Решение от 16 октября 2025 г. по делу № А58-3295/2024

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, <...>

тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-3295/2024
17 октября 2025 года
город Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 09.10.2025.

Полный текст решения изготовлен 17.10.2025.


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Эверстовой Р.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сивцевой И.А., рассмотрев дело по исковому заявлению Администрации городского поселения «Поселок Тикси» Муниципального образования «Булунский улус» Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 21.03.2024 № 2-0650 к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании незаконным договора аренды земельного участка от 03.08.2020 № 20 с кадастровым номером 14:06:090001:295, о применении последствий признания сделки незаконной,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Саха (Якутия),

с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание).

при участии в судебном заседании:

от истца посредством онлайн-заседания – ФИО2 по распоряжению 224-р от 21.09.2021 (паспорт),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 11.08.2023 серия 77АВ № 379730 (паспорт, диплом),

от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 09.10.2025 № 450-А28 (удостоверение)

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения «Посёлок Тикси» муниципального района «Булунский улус» Республики Саха (Якутия) (далее истец, Администрация ГП «Посёлок Тикси) обратилась в Булунский районный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением от 21.03.2024 № 2-06507 к ФИО1 (ответчик)  с учетом уточнений о признании недействительным договора от 03.08.2020 № 20 аренды земельного участка с кадастровым номером 14:06:090001:295, расположенного по адресу: <...>, и о применении последствия признания сделки незаконной.

Истец представил ходатайства от 17.05.2024 № 878, от 25.07.2024 № 1199, возражение на отзыв от 29.08.2024 № 1373, ходатайство о приобщении материалов к делу от 13.09.2024 № 1448, ходатайство от 13.09.2024 № 1449 об уточнении исковых требований, ходатайство от 02.11.2024 № 1747, дополнение к отзыву от 14.01.2025 № 30, возражение на отзыв третьего лица от 07.02.2025 № 214, ходатайство от 21.03.2025 № 606 о приобщении протеста прокуратуры от 21.03.2025, ходатайство от 30.04.2025 № 956, проект судебного решения.

В возражении на отзыв от 29.08.2024 № 1373 Администрация  сообщает о том, что ходатайством от 25.07.2024 № 1199 было отозвано ходатайство об уточнении исковых требований, следовательно, вопрос о расторжении договора аренды в настоящее время не подлежит рассмотрению.

Определением от 28.07.2023 исковое заявление принято к производству Булунского районного суда Республики Саха (Якутия).

Определением Булунского районного суда Республики Саха (Якутия) от 29.08.2023 по делу № 2-118/2023, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 20.10.2023, определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 16.01.2024, удовлетворено ходатайство ответчика, гражданское дело по иску городского поселения «посёлок Тикси» муниципального района «Булунский улус» Республики Саха (Якутия) к ФИО1 о признании незаконным договора аренды земельного участка, о применении последствия признания сделки незаконной передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Определением от 15.04.2024 исковое заявление принято в производство Арбитражного суда Республики Саха (Якутия).

В судебном заседании законный представитель истца исковые требования поддержала, просила признать недействительным в силу ничтожности договор от 03.08.2020 № 20 аренды земельного участка с кадастровым номером 14:06:090001:295, расположенного  по адресу: <...>, заключенный между Муниципальным образованием  «Посёлок Тикси» и ФИО1, и применить последствия признания сделки недействительной.

Представитель ответчика требования не признал, представил отзыв от 16.07.2024 и дополнение  к нему от 26.08.2024, дополнительные возражения  от 08.11.2024, дополнение № 2 к отзыву от  31.03.2025, ссылаясь на то, что арендные отношения между истцом и ответчиком по аренде спорного земельного участкам возникли с 2011 года, на основании договоров аренды от 22.11.2011 № 88 сроком действия по 22.11.2016, от 22.11.2016 № 31 со сроком  10 лет по 23.11.2026, от 03.08.2020 № 20; ссылаясь на пункт 2 статьи 621 ГК РФ, просит в удовлетворении требований отказать; кроме того указал на пропуск истцом срока исковой давности, течение которого началось с момента издания распоряжения от 20.07.2020 №287-р» О предоставлении земельного участка в аренду», на основании которого был заключен договор от 03.08.2020 № 20.

Определением суда от 20.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Саха (Якутия) (далее третье лицо).

Третье лицо представило отзыв на заявление от 30.01.2025 исх. № 40-А28 об отказе в удовлетворении требований в связи с необоснованностью, возражение от 28.03.2025 № 159-А28 на ходатайство о приобщении протеста прокурора, дополнение к отзыву от 29.05.2025 « 281-А28.

Из материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно выписке из ЕГРН от 25.06.2023 земельный участок с кадастровым номером 14:06:090001:295, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – под контейнерную площадку, являются собственностью городского поселения «Поселок Тикси». 

Ответчик зарегистрирована 08.04.2004 в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляет предпринимательскую деятельность ОКВЭД 47.19 – торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах, состоит  в реестре малого и среднего предпринимательства в качестве микропредприятия. Для осуществления предпринимательской деятельности ответчику требуются складские помещения, которыми выступали металлические контейнеры, которые расположены на земельном участке, являющийся предметом договора.

Ранее арендные отношения спорного земельного участка возникли в 2011 году.

На основании распоряжения управляющего районной администрацией МО «Булунский улус (район)» от 18.11.2011 № 424 «О предоставлении земельного участка под контейнерную площадку», в котором указаны статьи 22, 29, 31, 32 Земельного ткодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка 22.11.2011 № 88, срок аренды был установлен на пять лети с 22.11.2011 по 22.11.2016 (п.2.1).

Предметом договора является аренда земельного участка с кадастровым номером 14:06:090001:295, расположенный по адресу: <...>.

По истечении срока действия договора между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 23.11.2016 № 31, сроком на 10 лет, который был заключен без проведения торгов. Указанный договор не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия).

Предметом договора является аренда земельного участка с кадастровым номером 14:06:090001:295, расположенный по адресу: <...>.

Срок аренды установлен – 10 лет, то есть по 23.11.2026 (п.2.1 договора).

Актом приема-передачи  от 23.11.2016  земельный участок передан истцу.

Далее, земельный участок предоставлен ответчику на основании распоряжения МО «Булунский район» от 22.07.2020 № 287-р «О предоставлении земельного участка в аренду» со ссылкой на статью 617 ГК РФ заключен договор аренды земельного участка от 03.08.2020 № 20 со сроком на 10 лет. Срок аренды установлен с 03.08.2020 по 03.08.2030. Земельный участок передан по акту приема-передачи земельного участка от 03.08.2020.

Согласно пункту 1.1. договора аренды земельного участка от 03.08.2020 № 20 указан вид разрешенного использования: под контейнерную площадку.

Пунктом 1.2 договора аренды земельного участка от 03.08.2020 № 20 установлено, что на участке имеется гараж.

В соответствии с утвержденным генеральным планом городского поселения «Тикси», Правилами землепользования и застройки ГП «Поселок Тикси» данный земельный участок отнесен к функциональной зоне – малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Дата государственной регистрации  договора аренды земельного участка 21.09.2020.

Истец направил ответчику уведомление от 01.08.2022 исх. № 849, от 06.07.2023 № 1242 о расторжении договора аренды земельного участка с целью приведения в соответствие с нормами федерального законодательства.

Комиссия Администрации составила акт от 28.06.2023 осмотра земельного участка, расположенного по адресу: <...>, которым установлено, что земельный участок не используется по назначению, а именно – не используется под контейнерную площадку.

Ответчик направила отказ  от 12.07.2023 исх. № 50.

Согласно письму Администрации от 09.08.2023 № 1462 с ответчиком договор аренды на нежилые помещения по месту расположения контейнерных площадок не заключался.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно абзацу 4 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3 указанной статьи).

В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений разд. I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Истец в обоснование своего требования указывает на следующее.

Ссылаясь на часть 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.1.1.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов; ссылаясь на Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», Приказ  Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утверждает о том, что ни в одном из перечисленных документов не упоминается вид разрешенного использования: под контейнерную площадку; ссылаясь на генеральный план, карту планируемого размещения объектов местного значения, схемы водоснабжения и водоотведения пос. Тикси Администрация считает, что при предоставлении земельного участка, и размещении объектов на арендуемом земельном участке должны соблюдаться требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил Российской Федерации; в соответствии со статьей 1102 ГК РФ, статьей 65 ЗК РФ, если земельный участок используется на основании незарегистрированного договора аренды без оплаты, возникает неосновательное обогащение (постановление Президиума ВАС РФ от 18.03.2008 № 15057/07).

Ответчик в своих отзывах и дополнениях к отзыву просит в удовлетворении требования отказать в связи с отсутствием существенного нарушения при заключении договора аренды, поскольку между сторонами фактически сложились  длительные отношения по аренде земельного участка, начиная с 2011 года по настоящее время, фактически каждый период времени истец и ответчик заключали договор аренды в отношении одного и того же земельного участка, единственным намерением к заключению договоров аренды у сторон было продление сроков аренды того земельного участка, который был предоставлен еще в 2011 году. То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды земельного участка возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало. Истец в нарушение статей 41, 65 АПК РФ не доказал обстоятельства, подлежащие доказыванию по спорам о признании сделки недействительной.

Администрация представила возражение на отзыв от 29.08.2024 № 1373, считает доводы, указанные в отзыве и дополнении к нему, несостоятельными и не относящимися к предмету иска, просит удовлетворить исковые требования.

В рамках настоящего дела оспаривается как недействительный (ничтожный) договор от 03.08.2020 № 20, по условиям которого Администрация приняла на себя обязательство предоставить в долгосрочную аренду (10 лет)  ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 14:06:090001:295 из муниципальной собственности.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются нормами земельного и гражданского законодательства, а также иными нормативно-правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ регламентировано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Исчерпывающий перечень случаев, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, предусмотрен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права установлены в пункте 4 статьи. Граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 статьи.

На основании статей 39.11 (пунктов 1, 9, 13 и 16) и 39.12 (пункта 14) ЗК РФ решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Иных законных оснований для предоставления земельного участку ответчику без торгов, предусмотренных нормами земельного законодательства, ответчиком не представлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 30.09.2014 № 4-КГ14-18 (Судебная коллегия по гражданским делам), чтобы договор аренды недвижимого имущества признавался заключенным, требуется не только достигнуть соглашения по всем существенным условиям, соблюсти требование о письменной форме сделки, но и осуществить государственную регистрацию этого договора. Отсутствие такой регистрации свидетельствует о незаключенности договора.

Стороны подтверждают то, что государственная регистрация договора аренды земельного участка от 23.11.2016 № 31 отсутствует.

Таким образом, не подтверждается довод ответчика о наличии длящихся арендных отношений, предметом которых является спорный земельный участок, с учетом прекращения арендных отношений по договору аренды земельного участка от 22.11.2011 № 88 и фактического пользования земельным участком без осуществления государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, не доказан факт предоставления спорного земельного участка по основаниям, предусмотренным законом, позволяющих заключить без торгов договор аренды с ФИО1

Кроме того, как следует из материалов дела, распоряжения заместителя главы МО «Поселок Тиски» от 22.07.2020 №287-р «О предоставлении земельного участка в аренду» во исполнение представления прокурора от 21.03.2025 отменено распоряжением от 24.03.2025 № 69-р.

Передача муниципального имущества конкретному хозяйствующему субъекту с нарушением требований закона препятствует доступу к нему неопределенного круга лиц, которые также могут иметь намерение приобрести вышеозначенные права в отношении спорного земельного участка, то есть влечет ограничение конкуренции и нарушает публичные интересы.

Поскольку оспариваемый договор аренды заключен без соблюдения установленного законом порядка, нарушение посягает на публичные интересы, такой договор являются недействительным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ, как не соответствующий требованиям статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Спорный договор заключен в обход действующего земельного законодательства, предусматривающего проведение конкурентных процедур при реализации права аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, что нарушает статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности сделки по передаче в аренду спорного земельного участка.

Ответчиком  заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Арбитражный суд, рассмотрев заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, руководствуясь статьями 166, 181, 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 15 Постановления Пленум Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», оценив представленные в дело доказательства, установил, что оспариваемый договор заключен 03.08.2020, , и, с учетом даты поступления искового заявления в Булунский районный суд 24.07.2023 с настоящим иском, пришел к выводу о соблюдение истцом срока  на обращение в суд.

Согласно пункту 4 статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату (пункт 82 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В этой связи, а также принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств возврата арендатором объекта аренды, суд пришел к выводу о наличии оснований для обязания ответчика возвратить истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 14:06:090001:295 в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Принимая во внимание результаты рассмотрения дела, с ответчика ФИО1 в доход федерального бюджета подлежат взысканию 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать  недействительным в силу ничтожности договор аренды от 03.08.2020 № 20 земельного участка с кадастровым номером 14:06:090001:295, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), у.Булунский, <...>, заключенный Муниципальным образованием  "Посёлок Тикси" и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки, обязав индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить Администрации городского поселения "Посёлок Тикси" муниципального района "Булунский улус" Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 14:06:090001:295 в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в федеральный бюджет 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).


Судья                                                                                  Р.И. Эверстова