Решение от 27 января 2020 г. по делу № А40-202274/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-202274/19-17-1677
г. Москва
27 января 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 20 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 27 января 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «Крона Дизайн» (адрес:117588 МОСКВА ГОРОД ПРОСПЕКТ НОВОЯСЕНЕВСКИЙ ДОМ 11 ЭТ 3 ПОМ II КОМ 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.01.2003, ИНН: <***>) к Управлению Росреестра по г. Москве (адрес: 115225, <...>), Государственному регистратору прав Росреестра по Москве ФИО2 (адрес: 115225, <...>)

третьи лица: 1) ПАО «Сбербанк» (117997, <...>) 2) Департамент городского имущества города Москвы (125993, <...>)

о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:06:0009007:1016), адрес: Москва, пр-кт Новоясеневский, д.11 и права аренды земельного участка по указанному адресу, о возложении обязанности зарегистрировать ипотеку

при участии: от заявителя: ФИО3 паспорт, доверенность от 09.01.2020г., диплом, от заинтересованного лица: ФИО4 по доверенности от 30.12.2019 № Д-21/2019, от третьих лиц: не явка, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Крона Дизайн» (далее – заявитель, Общество, ООО «Крона Дизайн») обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по Москве, выразившихся в отказе в государственной регистрации ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:06:0009007:1016, адрес: Москва, пр-кт Новоясеневский, д.11) и права аренды земельного участка по указанному адресу, о возложении обязанности зарегистрировать ипотеку здания и права аренды земельного участка на основании представленных в Управление 11.06.2019г., 08.07.2019г. и 23.09.2019 г. документов (с учетом уточнения предмета требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Заявитель поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении.

Заинтересованное лицо против удовлетворения заявления возражало по доводам отзыва.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления, 06.06.2019 между ПАО Сбербанк и ООО «Крона Дизайн» заключен договор ипотеки б/н.

Заявителем 11.06.2019 были поданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на государственную регистрацию ипотеки:

- нежилого здания (кадастровый номер 77:06:0009007:1016; адрес: <...>) (далее по тексту - Объект);

- права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:06:0009007:42; адрес: <...>) (далее по тексту - Право аренды).

Управлением 25.06.2019 была приостановлена процедура регистрации ипотеки в связи представлением ООО «Крона Дизайн» неполного пакета документов.

Срок для устранения недостатков был установлен до 25.09.2019.

Заявителем 08.07.2019 в Управление были представлены дополнительные документы, даны пояснения, а именно: письмо ООО «Крона Дизайн» б/н от 06.06.2019 об уведомлении собственника земельного участка о передаче в залог права аренды земельного участка, которому присвоен входящий номер DGI-102722|19-(0)-0 от 10.06.2019; залоговая стоимость объекта определена по соглашению сторон, указана на стр. 26 Договора ипотеки; в подтверждение полномочий ФИО5 представлены нотариально заверенные копии доверенностей; в подтверждение одобрения условий Договора ипотеки ООО «Крона Дизайн» указало, что компания Космодром Холдинг Лимитед является юридическим лицом, зарегистрированным и действующим в соответствии с законодательством р. Кипр, представлены нотариально заверенные копии документов, подтверждающих, что Марианна Павлидес является единственным директором Космодром Холдинг Лимитед.

ООО «Крона Дизайн» 23.09.2019 представило в Управление дополнительное соглашение №2 от 20.09.2019 к договору ипотеки от 06.06.2019, в котором содержатся реквизиты документов об осуществлённой процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка, отчет об оценке №333-19/Н от 09.09.2019, выполненный АО «УК «Магистр».

Однако 25.09.2019 обществом получено уведомление об отказе в регистрации Договора Ипотеки и права аренды вышеуказанных объектов недвижимости на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (истечение срока приостановления регистрации и не устранение причин, препятствующих регистрации) с указанием об отсутствии входящего номера Департамента городского имущества г. Москвы на письме заявителя б/н от 06.06.2019 об уведомления собственника земельного участка о передаче в залог права аренды земельного участка, а также об отсутствии в договоре об ипотеке реквизитов документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:06:0009007:42.

Общество, считая действия Управления Росреестра по Москве, выразившиеся в отказе в государственной регистрации ипотеки нежилого здания и права аренды земельного участка незаконными, обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования ООО «Крона Дизайн», суд исходит из следующего.

Утверждение заинтересованного лица о том, что отсутствие входящего номера Департамента городского имущества г. Москвы на письме заявителя б/н от 06.06.2019 об уведомления собственника земельного участка о передаче в залог права аренды земельного участка является препятствием для государственной регистрации ипотеки, суд считает несостоятельным.

Обществом регистрирующему органу представлены пояснения о том, что при приеме входящей корреспонденции Департамент городского имущества ставит штамп о приеме без входящего номера, который присваивается позднее и сообщается заявителям посредством СМС. Письму общества был присвоен входящий номер DGI-102722/19-(0)-0, о чем в письме от 04.07.2019 г. заявитель сообщил Управлению Росреестра по Москве.

Пункт 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) устанавливает требование для ипотеки права аренды индивидуализировать арендованное имущество так же, как если бы оно самостоятельно выступало в качестве предмета ипотеки.

Данный пункт Закона об ипотеке соблюден заявителем. Земельный участок с кадастровым номером 77:06:0009007:42; адрес: <...>, право аренды которого предоставлено в залог, определен в договоре ипотеки надлежащим образом: указано его наименование, место нахождения, указано достаточное для его идентификации описание (стр. 26 Договора ипотеки б/н от 06.06.2019 г.).

Доводы регистрирующего органа о необходимости указания в Договоре ипотеки реквизитов документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:06:0009007:42; адрес: <...>, основаны на неверном толковании и понимании регистрирующим органом положений действующего законодательства, а именно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке, на который регистратор указывает, как на основание такого требования.

Оценка предмета ипотеки выделена законодателем в п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке

и для всех обременяемых прав устанавливается по соглашению между залогодателем и залогодержателем.

Требование пункта 3 ст. 9 Закона об ипотеке о необходимости проведения оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в отношении земельного участка как объекта ипотеки не относится к праву аренды земельного участка как к самостоятельному предмету гражданского оборота. В этой связи в данном деле специальная оценка предмета аренды -земельного участка - не требуется, так как сам земельный участок, относящийся к публичной собственности, не передается в залог, а обязательная оценка прав аренды таких земельных участков законодательством не установлена. Ни пункт 2 статьи 9, пункт 1 статьи 67 Закона об ипотеке, ни статья 8 Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ не подлежат применению в рассматриваемом случае, поскольку предметом ипотеки является не сам земельный участок с кадастровым номером 77:06:0009007:42, а право его аренды.

Согласно ч. 5 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Отсутствие в Договоре ипотеки реквизитов каких-либо дополнительных документов, подтверждающих произведенную сторонами оценку, не может являться препятствием для государственной регистрации ипотеки.

Между тем, с целью ускорения осуществления регистрации во избежание негативных последствий, установленных в п. 6.13 Договора ипотеки б/н от 06.06.2019г., п. 7.1.8.10 Договора от 06.06.2019 г. №0162-3-10401, заключенного между заявителем и ПАО «Сбербанк» об открытии «возобновляемой кредитной линии, заявитель произвел оценку права аренды земельного участка, заключил дополнительное соглашение № 2 от 20.09.2019г. к договору ипотеки от 06.06.2019г., в котором в абз. 2.2 на стр. 3 содержатся реквизиты документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка, а также отчет об оценке № 333-19/Н от 09.09.2019г., выполненный АО Управляющая компания «Магистр».

Дополнительное соглашение № 2 от 20.09.2019г. к Договору ипотеки от 06.06.2019г. представлено в регистрирующий орган (пакет вх. № 77/009/281/2019-5609 от 23.09.2019г.) в количестве двух экземпляров, как того требует п. 5 ст. 21 Закона о государственной регистрации недвижимости. В соответствии с указаниями, содержащими в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации ипотеки от 25.06.2019г., отчет об оценке для государственной регистрации предоставлять не требовалось. Последний был предоставлен заявителем дополнительно, в добровольном порядке в виде оригинала.

Предоставленный заявителем отчет об оценке № 333-19/Н от 09.09.2019г. содержит однозначные выводы относительно произведенной оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка. В соответствии с представленным отчетом, целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки для возможной последующей передачи имущества в залог банку и принятия банком управленческих решений (стр. 3 Отчета). Оценщиком указано на то, что в настоящем отчете, исходя из задач оценки, исполнитель оценивает право долгосрочной аренды (например, стр. 10 абз. 3, стр. 22 п. 9, стр. 21 п. 3 пп.3, стр. 27 п. 5.1 Отчета и др.), указывает на факторы, которые влияют на стоимость права аренды на землю (стр. 33 п. 5.4 Отчета), делает выводы о величине рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:06:0009007:42 (стр. 52 Отчета). Также оценщиком указано на то, что отдельные части отчета не могут трактоваться изолированно, а только в связи с полным текстом Отчета (стр. 3 Отчета). Предоставленный заявителем отчет соответствует ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, требованиям задания на оценку.

Несогласие регистрирующего органа с результатами оценки не может являться основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации договора ипотеки, противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя. Отказывая в регистрации по вышеназванному мотиву, регистрирующий орган не учел, что пределы правовой экспертизы документов (Договора ипотеки б/н от 06.06.2019г.) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи Закона о государственной регистрации недвижимости). Соответственно, регистратор не вправе был подвергать проверке отчет об оценке № 333-19/Н от 09.09.2019г., не обладая соответствующими познаниями в сфере оценки.

В пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что величина стоимости объекта оценки, указанная независимым оценщиком, не является обязательной.

Между тем, в своем Уведомлении об отказе в осуществлении государственной регистрации регистрирующий орган не учел поданные заявителем документы (Дополнительное соглашение 2 от 20.09.2019г. к Договору ипотеки от 06.06.2019г., Отчет об оценке № 333-19/Н от 109.2019г.).

Таким образом, в данном случае у Управления Росреестра отсутствовали какие-либо законные основания для отказа в осуществлении государственной регистрации Договора ипотеки б/н от 06.06.2019 г., заявителем при обращении за регистрацией были соблюдены все требования закона и представлены документы, достаточные для совершения регистрационных действий, в связи с чем оспариваемый отказ регистрирующего органа, не соответствующий требованиям действующего законодательства, является незаконным. Доводы регистрирующего органа, основанные на неверном толковании и понимании регистрирующим органом положений действующего законодательства, в том числе, п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке.

Уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации ипотеки от 25.09.2019г. не позволяет Компании реализовывать принадлежащие ему правомочия собственника (свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки) на нежилое здание.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В настоящем случае регистрирующий орган не доказал законность принятого им решения.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Москве, выразившиеся в отказе в государственной регистрации ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:06:0009007:1016, адрес: Москва, пр-кт Новоясеневский, д.11) и права аренды земельного участка по указанному адресу.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу зарегистрировать ипотеку здания и права аренды земельного участка по адресу: Москва, пр-кт Новоясеневский, д.11 на основании представленных в Управление 11.06.2019г., 08.07.2019г. и 23.09.2019 г. документов.

Проверено на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Крона Дизайн» расходы по госпошлине в размере 3000 (три тысячи) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд

СУДЬЯ: А.Б. Полякова