия администрации, которая уклоняется от рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка в собственность, либо действий, направленных на получение от ответчика надлежащего решения по заявке от 12.04.2011.

Кроме того, не представлены надлежащие доказательства получения администрацией указанного обращения, поскольку отсутствует штамп администрации, подпись и фамилия лица, зарегистрировавшего данное обращение.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать преддоговорной спор, возникший между обществом с ограниченной ответственностью «Ветеран ВС» и администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи земельного участка общей площадью 25000 кв.м. с кадастровым номером 02:47:150101:132, расположенного по адресу: РБ, Уфимский район, с. Чесноковка.

Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена участка составляет 9 044 875 (девятьсот миллионов сорок четыре тысячи восемьсот семьдесят пять тысяч) рублей».

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Р.М. Файрузова