Решение от 10 ноября 2019 г. по делу № А41-65963/2019

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-65963/19
11 ноября 2019 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 11 ноября 2019 года.


Арбитражный суд Московской области в составе:  редседательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по  иску АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (141402, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: <***>, )

к ООО "ПЛОЩАДЬ" (141446, <...> КАБ.№ 503 ЭТАЖ 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.07.2010, ИНН: <***>,)

 о  расторжении договора аренды,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ПЛОЩАДЬ" о  расторжении договора аренды № ЮА-316 от 01.11.2012 г., заключенный между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "ПЛОЩАДЬ" и обязании ответчика возвратить земельный участок. в том состоянии, котором он его получил.

   Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

   Как следует из материалов дела и установлено судом, между Истцом (арендодатель)   и Ответчиком (арендатор) заключен договор № ЮА-316 от 01.11.2012 г. аренды земельного участка КН 50:10:0060101:1399, для строительства и эксплуатации физкультурного центра, зон отдыха с игровыми площадками, сроком на 49 лет.

     Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ,

 Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец ссылается на существенное нарушение условий договора аренды  со стороны ответчика - неиспользование земельного участка по целевому назначению – для строительства и эксплуатации физкультурного центра, зон отдыха с игровыми площадками.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060101:1399  предоставлен в аренду для размещения для строительства и эксплуатации физкультурного центра, зон отдыха с игровыми площадками, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Ответчиком в материалы дела не представлены документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка для целей строительства, документы, подтверждающие подготовки всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

Ссылки ответчика на государственную регистрацию права собственности на возведенный им на арендованном земельном участке склад (вспомогательный), площадью 5,3 кв.м. судом отклоняются, поскольку указанное строение является вспомогательным, возведено без получения разрешения на строительство, в нарушение вида разрешенного использования земельного участка, государственная регистрация произведена 29.05.2013 г. на основании декларации.

Письмом от 31.05.2019 г. истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды в связи с неосвоением земельного участка.   Факт направления претензии по адресу ответчика подтверждается почтовым уведомлением. 

  Указанное письмо осталось без ответа.

   В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что исковые требования о   расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, истцом не оспаривается факт размещения ответчиком на земельном участке склада (вспомогательный), площадью 5,3 кв.м.

В связи с изложенным, возврат земельного участка может быть произведен только в порядке ст. 222, 304 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды № ЮА-316 от 01.11.2012 г., заключенный между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "ПЛОЩАДЬ".

    В удовлетворении остальной части иска отказать.

    ООО "ПЛОЩАДЬ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>,) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.



Судья                                                         А.О. Уваров