Решение от 30 октября 2024 г. по делу № А41-105159/2023

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-105159/23
31 октября 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 23 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 31 октября 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ТСН "Архимед 1" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ООО "Элком" (ОГРН <***>, ИНН <***>), ООО "Интеллект" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Управление Росреестра по Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), ООО "Люкс Инжинеринг Групп" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании за собственниками помещений права общей долевой собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:05:0070204:2211, 50:05:0070204:2212 с находящимся в них оборудованием; о признании недействительными в силу ничтожности договоров долевого участия в строительстве от 13.11.2013 № АР1/ДДУАР-97, № АР1/ДДУАР-98; об исключении сведений из ЕГРН,

при участии в судебном заседании:

от ТСН "Архимед 1" – ФИО1, представитель по доверенности от 25.12.2022 № 04-ТСН, паспорт РФ, ФИО2, представитель по доверенности от 30.03.2024 № 09-ТСН, паспорт РФ,

от ООО "Элком" – ФИО3, на основании уставных документов, паспорт РФ,

от ООО "Люкс Инжинеринг Групп" – ФИО4, представитель по доверенности от 07.11.2023, паспорт РФ

УСТАНОВИЛ:

ТСН "Архимед 1" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Элком" с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о признании за собственниками помещений права общей долевой собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:05:0070204:2211, 50:05:0070204:2212 с находящимся в них оборудованием, расположенными в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <...>, о признании недействительными в силу ничтожности договоров долевого участия в строительстве от 13.11.2013 № АР1/ДДУАР-97, № АР1/ДДУАР-98; об исключении из ЕГРН сведений о праве собственности ООО «Элком» на помещения с кадастровыми номерами 50:05:0070204:2211, 50:05:0070204:2212.

В судебном заседании представители истцов поддержал исковые требования, изложили позицию суду. Представитель ООО «Элком» по требованиям возражал, заявил о применении срока исковой давности. Представитель ООО "Люкс Инжинеринг Групп" по требованиям возражал согласно письменным отзыву и пояснениям.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В материалы дела представлены ходатайство ООО "Люкс Инжинеринг Групп" о передаче спора по компетенции на рассмотрение суда общей юрисдикции, а также ходатайство ООО "Интеллект" о прекращении производства по настоящему делу в порядке пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Суд не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения ходатайств по следующим основаниям.

В соответствии с частью 4 статьи 39 АПК РФ, если при рассмотрении дела в арбитражном суде выяснилось, что оно подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, арбитражный суд передает дело в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области или суд автономного округа того же субъекта Российской Федерации для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Глава 4 АПК РФ устанавливает компетенцию арбитражных судов. В соответствии с частью 1 статьи 27 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 28 АПК РФ определено, что арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с ч. 3 ст. 26 ГПК РФ.

Как следует из абз. 1 пункта 3 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 18.08.1992 № 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам", гражданские дела подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо в случае, когда гражданин имеет такой статус, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Иной подход к решению данного вопроса противоречил бы общему принципу разграничения юрисдикционных полномочий судов общей юрисдикции и арбитражных судов, согласно которому в основе данного разграничения должны быть заложены критерии характера спора и его субъектного состава, применяемые в совокупности.

Имущественные споры по спорам, возникающим из гражданских правоотношений и не связанные с осуществлением экономической деятельности, в силу ст. 22 ГПК РФ относятся к компетенции судов общей юрисдикции.

Разграничение компетенции между судами общей юрисдикции и арбитражными судами проводится по критериям, закрепленным в процессуальном законодательстве. По общему правилу закон относит к подведомственности арбитражных судов экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности.

Суды общей юрисдикции в соответствии с частью 1, 3 статьи 22 ГПК РФ рассматривают и разрешают исковые дела по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

Таким образом, компетенция между судами общей юрисдикции и арбитражными судами разграничивается по двум критериям: а) участия в предпринимательской или иной экономической деятельности и б) субъектного состава (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 04.03.2015, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016.

При этом Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 13.05.2014 № 985-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО5 на нарушение его конституционных прав частью 3 статьи 22 ГПК РФ" разъяснил, что ч. 3 ст. 22 ГПК РФ относит к ведению судов общей юрисдикции дела, перечисленные в ч. ч. 1, 2 данной статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов. При этом ст. 27 АПК РФ закрепляет, что арбитражному суду подведомственны: дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1); экономические споры и иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (ч. 2); иные дела, отнесенные к подведомственности арбитражного суда федеральным законом (ч. 3).

С учетом изложенного выше, можно сделать вывод о том, что федеральный законодатель, относя к исключительному ведению арбитражных судов экономические споры и иные дела с участием граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, в то же время допускает возможность рассмотрения арбитражным судом экономических споров и иных дел с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, однако лишь в том случае, когда это прямо предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации либо иными федеральными законами.

Кроме того, возможность рассмотрения арбитражными судами дел с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, только в случае наличия на то прямого указания, содержащегося в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации либо в иных федеральных законах, свидетельствует о том, что вопрос о разграничении подведомственности дел с участием граждан между судами общей юрисдикции и арбитражными судами, по мнению законодателя, должен решаться исходя, прежде всего, из критерия субъектного состава спора.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В качестве иной экономической деятельности возможно рассматривать хозяйственную деятельность, связанную с заключением гражданско-правовых договоров имущественного характера, осуществляемую некоммерческими организациями, финансовую деятельность органов государственной власти и местного самоуправления, т.е. по своей природе экономическая деятельность связана с хозяйствованием, с удовлетворением материальных потребностей и интересов, с осуществлением имущественных прав субъектами экономической деятельности.

Применительно к настоящему делу необходимо отметить, что в соответствии с частью 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В статье 144 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что органами управления товарищества собственников жилья являются собрание членов товарищества и правление товарищества.

Таким образом, товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, созданной в целях управления имуществом, в том числе в целях его создания, содержания, приращения, предоставления коммунальных услуг. Основная деятельность товарищества собственников жилья не является предпринимательской.

Относительно характера экономической деятельности, которую может осуществлять товарищество собственников недвижимости, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.09.2020 № 305-ЭС20-4513 сформулирован подход, согласно которому определение понятия «иная экономическая деятельность» в нормативных актах отсутствует.

Однако термин «экономика» имеет различные научные толкования, большинство из которых объединяет единая концепция - экономикой является деятельность общества, связанная с производством, распределением, обменом, потреблением ресурсов и благ.

В связи с этим экономической деятельностью принято считать взаимосвязанную совокупность процессов (в число которых входит и предпринимательская деятельность), возникающих в результате указанной выше деятельности общества, целью которой является получение максимального положительного результата при потреблении ресурсов и благ при одновременном стремлении минимизировать влияние факторов, которые могут оказать негативный эффект.

Исходя из изложенного осуществлено разделение законодателем экономической и предпринимательской деятельности в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации.

Деятельность товарищества собственников жилья (особенности которой установлены частью 1 статьи 135 Жилищного кодекса) преследует такую цель как эффективное управление общей собственностью с максимальной выгодой для собственников, осуществляемое в порядке, установленном Жилищным кодексом, за счет финансовых средств, поступающих от собственников или иных лиц (например, после совершения сделки, не противоречащей действующему законодательству), посредством определения управляющих лиц, которым переданы функции по управлению имуществом, то есть является по своей сути экономической деятельностью.

Выпиской из ЕГРЮЛ подтверждается, что ТСН «Архимед-1» зарегистрировано в качестве юридического лица в 2018 году. К основным и дополнительным видам экономической деятельности товарищества относится управление эксплуатацией жилого и нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе (коды ОКВЭД – 38.32.1 и 68.32.2).

Из содержания иска и пояснений представителей товарищества рассматриваемые требования предъявлены ТСН «Архимед-1» в арбитражный суд в целях реализации задач уставной деятельности, а также реализации полномочий по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, предоставленных решением от 11.05.2023 годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Московская область, <...>, и получению доходов от использования такого имущества (т. 1 л.д. 97-117).

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что рассматриваемый иск предъявлен в защиту прав при осуществлении экономической деятельности, в связи с чем оснований для передачи дела по компетенции на рассмотрение суда общею юрисдикции не имеется.

В силу пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

В обоснование ходатайства о прекращении производства по делу ООО «Интеллект» ссылается на вступившее в законную силу решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 07.05.2015 по делу № 2-438/2015, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ООО «Интеллект» и ООО «Элком» о признании общим имуществом помещений с кадастровыми номерами 50:05:0070204:2211, 50:05:0070204:2212, о признании ничтожными договоров долевого участия в строительстве от 13.11.2013 № АР1/ДДУАР-97, № АР1/ДДУАР-98.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Предмет спора не влияет на свойство преюдиции, учитывая, что в части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствует формулировка "предмет спора", а формулировка "в котором участвуют те же лица" не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе.

Таким образом, часть 2 статьи 69 АПК РФ связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдиция предусматривает не только отсутствие необходимости повторно  оказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

При этом свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Истцом по настоящему делу выступает ТСН «Архимед-1», зарегистрированное в качестве юридического лица в 2018 году, то есть после вступления в законную силу решения Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 07.05.2015 по делу № 2-438/2015.

Полномочия на представление собственников помещений в многоквартирном доме предоставлены товариществу как самостоятельному субъекту экономической деятельности решениями собственников согласно протоколам от 11.05.2023, от 03.12.2023.

Кроме того, суд принимает во внимание следующее.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 06.10.2016 № 305-ЭС16-8204 по делу № А40-143265/2013, правовая квалификация сделки, данная судом по ранее рассмотренному делу, хотя и не образует преюдиции по смыслу статьи 69 АПК РФ, но учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, разрешающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Наделение судебных решений, вступивших в законную силу, свойством преюдициальности - сфера дискреции федерального законодателя, который мог бы прибегнуть и к другим способам обеспечения непротиворечивости обязательных судебных актов в правовой системе, но не вправе не установить те или иные институты, необходимые для достижения данной цели. Введение же института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой. Такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2007 № 11974/06, от 20.06.2013 № 3810/13, от 10.06.2014 № 18357/13, Определении Верховного Суда РФ от 22.09.2021 № 308-ЭС21-15995 также сформирован подход, согласно которому правовая оценка (квалификация) отношений, данная судом общей юрисдикции, не исключает возможности иной правовой оценки тех же отношений арбитражными судами.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что формальный подход к рассмотрению настоящего спора и к разрешению ходатайства о прекращении производства по делу не будет способствовать целям эффективного правосудия и реализации принципа установления правовой определенности во взаимоотношениях сторон спора.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд по существу спора установил следующее.

В соответствии с разрешением на строительство от 12.09.2011, с привлечением денежных средств по договорам долевого участия в строительстве, застройщиком ООО «Интеллект» осуществлялось строительство многоквартирного дома по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <...>.

Проектной декларацией, утвержденной 11.10.2011, предусмотрено строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой (1-я очередь строительства).

При проведении государственной экспертизы на проектную документацию из проекта многоквартирного дома исключены крышные котельные, поскольку предусматривалось осуществление теплоснабжения от существующей котельной микрорайона «Углич», что отражено в Положительном заключении государственной экспертизы от 12.08.2011 № 50-1-4-0973-11 (стр. 15, 24 заключения, т. 1 л.д. 43-67).

В связи с корректировкой проектной документации застройщиком получено Положительное заключение государственной экспертизы от 28.11.2012 № 50-1-4-1813-12, в котором в качестве изменения также отражено изменение источника теплоснабжения – устройство крышных котельных для теплоснабжения здания с оборудованием котлами марки Logano SK-745 фирмы BUDERUS, тепловой мощностью 1,04 МВт с газовыми горелками Logatop GZ4.2 фирмы BUDERUS; котлами марки Logano SK-745 фирмы BUDERUS, тепловой мощностью 0,82 МВт с газовыми горелками Logatop GZ4.1 фирмы BUDERUS; циркуляционными насосами NB80-200/214 A-F-A-BAOE фирмы GRUNDFOS; насосами UPS 40-30F фирмы GRUNDFOS (на каждый отопительный котел); системами автоматики и безопасности, мембранными расширительные баками Flexcon CE, дымовыми трубами (стр. 13, 18, 34, 49 заключения, т. 1 л.д. 68-95).

Изменения в проектную декларацию, предусматривающую крышные котельные в качестве нежилых помещений № 97 площадью 92,2 кв.м и № 98 площадью 87,7 кв.м, утверждены 25.03.2013 (т. 1 л.д. 38-42).

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.12.2013 № RU50512104-37, в котором котельная № 1 площадью 92,6 кв.м (пом. 883 по техническому паспорту) и котельная № 2 площадью 87,3 кв.м (пом. 884 по техническому паспорту) указаны в качестве объектов производственного назначения.

При этом в отношении нежилых помещений № 97 площадью 92,2 кв.м и № 98 площадью 87,7 кв.м между ООО «Интеллект» (застройщик) и ООО «Элком» (участник долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве от 13.11.2013 № АР1/ДДУАР-97, № АР1/ДДУАР-98.

Указанные объекты поставлены на кадастровый учет, на основании актов приема-передачи объекта долевого строительства от 31.12.2013 зарегистрировано право собственности ООО «Элком», о чем в ЕГРН внесены регистрационные записи от 16.04.2014.

Выписками из ЕГРН подтверждается, что котельная № 1 площадью 92,6 кв.м (пом. 883 по техническому паспорту) поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 50:05:0070204:2211, котельная № 2 площадью 87,3 кв.м (пом. 884 по техническому паспорту) – с кадастровым номером 50:05:0070204:2212.

Полагая, что имущество общего пользования не является самостоятельным объектом договора долевого участия в строительстве и не может находиться в единоличной собственности, ТСН «Архимед-1» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса и разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление № 64), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав (пункт 3 Постановления № 64). Аналогичная правовая позиция закреплена в пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.


Судом установлено, что в соответствии с проектной декларацией и проектной документацией (с учетом внесенных изменений) на основании разрешения от 16.12.2013 № RU50512104-37 в эксплуатацию введен многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой (1-я очередь строительства). В составе указанного многоквартирного дома в эксплуатацию также введены крышные котельные № 1 и № 2.

Из материалов реестрового дела на объекты с кадастровыми номерами 50:05:0070204:2211, 50:05:0070204:2212 также следует, что данные объекты поставлены на кадастровый учет в качестве крышных котельных на основании деклараций об объекте недвижимого имущества от 16.12.2013 и технических планов от 16.12.2013.

Как следует из Положительного заключения государственной экспертизы от 28.11.2012 № 50-1-4-1813-12 и пояснений представителей лиц, участвующих в деле, спорные котельные осуществляют теплоснабжение многоквартирного дома по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <...>.

Доказательств теплоснабжения данными котельными иных объектов, расположенных в границах земельного участка под многоквартирным домом и не связанных с обслуживанием такого объекта, либо расположенных за пределами придомовой территории, в материалы дела не представлено.

Вступившим в законную силу апелляционным определением Московского областного суда от 13.04.2022 по делу № 33-213/2022 также установлено, что крышные котельные представляют децентрализованную (автономную) систему теплоснабжения, предназначенную для теплоснабжения крупного жилого массива промышленного комплекса, объединенного общей тепловой сетью от одного или нескольких источников тепловой энергии.

Следовательно, суд приходит к выводу, что котельные № 1 и № 2 обеспечивают функционирование и обслуживание исключительно многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <...>, в связи с чем подлежат отнесению к общему имуществу собственников в таком многоквартирном доме.

Данный вывод согласуется с позицией изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2024 № 305-ЭС23-26836.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу разъяснений, приведенных в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, факт нарушения публичного интереса требует доказывания. Само по себе нарушение нормы закона не является достаточным основанием для признания сделки ничтожной по правилам, предусмотренным пунктом 2 статьи 168 ГК РФ (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2021 № 308-ЭС20-10325).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции по состоянию на дату заключения оспариваемых договоров долевого участка в строительстве) объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно статье 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, исходя из системного толкования норм статьи 289 ГК РФ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и приведенных положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с момента передачи застройщиком жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме и с момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на переданное помещение собственник помещения приобретает права на общее имущество в многоквартирном доме.

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми и нежилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности.

В проектной декларации с изменениями, утвержденными 25.03.2013, крышные котельные, предусмотренные проектной документацией, не указаны в качестве объектов производственного назначения.

Вместе с тем, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию спорные объекты введены в эксплуатацию в качестве объектов производственного назначения.

Доказательств, что нежилые помещения № 97 и № 98, являющиеся предметом договоров долевого участия в строительстве от 13.11.2013 № АР1/ДДУАР-97, № АР1/ДДУАР-98, и переданные ООО «Элком» по актам приема-передачи от 31.12.2013 в качестве нежилых помещений, расположенных на техническом этаже, представляют собой иные объекты, чем котельные № 1 и № 2, не обеспечивают обслуживание и функционирование многоквартирного дома, в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Напротив, материалами реестровых дел и выписками из ЕГРН подтверждается, что нежилые помещения № 97 (пом. 884) и № 98 (пом. 883) поставлены на кадастровый учет в качестве котельных – имущества общего пользования.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что объекты с кадастровыми номерами 50:05:0070204:2211, 50:05:0070204:2212 не могут выступать в качестве самостоятельных объектов по договорам долевого участия в строительстве в силу императивных норм статьи 289 ГК РФ и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, договоры долевого участия в строительстве от 13.11.2013 № АР1/ДДУАР-97, № АР1/ДДУАР-98 нарушают нормы действующего законодательства, права и охраняемые законом интересы собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <...>.

В этой связи договоры долевого участия в строительстве от 13.11.2013 № АР1/ДДУАР-97, № АР1/ДДУАР-98 являются ничтожными.

Суд отклоняет заявления ООО «Элком» и ООО «Интеллект» о применении срока исковой давности в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как следует из содержания иска, о государственной регистрации права единоличной собственности на котельные, подлежащие отнесению к общему имуществу в многоквартирном доме, представителям ТСН «Архимед-1» стало известно при рассмотрении Московским областным судом дела № 33-213/2022, в рамках которого представлены выводы повторной судебной экспертизы, изложенные в заключении эксперта от 01.03.2022 № 6Э/03/2022.

Суд также принимает во внимание, что осведомленность членов товарищества о наличии договоров участия в долевом строительстве и о государственной регистрации права не тождественна осведомленности товарищества, поскольку ТСН «Арихимед-1» выступает в рамках настоящего спора в качестве самостоятельного субъекта экономической деятельности в защиту в том числе собственных интересов в рамках полномочий, наделенных решением общего собрания собственников-членов товарищества.

В любом случае рассматриваемые требования лица, не являющегося стороной оспариваемых сделок, предъявлены в арбитражный суд в течение десятилетнего срока исковой давности.

По данному обстоятельству в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" даны соответствующие разъяснения.

Согласно пункту 2 статьи 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Началом течения такого десятилетнего срока, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 181 и абзацем вторым пункта 2 статьи 200 ГК РФ, является день нарушения права.

Если иное прямо не предусмотрено законом, для целей исчисления этого срока не принимается во внимание день, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, и указанный срок не может быть восстановлен.

Названный срок применяется судом по заявлению стороны в споре. Вместе с тем истцу не может быть отказано в защите права, если до истечения десятилетнего срока имело место обращение в суд в установленном порядке или обязанным лицом совершены действия, свидетельствующие о признании долга.

Десятилетний срок, установленный пунктом 2 статьи 196 ГК РФ, не подлежит применению к требованиям, на которые в соответствии с законом исковая давность не распространяется (например, статья 208 ГК РФ) (пункт 8 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

Положения ГК РФ о сроках исковой давности и правилах их исчисления в редакции Федерального закона от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) применяются к требованиям, возникшим после вступления в силу указанного закона, а также к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года (пункт 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ).

Десятилетние сроки, предусмотренные пунктом 1 статьи 181, пунктом 2 статьи 196 и пунктом 2 статьи 200 ГК РФ (в редакции Закона N 100-ФЗ), начинают течь не ранее 1 сентября 2013 года и применяться не ранее 1 сентября 2023 года (пункт 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ в редакции Федерального закона от 28 декабря 2016 года N 499-ФЗ "О внесении изменения в статью 3 Федерального закона "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации") (пункт 27 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

Иные доводы ответчиков и ООО "Люкс Инжинеринг Групп" исследованы судом и отклоняются за несостоятельностью, как основанным на неверном толковании норм права.

Суд признает также обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о признании за собственниками помещений права общей долевой собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:05:0070204:2211, 50:05:0070204:2212 с находящимся в них оборудованием, расположенными в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <...>.

Согласно пунктам 58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии с пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего на момент передачи объектов долевого участия) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, поскольку право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество, в том числе на крышные котельные с кадастровыми номерами 50:05:0070204:2211, 50:05:0070204:2212 возникло в силу закона, суд приходи к выводу, что признание за собственниками помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности является надлежащим способом восстановления нарушенных прав.

В силу абзаца второго пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчиков в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ в солидарном порядке в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <...>, право общей долевой собственности собственников помещений на нежилые помещения № 883 с кадастровым номером 50:05:0070204:2212 и помещение № 884 с кадастровым номером 50:05:0070204:2211 с находящимся в них оборудованием, предназначенным для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Признать недействительными в силу ничтожности договоры долевого участия в строительстве от 13.11.2013 № АР1/ДДУАР-97, № АР1/ДДУАР-98, заключенные между ООО «Интеллект» и ООО «Элком».

Решение является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ООО "Элком" (ОГРН <***>, ИНН <***>) на нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:05:0070204:2212, 50:05:0070204:2211 и для внесения в ЕГРН сведений об общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <...>.

Взыскать с ООО "Элком" (ОГРН <***>, ИНН <***>), ООО "Интеллект" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ТСН "Архимед 1" (ОГРН <***>, ИНН <***>) солидарно в равных долях судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья                                                                                                         Ю.С. Таранец