Решение от 21 января 2021 г. по делу № А45-14272/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск Дело № А45-14272/2020

Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2021 года

Решение в полном объёме изготовлено 21 января 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Ершовой Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ге О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Л.Марти" (ОГРН 1035403208873), г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Свадебный центр" (ОГРН 1135476173612), г. Новосибирск о признании договора незаключенным,

третье лицо: 1) ФИО1; 2) ФИО2

при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО3 (доверенность № 04 от 01.07.2020, паспорт, диплом), от ответчика - ФИО4 (доверенность от 01.03.2019, паспорт, диплом), от третьих лиц: 1) ФИО5 (доверенность от 12.05.2020, паспорт, диплом), 2) ФИО2 (лично, паспорт)

установил:

иск предъявлен обществом с ограниченной ответственностью "Л.Марти" к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Свадебный центр" о признании договора управления общественно-торговым комплексом (незавершенным строительством объектом, кадастровый номер 54:35:064242:136) по ул. Ватутина в г. Новосибирске от 01.11.2017 незаключенным.

В обоснование иска истец ссылается на то, что по результатам общего собрания участников общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (готовность 74%) – общественно-торговый комплекс с подземными автостоянками были приняты решения о привлечении ответчика для обеспечения текущего содержания, обслуживания и охраны общественно-торгового комплекса и передаче ответчику полномочий действовать в интересах собственников в целях получения коммунальных услуг и управления общим имуществом, утверждено содержание договора управления общественно-торговым комплексом, определено лицо, уполномоченное от имени собственников заключить с ответчиком договор управления общественно-торговым комплексом – ФИО6 В целях исполнения принятых общим собранием решений, ФИО6 от имени участников общей долевой собственности 01.11.2017 был подписан договор управления общественно-торговым комплексом с ответчиком. Истец указывает, что из указанного протокола общего собрания не следует, что общее собрание наделило ФИО6 полномочиями на заключение договора управления до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Спорный договор, по мнению истца, не может считаться заключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в частности, не согласован состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. При этом, состав общего имущества не может быть определен, поскольку общественно-торговый комплекс не достроен, не произведен монтаж инженерно-технического оборудования, объект не введен в эксплуатацию. Работы на объекте незавершенного строительства вправе осуществлять подрядчик или застройщик. По своей правовой природе объект незавершенного строительства не может быть предметом управления и эксплуатации, он может быть лишь предметом строительства. Более того, как истец, так и ответчик не имеют доступ к спорному объекту до момента завершения строительных работ. Кроме того, у ответчика отсутствует лицензия на осуществление соответствующего вида деятельности.

Ответчик отзывом на иск указывает, что поскольку переданный в управление ответчику объект многоквартирным домом не является, и не будет являться после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, основания применения норм жилищного законодательства, в частности положений ст. 162 ЖК РФ к переданному в управление ответчику объекту (общественно-торговый комплекс) отсутствуют. По этой же причине, по мнению ответчика, несостоятельны доводы об обязательном наличии у ответчика лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Далее ответчик указывает, что решение общего собрания участников общей долевой собственности на объект незавершенного строительства от 25.10.2017, оформленное протоколом от 01.11.2017 оспаривалось собственниками в судебном порядке. По результатам рассмотрения требования оставлены без удовлетворения. Ответчик считает, что сторонами согласованы все существенные условия спорного договора управления. Отсутствие в договоре состава общего имущества обусловлено невозможностью его выделения до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Третье лицо - ФИО1 отзывом поддержал позицию истца.

Третье лицо - ФИО2 письменный отзыв на исковое заявление не представил. В судебном заседании поддержал озвученные истцом доводы, считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Исследовав представленные в установленном порядке доказательства по делу, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом исходит из следующих обстоятельств дела и положений нормативных правовых актов.

Как следует из материалов дела, 25.10.2017 состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (готовность 74%) – общественно-торговый комплекс с подземными автостоянками, расположенный по адресу: <...> (кадастровый номер 54:35:064242:136).

По результатам указанного собрания, оформленного протоколом от 01.11.2017, были приняты решения:

- привлечь общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Свадебный центр" (далее – ООО «УК Свадебный центр», ответчик) для обеспечения текущего содержания, обслуживания и охраны общественно-торгового комплекса (далее – ОТК) и передать ООО «УК Свадебный центр» полномочия действовать в интересах собственников ОТК в целях получения коммунальных услуг и управления общим имуществом;

- утвердить содержание договора управления ОТК;

- определить лицо, уполномоченное от имени собственников ОТК заключить с ООО «УК Свадебный центр» договор управления ОТК, - ФИО6.

В целях исполнения принятых общим собранием решений, ФИО6 от имени участников общей долевой собственности на объект незавершенного строительства 01.11.2017 с ООО «УК Свадебный центр» был подписан договор управления общественно-торговым комплексом (незавершенным строительством объектом, кадастровый номер 54:35:064242:136) по ул. Ватутина в г. Новосибирске.

Истец, считая, что спорный договор не может считаться заключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в частности, не согласован состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующих сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (часть 3 статьи 162 ЖК РФ).

Состав общего имущества многоквартирного дома указан в части 1 статьи 36 ЖК РФ, пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Согласно пункту 1 Правил N 491 состав общего имущества в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, определяется, собственниками помещений в многоквартирном доме. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом (24 Правил N 491).

Согласно Акту проверки при строительстве объекта капитального строительства Инспекции Государственного строительного надзора Новосибирской области № 7/1201 от 15.07.2017, составленного в отношении ОТК, отсутствуют в числе прочих: разрешение на допуск в эксплуатацию узла хозяйственно-питьевой воды, узла учета тепловой энергии, подтверждение наличия приборов учета электроэнергии; устройство кровли выполнено на 95%, монтаж сетей электроснабжения - 80%, водопровод – 60%, водомерный узел - 0%, отопление -75%.

Согласно акту осмотра ОТК, проведенного 27.11.2020 с использованием средств фиксации (фототаблицы, видеозапись) установлено:

- конструктивные элементы помещений объекта имеют различной степени повреждения и дефекты:

- объект не подключен к инженерным системам (отопления, водоснабжения, канализации, электричество имеется частично на 1 этаже);

- на всех этажах грязь, строительный и бытовой мусор;

- деформированные (разбитые) стеклопакеты;

- металлоконструкции имеют следы коррозии;

- разрушение поверхности колонн и стен;

- деформированные и разрушенные стеновые панели;

- элементы инженерных систем (кабели, трубы) не закреплены и т.д.

Изложенное свидетельствует о том, что обязательства, принятые ответчиком на основании спорного договора, последним не исполнялись и не могли им быть исполнены, с учетом технического состояния спорного объекта (отсутствие подключения к инженерным системам и т.д.), а также отсутствия доступа к объекту как собственников помещений объекта незавершенного строительства, так и ответчика.

Таким образом, представленные ответчиком в обоснование своей позиции об исполнении спорного договора, договоры теплоснабжения, оказания услуг по ежедневной уборке помещений, оказании охранных услуг, судом не принимаются во внимание.

Учитывая, что общественно-торговый комплекс является незавершенным строительством объектом (готовность 74%), до момента завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию не представляется возможным определить состав общего имущества, который может быть передан в управление.

С учетом изложенного, суд констатирует, что договор управления общественно-торговым комплексом (незавершенным строительством объектом, кадастровый номер 54:35:064242:136) по ул. Ватутина в г. Новосибирске от 01.11.2017 не содержит сведений о составе общего имущества ОТК, в отношении которого будет осуществляться управление, то есть сторонами достигнуто соглашение не по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика о том, что переданный в управление ответчику объект многоквартирным домом не является, и не будет являться после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем, основания применения норм жилищного законодательства, в частности положений ст. 162 ЖК РФ к переданному в управление ответчику объекту (общественно-торговый комплекс) отсутствуют, судом отклоняются с учетом разъяснений данных в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Кроме того, ответчик в ответе на письмо от 20.06.2020 (т.1, л.д. 146), адресованное ФИО2 (3-е лицо) указывает, что к спорному договору подлежат применению нормы ЖК РФ, в том числе положения ст. 162 ЖК РФ, которые в письме приводит ответчик.

Доводы ответчика о том, что решение общего собрания участников общей долевой собственности на объект незавершенного строительства от 25.10.2017, оформленное протоколом от 01.11.2017 оспаривалось собственниками в судебном порядке, по результатам рассмотрения требования оставлены без удовлетворения, судом не принимаются, поскольку судебный акт об отказе в удовлетворении требований принят в связи с отсутствием нарушений процедуры проведения общего собрания.

Таким образом, суд признает обоснованным заявленное требование о признании спорного договора незаключенным.

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, в связи с удовлетворением иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаключенным договор управления общественно-торговым комплексом (незавершенным строительством объектом, кадастровый номер 54:35:064242:136) по ул. Ватутина в г. Новосибирске от 01.11.2017.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Свадебный центр" (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Л.Марти" (ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Л.А. Ершова