Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А33-12062/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


29 сентября 2025 года


Дело № А33-12062/2025

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15 сентября 2025 года. В полном объёме решение изготовлено 29 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Васильевой Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Зыковского сельсовета Березовского района Красноярского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании торгов недействительными,

в присутствии (до перерыва):

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 03.12.2024, личность удостоверена паспортом,

в отсутствие лиц, участвующих в деле (после перерыва),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоничевым Е.В.,

установил:

администрация Зыковского сельсовета Березовского района Красноярского края (далее – истец) обратилась в Березовский районный суд Красноярского края с иском к ФИО1 (далее – ответчик):

- о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже земельного участка, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, Зыковский сельсовет, <...> з/у 1А, общей площадью 2484 кв.м., с кадастровым номером 24:04:6503003:182;

- о признании недействительным договора купли - продажи земельного участка, земельного участка, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, Зыковский сельсовет, <...> з/у 1А, общей площадью 2484 кв.м., с кадастровым  номером 24:04:6503003:182, б/н от 29.07.2024;

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возвращения в положение, существовавшее до заключения договора;

- об обязании ответчика возвратить в муниципальную собственность Зыковского сельсовета земельный участок, земельного участка, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, Зыковский сельсовет, <...> з/у 1А, общей площадью 2484 кв.м., с кадастровым номером 24:04:6503003:182 в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу;

- о прекращении права собственности ответчика на земельный участок, земельного участка, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, Зыковский сельсовет, <...> з/у 1А, общей площадью 2484 кв.м., с кадастровым номером 24:04:6503003:182.

Определением Березовского районного суда Красноярского края от 07.10.2024 исковое заявление принято к производству суда.

Определением от 19.03.2024 дело 2-644/2025 24RS0004-01-2024-002660-68 передано по подсудности в Арбитражный суд Красноярского края.

30.04.2025 дело поступило в Арбитражный суд Красноярского края.

Определением от 13.05.2025 исковое заявление принято к производству суда; предварительное и судебное заседания назначены на 16.07.2025.

Протокольным определением от 14.08.2025 судебное заседание отложено на 11.09.2025.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте разбирательства, для участия в судебном заседании 11.09.2025 не явился. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края.

06.08.2025 от ответчика поступили дополнительные документы.

Суд заслушал объяснения лиц, участвующих в деле, присутствующих в судебном заседании.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 09 час. 45 мин. 15.09.2025, о чем вынесено протокольное определение. Лицам, участвующим в деле, сообщено, что после перерыва судебное заседание будет продолжено в зале судебного заседания № 315 здания Арбитражного суда Красноярского края по адресу <...>.

Сведения о перерыве в судебном заседании размещены на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет.

Заседание продолжено  15.09.2025 в 09 час. 40 мин. в прежнем составе суда, в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В связи с отсутствием лиц, участвующих в  деле, протоколирование с использованием средств аудиозаписи не ведется.

Суд исследовал материалы дела.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

29.07.2024 между администрацией Зыковского сельсовета Березовского района Красноярского края (продавец)  и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 договора настоящий договор заключен на основании протокола № 2 от 18.07.2024 «О результатах аукциона по продаже земельного участка», постановления № 175 от 27.05.2024 администрации Зыковского сельсовета Березовского района Красноярского края «О проведении аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 24:04:6503003:182, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Березовский мунципальный район, сельское поселение Зыковский сельсовет, <...>».

В материалы дела представлены протокол о результатах аукциона по продаже земельного участка, расположенного по адресу: лот № 1 – земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Березовский муниципальный район, Зыковский сельсовет, <...> з/у 1а, общей площадью 2484 кв.м, с кадастровым номером 24:04:6503003:182, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгового комплекса, от 18.07.2024 № 2, извещение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 11.06.2024, заявка ФИО1 на участие в аукционе по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.

Согласно пункту 1.2 договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок, находящийся по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Березовский муниципальный район, сельское поселение Зыковский сельсовет, <...>, общей площадью 2484 кв.м., с кадастровым номером 24:04:6503003:182, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгового комплекса. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка. Земельный участок соответствует его количественным характеристикам, указанным в выписке из ЕГРН и пригоден для использования в соответствии с целями его предоставления и требованиями, установленными действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена участка согласно протоколу № 2 о результатах аукциона по продаже земельного участка от 18.07.2024 составляет 4 554 925,36 руб. Задаток, внесенный покупателем в размере 204 256,84 руб., засчитывается в счет платы за участок. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму в размере 4 350 668,52 руб. в течение 10 календарных дней с момента заключения договора.

Покупатель перечисляет сумму, указанную в пункте 2.1 настоящего договора, на счет: УФК по Красноярскому краю (Администрация Зыковского сельсовета Березовского района Красноярского края, л/с <***>), р/с <***>, отделение Красноярск г. Красноярск, ИНН <***>, БИК 010407105, КБК 01611406025100000430, код ОКТМО 04605420, КПП 240401001.

Обязанность покупателя по оплате цены участка считается исполненной после поступления денежных средств в полном объеме на счет, указанный в пункте 3.1 настоящего договора, и предоставления продавцу соответствующих платежных поручения, подтверждающих оплату (пункт 3.2 договора).

Из искового заявления следует, что в сентябре 2024 года в рамках муниципального самоконтроля выявлены нарушения требований действующего земельного законодательства, а также процедуры согласования документов сотрудником администрации Зыковского сельсовета.

Проверкой установлено, что вышеуказанный договор заключен в нарушение требований пункта 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации,

На основании изложенного истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил, в судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения исковых требований не возражала, просила применить правовые последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 2 указанной статьи в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.). Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (пункт 4 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что в соответствии с извещением о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 11.06.2024 на аукцион на основании постановления администрации Зыковского сельсовета Березовского района Красноярского края от 27.05.2024 № 175 «О проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности» выставлен следующий лот № 1- земельный участок, расположенный по адресу Красноярский край, Березовский район, Зыковский сельсовет, <...> земельный участок 1, общей площадью 2484 кв.м, с кадастровым номером 24:04:6503003:182.

18.06.2024 ФИО1 подана заявка, в соответствии с которой индивидуальный предприниматель просила допустить ее к участию в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, из категории земель: земли поселений, с кадастровым номером 24:04:6503003:182, адрес: Красноярский край, Березовский район, Зыковский сельсовет, <...> земельный участок 1, общей площадью 2484 кв.м, разрешенное использование: для строительства торгового центра.

По результатам проведения торгов составлен протокол № 2 от 18.07.2024, согласно которому в ходе проведения аукциона установлено следующее:

- победитель аукциона по продаже земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Березовский муниципальный район, Зыковский сельсовет, <...> з/у 1а, общей площадью 2484 кв.м, с кадастровым номером 24:04:6503003:182, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для строительства торгового комплекса – участник № 1, ФИО1, место регистрации: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 41, кв. 102;

- заключить договор купли-продажи земельного участка с ФИО1,

- цена проданного земельного участка по результатам аукциона по продаже земельного участка от 18.07.2024 составляет 4 554 925,36 руб.,

- задаток, внесенный участником № 1, в размере 204 256,84 руб. засчитывается в счет платы за участок;

- победитель аукциона перечисляет оставшуюся сумму за земельный участок в размере 4 350 668,52 руб. в течение 10 календарных дней с момента заключения договора на счет УФК по Красноярскому краю (Администрация Зыковского сельсовета Березовского района Красноярского края), р/с <***>, л/с <***> в отделение Красноярск г. Красноярск, ИНН <***>, БИК 010407105, КПП 240401001, КБК 016114060251100000430.

По результатам проведения аукциона заключен договор купли-продажи земельного участка от 29.07.2024.

В ЕГРН 02.08.2024 внесена запись о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:04:6503003:182, адрес: Красноярский край, Березовский район, Зыковский сельсовет, <...> земельный участок 1, общей площадью 2484 кв.м, разрешенное использование: для строительства торгового центра, за ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.

Согласно пункту 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона (подпункт 5 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок мог быть предоставлен для целей строительства только путем продажи права аренды земельного участка на торгах в соответствии с положениями пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Нарушение регламентированных Земельным кодексом Российской Федерации принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков, а также интересов неопределенного круга лиц, влечет ничтожность как торгов по продаже спорного земельного участка (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и заключенного по результатам данных торгов договора купли – продажи земельного участка по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Березовский муниципальный район, Зыковский сельсовет, <...> з/у 1а, общей площадью 2484 кв.м, с кадастровым номером 24:04:6503003:182, категория земель: земли населенных пунктов, от 29.07.2024 (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку установленный законом порядок предоставления земельных участков для строительства только в аренду, а не в собственность, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

На основании пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте  2.1 договора стороны предусмотрели, что цена участка согласно протоколу № 2 о результатах аукциона по продаже земельного участка от 18.07.2024 составляет 4 554 925,36 руб. Задаток, внесенный покупателем в размере 204 256,84 руб., засчитывается в счет платы за участок. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму в размере 4 350 668,52 руб. в течение 10 календарных дней с момента заключения договора.

Ответчиком исполнены обязательства по оплате, что подтверждается поручением о перечислении задатка, платежным поручением № 307609 от 29.07.2024.

При указанных обстоятельствах суд полагает возможным применить правовые последствия двухсторонней реституции в виде обязания индивидуального предпринимателя ФИО1  возвратить в муниципальную собственность Зыковского сельсовета земельный участок, расположенный по адресу: Красноярский край, Березовский район, Зыковский сельсовет, <...> з/у 1А, общей площадью 2484 кв.м., с кадастровым номером 24:04:6503003:182 в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, а также в виде обязания администрацию  Зыковского сельсовета Березовского района Красноярского края возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1  денежные средства в сумме 4 554 925,36 руб. (выкупная стоимость спорного земельного участка).

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с освобождением истца от оплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковое заявление удовлетворить.

Признать недействительными торги в форме открытого аукциона по продаже земельного участка, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, Зыковский сельсовет, <...> з/у 1А, общей площадью 2484 кв.м., с кадастровым номером 24:04:6503003:182.

Признать недействительным договор купли - продажи земельного участка, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, Зыковский сельсовет, <...> з/у 1А, общей площадью 2484 кв.м., с кадастровым  номером 24:04:6503003:182, б/н от 29.07.2024.

Применить последствия недействительности договора купли - продажи земельного участка, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, Зыковский сельсовет, <...> з/у 1А, общей площадью 2484 кв.м., с кадастровым  номером 24:04:6503003:182, б/н от 29.07.2024.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить в муниципальную собственность Зыковского сельсовета земельный участок, расположенный по адресу: Красноярский край, Березовский район, Зыковский сельсовет, <...> з/у 1А, общей площадью 2484 кв.м., с кадастровым номером 24:04:6503003:182 в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Настоящее решение является основанием для прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)  на земельный участок, расположенный по адресу: Красноярский край, Березовский район, Зыковский сельсовет, <...> з/у 1А, общей площадью 2484 кв.м., с кадастровым номером 24:04:6503003:182.

Обязать администрацию Зыковского сельсовета Березовского района Красноярского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства в сумме 4 554 925,36 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 15 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

Т.А. Васильева