Решение от 10 февраля 2020 г. по делу № А06-1837/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-1837/2018
г. Астрахань
10 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 10 февраля 2020 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе: судьи: Блажнова Д.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ворбанской С.В.,,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Город Ахтубинск" к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 11.02.2004 года №29/4 в размере основного долга в сумме 180 080, 64 руб., неустойки в размере 197 368,38 руб., о расторжении договор аренды земельного участка от 11.02.2004 года №29/04,

При участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца:

- ФИО2;

- ФИО3;

- Акционерного общества «Тандер»,

при участии:

от истца: не явился, извещен.

от ответчика: не явился, извещен.

от ФИО3 – не явился, извещен.

от ФИО2 – не явился, извещен.

от Акционерного общества «Тандер» - не явились, извещено.

Администрация Муниципального образования "Город Ахтубинск" обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору в размере 180 080 руб. 64 коп. за период с 24.11.2014 года по 23.11.2017 года и неустойки в размере 197 368 руб. 38 коп. за период с 24.11.2014 года по 23.11.2017 года, всего 377 449 руб. 02 коп, и о расторжении договора аренды земельного участка № 29/04 от 11.02.2004 года.

Лица, участвующие в деле, и их представители, при новом рассмотрении дела, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства дела извещены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с согласия представителя истца суд рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

При первоначальном рассмотрении дела представитель истца в судебном заседании от 27.08.2018 года заявил ходатайство об уменьшении суммы иска, а именно, просил взыскать задолженность по договору аренды земельного участка от 11.02.2004 года №29/4 в размере основного долга в сумме 147 232, 60 рублей за период с 10.06.2015 года по 23.11.2017 года., расторгнуть договор аренды от 11.02.2004 года №29/04. Представитель истца отказался от иска в части требования о взыскании с ответчика неустойки в размере 197 368,38 рублей.

Определением от 27.08.2018 года уменьшение суммы иска было принято судом (л.д. 109, 115, 117 – 118).

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 14.11.2018 года, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 года, в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в сумме 147 232 руб. 60 коп., в части требования о взыскании неустойки в размере 197 368 руб. 38 коп. производство по делу прекращено, в связи с отказом от иска, в остальной части заявление оставлено без рассмотрения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 24.05.2019 года решение Арбитражного суда Астраханской области от 14.11.2018 года и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 года по делу N А06-1837/2018 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

При этом, Арбитражным судом Поволжского округа даны следующие указания. Возражая против заявленного иска, ответчик в отзывах на иск указывал на реализацию в 2009 году объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, ФИО3 и необходимости установления лиц, к которым в силу закона перешли права и обязанности по вышеуказанному договору аренды. Несмотря на то, что истец не опровергал возражений ответчика об иных собственниках объекта недвижимости на данном земельном участке, суды уклонились от исследования данного обстоятельства, имеющего существенное значение для правильного разрешения спора.

Предоставленная на обозрение суда кассационной инстанции выписка из реестра указывает на наличие в спорный период иных собственников объекта недвижимости, за исключением ответчика по делу.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, дать оценку действиям администрации об отказе от требований в части взыскания неустойки по договору аренды, принимая во внимание положения части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дать надлежащую оценку дополнительному соглашению, освободившего арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, от арендных платежей со ссылкой на соответствующий нормативный акт субъекта Российской Федерации, и с учетом установленного разрешить спор.

При новом рассмотрении дела арбитражный суд определением от 13.09.2019 года привлек к участию в деле в качестве третьих лиц: ФИО2; ФИО3; Акционерное общество «Тандер» (т. 3, л.д. 48 - 49).

При новом рассмотрении дела, 09.12.2019 года в адрес суда от Администрации муниципального образования "Город Ахтубинск" поступил расчет неустойки на сумму 172 212,96 за период с 01.10.2015 года по 23.11.2017 года (т. 3, л.д. 66 — 68). При этом, заявленный при первоначальном рассмотрении дела представителем истца отказ от иска в части требования о взыскании с ответчика неустойки в размере 197 368,38 рублей противоречит части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Так, данный отказ от иска нарушает права бюджета муниципального образования "Город Ахтубинск". В связи с чем, данный отказ от иска не подлежит принятию арбитражным судом.

.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела 11.02.2004 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «г. Ахтубинск и Ахтубинский район» (Арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 29/04, в соответствии с которым Арендодатель обязуется передать в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 30:01:15 01 02:0010, общей площадью 2 931 кв.м., расположенный относительно ориентира: <...> (район СОШ № 8), для использования под строительство торгового комплекса «Школьный Мир» в границах указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющегося его неотъемлемой частью (л.д. 6).

В соответствии с п.2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 01.03.2004 года по 28.02.2024 года. В силу пункта 7.4 договора договор аренды является актом приема-передачи участка.

Согласно п. 3.4 Договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, не позднее 30- го числа последнего месяца квартала, путем перечисления на расчетный счет (получатель: МУ «Финансовое управление администрации муниципального образования «г. Ахтубинск и Ахтубинский район»).

Также в договоре приведен расчет размера арендной платы.

Из материалов дела следует, что в бюджет муниципального образования «Город Ахтубинск» со стороны ФИО1 плата за аренду настоящего земельного участка с 10.06.2015 года по 23.11.2017 года не поступала.

Расчет истцом арендной платы за указанный выше период произведен в соответствии с договором аренды земельного участка, Согласно расчету арендной платы, с учетом уменьшения суммы иска при первоначальном рассмотрении дела, задолженность ответчика за указанный период по договору составляет 147 232,60 рублей.

В связи с невнесением ответчиком в установленный срок арендных платежей, ему начислена неустойка в размере 197 368 руб. 38 коп. за период с 24.11.2014 года по 23.11.2017 года. В претензии от 17.10.2017 года № 9452 Администрация муниципального образования "Город Ахтубинск" уведомляла ответчика о задолженности по договору аренды и о необходимости ее погашения, также в данной претензии указывалось о направлении в адрес ответчика проекта соглашения о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 9).

Однако ответчик задолженность не погасил, что послужило основанием обращения в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца, обстоятельства по делу и доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения, на основании следующего.

18.05.2005 года сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, согласно пункту 3.5 которого, на период инвестирования средств в строительство социально значимого объекта на участке, до ввода его в эксплуатацию в порядке, установленном действующим законодательством, арендатор освобожден от арендной платы (т. 1, л.д. 58).

Данное соглашение подписано во исполнение распоряжения Главы МО «Ахтубинский район» от 13.05.2005 года № 230-р «О распоряжении отдельными объектами муниципальной собственности», согласно которому Комитету имущественных отношений предписано внести изменения в договоры аренды земельных участков N 82/03 от 28.07.03 г., N 81/03 от 28.07.03 г., N 29/04 от 11.02.04 г., освободив арендатора на период инвестирования средств в строительство социально значимых объектов на этих участках, до ввода их в эксплуатацию государственными органами от арендной платы.

Однако в материалы дела не представлено доказательств, что за периоды, заявленные в иске с 10.06.2015 года по 23.11.2017 года ответчик осуществлял инвестирование средств в строительство социально-значимого объекта на земельном участке.

В материалы дела представлена Выписка из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, в которой указано о регистрации 10.06.2015 года права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером № 30:01:000000:2 за муниципальным образованием «Город Ахтубинск».

Согласно выписки из публичной кадастровой карты Ахтубинского района земельный участок с кадастровым номером №30:10:15 01 02:0010, указанный в вышеприведенном договоре аренды, входит в состав земельного участка с кадастровым номером № 30:01:000000:2, Следовательно, Администрация муниципального образования "Город Ахтубинск" является уполномоченным органом на распоряжение земельным участком с кадастровым номером №30:10:15 01 02:0010.

Однако, при новом рассмотрении дела, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года) и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Данные нормы основаны на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке.

В пункте 14 постановления N 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения, содержаться и в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 27.10.2009 года N 8611/09, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В свою очередь, в дело представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении торгового комплекса, площадью 4 045,9 кв.м., расположенного по адресу: Астраханская область, Ахтубинский район, г. Ахтубинск, ул. Нестерова, д. 5 б, корп. 1, кадастровый номер 30:01:150102:240 (т. 3, л.д. 23 — 46). Согласно выписки из публичной кадастровой карты Ахтубинского района данный объект недвижимости расположен на спорном по делу земельном участке (т. 3, л.д. 72 — 73).

Причем из указанной выписки из ЕГРН следует, что годом завершения строительства является 2010 год, а также, что объект недвижимости находится в общей долевой собственности. 07.08.2014 года 1/3 общей долевой собственности зарегистрирована за ФИО2, 01.07.2010 года 2/3 общей долевой собственности зарегистрировано за ФИО3. 18.12.2014 года в пользу Акционерного общества «Тандер» зарегистрирован договор аренды.

Таким образом, вышепоименованная выписка из ЕГРН указывает на наличие в спорный период иных собственников объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, являющегося предметом рассматриваемого по делу договора аренды, за исключением ответчика по делу.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в рассматриваемый по делу период, ответчик не обладал правом пользования (аренды) земельным участком, занятым вышеуказанным объектом недвижимости.

Суд обращает внимание, что в предварительном судебном заседании по делу, состоявшемся 13.09.2019 года, представитель истца возражал против замены ответчика по делу на ФИО2 и ФИО3, а также возражал против привлечения указанных лиц в качестве вторых ответчиков (т. 3, л.д. 48). В связи с чем, на основании части 5 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено по предъявленному иску.

Поскольку в рассматриваемый по делу период ответчик не обладал правом аренды на вышеуказанный земельный участок, то у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика заявленной истцом ко взысканию задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки за невнесение арендных платежей. Кроме того, поскольку, в силу вышеприведенных норм, в рассматриваемый по делу период право аренды земельного участка перешло от ответчика другим лицам, то у суда также отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о расторжении договор аренды земельного участка от 11.02.2004 года №29/04.

При этом, суд обращает внимание, что поскольку, при первоначальном рассмотрении дела, и в связи с принятием по делу первоначального решения арбитражного суда первой инстанции, ответчик фактически был уведомлен о требовании истца расторгнуть договор аренды спорного земельного участка, то повторного предупреждения о расторжении договора не требовалось.

При таких обстоятельствах, оснований для оставления без рассмотрения иска в части требования о расторжении спорного договора аренды земельного участка, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, у суда не имеется. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 01.02.2018 года № А57-11670/2017.

На основании изложенного, исковые требования по делу подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Д.Н. Блажнов