Решение от 10 мая 2023 г. по делу № А50-26410/2022

Арбитражный суд Пермского края Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

10.05.2023 года Дело № А50-26410/22

Резолютивная часть решения объявлена 27.04.2023 года. Полный текст решения изготовлен 10.05.2023 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Вихниной М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галкиным Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>; 614002, <...>; почтовый адрес: 614002, <...>; д.р. 05.02.1986, место рождения - г. Пермь)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>; 614045, <...> дом уч. 8; д.р. 07.01.1955, место рождения - г. Пермь)

об обязании подписать акт приема-передачи помещений по договору купли-продажи нежилых помещений от 17.12.2021, о взыскании денежных средств,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>; 614045, <...> дом уч. 8; д.р. 07.01.1955, место рождения - г. Пермь)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>; 614002, <...>; почтовый адрес: 614002, <...>; д.р. 05.02.1986, место рождения - г. Пермь)


о взыскании неустойки по договору купли-продажи нежилых помещений от 17.12.2021 за перерод с 28.12.2021 по 10.01.2022 в сумме 299 744,25 руб.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис159" (614026, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2018, ИНН: <***>), общество с ограниченной ответственностью "Оланд" (614015, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.05.2016, ИНН: <***>), общество с ограниченной ответственностью "АСГ Индастри Рус" (614015, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.12.2014, ИНН: <***>), индивидуальный предприниматель Перминов Денис Сергеевич (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, 614051, <...>), общество с ограниченной ответственностью "Ньютон технологии" (121205, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Можайский, Сколково инновационного центра тер., ул. Нобеля, д. 7, этаж 4 помещ. v ком. 16, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.04.2016, ИНН: <***>),

при участии представителей истца, ответчика,

УСТАНОВИЛ:

первоначально индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) об обязании подписать акт приема-передачи помещений по договору купли-продажи нежилых помещений от 17.12.2021, о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 725 000 рублей, суммы обеспечительного платежа в размере 62 000 рублей, уплаченного арендатором в соответствии с п. 6.1.2 договора аренды б/н от 06.09.2019, суммы обеспечительного платежа в размере 116 544 рубля 75 коп., уплаченного арендатором в соответствии с п. 6.1 договора аренды № 11 от 01.11.2018, суммы обеспечительного платежа в размере 11 рубля 80 коп. в пользу уплаченного арендатором в соответствии с п. 6.1 договора аренды № 12 от 01.11.2018, суммы арендной платы в размере 33 835 рублей 57 коп., уплаченной арендатором в соответствии с п. 6.1 договора аренды № 12 от 01.11.2018, суммы арендной платы в размере 3480 рублей 67 коп., уплаченной арендатором в соответствии с п. 6.1 договора аренды № 11 от 01.11.2018, суммы арендной платы в размере 19 451 рубль 61 коп., уплаченной арендатором в соответствии с п. 6.1 договора аренды № 16 от 24.09.2020.


Протокольным определением суда от 31.01.2023 на основании ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принят к рассмотрению встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании неустойки по договору купли-продажи нежилых помещений от 17.12.2021 за перерод с 28.12.2021 по10.01.2022 в сумме 299 744,25 руб. (т. 1 л.д. 33).

Судебное разбирательство отложено до 27.04.2023.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В материалах дела имеются отзывы ООО "Ньютон технологии" от 30.12.2022 (т. 1 л.д. 23), ООО «Оланд» (т. 1 л.д. 56, 150-165).

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Истец по первоначальному иску в судебном заедании в порядке ст. 49 АПК РФ заявил уменьшение исковых требований, в результате которого просит возложить на ответчика обязанность подписать акт приема-передачи помещений по договору купли-продажи нежилых помещений от 17.12.2021, взыскать с ответчика стоимость восстановительного ремонта в размере 725 000 рублей.

Протокольным определением от 27.04.2023 уменьшение исковых требований принято судом.

Первоначальный истец против встречного иска возражал, полагает, что нарушение сроков оплаты не допущено. Позиция первоначального истца выражена в письменных пояснениях от 22.03.2023, от 22.03.2023 (т. 1 л.д. 80, 86),

Ответчик против первоначального иска возражал, на своих требованиях настаивал в пояснениях от 30.01.2023, 22.03.2023 (т. 1 л.д. 27 133), от 04.04.2023.

Заслушав пояснения явившихся лиц, исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела 17.12.2021 между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи нежилых помещений (т. 1 л.д. 58).

Согласно п. 1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующие объекты недвижимости (далее «Помещения»):

1.1.1. Нежилое помещение под кадастровым номером 59:01:4410034:550, общей площадью 426,9 кв.м. расположенное на 5-м и 6-м этажах здания по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Монастырская, д. 61, номера на поэтажном плане: 5-ый этаж - №№ 7,8, 6-й этаж - №№ 4-7.


Право собственности Продавца на данное помещение подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 59 БА 0903149 от 22.05.2008 года, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, запись регистрации права собственности Продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 59-59-20/043/2008 – 148 от 22.05.2008 года, а также выпиской из ЕРН № 99/2021/437861177 от 14.12.2021 года.

1.1.2. Нежилое помещение под кадастровым номером 59:01:4410034:529, общей площадью 222,6 кв.м., расположенное по 5-м и 6-м этажах здания по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Монастырская, д. 61, номера на поэтажном плане: 5-й этаж - №№ 33, 6-й этаж - №№ 29-30. Право собственности Продавца на данное помещение подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 59 БА 0903150 от 22.05.2008 года, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, запись регистрации права собственности Продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 59-59-20/043/2008 – 147 от 22.05.208 года, а также выпиской из ЕГРН № 99/2021/437845501 от 14.12.2021 года.

1.1.3. Совместно с объектами недвижимости, указанными в пунктах 1.1.1.-1.1.2. настоящего Договора, в силу закона и на основании настоящего договора в собственность Покупателя переходит также принадлежащая Продавцу доля в размере 753/10000 в праве общей долевой собственности на места общего пользования (общее имущество) нежилого здания по адресу: <...> (нежилые помещения под кадастровым номером 59:01:4410034:449 общей площадью 1685,6 кв.м.). Право собственности Продавца на данную долю в местах общего пользования (общее имущество здания) возникло на основании Соглашения от 12.03.2009 года об определении размера долей в помещениях общего пользования Делового центра «Серго» (г. Пермь, Ленинский район, ул. Орджоникидзе, 61). Право собственности Продавца на долю подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 59 ББ № 392202 от 18.06.2009 года, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, запись регистрации права собственности Продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 59-59-20/019/2009-893 от 18.06.2009.

Цена – 46 114 500 руб. (п. 3.2.5 договора).

Переход права покупателю зарегистрирован 23.12.2022, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-999/2021-1307626 от 27.12.2021 (регистрационная запись № 59:01:4410034:550-59/082/2021-11, 59:01:4410034:529-59/082/2021-9 от 23.12.2021).

По утверждению покупателя, продавец не исполнил обязательства по передаче предмета договора, предмет аренды имеет недостатки в виде несогласованных перегородок, устранение данного недостатка оценено покупателем в сумму 725 000 руб.


Приведенные обстоятельства явились поводом для обращения первоначального иска.

Обращению в суд предшествовало направление претензии от 29.03.2022.

Продавец, в свою очередь, указывает на нарушение покупателем сроков оплаты, в связи с чем в качестве встречного иска предъявлены к покупателю исковые требования о взыскании нестойки по п. 7.2 договора.

Возражения индивидуального предпринимателя ФИО2 относительно соблюдения первоначальным истцом досудебного порядка урегулирования спора со ссылкой на направление претензии не по тому адресу отклоняются судом, так как первоначальным истцом представлены доказательства, что ответчиком по первоначальному иску по адресу в пос. Протасы также не обеспечивается получение корреспонденции.

Пунктом 1 ст. 556 ГК РФ установлено, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Продавец в соответствии с п. 3.1.2 договора, обязуется передать покупателю Помещения по Акту приема-передачи в срок не позднее 2 (двух) рабочих дней с даты получения от покупателя в полном объеме денежных средств в сумме 46 114 500 рублей, составляющих цену настоящего договора.

Согласно п. 3.2.3 договора покупатель обязан принять от продавца помещения по Акту приема-передачи в срок не позднее 2 (двух) рабочих дней с даты получения продавцом в полном объеме денежных средств в сумме 46 114 500 рублей, составляющих цену настоящего договора.

В соответствии с п. 5.3 договора, обязательство продавца передать помещения считается исполненным в момент подписания сторонами акта-передачи.

Из материалов дела следует, что оплата произведена 10.01.2023.

Покупатель настаивает, что он извещал продавца о необходимости явиться на оформление и подписание акта передачи, однако продавец уклонился от исполнения своего обязательства.

Продавец претензии покупателя относительно нарушения условия о передаче имущества не признает, указывает на электронную переписку, согласно которой стороны обоюдно намеревались явиться по месту нахождения предмета договора 13.01.2022 в 15-00, представляющего собой офисные помещения. Продавец настаивает на том, что для передачи был направлен представитель ФИО3, при явке представителя Продавца в


офис Покупателя № 623получил информацию, что представитель покупателя - юрист Перминов Денис Сергеевич, который должен был присутствовать при приемке, находится на совещании.

При этом согласно пояснениям каждой сторон именно противоположная сторона не явилась для составления совместного акта.

Продавцом представлены доказательства, что после неудачных попыток встречи подписанный со стороны продавца акт направлен покупателю. При этом продавец настаивает, что в данном случае подписание акта являлось формальностью, так как предмет купли-продажи не был свободен, был передан по договорам аренды третьим лицам, о чем покупатель был осведомлен.

Арбитражный суд не усматривает нарушения прав покупателя.

12.01.2022 в 14.37 от продавца покупателю направлены акты приема-передачи помещений и документов (т. 1 л.д. 80-82).

В тот же день в 16.18 покупатель указал на необходимость указания в актах фактического состояния помещений (т. 1л.д. 80-81, 83).

В электронном письме ФИО1 от 13.01.2022 (18:12) содержится утверждение о том, что акты будут подписаны ФИО1 и было предложено подписать их ИП ФИО2 на следующий день. Подписание акта ФИО1 не было обусловлено необходимостью осмотра помещений (истец не предлагал ответчику повторно встретиться для осмотра и подписания акта). Продавец указывает, что посчитал, что вопрос с передачей решен и 14.01.2022 повторно направил проект акта от 13.01.2022 для подписания истцом с оговоркой, что он составлен после произведенного осмотра помещения, который был им произведен 13.01.2022. Далее продавец 17.01.2022 направил в адрес истца три подписанных со своей стороны акта заказным письмом с описью вложения, которые также не были подписаны покупателем без объяснения причин.

Далее 19.01.2022 покупателю посредством электронной почты было предложено явиться 20.01.2022 в указанное место для передачи оригиналов договоров аренды и технических паспортов на помещения. Как указывает продавец, покупатель от явки уклонился, что отражено в письме продавца 21.01.2022 (т. 1 л.д. 27-32).

При этом на момент неудавшихся встреч переход права собственности к покупателю уже был зарегистрирован. Стороны в договоре предусмотрели следующую последовательность: сначала регистрация перехода права собственности, а затем – подписание акта приема-передачи, в п. 7.4.3 договора предусмотрена ответственность в случае уклонения от приемки именно покупателем. Покупатель пунктами 1.4 – 1.5 договора купли-продажи был уведомлен о договорах аренды, получал арендную плату за спорные помещения. Покупатель после регистрации перехода права реализовывал право собственника, и часть договоров аренды расторг (например, 13.01.2022 между покупателем и ООО «Ньютон Технологии» подписано соглашение о расторжении (т. 1 л.д. 24).


Таким образом, арбитражный суд не усматривает препятствий к вступлению покупателя в фактическое владение имуществом. Какое именно право продавца было нарушено отсутствием акта в данном конкретном случае представителем покупателя не указано.

С учетом изложенного и положений ст. 4 АПК РФ арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о возложении на продавца обязанности подписать акт приема-передачи.

В части требований первоначального иска о возмещении стоимости восстановительного ремонта арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ установлено, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец указывает на то, что по истечении времени, установленном п. 3.1.2 договора покупатель собственными силами без участия продавца (в связи с отсутствием продавца, а также его представителя) ознакомился с характеристиками помещений. В связи с неудовлетворительным состоянием помещений, о котором ранее покупатель не был уведомлен продавцом, был произведен расчет стоимости восстановительного ремонта помещений, которая составила 725 000 рублей 00 коп. В целях устранения выявленных недостатков между истцом и ООО «Стройсервис159» заключен договор подряда от 03.06.2022, предметом которого является выполнение восстановительного ремонта помещений в здании по адресу ул. Монастырская, д. 61, офис 510, 522, 523, 602, 622, 623 на восстановительный ремонт по цене 725 000 руб.

Арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения указанных требований.

Договор купли-продажи заключен после осмотра помещения, что представитель покупателя в судебном заседании не отрицал. Заявленные покупателем в качестве недостатков – не оговоренные в технической документации перегородки, не являются скрытыми. О недостатках


помещения, обязанности продавца их устранить договором не предусмотрено.

Кроме того, покупатель заявлял, что ремонт уже произведен. При этом первичные документы по форме КС-2, КС-3 предусмотрены договором, но не представлены, представитель третьего лица общество с ограниченной ответственностью "Оланд" (арендатор) давал пояснения, что ремонт в арендованных им помещениях не производился (т. 1 л.д.56), судебное заседание 31.01.2023).

С учетом изложенного, арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения первоначального иска в указанной части.

В части требований индивидуального предпринимателя ФИО2 о взыскании неустойки с покупателя за просрочку оплаты по договору купли-продажи арбитражный суд отмечет следующее.

В порядке ст. 330, 331 ГК РФ стороны в п. 7.2 договора согласовали, что за нарушение сроков оплаты помещений, указанных в п. 4.1 договора продавец имеет право взыскать с покупателя договорную неустойку (пени) в размере 0,1 % от цены помещений.

Пунктом 4.1 договора установлен следующий порядок оплаты: 50 % от цены в течение 2 рабочих дней с момента подписания договора, оставшиеся 50 % в течение 2 рабочих дней с момента государственной регистрации в ЕГРН перехода права собственности на помещения к покупателю.

Переход права зарегистрирован 23.12.2022 (т. 1 л.д. 88), следовательно, оплата должна быть произведена не позднее 27.12.2021.

Фактически окончательная оплата было произведена покупателем по 10.01.2023.

Покупатель настаивает на оплате в срок, указывая на получение самостоятельно информации о регистрации только 29.12.2021 (т. 1 л.д. 86, 87).

Арбитражный суд усматривает просрочку платежа, поскольку договором однозначно определен срок оплаты, договором уведомление покупателя о переходе права не предусмотрено, что указывает на обязанность покупателя контролировать начало течения срока для оплаты., при этом с учетом условий договора дата получения информации правового значения не имеет. Кроме того, суд учитывает, что процедура регистрации перехода права собственности предполагает возможность самостоятельного получения покупателем информации о дате регистрации перехода права по предоставленному ему регистрирующим органом коду доступа (т. 1 л.д. 98- 99). Так, продавец уведомил покупателя о дате регистрации 27.12.2021, на что указывает сам покупатель (т. 1 л.д. 86, 87, 100).

С учетом изложенного, арбитражный суд признает определенный продавцом период просрочки, а также начисленной неустойки верным.

Требования ФИО2 подлежат удовлетворению.


Расходы по оплате государственной пошлины относятся по первоначальному и встречному иску (т. 1 л.д. 36, 132) на ФИО1.

Излишне уплаченная по первоначальному иску пошлина подлежит возврату из федерального бюджета в порядке ст. 333.40 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении первоначального иска отказать. Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>; 614002, <...>; почтовый адрес: 614002, <...>; д.р. 05.02.1986, место рождения - г. Пермь) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>; 614045, <...> дом уч. 8; д.р. 07.01.1955, место рождения - г. Пермь) денежные средства в общей сумме 308739 руб. 25 коп., в том числе неустойка в сумме 299744 руб. 25 коп., сумма 8995 руб. в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>; 614002, <...>; почтовый адрес: 614002, <...>; д.р. 05.02.1986, место рождения - г. Пермь) из федерального бюджета государственную пошлину 4938 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 11.01.2022 № 81.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Вихнина