Решение от 7 декабря 2020 г. по делу № А40-19766/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-19766/20-23-123
07 декабря 2020 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 07 декабря 2020 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «МВА-ИНВЕСТ»

к ФГБУК АУИПИК

о признании величины ежемесячной арендной платы в размере 1 612 666 руб. 35 коп. недостоверной и необоснованной, установлении с 01.09.2017 величины ежемесячной арендной платы по договору № 67/1 от 01.01.2000 в размере 51 744 руб. 19 коп.,

третье лицо – ТУ Росимущества в городе Москве,

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 23.09.2020г.), ФИО3 (доверенность от 23.09.2020г.);

от ответчика – ФИО4 (доверенность от 18.12.2019г.);

от третьего лица – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «МВА-ИНВЕСТ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ФГБУК АУИПИК (далее – ответчики), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, о признании величины ежемесячной арендной платы в размере 1 612 666 руб. 35 коп. недостоверной и необоснованной, установлении с 01.09.2017 величины ежемесячной арендной платы по договору № 67/1 от 01.01.2000 в размере 51 744 руб. 19 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТУ Росимущества в городе Москве.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений и дополнений к уточненным требованиям.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель), с учетом дополнительного соглашения № 01-1/15-05-1 от 03.03.2016, заключен договор аренды № 67/1 от 01.01.2000, по условиям которого истцу передан в аренду памятник архитектуры «Жилой дом нач. XIX в (дом ФИО5)» по адресу: <...> площадью 1198,6 кв.м.

Пунктом 4 договора установлен срок его действия с 01.01.2000 по 01.01.2019, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Согласно п. 5 раздела II договора, размер арендной платы за пользование объектом устанавливается по рыночной ставке арендной платы, определенной на основании отчета независимого оценщика, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по заказу арендодателя.

В соответствии с п. 7 раздела II договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять ставку арендной платы. Указанные изменения ставки производятся на основании отчета независимого оценщика, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по заказу арендодателя, и оформляется уведомлением.

Уведомлением, исх. № 2395/15 от 27.07.2017, ответчиком изменена ставка арендной платы на основании отчета об оценке ООО «Центр оценки «Аверс» № 41-19/2017 от 13.02.2017, согласно которому ежемесячная арендная плата с НДС составляет 1 612 666,35 руб. с 01.09.2017.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 16.08.2018 по делу № А40-33961/18-77-229 указанное уведомление признано соответствующим закону, в удовлетворении требований о признании изменения арендной платы на основании указанного уведомления недействительной сделкой отказано.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Условиями договора не установлена арендная плата в зависимости от нормативно-правовых актов.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 настоящего Федерального закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату.

Порядок установления льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, определяются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 04.10.2012 № 1005 утверждено Положения об установлении льготной арендной платы и ее размеров юридическим и физическим лицам, владеющим на праве аренды находящимися в федеральной собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ (далее – Положение об установлении льготной арендной платы).

Согласно п. 2 Положения об установлении льготной арендной платы, решение об установлении льготной арендной платы принимается федеральным государственным унитарным предприятием, федеральным государственным учреждением, Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (в отношении имущества, составляющего казну Российской Федерации), которые являются арендодателями по договору аренды объекта культурного наследия.

Основанием для установления льготной арендной платы является вложение арендатором своих средств в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 Федерального закона, и обеспечение их выполнения в соответствии с Федеральным законом, подтвержденное положительным заключением на право предоставления льготной арендной платы, выдаваемым Министерством культуры Российской Федерации в установленном им порядке.

Следовательно, установление льготной ставки не может применяться ко всем договорам аренды объектов культурного наследия, и может быть осуществлено при соблюдении указанного порядка.

Как установлено судом при рассмотрении дела № А40-33961/18-77-229, на основании письма № 445/12 от 03.03.2016, ФГБУК АУИПИК согласовало предоставление льготной арендной платы в соответствии с п. 4 Положения об установлении льготной арендной платы и ее размеров юридическим лицам, владеющим на праве аренды находящимися в федеральной собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.10.2012. № 1005.

После одностороннего изменения арендной платы применение льготой ставки арендной платы ответчиком не согласовано.

Истцом представлен отчет № 06/0220 от 18.02.2020, выполненный ООО «АВЕСТА», согласно которому рыночная величина арендной платы за здание на дату оценки 01.09.2017 составляет 5 016 руб. за кв.м. в год с учетом НДС без учета эксплуатационных расходов (501 014,8 руб. в месяц).

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Пунктом 5 договора аренды установлена арендная плата в размере 620 930,3 руб. в год и до направления уведомления об изменении составляла 357 825,88 руб. в месяц, на что указано истцом в исковом заявлении.

Следовательно, в результате одностороннего изменения ответчиком арендной платы ее размер увеличился в 4,5 раза, при том, что согласно отчету истца, рыночная ставка ниже относительно установленной ответчиком в 3 раза.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Указанное разъяснение направлено на защиту прав и законных интересов арендаторов, в тех случаях, когда арендодатель имеет право увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, но это увеличение несправедливо, не является эквивалентным и приводит к получению арендодателем экономически необоснованной выгоды, а для арендатора влечет убытки, вызванные резким, единовременным и многократным повышением арендной платы.

Когда законность изменения существенных условий договора, в частности, относительно размера арендной платы ввиду его недостоверности, оспаривается одной стороной на том основании, что другой стороной неправильно определена ставка подлежащей установлению арендной платы, то оспаривание результата определения арендодателем рыночной стоимости объекта аренды должно происходить посредством иска, направленного на установление судом иной, действительной рыночной стоимости объекта аренды, определенной на ту же дату. Аналогичная правовая позиция изложена например в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.12.2018 по делу № А40-246393/17.

Поскольку в материалы дела представлены два отчета об оценке, судом в целях правильного разрешения спора с учетом приведенных положений, разъяснений и правовых позиций, в рамках рассмотрения дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «Эстимэйт» выполнено экспертное заключение № А40-19766/20 от 23.09.2020, согласно которому рыночная стоимость ежемесячной арендной платы здания-памятника архитектуры «Жилой дом нач. XIX в. Дом ФИО5», расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1198,6 кв.м. по состоянию на 01.09.2017 составляет 1 085 932 руб. с учетом НДС, без земельных платежей, эксплуатационных расходов и оплаты коммунальных услуг.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

Таким образом, существенное увеличение ответчиком арендной платы произошло непропорционально изменению ставок арендной платы в городе Москве, что учитывая приведенные разъяснения и положения ст.ст. 1, 10 ГК РФ является злоупотреблением правом со стороны ответчика в целях получения необоснованной экономической выгоды при определении ставки арендной платы в спорный период.

Оценив, в соответствии со ст. 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением арендной платы в размере, определенном по результатам проведения судебной экспертизы, оснований установления иной ставки арендной платы судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Учитывая приведенные разъяснения, расходы по уплате государственной пошлины и расходы на проведение экспертизы, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 11, 12, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 8, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать величину ежемесячной арендной платы в размере 1 612 666 руб. 35 коп., указанную в уведомлении ФГБУК АУИПИК (ОГРН <***>, 125009, <...>) № 2395/15 от 27.07.2017 к договору аренды № 67/1 от 01.01.2000 объекта культурного наследия федерального значения, находящегося по адресу: <...> площадью 1198,6 кв.м. недостоверной и необоснованной

Установить с 01.09.2017 величину ежемесячной арендной платы по договору № 67/1 от 01.01.2000 в размере 1 085 932 руб., с учетом НДС, без земельных платежей, эксплуатационных расходов и оплаты коммунальных услуг.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с ФГБУК АУИПИК (ОГРН <***>, 125009, <...>) в пользу ООО «МВА-ИНВЕСТ» (ОГРН <***>, 109028, <...>) расходы на проведение экспертизы в сумме 90 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин