Решение от 5 октября 2017 г. по делу № А56-64225/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-64225/2017
06 октября 2017 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 06 октября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Алком Плюс» (адрес: Россия, 188320, Ленинградская область, Гатчинский район, г. Коммунар, ул. Прибрежная, дом 3, ОГРН: 1074705006420, ИНН 4705040779);

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: Россия, 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, дом 3, ОГРН: 1037843045734, ИНН 7815027624);

третье лицо: ФИО2

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

при участии

- от заявителя: представитель не явился (извещен),

- от заинтересованного лица: представитель ФИО3, на основании доверенности от 14.09.2017,

- третьего лица: представитель не явился (извещен),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Алком Плюс» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным отказа, изложенного в уведомлении от 05.07.2017 № 47/125/001/2017-1736, в государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 47:03:0703002:20, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Петровское сельское поселение, вблизи д. Ягодное, уч. 97, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права/права собственности по договору купли-продажи от 06.02.2017 в отношении земельного участка общей площадью 48 558 кв.м, адрес объекта: Ленинградская область, Приозерский район, Петровское сельское поселение, вблизи д. Ягодное, уч. 97, кадастровый номер 47:03:0703002:20.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

В предварительное судебное заседание представители заявителя и третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, не явились.

Заинтересованное лицо против удовлетворения требований возражало по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», частью 4 статьи 137 АПК РФ суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательство.

Заслушав представителя Управления, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, между ФИО2 (продавец) и Обществом (покупатель) 06.02.2017 заключен договор купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 48 558 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Петровское сельское поселение, вблизи д. Ягодное, уч. 97, кадастровый номер 47:03:0703002:20.

24.03.2017 Общество и ФИО2 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

К указанному заявлению были, в том числе приложены свидетельство о государственной регистрации права от 13.04.2011 № 152343, извещение о намерении продать земельный участок сельскохозяйственного назначения от 13.02.2017, договор купли-продажи земельного участка от 06.02.2017, акт приема-передачи от 06.02.2017 к договору купли-продажи земельного участка от 06.02.2017, платежное поручение от 22.02.2017 № 193, заявления о государственной регистрации права от 24.03.2017.

Уведомлением от 06.04.2017 № 47/125/001/2017-1736 Управление приостановило государственную регистрацию права на земельный участок.

22.06.2017 сторонами в дополнение к ранее представленным документам в Управление было представлено письмо Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 22.05.2017 № 18-1007/17-1-1.

Уведомлением от 05.07.2017 № 47/125/001/2017-1736 Управление отказало в государственной регистрации права на земельный участок в связи с нарушением сторонами договора положений пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

Ссылаясь на незаконность принятого Управлением решения, Общество обратилось с настоящими требованиями в арбитражный суд.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации установлено, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона № 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки, либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Пунктом 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Как видно из материалов дела, договор купли-продажи был заключен заявителем и третьим лицом 06.02.2017, тогда как извещение в Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом ФИО2 было направлено только 13.02.2017.

Таким образом, Обществом и ФИО2 при заключении договора купли-продажи от 06.02.2017 были нарушены названные положения статьи 8 Закона № 101-ФЗ.

Поскольку пунктом 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна, то для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения продавец обязан представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение требований названного Закона.

Между тем стороны договора купли-продажи не представили в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение процедуры извещения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок в соответствии с требованиями Закона № 101-ФЗ.

То обстоятельство, что извещение о намерении продать земельный участок в Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом все же было направлено, и впоследствии указанный орган государственной власти субъекта Российской Федерации отказался от преимущественного права покупки земельного участка, не свидетельствует об отсутствии допущенных сторонами договора от 06.02.2017 нарушений действующего законодательства.

Положения статьи 8 Закона № 101-ФЗ четко регламентируют порядок продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Нарушение последовательности перечисленных в данной норме закона действий, которые должен совершить продавец такого участка, также свидетельствует о ничтожности сделки.

Принимая во внимание подтвержденный материалами дела факт нарушения процедуры извещения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок в соответствии с требованиями закона № 101-ФЗ, следует признать, что договор от 06.02.2017 является ничтожной сделкой, а решение Управления об отказе в государственной регистрации права – законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.