Решение от 14 февраля 2018 г. по делу № А53-36429/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«14» февраля 2018 года Дело № А53-36429/2017

Резолютивная часть решения объявлена «07» февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен «14» февраля 2018 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черноморовым А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

о признании недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, о применении последствий недействительности сделки,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 28.12.2017),

от ответчиков: от ИП ФИО1 – представитель ФИО3 (доверенность от 10.01.2018), от ООО «ККПД-ИНВЕСТ» – представитель ФИО4 (доверенность от 29.09.2017),

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ» со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: признать недействительным договор от 26.09.2017 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35340, заключенный между ООО «ККПД-ИНВЕСТ» и ИП ФИО1; применить последствия недействительности сделки в виде прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:91, общей площадью 1046 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон, №6, и возврата прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35340 к ООО «ККПД-ИНВЕСТ».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Представитель истца в судебное заседание явился, уточненные требования поддержал.

Представители ответчиков в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзывах.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании протокола (о результатах аукциона) от 08.06.2012 № 2/293-1 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) и ООО «ККПД-ИНВЕСТ» (далее - общество) заключен договор аренды земельного участка от 14.08.2012 № 34142, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:48, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6. Участок предоставлен ООО «ККПД-ИНВЕСТ» для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 17.03.2014 № 261 «О разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48, местоположение: Ростовская обл., город Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6» постановлено: разделить, сохранив в измененных границах, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:48 на, в том числе:

- земельный участок с кадастровым номером, площадью 1046 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0073012:91, местоположение: город Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6», для строительства административного здания.

12.05.2014 между департаментом и обществом заключен договор аренды № 35340 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:91, который образован из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48, предоставленного ранее общкству.

В соответствии с договором ООО «ККПД-ИНВЕСТ» предоставлен в аренду земельный участок площадью 1046 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0073012:91, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон, № 6, для использования в целях строительства административного здания.

Договор аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35340 зарегистрирован 29.05.2014 (номер регистрационной записи 61-61-01/322/2014).

Срок аренды участка установлен 10 лет с момента регистрации настоящего договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, 26.09.2017 между ООО «ККПД-ИНВЕСТ» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного № 35340 от 12.05.2014. Договор уступки зарегистрирован 04.10.2017 (номер регистрации 61:44:0073012:91-61/039/2017-3).

Департамент, указывая, что правоотношения из договора уступки от 26.09.2017 по договору аренды № 35340 от 12.05.2014 возникли у его сторон в 2017 году - с момента государственной регистрации, то есть после вступления в законную силу статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ, ООО «ККПД-ИНВЕСТ» не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов, договор аренды земельного участка мог быть заключен только на торгах и фактически заключен на аукционе, в этой связи, ООО «ККПД-ИНВЕСТ» в силу законодательного запрета не обладало правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды предпринимателю, договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, в рассматриваемом случае передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 недопустима, полагая, что оснований для проведения государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в ЕГРН не имелось, регистрация произведена незаконно, обратился в суд с настоящим иском о признании недействительным договора уступки и применении последствий недействительности сделки в виде прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу предпринимателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:91 и возврата прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35340 к ООО «ККПД-ИНВЕСТ».

Рассмотрев исковое заявление, суд не нашел оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В обоснование требований истец указывает, что в данном случае правоотношения, связанные с волеизъявлением арендатора на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка возникли в сентябре 2017 года, и подлежат регулированию в соответствии с действующим законодательством. Правоотношения из договора уступки прав и обязанностей от 26.09.2017 по договору аренды земельного участка № 35340 от 12.05.2014 возникли у его сторон в 2017 году - с момента государственной регистрации в установленном законом порядке, то есть после вступления в законную силу статьи 448 ГК РФ. ООО «ККПД-ИНВЕСТ» не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка мог быть заключен только на торгах и фактически заключен ООО «ККПД-ИНВЕСТ» на аукционе. В этой связи, ООО «ККПД-ИНВЕСТ», в силу законодательного запрета, не обладало правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды ИП ФИО1 Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, при заключении которого был нарушен установленный законом явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. Поскольку в рассматриваемом случае передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 недопустима, исковые требования департамента подлежат удовлетворению судом. При этом департамент полагает, что освоение спорного участка в целях строительства административного здания неэффективно при исполнении договора ИП ФИО1, предметом деятельности которого является производство хлеба и мучных кондитерских изделий, тортов и пирожных недлительного хранения.

С указанными доводами истца нельзя согласиться.

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, нормы земельного законодательства имеют приоритет перед нормами гражданского законодательства, а оговорка в п. 7 ст. 448 ГК РФ о том, что обязательства по договору, заключенному на торгах, должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом означает, что законом могут быть установлены иные правила, которые имеют приоритет. В данном случае иное правило регулирования установлено Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Данный вывод подтверждается также письмом Минэкономразвития России от 17.09.2015 № Д23и-4569, в котором со ссылкой на пункт 3 статьи 3 ЗК РФ указано, что в отношении уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, в первую очередь применяются положения статьи 22 ЗК РФ.

Соответственно ссылка департамента на п. 7 ст. 448 ГК РФ безосновательна, уступка права согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ в данном случае возможна.

Срок аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:91 по договору аренды № 35340 от 12.05.2014 составляет 10 лет с момента регистрации (договор зарегистрирован 29.05.2014).

26.09.2017 между ФИО1 и ООО «ККПД-ИНВЕСТ» заключен договор от 26.09.2017 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35340. Договор уступки зарегистрирован 04.10.2017. Права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ФИО1 с 04.10.2017 (п. 1.6. договора). В адрес департамента обществом было направлено уведомление исх. № 10-0956/17-К-И, соответственно, условия, предусмотренные п. 9 ст. 22 ЗК РФ, последним соблюдены.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены нормами Земельного кодекса Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, для заключения соглашения о перенайме по договору аренды, заключенному на торгах, в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, на срок свыше 5 лет, достаточным является уведомление первоначальным арендатором арендодателя об уступке прав и обязанностей по договору, что и было сделано ответчиком.

Довод департамента о том, что спорная сделка посягает на публичные интересы, не нашел своего подтверждения материалами дела.

Доказательств ненадлежащего исполнения обязательств предпринимателем по договору в материалы дела не представлено.

Ссылка департамента на то, что освоение спорного участка в целях строительства административного здания неэффективно при исполнении договора предпринимателем, предметом деятельности которого является производство хлеба и мучных кондитерских изделий, тортов и пирожных недлительного хранения, неосновательна.

В соответствии с условиями договора от 26.09.2017 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35340 ФИО1 переданы права и обязанности арендатора в отношении земельного участка для использования в целях строительства административного здания. Основным видом деятельности, согласно выписке из ЕГРИП для ФИО1, действительно является производство хлеба и мучных кондитерских изделий, тортов и пирожных недлительного хранения, однако среди дополнительных видов деятельности предусмотрен такой вид деятельности как строительство жилых и нежилых зданий (п. 45). Кроме того, ФИО1 в отзыве указывает на возможность привлечения по договору строительного подряда специализированной организации, выступив при этом заказчиком строительства, что является обычной практикой при освоении земельных участков и строительстве объектов недвижимости.

Вышеизложенное является основанием для отказа в иске в полном объеме.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.П. Прокопчук