Решение от 2 октября 2022 г. по делу № А04-4265/2022

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-4265/2022
г. Благовещенск
02 октября 2022 года
решение изготовлено в полном объеме



26 сентября 2022 года резолютивная часть решения


Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Ивановой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Министерства имущественных отношений Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строймагнат Премиум» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу судебного решения исполнить обязательство, предусмотренное пунктом 6.1. договора купли-продажи областного имущества от 24.10.2019 № 4, в части разработки проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия с привлечением лицензированных и подрядных организаций в соответствии с заданием на проведение работ (с учетом уточнения),

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строймагнат Премиум» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству имущественных отношений Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи областного имущества от 24.10.2019 № 10 об изменении существенных условий контракта в части определения сроков по разработке проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия с привлечением лицензированных проектных и подрядных организаций в соответствии с заданием на проведение работ, срок исполнения обязательств – до 24.10.2023; по реставрации и приспособлению объекта культурного наследия к современному использованию с привлечением лицензированных проектных и подрядных организаций в соответствии с заданием на проведение работ, срок исполнения обязательства – до 24.10.2024;

самостоятельное требование Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании ООО «Строймагнат Премиум» в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу судебного решения в соответствии с охранным обязательством и заданием на проведение работ от 12.02.2020 № 05-06/1 выполнить работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные пунктом 6.1. договора купли-продажи областного имущества от 24.10.2019 № 4, в части разработки проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия с привлечением лицензированных и подрядных организаций

третье лицо, заявляющее самостоятельные требования – Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования – общество с ограниченной ответственностью «Амургражданпроект» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в заседании:

от Министерства: ФИО2, представитель по доверенности от 27.12.2021, диплом о высшем образовании, паспорт.

от ООО «Строймагнат Премиум»: ФИО3, представитель по доверенности от 24.08.2022 №28АА 1159066, диплом о высшем образовании, паспорт.

от третьих лиц:

от Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Амурской области - ФИО4, начальник в соответствии с распоряжением от 01.11.2018 №639-лс, служебное удостоверение №051.

от ООО «Амургражданпроект» - ФИО5, представитель по доверенности от 23.09.2022, диплом о высшем образовании, паспорт.


в Арбитражный суд Амурской области обратилось Министерство имущественных отношений Амурской области (далее – истец, Министерство) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строймагнат Премиум» (далее – ответчик, ООО «Строймагнат Премиум») об обязании исполнить пункт 6.1. договора купли-продажи областного имущества от 24.10.2019 № 4 в части разработки проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия с привлечением лицензированных и подрядных организаций в соответствии с заданием на проведение работ.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 47.2. Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и мотивированы нарушением сроков выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия: получения задания на проведение работ, разработки проекта реставрации и приспособления к современному использованию, реставрации и приспособления современному использованию.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Амурской области (далее – Инспекция по охране ОКН АО), общество с ограниченной ответственностью «Амургражданпроект» (далее – ООО «Амургражданпроект»).

Определением от 01.08.2022 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «Строймагнат Премиум» к Министерству об обязании заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи областного имущества от 24.10.2019 № 10 об изменении существенных условий договора в части определения сроков по разработке проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия с привлечением лицензированных проектных и подрядных организаций в соответствии с заданием на проведение работ, срок исполнения обязательств – до 24.10.2023; по реставрации и приспособлению объекта культурного наследия к современному использованию с привлечением лицензированных проектных и подрядных организаций в соответствии с заданием на проведение работ, срок исполнения обязательства – до 24.10.2024.

07.09.2022 Министерство представило в суд ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просило обязать ООО «Строймагнат Премиум» в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу судебного решения исполнить обязательство, предусмотренное пунктом 6.1. договора купли-продажи областного имуществ от 24.10.2019 № 4, в части разработки проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия с привлечением лицензированных и подрядных организаций в соответствии с заданием на проведение работ.

Уточнение исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ принято судом к рассмотрению.

В дополнительных пояснениях к исковому заявлению Министерство указало, что с момента перехода права собственности на объект культурного наследия к новому собственнику объекта в полной мере переходят обязанности по его содержанию и сохранению, включая соблюдение требований к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ, а также иных, обеспечивающих его сохранность, обязанностей, в связи с чем ООО «Строймагнат Премиум» как лицо, добровольно принявшее решение об участии в конкурсе по приватизации объекта культурного наследия, должно было осознавать необходимость выполнения обязательств, установленных как договором купли-продажи, так и Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», обязывающими приобретателя на получение задания для проведения работ по сохранению объекта, подготовке проекта реставрации и приспособлении к современному использованию, а также последующего проведения работ по реставрации объекта, сроки выполнения которых в настоящее время затягиваются по вине ООО «Строймагнат Премиум», что может повлечь негативные последствия для обеспечения сохранности объекта культурного наследия.

В дополнительных пояснениях от 07.09.2022 ООО «Строймагнат Премиум» заявило, что разработка проекта началась 10.01.2020, что подтверждается договором на оказание услуг № 04/С-004-2020-1, в настоящее время работы по завершению проекта практически выполнены, заключены все необходимые договоры, произведена оплата в полном объеме, согласно графику выполнения работ проект будет направлен на экспертизу в январе 2023 года, в связи с чем срок, заявленный ООО «Строймагнат Премиум» для исполнения обязательства, является обоснованным, при этом пояснило, что срок нахождения проекта на экспертизе составляет в пределах трех месяцев, для выполнения работ согласно проекта требуется порядка шести месяцев. Также общество ходатайствовало о запросе от Инспекции по охране ОКН АО реестра организаций, имеющих лицензию на проведение работ по изготовлению проектов реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия.

Определением от 07.09.2022 удовлетворено ходатайство Инспекции по охране ОКН АО о привлечении ведомства к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, поскольку на основании пункта 2.1. постановления губернатора Амурской области от 11.01.2017 № 10 Инспекция по охране ОКН АО является уполномоченным органом в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). В связи с тем, что Инспекцией по охране ОКН АО 12.02.2020 выдано задание на проведение работ № 05-06/1, условия которого не выполнены обществом, уполномоченное лицо заявило самостоятельные требования об обязании ООО «Строймагнат Премиум» в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу судебного решения в соответствии с охранным обязательством и заданием на проведение работ от 12.02.2020 № 05-06/1 выполнить работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные пунктом 6.1. договора купли-продажи областного имущества от 24.10.2019 № 4, в части разработки проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия с привлечением лицензированных и подрядных организаций.

В отзыве на исковое заявление, встречное исковое заявление ООО «Амургражданпроект» пояснило, что срок договора от 10.01.2020 составляет 90 дней с учетом предоставления исходных данных и оплаты аванса. Указало, что обстоятельства, касающиеся срока предоставления необходимых для работы документов, отсрочили дату исполнения ООО «Амургражданпроект» работ по договору от 10.01.2020, так как исходные данные передавались в следующие сроки: паспорт объекта культурного наследия предоставлен 29.01.2021, приказ об утверждении границ территории, описания границ территории и правового режима использования территории объекта культурного наследия, приказ об утверждении предмета охраны культурного наследия, приказ о регистрации объекта культурного наследия в едином государственном реестре объектов культурного наследия народов РФ, техническое задание заказчика, схема границ защитных зон объекта культурного наследия - 29.01.2021, топосъемка квартала в программе AutoCAD и в системе МСК-28 - 12.11.2021, технический отчет по обследованию - 16.06.2022. Кроме того, 27.05.2022 в процессе демонтажных работ по очистке подвального и 1-го этажей от мусора и зашивок и вскрытий конструкций, недоступных в период основного обследования, на объекте культурного наследия специалистами ООО «Амургражданпроект» выявлены скрытые дефекты: капитальные стены подвального этажа со стороны помещений выполнены из бутового камня, по обследованию прижимная кирпичная стена, стены находятся во влажном состоянии, выявлены места дымоходов на внутренних капитальных стенах в местах опирания балок перекрытия, выявлены заложенные дверные и оконные проемы в капитальных стенах, для устранения которых потребовалось дополнить комплект КР и АР неучтенными мероприятиями по внутренней прижимной стене, по инъектированию капитальных стен, выполнению отсечной гидроизоляции, выполнить мероприятия по усилению стены, дополнительно разработать листы в комплект КР, дополнительные мероприятия по усилению в разделе КР. 07.06.2022 выявлены следующие скрытые дефекты: под штукатурным слоем в частично заложенном проеме по оси 2 выявилась сквозная трещина, выявлены пробитые проемы в капитальных стенах без перемычек. 22.07.2022 выявлены следующие скрытые дефекты: в уровне подвального этажа выявлены два оконных проема в аварийном состоянии - растесана кирпичная перемычка, обнаружен участок над дверным проемом в подвальном этаже с растесанной перемычкой и стеной над ним, участок в аварийном состоянии, в подвальном этаже под зашивками обнаружены нагревательная печь и двойное перекрытие, обнаружен заложенный дверной проем, выходящий в переход - исторический выход из подвала. Выявленные скрытые дефекты не могли быть определены на этапе заключения договора от 10.01.2020 и значительным образом повлияли на сроки выполнения работ в рамках договора от 10.01.2020.

В судебном заседании представители Министерства и Инспекции по охране ОКН АО поддержали первоначальные исковые требования и требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, настаивая на достаточности установленных в договоре № 4 сроков выполнения охранного обязательства ввиду нахождения памятника в удовлетворительном состоянии и существенного влияния на неисполнение обществом данных сроков невнесения аванса по договору с ООО «Амургражданпроект».

Представитель ООО «Строймагнат Премиум» настаивал на удовлетворении встречного искового заявления, указывая, что при проведении первичных работ были выявлены дефекты и деформации, потребовавшие проведения дополнительного технического обследования конструкций и внесения изменений в разработанные разделы проектной документации, что существенно повлияло на выполнение охранного обязательства.

Представитель третьего лица ООО «Амургражданпроект» оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 24.10.2019 Министерство имущественных отношений Амурской области (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Строймагнат Премиум» (покупатель) в соответствии с протоколом об итогах конкурса в электронной форме по продаже областного недвижимого имущества от 17.10.2019 № 8 заключили договор купли-продажи областного имущества № 4, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <...>:

- больница, назначение: нежилое здание, количество этажей: 3-4, в т.ч. подземных 1, общая площадь 4 603,8 кв.м, 1964 г.п., кадастровый номер 28:01:130019:320, реестровый номер областного имущества П1203726;

- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположено на 1 этаже, общая площадь 90,5 кв.м, 1982 г.п., кадастровый номер 28:01:130019:418, реестровый номер областного имущества П1300583;

- лаборатория, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, общая площадь 228 кв.м, 1952 г.п., кадастровый номер 28:01:130019:619, реестровый номер областного имущества П1203729;

- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположено на 1 этаже, общая площадь 213,3 кв.м, 1982, 1987 г.п., кадастровый номер 28:03:130019:417. реестровый номер областного имущества П1300584;

- гараж, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, общая площадь 262,2 кв.м, 1964 г.п., кадастровый номер 28:01:130019:324, реестровый номер областного имущества П1203728;

- здание кислородной станции, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, общая площадь 43,8 кв.м, 2013 г.п., кадастровый номер 28:01:130019:656, реестровый номер областного имущества П1204233;

- литер А, назначение: нежилое здание, количество этажей: 6, в т.ч. подземных 1, общая площадь 3 822,3 кв.м, 1970 г.п., кадастровый номер 28:01:130019:701, реестровый номер областного имущества П1204646;

- литер А1 (основное строение), назначение: нежилое здание, количество этажей: 3, в т.ч. подземных 1, общая площадь 1 224,6 кв.м, 1917 г.п., кадастровый номер 28:01:130019:705, реестровый номер областного имущества П1204669, являющийся объектом культурного наследия регионального значения, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации «Здание горбольницы № 3 (до 1920 г. размещалась община сестер милосердия и красного креста)», регистрационный номер 281610474970005 (далее - Объект культурного наследия);

- литер А1 (пристройка), назначение: нежилое здание, количество этажей: 2, общая площадь 126 кв.м, 1970 г.п., кадастровый номер 28:01:130019:702, реестровый номер областного имущества П1204647;

- литер А2, назначение: нежилое здание, количество этажей: 3, в т.ч. подземных 1, общая площадь 783 кв.м, 1987 г.п., кадастровый номер 28:01:130019:704, реестровый номер областного имущества П1204667;

- литер АЗ, назначение: нежилое здание, количество этажей: 6, в т.ч. подземных 1, общая площадь 3 989,2 кв.м, 1987 г.п., кадастровый номер 28:01:130019:703, реестровый номер областного имущества П1204668;

- гараж, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, общая площадь 198,3 кв.м, 1964 г.п., кадастровый номер 28:01:130019:319, реестровый номер областного имущества П1203915;

- земельный участок под зданиями, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: больница, общая площадь 13 643 кв.м, кадастровый номер 28:01:130019:22, реестровый номер областного имущества П1103614.

В соответствии с пунктом 2.1 договора № 4 существенным условием настоящего договора является обязанность покупателя выполнять требования, установленные Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и требования охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации «Здание горбольницы № 3 (до 1920 г. размещалась община сестер милосердия и красного креста)», утвержденного приказом государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Амурской области от 16.05.2019 № 185 (далее - Охранное обязательство) (приложение к договору).

В числе обременений по договору установлено следующее обременение имущества - Литер А1 (основное строение) кадастровый номер 28:01:130019:705, а именно объект относится к объектам культурного наследия регионального значения, включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации «Здание горбольницы № 3 (до 1920 г. размещалась община сестер милосердия и красного креста)», регистрационный номер 281610474970005. Запись регистрации в едином государственном реестре недвижимости: 28:01:130019:705-28/001 /2017-3 от 21.09.2017. В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона 73-ФЗ объект культурного наследия подлежит государственной охране в целях предотвращения его повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка его использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред Объекту культурного наследия, а также в целях его защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. Снос объекта культурного наследия запрещен в соответствии с пунктом 13 статьи 18 Закона 73-ФЗ. Все ремонтные и реставрационные работы по объекту культурного наследия подлежат обязательному согласованию с государственной инспекцией по охране объектов культурного наследия Амурской области.

Определенная по итогам конкурса цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1. договора, составила 264 100 000 руб., в т.ч. НДС - 31 480 711,46 руб. (пункт 3.1 договора).

Права и обязанности сторон согласованы в разделе 4 договора и предусматривают, в частности, обязанность покупателя выполнять требования охранного обязательства на объект культурного наследия в порядке и на условиях, предусмотренных данным охранным обязательством, а также требования, установленные Законом 73-ФЗ, и право продавца расторгнуть договор в части объекта культурного наследия в случае невыполнения покупателем условий конкурса, предусмотренных разделом 6 настоящего договора, а также ненадлежащего их выполнения, в том числе нарушения сроков выполнения таких условий и объема их выполнения.

В силу пункта 6.1 договора проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в порядке, установленном статьей 45 Закона 73-ФЗ:

- получение задания на проведение работ по сохранению Объекта культурного наследия, выданного государственной инспекцией по охране объектов культурного наследия Амурской области (далее - задание на проведение работ), не позднее 2 (двух) месяцев с момента заключения настоящего договора;

- разработка проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия с привлечением лицензированных проектных и подрядных организаций в соответствии с заданием на проведение работ не позднее 1 (одного) года с момента заключения настоящего договора;

- реставрация и приспособление объекта культурного наследия к современному использованию с привлечением лицензированных проектных и подрядных организаций в соответствии с заданием на проведение работ не позднее 3 (трех) лет с момента заключения настоящего договора.

Охранное обязательство и паспорт объекта культурного наследия прилагаются к настоящему договору.

Срок выполнения условий конкурса: 3 (три) года со дня заключения настоящего договора.

В случае неисполнения покупателем условий конкурса в части объекта культурного наследия, ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения условий и объема их исполнения, а также неисполнения обязанностей, предусмотренных разделом 6 настоящего договора, договор в части объекта культурного наследия расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 5 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» объект культурного наследия подлежит возврату продавцу (в собственность Амурской области) без возмещения покупателю стоимости Объекта культурного наследия, включая неотделимые улучшения, и без компенсации расходов, связанных с исполнением настоящего договора (пункт 8.3 договора).

На основании акта приема-передачи от 27.11.2019 продавец передал, а покупатель принял согласованное в договоре № 4 имущество.

12.02.2020 обществом «Строймагнат Премиум» получено задание на проведение работ по сохранению Объекта культурного наследия.

Согласно протоколу заседания комиссии по контролю за выполнением условий конкурса от 20.11.2020, комиссией установлено, что задание на проведение работ по сохранению Объекта культурного наследия при сроке исполнения до 24.12.2019 получено 12.02.2020, а разработка проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия с привлечением лицензированных проектных и подрядных организаций в соответствии с заданием на проведение работ при сроке исполнения до 24.10.2020 не выполнена. По результатам заседания комиссия решила предложить обществу выполнить условия конкурса в срок до 16.12.2020 и уведомить общество о расторжении договора по соглашению сторон.

Письмом б/н б/д (получено Министерством 08.12.2020 вх. № 5199) общество со ссылками на распространение новой коронавирусной инфекции указало на ухудшение финансового положения и затруднение в связи с этим в работе со сторонними организациями, ходатайствовало о признании уважительными причины пропуска срока и согласовать срок исполнения выданного предписания до 01.06.2021.

Согласно протоколу заседания комиссии по контролю за выполнением условий конкурса от 15.12.2021, комиссией также установлено нарушение обществом условий конкурса.

06.04.2022 Министерство направило в адрес общества предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору № 4.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления Министерством первоначальных исковых требований, а также заявлением Инспекцией по охране ОКН АО на основании статьи 50 АПК РФ, подпункта 6 пункта 6 статьи 11 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» самостоятельных требований относительно предмета спора.

В свою очередь, полагая, что имеются основания для изменения сроков выполнения условий конкурса, общество «Строймагнат Премиум» предъявило встречные исковые требования со ссылкой на положения постановления Правительства РФ от 16.04.2022 № 680 «Об установлении порядка и случаев изменения существенных условий государственных и муниципальных контрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия» (далее – постановление Правительства РФ № 680), в обоснование которых указало на выявление скрытых дефектов при обследовании здания, что повлияло на сроки выполнения работ в рамках договора от 10.01.2020.

Заключенный между сторонами договор от 24.10.2019 по своей правовой природе является договором подряда купли-продажи и регулируется как общими положениями гражданского законодательства, так и положениями законодательства в сфере приватизации государственного и муниципального имущества и охраны объектов культурного наследия.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты.

В соответствии со статьей 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ) договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ), а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.

В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.

В случае приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, путем продажи на конкурсе условия конкурса должны предусматривать проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ, а при отсутствии данного охранного обязательства - с иным охранным документом, предусмотренным пунктом 8 статьи 48 Закона № 73-ФЗ (пункт 4 статьи 29 Закона № 178-ФЗ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 29 Закона № 178-ФЗ в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, состояние которого признается неудовлетворительным в соответствии с Законом № 73-ФЗ (далее - объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии) и который приватизируется путем продажи на конкурсе, в соответствующий орган по управлению государственным или муниципальным имуществом представляется согласованная в порядке, установленном Законом № 73-ФЗ, проектная документация по сохранению объекта культурного наследия (стадия - эскизный проект реставрации), которая включается в состав конкурсной документации.

Договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ, а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона (пункт 3 статьи 29 Закона № 178-ФЗ).

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, между Министерством (продавец) и обществом (покупатель) по результатам торгов заключен договор купли-продажи в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, что предполагает применение приведенных выше норм, в том числе в отношении выполнения требований охранного обязательства.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона № 178-ФЗ приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Внесение изменений в условия конкурса после заключения договора для конкретного покупателя влечет нарушение одного из принципов приватизации муниципального имущества, который заключается в признании равенства покупателей муниципального имущества.

Пунктом 14 статьи 20 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя порядок выполнения победителем конкурса условий конкурса.

Указанный договор должен устанавливать порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств.

Внесение изменений и дополнений в условия конкурса и обязательства его победителя после заключения указанного договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных статьей 451 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Разрешая встречные исковые требования, суд установил, что при заключении договора № 4 каких-либо разногласий в части объема выполняемых работ, последовательности и сроков у сторон договора не возникло. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Сроки выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, указанные в договоре, были перенесены в него из охранного обязательства.

В качестве существенных обстоятельств истец по встречному иску приводит следующее: при проведении работ были выявлены скрытые дефекты, влияющие на сроки выполнения третьим лицом работ по разработке проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия. Кроме того, наличие оснований для изменения сроков общество обосновывает ссылками на постановление Правительства РФ № 680.

Между тем данные обстоятельства не являются существенными обстоятельствами по смыслу, придаваемому статьей 451 ГК РФ.

Так, общество, приобретая такой специфический объект недвижимого имущества как объект культурного наследия и принимая на себя обязательства по его сохранению, не могло не знать объем подлежащих выполнению работ, их логическую последовательность и объективные сроки.

Выявление скрытых дефектов не может свидетельствовать о существенных изменениях обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку в силу специфики выполнения работ в отношении объектов культурного наследия данное обстоятельство (выявление скрытых дефектов) является допустимым и не может свидетельствовать о принятии покупателем всех возможных мер, направленных на соблюдение предусмотренных договором сроков.

Более того, в письме от 07.12.2020 третье лицо ООО «Амургражданпроект» относительно выполнения проектных работ указало, что необходимые для проектирования данные в полном объеме предоставлены 25.08.2020, авансовый платеж получен 16.11.2020, соответственно, срок разработки проектной документации до 16.02.2021.

Следовательно, при заключении с третьим лицом договора 10.01.2020 и внесении по нему аванса только 16.11.2020, при условии, что выполнение работ по договору поставлено в зависимость от перечисления аванса, общество «Строймагнат Премиум» своим бездействием способствовало нарушению сроков разработки проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия более чем на 10 месяцев.

Суд принимает во внимание, что, по утверждению Инспекции по охране ОКН АО, не опровергнутому представителем общества, для выполнения работ по разработке проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия более чем достаточно шести месяцев, что подтверждается средними сроками выполнения аналогичных работ по другим объектам культурного наследия, однако, при проведении конкурса и заключении с обществом договора № 4 сроки разработки проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия предусмотрены с «запасом» (1 год).

Оснований не согласиться с данными утверждениями у суда не имеется, поскольку по договору от 10.01.2020 третье лицо обязалось выполнить работы по разработке проекта в трехмесячный срок.

Следовательно, если бы обязательства по передаче исходных данных и внесению предварительной оплаты были бы исполнены обществом «Строймагнат Премиум» своевременно, то при выявлении скрытых дефектов у покупателя было бы достаточно времени для корректировки проектной документации и исполнения обязательств в части сроков, установленных пунктом 6.1 договора.

Обществу следовало проявить необходимую разумность и добросовестность, требуемую степень заботливости и осмотрительности, с учетом установленного статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа осуществления предпринимательской деятельности на началах риска.

Само по себе введение в 2020 году ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции (на что ссылалось общество в переписке с Министерством), не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, а также о наличии непреодолимых препятствий для соблюдения условий договора.

Указание обществом в качестве основания для внесения изменений в договор положений постановления Правительства РФ от 16.04.2022 № 680, судом признается несостоятельным, поскольку спорное постановление Правительства РФ регулирует вопросы изменения сроков контрактов, заключенных в соответствии с требованиями Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», в то время как правоотношения истца и ответчика урегулированы Законом № 178-ФЗ.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, а также руководствуясь вышеприведенным правовым регулированием, суд приходит к выводу об отсутствии в данном случае правовых оснований для внесения изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества в части сроков выполнения работ и, как следствие, обязании Министерства заключить дополнительное соглашение.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать.

Разрешая первоначальные исковые требования и самостоятельные требования третьего лица, суд приходит к следующим выводам.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

На основании статей 1 (пункта 1), 11 (пункта 1), 12 ГК РФ и статей 4, 65 АПК РФ лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. При этом целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Судом установлено, что согласно пункту 4.3.2 договора, предусматривающему право продавца расторгнуть договор в части объекта культурного наследия в случае невыполнения покупателем условий конкурса, предусмотренных разделом 6 договора, и пункту 8.3 договора, предусматривающему расторжение договора по соглашению сторон или в судебном порядке в случае неисполнения покупателем условий конкурса в части объекта культурного наследия, ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения условий и объема их исполнения, а также неисполнения обязанностей, предусмотренных разделом 6 настоящего договора, что соответствует положениям абзаца одиннадцатого пункта 5 статьи 29 Закона № 178-ФЗ, продавец вправе претендовать только на расторжение договора.

Следовательно, первоначальные требования заявлены Министерством не обоснованно и не подлежат удовлетворению.

При этом самостоятельные требования третьего лица подлежат удовлетворению.

Так, согласно подпункту 6 пункта 6 статьи 11 Закона № 73-ФЗ должностные лица органов охраны объектов культурного наследия в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право предъявлять в суд иски о понуждении исполнить обязательства в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия в натуре.

Инспекция в соответствии с пунктом 3.1.31 Положения, утвержденного постановлением Губернатора Амурской области от 11.01.2017 № 10, обращается в суд в случаях нарушения федерального законодательства в установленной сфере деятельности.

Согласно преамбуле Закона № 73-ФЗ в Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.

Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Исходя из особого статуса и ценности такого имущества порядок его вовлечения и использования в гражданском обороте регламентирован гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных актами специального законодательства в области охраны объектов культурного наследия (статья 2 Закона № 73-ФЗ).

По условиям пункта 1 статьи 47.6 Закона № 73-ФЗ в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона.

В пункте 2 статьи 33 Закона № 73-ФЗ установлен перечень мероприятий, который входит в государственную охрану объектов культурного наследия.

В силу статьи 40 Закона № 73-ФЗ работами по сохранению являются, в том числе научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы в соответствии с ГОСТ Р 55528-2013 «Национальный стандарт РФ. Состав и содержание научно-проектной документации по сохранению объектов культурного наследия, памятники истории и культуры» (разделы 6, 7) и ГОСТ Р 55567-2013 «Национальный стандарт РФ. Порядок организации и ведения инженерно-технических исследований на объектах культурного наследия».

Согласно пункту 1 статьи 40 Закона № 73-ФЗ сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Согласно пункту 4 статьи 40 Закона № 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта культурного наследия, проводятся в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Статьей 45 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

В силу пункта 2 статьи 33 Закона № 73-ФЗ государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, помимо прочего, согласование проектной документации, необходимой для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

Таким образом, работы по сохранению объекта культурного наследия предусматривают проведение технического обследования объекта, подготовку проектной документации на проведение работы по сохранению объекта, проведение государственной историко-культурной экспертизы проектной документации, согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия с региональным органом охраны объектов культурного наследия, а также непосредственно ремонт и реставрацию объекта культурного наследия.

Заявленное третьим лицом самостоятельное требование непосредственно связано с неисполнением обществом «Строймагнат Премиум» обязательств по охране объекта культурного наследия.

Ответчик, владея объектом культурного наследия, не исполняет требования Закона № 73-ФЗ, работы, направленные на сохранение объекта, в установленный срок не провел.

Между тем статьей 7 Закона № 73-ФЗ гражданам Российской Федерации гарантируется обеспечение сохранности объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По смыслу пункта 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (пункт 1 статьи 307 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается на основание своих требований и возражений.

Как отмечалось ранее, в полном объеме работы по разработке проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия с привлечением лицензированных проектных и подрядных организаций в соответствии с заданием на проведение работ не позднее 1 (одного) года с момента заключения договора от 24.10.2019 № 4, то есть не позднее 24.10.2020, соответственно, такой срок на дату вынесения настоящего судебного акта наступил.

Учитывая изложенное, суд считает наличествующими основания для возложения обязанности на общество «Строймагнат Премиум» по исполнению охранного обязательства, а именно: в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу выполнить в соответствии с охранным обязательством и заданием на проведение работ от 12.02.2020 № 05-06/1 работы по сохранению объекта культурного наследия – нежилого здания «Здание горбольницы № 3 (до 1920 г. размещалась община сестер милосердия и красного креста), регистрационный номер 281610474970005, предусмотренные пунктом 6.1. договора купли-продажи областного имущества от 24.10.2019 № 4, в части разработки проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия с привлечением лицензированных и подрядных организаций.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает, в том числе, срок их совершения.

Судебные акты по требованиям об обязании совершить определенные действия должны быть исполнимыми, и эффективному исполнению судебных актов способствует срок исполнения, указанный в судебном акте.

Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ).

При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Обозначенные третьим лицом сроки исполнения решения суда суд считает разумными.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении исковых требований Министерства имущественных отношений Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) и встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Строймагнат Премиум» (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Самостоятельные требования Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строймагнат Премиум» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу выполнить в соответствии с охранным обязательством и заданием на проведение работ от 12.02.2020 № 05-06/1 работы по сохранению объекта культурного наследия – нежилого здания «Здание горбольницы № 3 (до 1920 г. размещалась община сестер милосердия и красного креста), регистрационный номер 281610474970005, предусмотренные пунктом 6.1. договора купли-продажи областного имущества от 24.10.2019 № 4, в части разработки проекта реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия с привлечением лицензированных и подрядных организаций.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строймагнат Премиум» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение самостоятельных требований в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Для направления исполнительного листа на взыскание денежных средств в доход бюджета ходатайство взыскателя не требуется.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья Е.В.Иванова