Решение от 18 марта 2021 г. по делу № А32-52069/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-52069/2020
г. Краснодар
18 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.03.2021г.

Полный текст решения изготовлен 18.03.2021г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Краснодарского края, г. Краснодар в интересах Славянского городского поселения Славянского района и неопределенного круга лиц (далее – прокурор)


к администрации Славянского городского поселения Славянского района (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353560, Краснодарский край, <...> (далее – ответчик 1, администрация поселения)

к обществу с ограниченной ответственностью «Прибой плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353560, Краснодарский край, <...> (далее – ответчик 2, ООО «Прибой плюс», общество)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) управление архитектуры администрации муниципального образования Славянский район(ОГРН:1072349001086, ИНН:2349029301), 353565, Краснодарский край, район Славянский, город Славянск-на-Кубани, улица школьная, 304 (далее – управление архитектуры);

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350063, <...> (далее – Управление Росреестра);

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – прокурор, удостоверение;

от администрации: ФИО3 – представитель, по доверенности;

от общества: ФИО4 – представитель, без диплома;

иных лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Прокурор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, согласно которого

просит:

признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией Славянского городского поселения Славянского района и ООО «Прибой плюс» договор аренды от 19.09.2018 № 4800008054 земельного участка с кадастровым номером 23:48:0203037:1073, общей площадью 2585 кв. м, расположенного по адресу: <...>;

применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды ООО «Прибой плюс» на земельный участок с кадастровым номером 23:48:0203037:1073 общей площадью 2585 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

Исковые требования мотивированы предоставлением земельного участка в аренду с нарушением градостроительного регламента, для эксплуатации сооружения, расположенного на земельном участке, площадь которого существенно превышает необходимую для эксплуатации объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра и управление архитектуры.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Прокурор в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Администрация в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на соответствие оспариваемого договора нормам действующего законодательства и отсутствие нарушений прав и законных интересов неопределенного круга лиц. Кроме того, администрация заявила о пропуске срока исковой давности.

Общество в судебном заседании против удовлетворения иска возражает.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил, что ООО «Прибой плюс» является собственником постройки – хозяйственного помещения площадью 2,5 кв. м, с кадастровым номером 23:48:0203037:1187, расположенного по адресу: <...>.

Указанное сооружение расположено на земельном участке из земель населенных пунктов – для среднеэтажной жилой застройки, для среднеэтажной застройки, площадью 2585 кв. м, с кадастровым номером 23:48:0203037:1073, относящегося к неразграниченной собственности.

На основании заявления общества 19.09.2018 между администрацией поселения (арендодатель) и ООО «Прибой плюс» (арендатор) как собственником объекта недвижимости в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) без проведения торгов заключен договор № 4800008054 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:48:0203037:1073 на срок до 13.09.2028.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок предоставлен обществу под многоэтажный жилой дом.

Прокурор, полагая, что площадь предоставленного аренду земельного участка многократно превышает площадь объекта недвижимости, а также ссылаясь на незаконное предоставление участка под строительство без торгов, обратился в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Целью обращения прокурора с иском по настоящему делу, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из общих правил, закрепленных в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. В случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6), одним из таких случаев является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9).

Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

В обоснование заявленного иска прокурор ссылается на то, что предоставление в аренду земельного участка, площадь которого многократно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости, противоречит действующему законодательству.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:48:0203037:1073, площадью 2585 кв. м предоставлен ООО «Прибой плюс» в аренду для эксплуатации объекта недвижимости – хозяйственной постройки площадью 2,5 кв. м.

В данном случае прослеживается явное несоответствие площади предоставленного обществу в аренду земельного участка (2585 кв. м) площади расположенного на нем объекта недвижимости (2,5 кв. м), что в 1000 раз превышает площадь сооружения и не может считаться допустимым. В данном случае специальных познаний для установления соразмерности предоставленного участка площади объекта недвижимости не требуется, в связи с чем отсутствует необходимость в назначении судебной экспертизы.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Таким образом, материалами дела не подтверждается, что для размещения и эксплуатации объекта площадью 2,5 кв. м, расположенного на спорном земельном участке, обществу необходим земельный участок указанной в кадастровом паспорте и в оспариваемом договоре аренды площадью, то есть ООО «Прибой плюс» не может быть признано субъектом исключительного права на приобретение земельного участка указанной площади в аренду без торгов.

С учетом изложенного, обществом не доказано исключительное право на предоставление без торгов в аренду спорного земельного участка указанной в договоре аренды площади, поскольку не обоснована необходимость площади земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:48:0203037:1073.

Несостоятельна ссылка администрации на заключение оспариваемого договора аренды в порядке пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В соответствии с указанной нормой право на заключение нового договора аренды без проведения торгов имеют арендаторы земельных участков – юридические лица в случае, если земельный участок предоставлен юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса).

В данном случае спорный земельный участок был предоставлен ООО «Прибой плюс» первоначально в 2014 году по результатам проведения аукциона, который не признан несостоявшимся и в аукционе приняли участие два участника – ИП Несоленая Н.В. и общество, что подтверждается представленным в дело протоколом заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков от 17.04.2014 № 3.7.

Таким образом, в данном случае положения статьи 39.6 Земельного кодекса применены быть не могут.

Кроме того, из постановления администрации поселения от 19.09.2018 № 1022, на основании которого спорный земельный участок предоставлен в аренду обществу, и заявления общества о предоставлении участка в аренду от 12.09.2018 № 2/1 следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:48:0203037:1073 испрашивался обществом и предоставлен в аренду в соответствии с подпунктом 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса для размещения многоквартирного жилого дома.

Однако, наличие у общества как собственника объекта недвижимости площадью 2,5 кв. м исключительного права на аренду земельного участка в целях эксплуатации данного объекта не порождает исключительное право общества на застройку всего земельного участка площадью 2585 кв. м.

Из заявления общества от 12.09.2018 о предоставлении земельного участка в аренду следует, что спорный участок испрашивался для эксплуатации объекта недвижимости. Однако, согласно оспариваемому договору участок с кадастровым номером 23:48:0203037:1073 предоставлен изначально в аренду под многоэтажный жилой дом. Впоследствии дополнительным соглашением от 21.09.2020 к договору аренды от 19.09.2018 № 4800008054 вид разрешенного земельного участка изменен на «среднеэтажная жилая застройка».

Согласно подпункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе: разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Поскольку собственник недвижимых объектов имеет право на приобретение в аренду без проведения торгов земельного участка, необходимого для использования этих объектов, а не иной (большей) площади, в части превышения необходимой площади участка, договор аренды от 19.09.2018 № 4800008054 является недействительным (ничтожным) как заключенный с нарушением процедуры предоставления (без торгов).

Оспариваемый договор является также недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) как посягающий на публичные интересы и нарушающий права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц, поскольку орган местного самоуправления фактически передал в аренду обществу земельный участок большей площади, чем необходимо для эксплуатации существующего объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 180 Гражданского кодекса установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Предметом договора аренды может являться только существующий в натуре земельный участок с определенными в установленном порядке границами.

Согласно пункту 24 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Земельный участок площадью и конфигурацией, необходимыми обществу для использования объекта недвижимости, на кадастровый учет не ставился, как оборотоспособный объект в реестре отсутствует.

С учетом этого, договор аренды от 19.09.2018 № 4800008054 не мог быть заключен сторонами иной (меньшей), чем указано в договоре, площади. То есть оспариваемый прокурором договор является недействительными (ничтожными) полностью.

При этом, общество не лишено возможности сформировать в надлежащем порядке и размере земельный участок, занятый принадлежащим ему объектом недвижимости и необходимый для его эксплуатации, и обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении такого участка как собственник объекта недвижимости без проведения торгов.

По мнению суда, в нарушение требований статей 9 и 65 АПК РФ ответчики не представили доказательств, свидетельствующих о необходимости предоставления в аренду земельного участка со значительно завышенной площадью.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Прокурор также просил суд применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды общества на спорный земельный участок.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку на основании недействительного (ничтожного) договора аренды земельного участка общество не могло приобрести титул арендатора земельного участка, соответствующие права ООО «Прибой плюс» на земельный участок, зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат признанию отсутствующими.

Применение такого последствия недействительности сделки как признание права аренды земельного участка отсутствующим соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 № 7781/10.

Администрацией заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса).

Поскольку в данном случае договор является недействительным (ничтожным) постольку годичный срок исковой давности, установленный для оспоримых сделок, не применим.

Срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса для ничтожных сделок, прокурором не пропущен (договор аренды заключен 19.09.2018, с иском в суд прокурор обратился 01.12.2020).

На основании статьи 110 АПК РФ уплату госпошлины и расходы на судебную экспертизу следует возложить на общество.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 156, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией Славянского городского поселения Славянского района и ООО «Прибой плюс» договор аренды от 19.09.2018 № 4800008054 земельного участка с кадастровым номером 23:48:0203037:1073, общей площадью 2585 кв. м, расположенного по адресу: <...>;

Применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды ООО «Прибой плюс» на земельный участок с кадастровым номером 23:48:0203037:1073 общей площадью 2585 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Прибой плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353560, Краснодарский край, район Славянский, город Славянск-на-Кубани в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко