Решение от 30 марта 2025 г. по делу № А40-277307/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-277307/24-23-1832
31 марта 2025 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 31 марта 2025 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой Ц.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «А4 ИНВЕСТ»

к ФГУП «ДИД»

о признании одностороннего отказа от договора № Д-2022-000001 аренды федерального недвижимого имущества от 10.02.2022, а именно нежилых помещений (эт. 1 пом. I комн. 1-2, пом. II комн. 1-4, пом. III комн. 1, 2 пом. IV комн. 3-23, эт. 2 пом. V комн. 1-47, эт. 3 пом. VI комн. 1-50, эт. 5 пом. VIII комн. 1-25, 28-44, 47-79), расположенных по адресу: <...> и Александра Космодемьянских, д. 32, общей площадью 2 614 кв.м., кадастровый номер 77:09:0003019:4105, выраженный в уведомлении от 08.10.2024 № исх/24-4942 недействительным,

по встречному иску ФГУП «ДИД»

к ООО «А4 ИНВЕСТ»

об обязании возвратить нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0003019:4105, расположенное по адресу: <...> и Александра Космодемьянских, д. 32,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 29.09.2024г.), ФИО2 (доверенность от 11.11.2024г.);

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 28.01.2025г.),

У С Т А Н О В И Л:

ООО «А4 ИНВЕСТ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ФГУП «ДИД» (далее – ответчик) о признании одностороннего отказа от договора № Д-2022-000001 аренды федерального недвижимого имущества от 10.02.2022, а именно нежилых помещений (эт. 1 пом. I комн. 1-2, пом. II комн. 1-4, пом. III комн. 1, 2 пом. IV комн. 3-23, эт. 2 пом. V комн. 1-47, эт. 3 пом. VI комн. 1-50, эт. 5 пом. VIII комн. 1-25, 28-44, 47-79), расположенных по адресу: <...> и Александра Космодемьянских, д. 32, общей площадью 2 614 кв.м., кадастровый номер 77:09:0003019:4105, выраженный в уведомлении от 08.10.2024 № исх/24-4942 недействительным.

ФГУП «ДИД» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «А4 ИНВЕСТ» об обязании возвратить нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0003019:4105, расположенное по адресу: <...> и Александра Космодемьянских, д. 32.

Определением от 16.12.2024 объединены в одно производство дела № А40-277307/24-23-1832 и № А40-273012/24-125-1934 для их совместного рассмотрения с присвоением делу номера А40-277307/24-23-1832.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, против удовлетворения встречного иска возражал по доводам отзыва на встречное исковое заявление.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва, поддержал требования встречного иска.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор № Д-2022-000001 от 10.02.2022, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 02.03.2023, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> и Александра Космодемьянских, д. 32, общей площадью 2 614 кв.м. в соответствии с приложением № 1 к договору.

Объект аренды определен в приложении № 1 как: нежилые помещения (эт. 1 пом. I комн. 1-2, пом. II комн. 1-4, пом. III комн. 1, 2 пом. IV комн. 3-23, эт. 2 пом. V комн. 1-47, эт. 3 пом. VI комн. 1-50, эт. 5 пом. VIII комн. 1-25, 28-44, 47-79), расположенные по адресу: <...> и Александра Космодемьянских, д. 32, общей площадью 2 614 кв.м., кадастровый номер 77:09:0003019:4105.

Помещения переданы по акту приема-передачи от 12.02.2022.

Пунктом 2.1 договора определено, что договор заключен на пять лет с даты подписания договора по 10.02.2027, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Ответчиком направлено в адрес истца уведомление № исх/24-4942 от 08.10.2024 о расторжении договора на основании п. 8.3 договора.

Факт получения уведомления подтверждается письмом истца, копия которого имеется в материалах дела, согласно которому истец возражает против расторжения договора по изложенным в уведомлении основаниям.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно п. 8.3 договора, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в случае неисполнения арендатором любого из требований, предусмотренных подпунктами 3.3.1-3.3.7, 3.3.9-3.3.13, 3.3.15-3.3.17, 3.3.23, 3.3.24-3.3.27.

В уведомлении указано на нарушение истцом п. 3.3.2 договора, а также изложено требование о возврате помещения.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае, если при заключении договора допущено злоупотребление правом, такая сделка может быть признана недействительной на основании п. 2 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена и в ответе на вопрос № 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015.

В п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно п. 3.3.2 договора, арендатор обязан использовать объект исключительно по назначению, указанному в п. 1.3 договора, в также в соответствии с установленными законодательством РФ нормами и правилами, регулирующими использование объекта, в том числе санитарными, пожарной безопасности и т.д. Соблюдать на территории арендуемого объекта правила охраны труда и техники безопасности и нести ответственность за их нарушение.

Ответчиком направлено в адрес истца предписание, исх/24-4242 от 28.08.2024, согласно которому по итогам проведения проверки установлено, что на объекте не работала система автоматической пожарной сигнализации, имеются элементы системы водяного пожаротушения, однако функционирование не проверялось (п. 54 ППР РФ), места размещения аварийно-спасательных устройств и снаряжения, мобильных средств пожаротушения (частично) не обозначены знаками пожарной безопасности, предусмотренными ГОСТ 12.4.026-2015 (п. 36 ППР РФ), эвакуационные выходы и пути эвакуации захламлены (п. 23 ППР РФ), на объекте имеет место эксплуатация электрооборудования с нарушением требований ППР РФ и правил технической эксплуатации электроустановок потребителей электрической энергии (осветительные приборы имеют неизолированные контакты, в рабочей зоне используются розетки со снятой изоляцией, имеются свободно висящие концы электропроводов и др), иловой кабель проложен совместно со слаботочными кабелями пожарной сигнализации, что нарушает СП 6.13130.2021, на объекте защиты с массовым пребыванием людей руководитель организации обеспечивает проведение не реже одного раза в полугодие практические тренировки по эвакуации лиц (п. 9 ППР РФ), на момент проверки на объекте не заполнен журнал эксплуатации систем противопожарной защиты (п. 17 ППР РФ).

Срок устранения недостатков в предписании указан до 24.09.2024 и предложено проведение контрольной проверки 02.11.2024.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Уведомление о досрочном расторжении договора выполнено до истечения срока устранения недостатков и направлено ответчиком в адрес истца до истечения срока проведения контрольной проверки, установленного самим ответчиком.

При этом истцом представлено заключение по результатам аудита пожарной безопасности ООО «АПБ» от 13.12.2024, согласно которому нарушения требований пожарной безопасности, указанные в предписании, не подтверждаются, документация по пожарной безопасности, ведение которой является обязательным на основании постановления Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» ведется в соответствии с установленными нормативными документами по пожарной безопасности и соответствует законодательству. Все документы являются приложениями к заключению (приказы, инструкции, журналы, акты приемки СПС и СОУЭ на техническое обслуживание, приказы о проведении тренировок по эвакуации, акты  технического обслуживания, договоры на техническое обслуживание)

Согласно актам (чек-листы) эксплуатационного мониторинга от 01.11.2024, от 03.02.2024, нарушений не имеется.

Предписание № 26-00443-03 от 06.02.2025 выдано Территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве в Северном административном округе города Москвы в связи с выявлением случая заболевания менингококовой инфекцией и не связано с нарушением истцом условий договора аренды.

Указание в акте эксплуатационного мониторинга от 11.02.2025 на нарушение п. 54 ППР РФ в виде закрытых датчиков пожарной сигнализации связано временным отключением согласно акту от 10.02.2025 для защиты от ложных срабатываний для проведения плановых дезинсекционных работ по обработке помещений. Согласно акт от 18.02.2025 система пожарной сигнализации в помещениях находится в работоспособном состоянии.

Исправность системы подтверждается и актом от 11.03.2025, подписанным с участием представителя по ЦФО ОИК ФИО4, направленного согласно письма самого ответчика от 11.03.2025 № исх/25-939.

Доводы ответчика об увольнении ФИО5 не имеют документального подтверждения, подлинники актов, копии которых представлены истцом, представлены и ответчиком в судебном заседании на обозрение суда.

Также истцом представлены платежные поручения в подтверждение надлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы.

В таком случае, действия ответчика не отвечают принципу добросовестности при осуществлении права одностороннего отказа от исполнения договора, что влечет ничтожность уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора в силу положений ст.ст. 10, 168 ГК РФ.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные доказательства суд находит уведомление от 08.10.2024 № исх/24-4942 о расторжении договора № Д-2022-000001 от 10.02.2022 выполненным с нарушением положений ст. 450.1 ГК РФ и условий договора, а также нарушающим права и законные интересы другой стороны договора, в связи с чем, находит исковые требования о признании отказа от договора незаконным  подлежащими удовлетворению в соответствии со ст.ст. 1, 10, 11, 12, 153, 154, 166, 167, 168, 309, 310, 450.1, 606, 615, 616 ГК РФ.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку односторонний отказ от исполнения договора признан судом незаконным, договор аренда № Д-2022-000001 от 10.02.2022 является действующим.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора аренды по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Поскольку судом признано незаконным односторонне расторжение договора и договор аренды признан действующим, оснований удовлетворения требований встречного иска об обязании возвратить занимаемые на основании договора помещения на основании ст. 622 ГК РФ не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, ст.ст. 1, 10, 11, 12, 153, 154, 166, 167, 168, 309, 310, 450.1, 606, 615, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначально заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным односторонний отказ от договора № Д-2022-000001 от 10.02.2022, выраженный в уведомлении от 08.10.2024 № исх/24-4942.

В удовлетворении встречного иска отказать в полном объеме.

Взыскать с ФГУП «ДИД» (ИНН <***>) в пользу ООО «А4 ИНВЕСТ» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                     А.А. Гамулин