Решение от 21 июля 2025 г. по делу № А81-1888/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

<...>, тел. <***>,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-1888/2025
г. Салехард
22 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 22 июля 2025 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Садретиновой Н.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ругиной В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Империя» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.12.2015 № НУ-410-15 за период с 01.01.2023 по 30.06.2024 в размере 3 102 760 руб. 69 коп., пени за период с 11.04.2023 по 30.09.2024 в размере 500 876 руб. 55 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой - представитель не явился;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Империя» - представитель не явился;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Империя» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.12.2015 № НУ-410-15 за период с 01.01.2023 по 30.06.2024 в размере 3102760 руб. 69 коп., пени за период с 11.04.2023 по 30.09.2024 в размере 500 876 руб. 55 коп.

Определением от 14 мая 2025 года судебное разбирательство по делу отложено на 08.07.2025 года на 11 часов 00 минут.

В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте суда в сети Интернет.

В силу положений ст.ст. 123, 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей сторон.

В судебном заседании был объявлен перерыв с 08.07.2025 года до 22.07.2025 года до 15 часов 30 минут. Судебное заседание после перерыва продолжено 22.07.2025 года в 15 часов 30 минут в отсутствие представителей сторон, извещенных о рассмотрении спора надлежащим образом.

28.04.2025 года от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, а именно истец просит взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.12.2015 № НУ-410-15 за период с 01.01.2023 по 30.06.2024 в размере 3 102 760 руб. 69 коп., пени за период с 11.04.2023 по 30.09.2024 в размере 536248 руб. 02 коп, а также просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Уточненные требования истца в порядке ст. 49 АПК РФ приняты судом к рассмотрению.

28.04.2025 года ответчиком представлен отзыв на заявление, согласно доводам которого Общество не согласно с размером начисленной задолженности по арендным платежам и пени. Так, ответчик указывает, что при расчете долга истцом был применен неверный коэффициент аренды, а именно (Ка) 7,3, ссылаясь на то, что ООО "Империя" является микропредприятием и включено в Единый реестр субъектов малого предпринимательства и при расчете арендной платы за земельный участок необходимо было применять коэффициент аренды для субъектов малого и среднего предпринимательства (Ка) 5,11. Ответчиком представлен контррасчет.

08.05.2025 года от общества с ограниченной ответственностью «Империя» в суд поступили дополнения к отзыву, на основании которых в удовлетворении исковых требований просит отказать.

13.05.2025 года и 04.06.2025 года от Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой поступили возражения на отзыв, на дополнения к отзыву ответчика.

18 июля 2025 года истцом представлено суду ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой просит взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Империя» задолженность по договору аренды земельного участка от 14.12.2015 № НУ-410-15: арендную плату за период с 01.01.2023 по 30.06.2024 в размере 3 102 760,69 руб., пени за период с 11.04.2023 по 30.09.2024 в размере 500 615,80 руб.

Суд в силу ст. 49 АПК РФ принимает ходатайство истца об уточнении исковых требований к рассмотрению.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ материалы дела, суд считает необходимым принять во внимание следующее.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и ООО «Империя» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.12.2015 №НУ-410-15 с кадастровым номером 89:11:020102:219 площадью 7717 кв.м, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> (пункт 1.1 договора).

Земельный участок предоставлен для окончания строительства объекта незавершенного строительства: «Административно-бытовой корпус» в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к Договору (приложение № 1 к договору).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 26.12.2015 по 26.12.2018. По истечении срока, указанного в пункте 2.1, договор считается прекратившим свое действие.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы определяется по соглашению сторон и не может быть меньше установленных арендодателем базовых ставок арендной платы.

Арендная плата начинает исчисляться с 26.12.2015, первый платеж производится арендатором в течение 30 календарных дней после подписания сторонами договора. Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально (пункты 3.3, 3.4 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован 07.12.2016.

Как указывает истец, несмотря на истечение срока договора аренды, ответчик продолжает пользоваться земельным участком без внесения арендной платы.

Решением от 16.08.2022 года Арбитражного суда Тюменской области по делу №А70-12393/2022 с ООО «ИМПЕРИЯ» в пользу Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой по договору аренды от 14.12.2015 №НУ-410-15 был взыскан долг по арендной плате за период с 01.07.2020 по 30.09.2021 в размере 2 357 164,83 рублей, а также пени в размере 126835,44 рублей за период с 11.10.2020 по 31.12.2021.

Решением от 20.12.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70- 17302/2023 с ООО «Империя» в пользу Департамента взыскано 2 399 628,96 руб. задолженности по арендной плате с 01.10.2021 по 31.12.2022, 131 238,84 руб. пени с 11.12.2021 по 31.03.2023.

Как указывает истец, поскольку Общество продолжает пользование земельного участка, при этом арендную уплату не оплачивает, в настоящее время у ООО «Империя» образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2023 по 30.06.2024  в размере 3102760,69 руб., по пени за период с 11.04.2023 по 30.09.2024  в размере 500615,80 руб. (с учетом ходатайства истца об уточнении исковых требований от 18.07.2025 года исх. №89-176-03/01-08/5963).

В адрес ответчика была направлена претензия от 23.08.2024 № 89-176-03/01-08/7467 о погашении задолженности, которая оставлена без исполнения.

Что послужило поводом к обращению истца в арбитражный  суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании с ответчика образовавшейся задолженности по арендной плате и пени в общем размере 3 603 376 руб. 49 коп.

Правоотношения сторон квалифицированы судом как обязательства аренды, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) (об обязательствах и их исполнении), нормами параграфов 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

По смыслу положений главы 60 ГК РФ институт неосновательного обогащения, состоящий в возложении на лицо, неосновательно получившее или сберегшее имущество за счет другого лица, обязанность по возврату последнему такого имущества, призван обеспечить защиту имущественных прав участников гражданского оборота.

Неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований, то есть неосновательным обогащением является чужое имущество, включая денежные средства, которые лицо приобрело (сберегло) за счет другого лица (потерпевшего) без оснований, предусмотренных законом, иным правовым актом или сделкой.

Неосновательное обогащение возникает при наличии одновременно следующих условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица произведено в отсутствие правовых оснований, то есть не основано ни на законе, ни на иных правовых актах, ни на сделке (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2020 № 46- КГ20-6-К6).

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В настоящем случае под неосновательным обогащением понимаются денежные средства, которые, исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 ЗК РФ, должно оплатить лицо, пользующееся земельным участком. В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

Таким образом, неосновательным обогащением является сбереженная ответчиком арендная плата, которая подлежала бы оплате за фактическое использование земельного участка. Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором.

В ходе рассмотрения дела в суде ответчиком не оспаривается факт пользования предоставленным земельным участком, равно как и ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платы за исковый период.

Между тем, ответчик не согласен с размером предъявленного долга по арендной плате. Так, ответчиком представлен отзыв на заявление, согласно доводам которого, Общество не согласно с размером начисленной задолженности по арендным платежам и пени. Так, ответчик указывает, что при расчете долга истцом был применен неверный коэффициент аренды, а именно (Ка) 7,3, ссылаясь на то, что ООО "Империя" является микропредприятием и включено в Единый реестр субъектов малого предпринимательства и при расчете арендной платы за земельный участок необходимо было применять коэффициент аренды для субъектов малого и среднего предпринимательства (Ка) 5,11. Ответчиком представлен контррасчет, согласно которому размер арендной платы за спорный период  - 01.01.2023 года по 30.06.2024 года составил 2 175 394 руб. 92 коп.

В свою очередь, истец не согласен с доводами ответчика, утверждает о том, что в спорный период и до настоящего времени ответчик не обращался в Департамент в заявительном порядке за оформлением права на землю как субъект малого и среднего предпринимательства.

Более того, как указывает истец, пониженный коэффициент аренды (Ка) на основании п. 2.1 Постановления Правительства ЯНАО от 08.10.2015 № 953-П  применяется в случае предоставления земельного участка субъекту малого и среднего предпринимательства для осуществления вида деятельности, который является основным и включен в перечень приоритетных видов деятельности, утвержденный органами местного самоуправления для определения муниципальной поддержки.

Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства основным видом деятельности ООО «Империя» является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (68.20).

Перечень приоритетных видов экономической деятельности на территории города Новый Уренгой утвержден Постановлением Администрации города Новый Уренгой ЯНАО от 07.03.2023 № 83.

Ранее действовало Постановление Администрации муниципального образования г. Новый Уренгой от 23.05.2016 № 155. При этом аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (68.20) к таковым не относится.

Рассмотрев доводы сторон, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со статьями 39.7, 65 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой, стоимостное выражение и период действия которой устанавливаются на основании нормативного акта.

Обозначенная правовая позиция подтверждается пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73).

Постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 08.10.2015 N 953-П "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов" утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов.

Согласно приведенной в пункте 2.1 Порядка формуле для определения размера арендной платы, помимо ставки арендной платы, определяемой согласно разделу III Порядка, кадастровая стоимость участка также умножается на значение коэффициента аренды (Ка).

Размер коэффициента аренды (Ка) в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского поселения, определяется представительным органом такого поселения (п. 2.3 Порядка).

В рамках предоставленных вышеуказанными нормами полномочий Городской Думой МО город Новый Уренгой принято решение от 24.12.2019 N 298 "Об утверждении размеров коэффициентов аренды (Ка), строительства (Кст) и ставок арендной платы (Ст)", согласно п. 1 которого размер коэффициента аренды (Ка) определяется согласно приложению.

Пониженный коэффициент аренды (Ка) на основании п. 2.1 Порядка применяется в случае предоставления земельного участка субъекту малого и среднего предпринимательства для осуществления вида деятельности, который является основным и включен в перечень приоритетных видов деятельности, утвержденный органами местного самоуправления для определения муниципальной поддержки.

Общество с 10.09.2021 года является субъектом малого и среднего предпринимательства (микропредприятие).

Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства основным видом деятельности ООО "Империя" являлось  - аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (68.20).

Перечень приоритетных видов экономической деятельности на территории города Новый Уренгой утвержден Постановлением Администрации города Новый Уренгой ЯНАО от 07.03.2023 № 83.

Ранее действовало Постановление Администрации муниципального образования г. Новый Уренгой от 23.05.2016 № 155.

При этом аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (68.20), согласно вышеуказанным Постановлениям Администрации, к приоритетным видам экономической деятельности на территории города Новый Уренгой не относится.

Таким образом, в исковой период общество не соответствовало критериям, при соблюдении которых применяется понижающий коэффициент.

Кроме того, Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлено, что одним из основных принципов поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является заявительный порядок обращения субъектов малого и среднего предпринимательства за оказанием поддержки (п. 1 ч. 1 ст. 14).

Данный принцип означает, что поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства оказывается органами государственной власти и органами местного самоуправления по обращениям таких субъектов.

Таким образом, применение коэффициента для субъектов малого и среднего предпринимательства производится только лишь на основании заявления арендатора и приложенных к нему документов, подтверждающих соответствие требованиям, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", то есть изменение арендной платы по указанному основанию производится только в заявительном порядке.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2025 N 08АП-1560/2025 по делу NА70-14626/2024, постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2024 по делу NА75-2855/2023.

Между тем, из представленных в материалы дела доказательств не следует, что общество обращалось с заявлением о применении к расчету платы коэффициента малого и среднего предпринимательства, что и обусловило осуществление расчета платы за пользование земельным участком без применения понижающего коэффициента.

В силу чего, применение коэффициента аренды (КА) в расчете взыскиваемой задолженности по Договору является правомерным и методологически обоснованным, а доводы ответчика несостоятельными.

В дополнениях к отзыву на заявленные требования ответчик привел доводы о том, что с момента вступления в законную силу судебного решения об изъятии объекта незавершенного строительства на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла юридическая невозможность использования объекта незавершенного строительства, а, соответственно, и земельного участка под данным объектом, поскольку единственным видом пользования спорным участком является завершение строительства объекта.

Отклоняя доводы ответчика, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника, но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности, которым в таком случае будет считаться договор, заключенный по результатам торгов.

По смыслу статей 606, 614, 622 ГК РФ передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение арендодателем заключенного сторонами договора аренды, который имеет взаимный характер.

Взаимный характер предполагает, что исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 25 Постановления N 73, определении ВС РФ от 19.12.2017 N 306-ЭС17-13791, а также в Обзоре судебной практики ВС РФ N 1 (2018) изложена правовая позиция о том, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

То есть, покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты. Соответственно, до этого момента такая обязанность сохраняется за прежним собственником, что соответствует закрепленному земельным законодательством принципу платности использования земли.

Иными словами, по общему правилу обязанность по внесению платы за пользование земельным участком сохраняется у собственника объекта незавершенного строительства, изъятого в порядке статьи 239.1 ГК РФ, до момента регистрации права собственности за новым собственником (покупателем по результатам торгов).

Такая позиция по данному вопросу соответствует судебно-арбитражной практике (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.11.2023 по делу NА46-17855/2020 - Определением Верховного Суда Российской Федерации от 07.03.2024 N 304-ЭС24-310 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации; постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.12.2022 по делу N А73-18804/2021 - Определением Верховного Суда РФ от 03.03.2023 N 303-ЭС23-643 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.08.2022 по делу NА75-12551/2021 - Определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2022 N 304-ЭС22-19879 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации).

Также указанная позиция изложена в Итоговой справке по вопросам, связанным с применением законодательства о земле, утвержденной Президиумом Арбитражного суда Западно-Сибирского округа 7 октября 2022 года (вопрос 1).

Судом установлено, Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Империя» (далее - ООО «Империя», ответчик, общество) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства: «Административно-бытовой корпус» с кадастровым номером 89:11:020102:1554, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 89:11:020102:219 по адресу ЯНАО, <...>.

Решением от 21.04.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-10921/2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда  от 20.07.2023 года по делу № А81-10921/2022 решение от 21.04.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-10921/2022 оставлено без изменения.

Таким образом, решением Арбитражного суда ЯНАО от 21.04.2023 по делу № А81-10921/2022 (вступило в силу 20.07.2023) у ООО «Империя» изъят объект незавершенного строительства: «Административно-бытовой корпус» с кадастровым номером 89:11:020102:1554 (далее - Объект), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 89:11:020102:219, по адресу: ЯНАО, <...>.

Вышеуказанным решением суда об изъятии Объекта не была установлена начальная продажная цена при проведении публичных торгов.

24.04.2024 года общество с ограниченной ответственностью "ИМПЕРИЯ" обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой о признании недостоверным отчета об оценке объекта от 24.10.2023 № 1965/23, выполненный ООО «Региональный экспертный центр» об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1554, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> и об определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1554, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> при его реализации путем продажи с публичных торгов равной его рыночной стоимости в размере 53 738 000 рублей.

Решением арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17.10.2024 года по делу №А81-4725/2024 исковые требования Общества были  удовлетворены. Отчёт об оценке объекта оценки от 24.10.2023 № 1965/23, выполненный ООО «Региональный экспертный центр» об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1554, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> признан недостоверным. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1554, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> при его реализации путем продажи с публичных торгов равной его рыночной стоимости, установлена в размере 36 902 000 рублей.

Согласно доводам ООО «Империя», которые были приведены в рамках дела №А81-4725/2024, 16 марта 2024 года Обществу случайно стало известно о том, что на универсальной торговой платформе Акционерного общества «Сбербанк - Автоматизированная система торгов» (официальный сайт https://utp.sberbank-ast.ru/) проводился аукцион в электронной форме на право заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. Используя в поисковой строке кадастровый номер объекта незавершенного строительства (89:11:020102:1554) на указанном сайте удалось обнаружить: - Информационное сообщение № 1-2024/ЭНЗС о проведении публичных торгов в форме аукциона по продаже объекта незавершенного строительства; - Протокол №SBR012-2402050014.1 (№ 1-2024/ЭНЗС) заседания Комиссии по продаже посредством аукциона в электронной форме объекта незавершенного строительства. На странице 3 Информационного сообщения № 1-2024/ЭНЗС указано: "Начальная цена объекта продажи: 28 941 000,00 (двадцать восемь миллионов девятьсот сорок одна тысяча) рублей 00 копеек с учетом НДС (20%). Рыночная стоимость объекта оценки установлена в соответствии с отчетом ООО «Региональный экспертный центр» об оценке объекта оценки от 24.10.2023 № 1965/23". Из Протокола № SBR012-2402050014.1 (№ 1-2024/ЭНЗС) заседания Комиссии следует, что аукцион по продаже в электронной форме объекта незавершенного строительства признан несостоявшимся (данные доводы изложены на странице 3 решения по делу №А81-4725/2024).

Из указанных доводов, а также представленных в рамках дела №А81-4725/2024  документов: информационному сообщению № 1-2024/ЭНЗС, протоколу № SBR012-2402050014.1, отчету оценщика №337 следует, что после вступления в законную силу решения суда об изъятии объекта по делу № А81-10921/2022 и получения отчета оценщика №337 (договор на проведение оценки от 20.03.2024 года), Департаментом был проведен аукцион по продаже объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 89:11:020102:1554. Однако,  аукцион по продаже в электронной форме объекта незавершенного строительства признан несостоявшимся, что подтверждается протоколом № SBR012-2402050014.1 (№ 1-2024/ЭНЗС) заседания Комиссии по продаже посредством аукциона в электронной форме объекта незавершенного строительства. Причина: по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подано 0 заявок.

Как указывает  ответчик в дополнениях к отзыву на заявленные требования (том 1 л.д. 72) электронные торги по продаже спорного объекта также проводились в мае 2024 года, в январе 2025, марте 2025 года.

В свою очередь, истец в возражениях на доводы Общества указал на проведение аукционов по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1554: извещение № SBR012-2412160007 от 22.01.2025 и № SBR012-2502070016 от 18.03.2025. Аукционы признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие.

Также 15.05.2025 Департаментом размещено извещение № SBR012-2505150151 о проведении аукциона. Срок подачи заявок на участие в аукционе: с 16.05.2025 по 23.06.2025, дата подведения итогов 25.06.2025.

Таким образом, указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что изъятый у ООО «Империя», согласно решению суда по делу №А81-10921/2022, объект незавершенного строительства, в настоящее время не реализован. При этом, совокупность изложенных выше обстоятельств свидетельствует о том, что органом местного самоуправления не допущено неправомерного уклонения от своевременной организации торгов, органом местного самоуправления совершались действия, требуемые от него на стадии исполнения судебного акта по делу №А81-10921/2022. Поскольку Общество до настоящего времени продолжает оставаться собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1554, постольку Общество обязано уплачивать арендную плату за земельный участок, на котором расположен данный объект недвижимости.

Относительно ссылки ответчика на п. 4 ст. 239.1 ГК РФ суд отмечает следующее.

В соответствии с п. 4 ст. 239.1 ГК РФ если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Порядок проведения публичных торгов в таком случае определен Правилами N1299.

Согласно пункту 2 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3).

Пунктом 16 Правил N 1299 предусмотрено, что в случае если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одно предложение о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, либо если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе не подана ни одна заявка, аукцион признается несостоявшимся.

Прямое указание на возможность проведения повторных и последующих торгов объекта незавершенного строительства в случае признания предыдущих торгов несостоявшимися в Правилах N 1299 отсутствует, в том числе не определен порядок установления начальной цены объекта при проведении повторного аукциона.

Однако в соответствии со статьей 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 названного Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В свою очередь, статья 92 Закона N 229-ФЗ предусматривает последствия объявления торгов несостоявшимися.

Так, в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги (часть 1 статьи 92 Закона N 229-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 92 Закона N 229-ФЗ вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действующим законодательством, в том числе Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299, не урегулирован вопрос о правовых последствиях несовершения действий по приобретению объекта незавершенного строительства в государственную или муниципальную собственность в указанный срок.

Принимая во внимание обстоятельства спора, суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемой ситуации возможно применение по аналогии закона положений статьи 92 Закона N 229-ФЗ и проведение по истечении двух месяцев со дня признания первоначальных торгов несостоявшимися повторных и последующих торгов по продаже объекта незавершенного строительства.

Вывод суда соответствует судебной практике (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.06.2024 N Ф04-4602/2023 по делу N А46-16735/2022).

Между тем, суд полагает, что у органа местного самоуправления отсутствуют основания по самостоятельному снижению на каждых последующих торгах начальной цены данного объекта до момента его реализации третьему лицу либо до его приобретения в государственную или муниципальную собственность, поскольку начальная цена продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1554, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, ул. Железнодорожная, установлена вступившим в законную силу решением суда от 17.10.2024 года по делу №А81-4725/2024 по заявлению ООО «Империя».

Суд отмечает, что само по себе отсутствие в нормах положений, устанавливающих возможность и порядок проведения повторных торгов по реализации объекта незавершенного строительства на основании решения суда об изъятии такого объекта в соответствии со статьей 239.1 ГК РФ, не свидетельствует о противоправности действий департамента по организации повторных торгов по реализации объекта незавершенного строительства.

Частью 1 статьи 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Следовательно, вступившее в законную силу решение об изъятии объекта является обязательным для департамента, а действия по реализации объекта незавершенного строительства правомерными.

Таким образом, оснований для не начисления арендной платы за пользование земельным участком с даты  вступления в законную силу решения суда об изъятии  у собственника объекта незавершенного строительством, расположенным на данном участке, не имеется.

До настоящего времени собственником объекта незавершенного строительства «Административно-бытовой корпус» с кадастровым номером 89:11:020102:1554 является ООО «Империя», что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Доказательств внесения арендной платы в обусловленные договором сроки и размере ответчиком вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Факт наличия задолженности по арендной плате за период с 01.01.2023 по 30.06.2024 в размере 3102760,69 руб. подтвержден материалами дела.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным, соответствующим действующему законодательству.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что у ответчика перед истцом существует задолженность по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка  от 14.12.2015 № НУ-410-15 за период с 01.01.2023 по 30.06.2024 в размере 3102760,69 руб., которая до настоящего времени не оплачена, что в силу закона является недопустимым (ст. ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ). Бесспорных, достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих об обратном, суду в настоящем деле не представлено, а при таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что требование о взыскании задолженности в указанном размере правомерно, обоснованно, подтверждено надлежащими доказательствами и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании пеней за период с 11.04.2023 по 30.09.2024 в размере 500615 руб. 80 коп. (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований от 18.07.2025 года).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

За несвоевременное внесение арендных платежей п. 6.2 Договора установлена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ  на дату применения штрафных санкций от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным, соответствующим действующему законодательству, ответчиком не оспорен.

Поскольку судом факт нарушения ответчиком обязательства по оплате установлен, требование о взыскании неустойки является обоснованным.

Таким образом, пени подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в сумме 500615 руб. 80 коп.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Империя» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес место нахождения: 629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) в пользу Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, 629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.12.2015 № НУ-410-15 за период с 01.01.2023 по 30.06.2024 в размере 3102760 руб. 69 коп., пени за период с 11.04.2023 по 30.09.2024 в размере 500615 руб. 80 коп.  Всего взыскать 3 603 376 руб. 49 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Империя» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес место нахождения: 629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 133101 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной  жалобы  через арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

Н.М. Садретинова