Решение от 14 сентября 2017 г. по делу № А04-6451/2017

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-6451/2017
г. Благовещенск
14 сентября 2017 года


14 сентября 2017 года

изготовлено решение в полном объеме

12 сентября 2017 года

объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича,

при ведении протокола и протоколировании с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление первого заместителя прокурора Амурской области Щербакова А.В., действующего в интересах муниципального образования Овсянковский сельсовет Зейского района в лице администрации Овсянковского сельсовета Зейского района Амурской области

к администрации Овсянковского сельсовета Зейского района Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным договора,

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности №17 от 21.03.2017, удостоверение.

от ответчиков и третьего лица: представители не явились, извещены надлежащим образом.

установил:

В Арбитражный суд Амурской области в интересах муниципального образования Овсянковский сельсовет Зейского района в лице администрации Овсянковского сельсовета Зейского района Амурской области обратился первый заместитель прокурора Амурской области Щербаков А.В. (далее – истец, прокурор) с требованием: признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования для ведения крестьянско-фермерского хозяйства с кадастровым номером 28:13:000000:999 площадью 279 6065 кв.м., от 24.12.2015 года № 3, заключенный между администрацией Овсянковского сельсовета Зейского района Амурской области и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2; применить последствия недействительности (ничтожности) сделки: обязать индивидуального предпринимателя - главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 возвратить в муниципальное образование Овсянковский сельсовет Зейского района земельный участок с кадастровым номером 28:13:000000:999 площадью 279 6065 кв.м.

Требования истца обоснованы нарушением администрацией Овсянковского сельсовета Зейского района порядка предоставления земель сельскохозяйственного назначения.

Так, между администрацией Овсянковского сельсовета и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянско-фермерского хозяйства ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 24.12.2015 № 3, в соответствии с которым земельный участок передан ИП ФИО2 в аренду сроком на 10 лет с 24.12.2015 по 23.12.2025 для ведения крестьянско-фермерского хозяйства. Земельный участок передан ИП ФИО2 без проведения торгов.

Вместе с тем, обязательным условием для передачи земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов является его использование крестьянским (фермерским) хозяйством до оформления права собственности муниципального образования. Однако проверкой установлено, что до заключения договора аренды от 24.12.2015 № 3 ИП ФИО2 рассматриваемый земельный участок не использовала.

Таким образом, у администрации Овсянковского сельсовета Зейского района отсутствовали правовые основания для предоставления спорного земельного участка индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 по договору аренды от 24.12.2015 без проведения торгов.

Кроме того, в нарушение требований закона, администрация муниципального образования не публиковала информацию о возможности приобретения прав на земельный участок без проведения торгов сельскохозяйственными организациями и крестьянско-фермерскими хозяйствами, использующими указанный участок по цене не более 15 процентов его кадастровой стоимости либо арендной плате - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Представление земельного участка индивидуальному предпринимателю - главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО2 без проведения торгов нарушило публичные интересы и законные права неопределенного круга лиц на справедливый и равный доступ к получению земельных участков в пользование.

Заключение вышеуказанного договора аренды земельного участка с нарушениями закона существенно нарушает экономические интересы муниципального образования Овсянковский сельсовет Зейского района на получение доходов в бюджет муниципального образования от поступлений за аренду земельного участка, поскольку в ходе проведения торгов размер арендной платы мог быть выше, чем определен спорным договором аренды земельного участка.

Ответчик ИП глава КФХ ФИО2 в письменном отзыве выразила несогласие с исковыми требованиями, указав, что с заявлением о согласовании предоставления земельного участка для ведения крестьянско-фермерского хозяйства она обратилась в администрацию Овсянковского сельского совета 19.11.2015 года, т.е. менее чем через четыре месяца после оформления права собственности на спорный земельный участок. Следовательно, указанное требование закона ею было соблюдено.

В соответствии с положениями ст. 39.18 ЗК РФ обязательным условием указание о размере арендной платы не является, что опровергает доводы истца о нарушении в данном случае законодательства.

Кроме того, опровергая довод истца, о том, что обязательным условием для предоставления земельного участка без торгов является использование его КФХ до оформления права собственности на него, ответчик указывает, что это не соответствует действительности, поскольку считает, что положения закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предоставляют выбор одного из двух условий для предоставления земельного участка без проведения торгов, одно из которых при предоставлении земельного участка было соблюдено и явилось правовым основанием для предоставления спорного земельного участка без проведения торгов.

Относительно расчета размера арендной платы указала, что он составляет 0,6 % от кадастровой стоимости. Арендная плата вносится своевременно, задолженности по внесению арендной платы перед администрацией Овсянковского сельского совета нет.

Особое внимание ответчик просит суд обратить на то, что на момент начала ведения деятельности на спорном земельном участке, земли данного участка являлись залежными и много лет не обрабатывались. Ею данный участок используется второй год, и в настоящее время спорная земля используется по назначению, а именно: весной 2016 проведена сплошная обработка гербицидами от сорняка, перед посевом сои и сев сои по технологии No-till, осенью 2016 года проведена зяблевая обработка земли, и весной 2017 года произведена двукратная вспашка земли и произведен посев сои.

Представитель администрации Овсянковского сельсовета не явился, письменный отзыв на заявление не представил.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области не явился, письменный отзыв на заявление не представил.

Изучив материалы дела, выслушав доводы присутствовавших в судебном заседании лиц, суд установил следующие обстоятельства.

Овсянковскому сельсовету Зейского района Амурской области на праве муниципальной собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 28:13:000000:999, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В газете «Амурская правда», опубликованной 01.08.2015, администрация муниципального образования Овсянковского сельсовета Зейского района проинформировала о наличии на территории Овсянковского сельсовета Зейского района земельных участков из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Овсянковский сельсовет Зейского района Амурской области (ранее формированные в счет невостребованных земельных долей бывшего АКХ «Зейская»), указав, что заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельных участков принимаются в течение месяца с момента опубликования данного сообщения.

В информационном бюллетене муниципального образования Овсянковский сельсовет от 19.11.2015 №6 опубликовано извещение, в котором указано, что муниципальное образование Овсянковский сельсовет сообщает о возможном предоставлении в аренду рассматриваемого земельного участка, сроком на 10 лет. Заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды принимаются от глав крестьянско-фермерских хозяйств в течение месяца с момента опубликования, до 22.12.2015.

19.11.2015 в администрацию Овсянковского сельсовета поступило заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 28:13:000000:999 для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, расположенного по адресу: Амурская область, Зейский район, Овсянковский сельсовет, в аренду сроком на 10 лет. В качестве основания предоставления земельного участка без проведения торгов указан пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Постановлением главы Овсянковского сельсовета от 24.12.2015 № 101 индивидуальному предпринимателю - главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО2 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 28:13:000000:999 площадью 2796065 кв.м. в аренду сроком на 10 лет, с разрешенным использованием земельного участка: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Между администрацией Овсянковского сельсовета и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 24.12.2015 заключен договор аренды земельного участка № 3, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 28:13:000000:999 площадью 2796065 кв.м. передан ИП ФИО2 в аренду сроком на 10 лет с 24.12.2015 по 23.12.2025 для ведения крестьянско-фермерского хозяйства.

Полагая, что заключение вышеуказанного договора произведено ответчиками с нарушением установленных действующим законодательством требований, прокурор обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

Оценив вышеизложенные обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 442 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка, несоответствующая закону или иным правовым актам, ничтожна с момента ее заключения (статья 168 ГК РФ).

Положениями ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п. 1).

В соответствии с п.п. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с положениями статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон № 101-ФЗ), земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

В соответствии с п. 5.1. ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101- ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Таким образом, исходя из системного толкования ст. 39.6 ЗК РФ, ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ, исключительным правом приобретения земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, обладают сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие земельный участок, при этом пользование земельным участком должно осуществляться до возникновения права муниципальной собственности и публикации информации о возможности приобрести долю.

Как установлено прокурорской проверкой и подтверждено материалами дела, фактически земельный участок используется индивидуальным предпринимателем - главой крестьянско-фермерского хозяйства ФИО2 с весны 2016 года, что подтверждается ее объяснением, а также выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, согласно которой индивидуальный предприниматель ФИО2 зарегистрирована в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства 17.09.2015. В заявлении о предоставлении земельного участка какие-либо сведения о его использовании не указаны, доказательства использования земельного участка не представлены.

Исходя из изложенного, суд делает вывод о том, что КФХ ФИО2 не является крестьянским (фермерским) хозяйством, обладающим правом преимущественного заключения договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, поскольку до возникновения у администрации Овсянковского сельсовета права муниципальной собственности на земельный участок и до опубликования возможности его приобретения в собственность или в аренду, ИП ФИО2 рассматриваемый земельный участок не использовала, доказательств обратного ответчиками не представлено. Следовательно, договор аренды земельного участка от 24.12.2015 №3, заключенный без проведения торгов, не соответствует закону.

Кроме того, как установлено материалами дела, администрация муниципального образования, в нарушение требований Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не публиковала информацию о возможности приобретения прав на земельный участок без проведения торгов сельскохозяйственными организациями и крестьянско-фермерскими хозяйствами, использующими указанный участок, по цене не более 15 процентов его кадастровой стоимости либо арендной плате - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Согласно публикации в газете «Амурская правда» от 01.08.2017, извещении в Информационном бюллетене от 19.11.2017 указана информация только о возможности участвовать в аукционе на право аренды земельного участка. Сведения о возможности получения земельного участка без торгов, по цене не более 15 процентов его кадастровой стоимости либо арендной плате - в размере 3 процента его кадастровой стоимости не отражены, что повлекло нарушение прав возможных участников аукциона.

Таким образом, суд отклоняет довод ответчика о необязательности опубликования в извещении о проведении торгов сведений о размере арендной платы, поскольку это является обязанностью органа местного самоуправления, прямо предусмотренной указанным выше федеральным законом.

Также суд отклоняет довод ответчика о том, что Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного значения» предоставляет выбор одного из двух условий для предоставления земельного участка без проведения торгов, как основанный на неправильном толковании норм земельного законодательства. Поскольку в законе указано, что предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, возможно лишь сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, которые использовали такой земельный участок до возникновения права муниципальной собственности и публикации информации о возможности приобрести его в аренду.

При указанных обстоятельствах, судом установлено, что представление земельного участка индивидуальному предпринимателю - главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО2 нарушило публичные интересы и законные права неопределенного круга лиц на справедливый и равный доступ к получению земельного участка в пользование.

Суд соглашается с доводом истца о том, что заключение спорного договора аренды земельного участка с нарушениями закона существенно нарушает также экономические интересы муниципального образования Овсянковский сельсовет Зейского района на получение доходов в бюджет муниципального образования от поступлений за аренду земельного участка, поскольку в ходе проведения торгов размер арендной платы мог быть выше, чем определен указанным договором аренды земельного участка.

Таким образом, представление земельного участка главе КФХ ИП ФИО2 нарушило публичные интересы и законные права неограниченного круга лиц на справедливый и равный доступ к получению земельного участка в пользование.

При этом, указание о том, что на момент начала ведения деятельности на спорном земельном участке, земли данного участка являлись залежными и много лет не обрабатывались, данный участок используется предпринимателем второй год, и в настоящее время спорная земля используется по назначению, в настоящем случае не имеет правового значения и не может быть принят во внимание как обстоятельство, свидетельствующее о добросовестном владении спорным земельным участком, поскольку факт его предоставления с нарушением требований закона установлен и подтвержден материалами дела.

На основании статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2 статьи 167 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, требования истца о признании недействительным договора аренды земельного участка от 24.12.2015 №3 подлежат удовлетворению.

Применяя последствия недействительности вышеуказанной сделки, суд исходит из того, что спорный земельный участок использует на праве аренды глава КФХ ИП ФИО2, в связи с чем суд обязывает возвратить земельный участок с кадастровым номером 28:13:000000:999 муниципальному образованию - Овсянковскому сельсовету Зейского района.

Поскольку истец в соответствии со статьей 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, в порядке статьи 110 АПК РФ государственная пошлина взыскивается с ответчиков в доход федерального бюджета.

В соответствии со статьей 333.21 НК РФ установленный размер при подаче иска данной категории дела составляет 6 000 рублей, поскольку требования предъявлены к двум ответчикам, размер государственной пошлины распределяется между ответчиками в равных долях.

В порядке статьи 333.37 НК РФ администрация Овсянковского сельсовета освобождена от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, статьями 333.21, 333.37 НК РФ государственная пошлина по делу в сумме 3 000 рублей относится на главу КФХ ФИО2 и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ суд решил:

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования для ведения крестьянско-фермерского хозяйства с кадастровым номером 28:13:000000:999 площадью 279 6065 кв.м., от 24.12.2015 года № 3, заключенный между администрацией Овсянковского сельсовета Зейского района Амурской области и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки обязать индивидуального предпринимателя - главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 возвратить в муниципальное образование Овсянковский сельсовет Зейского района земельный участок с кадастровым номером 28:13:000000:999 площадью 279 6065 кв.м.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский