Решение от 17 марта 2023 г. по делу № А73-162/2023

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-162/2023
г. Хабаровск
17 марта 2023 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 15 марта 2023 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312272107600042, ИНН <***>, дата и место рождения: 28.08.1977 г., с. Старая Райчиха Бурейский район Амурская область)

к обществу с ограниченной ответственностью «МП «Капитал» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680021, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Надежное Управление» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 115432, <...>, пом. VI)

о признании договора недействительным

при участии:

истца ФИО2 (лично)

от ООО «МП «Капитал»: ФИО3, доверенность от 13.01.2023, диплом

от ООО УК «Надежное Управление»: ФИО4, доверенность от 09.01.2023 №3/2023, диплом

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МП «Капитал» (далее – ООО «МП «Капитал»), обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Надежное Управление» (далее – ООО УК «Надежное Управление») о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества №Р2-ДКП-172 от 25.12.2019 земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050801:274, общей площадью 16 932кв.м, расположенного по адресу: <...>, о признании за истцом первоочередного права выкупа данного земельного участка.

Истец в судебном заседании на требованиях настаивает, нормативно обосновывая их положениями статей 168, 209, 250 ГК РФ, и мотивируя их наличием у него в собственности объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, являющемся предметом оспариваемого договора, что в силу указанных норм дает ему преимущественное право на приобретение данного участка в собственность.

Ответчики с иском не согласны, в возражениях ссылаются на отсутствие у истца права на обращение в суд с таким иском, поскольку стороной данной сделки, его права договором №Р2-ДКП-172 от 25.12.2019 не нарушены, отсутствуют доказательства неразрывной связи имущества истца с земельным участком, являющимся предметом договора купли-продажи. Кроме того, ООО УК «Надежное Управление» является ненадлежащим ответчиком, так как выступает в качестве доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Рентный 2» (ЗПИФ рентный «Рентный 2»), действует в интересах и за счет имущества фонда. ООО УК «Надежное Управление» заявляет о пропуске истцом срока исковой давности.

В судебном заседании 14.03.2023 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 15.03.2023.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Согласно выпискам из ЕГРН от 26.12.2017, ИП ФИО2 с 26.12.2017, 13.02.2018 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, местоположением: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-он Индустриальный, ул. Краснореченская, д.74:

- сооружение Канализационная сеть, кадастровый номер 27:23:0050801:128, протяженностью 3 958м,

- сооружение Водопроводная сеть, кадастровый номер 27:23:0050801:130, протяженностью 2 617м,

- Сооружение паропровода острого и отборного пара, горячей воды, конденсатопровода, кадастровый номер 27:23:0050801:131, протяженностью 1 246м,

- сооружение Заводские автодороги, кадастровый номер 27:23:0050801:127, протяженностью 2 267м.

Истец указывает, что данные объекты недвижимости расположены полностью или частично на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050801:274.

25.12.2019 между ООО УК «Надежное Управление», действующего в качестве доверительного управляющего ЗПИФ рентный «Рентный 2» (Продавец) и ООО «МП Капитал» (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №Р2-ДКП-172 (далее – договор №Р2-ДКП-172), по условиям которого продавец передает в собственность покупателя земельный участок, с кадастровым номером 27:23:0050801:274, общей площадью 16 932кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленный объект V класса вредности, в том числе предприятия и производства агропромышленного комплекса, расположенный по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.1 договора №Р2-ДКП-172, земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев ЗПИФ рентный«Рентный 2» (Правила доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Рентный 2» зарегистрированы ФСФР России «29» апреля 2009 г. за №1421-94156228) на основании Договора купли-продажи №Р2-ИСХ-МЖК от 06.05.2016, что подтверждается записью в ЕГРН за № 27:23:0050801:274-27/001/2017-1 от 11.04.2017. Объект недвижимости имеет следующее ограничение (обременение) прав: доверительное управление в пользу ООО УК «Надежное управление», которое на основании настоящего договора автоматически прекращается с момента государственной регистрации права собственности на покупателя.

Продавец подтверждает, что на момент подписания настоящего договора, права на имущество не являются предметом судебного спора, имущество не состоит под арестом, не является предметом залога и не обременено иными правами третьих лиц, за исключением ограничений (обременении), указанных в п. 1.1 договора.2 (пункт 1.2 договора №Р2-ДКП-172).

Цена и порядок оплаты стоимости объекта недвижимости определены в разделе 2 договора №Р2-ДКП-172.

Актом приема-передачи от 25.12.2019 зафиксирована передача продавцом покупателю земельного участка в соответствии с условиями договора №Р2-ДКП-172.

Переход права собственности на объект недвижимости на основании договора №Р2-ДКП-172 зарегистрирован в установленном законом порядке 15.01.2020, что подтверждается соответствующим штампом на договоре.

Ссылаясь на наличие у него преимущественного права приобретения данного земельного участка, поскольку на нем расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, и ответчик ООО «МП «Капитал» препятствует ему в проходе и проезде по участку к его объектам, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьями 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с общим правилом, определенным в пункте 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно данной норме, при нарушении установленного законом порядка реализации истцом своего преимущественного права покупки предусмотрен специальный порядок защиты такого права - обращение в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей приобретателя. Из смысла статьи 250 ГК РФ не следует, что договор, заключенный в нарушение данной нормы, является недействительным (ничтожным).

Кроме того, последствием признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) не может выступать признание за истцом первоочередного права выкупа данного земельного участка.

Также судом принято во внимание, что в силу пункта 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, линейными объектами являются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В соответствии с пунктом 23 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Линейные объекты в силу их технических особенностей и, как правило, большой протяженности, размещаются на значительном количестве земельных участков, в том числе под их поверхностью.

Из представленных ИП ФИО2 к исковому заявлению выписок из ЕГРН следует, что принадлежащие истцу объекты – канализационная, водопроводная сети, паропровод и автодорога, являются линейными сооружениями. При этом, канализационная, водопроводная сети, паропровод являются подземными объектами трубопроводного транспорта, в том числе с учетом крышек колодцев.

В силу пунктов 6, 8 статьи 90 ЗК РФ, оформление прав на земельные участки собственником подземного сооружения земельным законодательством не предусмотрено.

Таким образом, нахождение подземных инженерных коммуникаций на земельных участках не порождает каких-либо вещных прав в отношении данных земельных участков у собственников инженерных коммуникаций. Наличие на земельном участке объектов трубопроводного транспорта не влечет за собой возникновения исключительных прав на земельные участки (на приватизацию таких земельных участков или приобретение права аренды на такие земельные участки) у собственников подземных линейных объектов.

Таким образом, право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. При этом право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием договора аренды на данный земельный участок.

Таким образом, оснований для признания недействительным оспариваемого договора не имеется.

Поскольку судом в удовлетворении требований о признании договора недействительным отказано по приведенным выше основаниям, иные доводы ответчиков, в том числе о пропуске истцом срока исковой давности, о том, что ООО УК «Надежное Управление» является ненадлежащим ответчиком, судом не оцениваются.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца. При этом, учитывается, что госпошлина оплачена истцом при подаче иска в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.В. Медведева