Решение от 22 июня 2023 г. по делу № А53-23262/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-23262/22
22 июня 2023 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2023 г. Полный текст решения изготовлен 22 июня 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола судебного заседания при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП 304610100100031

к Комитету имущественных отношений Азовского района ИНН <***> ОГРН <***>, оценщику ФИО3 ИНН <***>

об урегулировании разногласий при заключении договора, оспаривании отчета об оценке

при участии:

от заявителя – представитель ФИО4 по доверенности от 22.09.2020;

от заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Азовского района – представитель ФИО5 по доверенности № 5 от 09.01.2023.

установил:

ИП глава КФХ ФИО2 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области (далее - комитет) о признании отчета от 21.03.2022 N 38/03/2022 оценщика ФИО3 (далее - оценщик) об оценке рыночной стоимости права аренды объектов недвижимости: земельных участков с кадастровыми номерами 61:01:0600006:6249 и 61:01:0600006:6250 недостоверным в части определения величины рыночной стоимости арендной платы за объект: земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600006:6250.

Истец просит урегулировать разногласия, возникшие между комитетом и предпринимателем, при заключении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:01:0600006:6250, расположенного по адресу: Ростовская обл., Азовский район, западнее МТМ ЗАО "Обильное" 480 м на восток от пункта триангуляции "Шведов" на новый срок, изложить спорные условия проекта договора от 01.04.2022 N 1/11 в редакции, приведенной в заявлении об изменении предмета иска.


Определением от 10.11.2022 суд удовлетворил ходатайство индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО2.

Суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет об оценке № 38/03/2022 от 21.03.2022, выполненный ИП

ФИО3, требованиям законодательства об оценочной

деятельности?

2) В случае отрицательного ответа на первый вопрос определить, повлияло ли это на

достоверность оценки?

3) В случае положительного ответа на второй вопрос определить стоимость права

аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 по

состоянию на дату проведения экспертизы.

Проведение экспертизы поручено ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" эксперту ФИО6 и (или) эксперту ФИО7.

Суд предоставил в распоряжение эксперта отчет об оценке № 38/03/2022 от 21.03.2022, выполненный ИП ФИО3, отзыв на иск ИП ФИО3, объяснения ИП ФИО3, выписку из ЕГРН в отношении земельного участка, выписка из ПЗЗ, разрешил экспертам осмотр исследуемого объекта, обязал стороны обеспечить эксперту доступ к объекту исследования для осмотра.

22.03.2023 суд удовлетворил ходатайство индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО2 о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. На разрешение эксперта поставлен вопрос: определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 по состоянию на дату 21.05.2021. Проведение экспертизы поручено ООО «Абсолют-Оценка» эксперту ФИО8. Предоставлена в распоряжение эксперта выписка из ЕГРН в отношении земельного участка и выписка из ПЗЗ Обильненского сельского поселения. Разрешен осмотр исследуемого объекта. Суд обязал стороны обеспечить эксперту доступ к объекту исследования для осмотра.

Исследования проведены, результаты представлены в виде заключений.

Заключения экспертов соответствуют процессуальным требованиям к данному виду доказательств, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела. выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Комитет (арендодатель) и ИП ФИО9 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 25.01.2011 N 3/13, предметом которого явилось право аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:01:0600006:1891 площадью 62 679 кв. м, находящегося по адресу: Ростовская область, Азовский район, западнее МТМ ЗАО "Обильное" 480 м на восток от пункта триангуляции "Шведов", для ведения сельскохозяйственного производства, на срок с 10.12.2010 по 10.12.2015.

На основании распоряжения Правительства Ростовской области от 16.04.2015 N 170 "Об изъятии земельных участков для государственных нужд Ростовской области" из земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:1891 образованы путем выдела земельные участки: с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 площадью 25 178 кв. м и с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 площадью 27 292 кв. м (спорный земельный участок); исходный земельный участок сохранен в измененных границах с площадью 10 209 кв. м, освобожден от обременения арендой и изъят для государственных нужд


Ростовской области в целях строительства автомобильной дороги общего пользования регионального значения.

В связи с выделом из исходного земельного участка двух участков и изъятием исходного земельного участка для государственных нужд между администрацией Обильненского сельского поселения Азовского района и главой КФХ ФИО9 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.12.2015 N 19/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 площадью 27 292 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, западнее МТМ ЗАО "Обильное" 480 м на восток от пункта триангуляции "Шведов". Срок аренды участка установлен с 11.12.2015 по 10.12.2020.

Указанный договор заключен на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса и постановления администрации Обильненского сельского поселения Азовского района от 08.12.2015 N 369.

Глава КФХ ФИО9 и предприниматель ФИО2 заключили договор от 09.10.2019 о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 по договору аренды земельного участка от 08.12.2015 N 19/1 перешли к истцу по настоящему делу. Уступка совершена после получения согласия комитета (письмо от 08.10.2019 N 4987).

Переход прав и обязанностей арендатора земельного участка зарегистрирован Управлением Росреестра по Ростовской области (регистрационная запись от 22.10.2019 N 61:01:0600006:6250-61/002/2019-1). По истечении срока аренды рассматриваемый земельный участок находится в пользовании предпринимателя.

Вступившим в законную силу решением от 10.12.2021 по делу N А53-26743/2021 на комитет возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса направить предпринимателю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6250.

Во исполнение указанного судебного акта комитет передал заявителю проект договора аренды от 01.04.2022 N 2/11 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6250.

Согласно пунктам 3.1, 3.4 приложения N 1 к договору размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом от 21.03.2022 N 38/03/2022 об оценке определения рыночной стоимости права объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 и составляет 220 тыс. рублей в год.

Поскольку приведенный в договоре годовой размер арендной платы превысил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 почти в 10 раз, предприниматель обратился к независимому оценщику. В соответствии с отчетом от 28.04.2022 N 006-04-22 рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 составила 47 200 рублей.

Предприниматель обратился в комитет с заявлением от 29.04.2022 о внесении изменений в проект договора и дополнением от 11.05.2022 с приложением протоколов разногласий, в которых предлагал в порядке пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) принять договор аренды земельного участка от 01.04.2022 N 1/11 в редакции арендатора, изложенной на основании приведенного выше вывода оценщика о размере арендной платы.

Письмом от 18.05.2022 N 62.10/3262 арендодатель отклонил предложение арендатора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды; в письме от 20.05.2022 N 62.10/3341 комитет сослался на рекомендательный характер пункта 3 постановления N 262 о принятии органами местного самоуправления муниципальных образований в Ростовской области аналогичных нормативных правовых


актов в отношении установления коэффициента 0,5 и отклонил предложенную истцом редакцию договора. Неурегулирование возникшего между сторонами спора в досудебном порядке послужило основанием обращения истца в арбитражный суд.

Разрешая разногласия сторон, суд основывается на следующем.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 данного кодекса).

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением N 135. Постановлением N 262 постановление N 135 дополнено пунктом 4.1, в соответствии с которым особенности определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в 2022 году устанавливаются Правительством Ростовской области.

Пунктом 2 постановления N 262 установлено, что с 1 апреля по 31 декабря 2022 года при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, к размеру арендной платы, определенному в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, применяется коэффициент 0,5 в случаях, если договор аренды земельного участка заключен до 1 апреля 2022 года по результатам проведения торгов либо без проведения торгов или договор аренды земельного участка заключен после 1 апреля 2022 года без проведения торгов.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 постановления N 262 с 1 апреля по 31 декабря 2022 года при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, к размеру арендной платы, определенному в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, применяется коэффициент 0,5 в случаях, если договор аренды земельного участка заключен до 1 апреля 2022 года по результатам проведения торгов либо без проведения торгов или договор аренды


земельного участка заключен после 1 апреля 2022 года без проведения торгов. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 заключен на новый срок в силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса без проведения торгов на основании решения от 29.11.2021 по делу N А53-26744/2021, таким образом, при расчете размера арендной платы за период с 01.04.2022 по 31.12.2022 подлежит применению коэффициент 0,5.

С учетом проведенной по делу судебной экспертизы (заключение № 064-Э-2023 от 01.06.2023) установлено, что рыночная стоимость размера годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 составляет 50 000 рублей.

Отчет от 21.03.2022 N 38/03/2022 в части определения рыночной стоимости размера годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки N 1 - 3, 7 и недостоверен (заключение эксперта № 100468-22 от 07.12.2022).

При описанных обстоятельствах исковые требования подлежат полному удовлетворению, что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2023 N Ф08- 4051/2023 по делу N А53-23260/2022.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчиков в равных долях относятся судебные расходы истца по уплате государственной пошлины по иску и его издержки, связанные с оплатой экспертных исследований.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать отчет № 38/03/2022 об оценке рыночной стоимости права аренды объектов недвижимости: земельные участки с кадастровыми номерами 61:01:0600006:6249 и 61:01:0600006:6250, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО10, недостоверным в части определения величины рыночной стоимости арендной платы за объект: земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600006:6250.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП 304610100100031 и Комитетом имущественных отношений Азовского района ИНН <***> ОГРН <***> при заключении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:01:0600006:6250, изложив спорные условия проекта договора аренды земельного участка № 2/11 от 01.04.2022 в следующей редакции:

1. Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы за участок с 01 апреля 2022 года по 31 декабря 2022 года составляет 18 750 рублей из расчета годового размера арендной платы 25 000 рублей.

Годовой размер арендной платы за участок с 01 января 2023 года по 01 апреля 2032 года составляет 50 000 рублей.

2. Расчет арендной платы (приложение № 1) изложить в следующей редакции:

«Годовой размер арендной платы: До 31 декабря 2022 года – 25 000 рублей. С 01 января 2023 года по 01 апреля 2032 года – 50 000 рублей.


Размер арендной платы определен в соответствии с Заключением эксперта № 064- Э-2023 от 01.06.2023 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 и пунктом 2 Постановления Правительства РО от 04.04.2022 № 262.

В том числе поквартально в 2022 году: 1 квартал - 0 руб. 2 квартал - 6 250 руб. 3 квартал - 6 250 руб. 4 квартал - 6 250 руб.».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Азовского района ИНН <***> ОГРН <***> в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП 304610100100031 судебных расходов 35 500 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя оценщика ФИО3 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***> в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП 304610100100031 судебных расходов 35 500 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Пипник Т. Д.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 23.03.2023 10:59:00

Кому выдана Пипник Татьяна Дмитриевна