Решение от 18 сентября 2017 г. по делу № А07-1694/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-1694/2017
г. Уфа
19 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.09.2017

Полный текст решения изготовлен 19.09.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Байковой А.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Полянской И.В., рассмотрев дело по заявлению

Жилищно-строительного кооператива "Комфортное жилье" (ИНН: <***>, ОГРН: <***> от 30.11.2010г.)

1) о признании незаконным Сообщения об отказе в государственной регистрации №04/371/004/2016-6855 от 19.12.2016г. права на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Калининский район, набережная Моторостроителей, д.15, кв.42

2) об обязании совершить действия по государственной регистрации права на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Калининский район, набережная Моторостроителей, д.15, кв.42

Государственный орган, действия которого оспариваются – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН 0274101138, ОГРН 1040203924485 от 20.12.2004)

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, 1) ФИО2; 2) ВТБ 24 (ПАО)

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО3 по доверенности от 28.02.2017 г.

от Росреестра по РБ – ФИО4 по доверенности № 331 от 13.11.2016 г.

от ВТБ 24 – ФИО5 по доверенности № 1881 от 29.05.2017 г.

ФИО2 лично по паспорту.

Жилищно-строительный кооператив "Комфортное жилье" обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным Сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об отказе в государственной регистрации №04/371/004/2016-6855 от 19.12.2016г. права на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Калининский район, набережная Моторостроителей, д.15, кв.42; об обязании совершить действия по государственной регистрации права на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Калининский район, набережная Моторостроителей, д.15, кв.42

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

ФИО2 пояснил суду, что на данный момент оплачивает коммунальные платежи за квартиру, акт приема передачи квартиры подписал, ключи от квартиры получил, но не может ее на себя зарегистрировать.

Представить ВТБ 24 (ПАО) возражений не заявил, по исковым требованиям, указав , что кредит ФИО2 не выплачен, допущена просрочка уплаты, в связи с чем заемщику направлено уведомление о расторжении договора и требование о возврате суммы кредита.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между Жилищно-строительным кооперативом "Комфортное жилье" (далее – Кооператив, инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная Финансовая Группа»» (далее – ООО «СтройФинансГрупп», застройщик) был заключен договор инвестирования строительства №11 от 23.05.2011г. строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по строительному адресу: жилой дом (литер 26) в мкр «Инорс-6» по ул. Фронтовых бригад юго-западнее территории гимназии №140 в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан путем финансирования строительства в объемах, установленных настоящим договором.

Согласно пунктов 1.1, 1.2 указанного договора, ООО «СтройФинансГрупп» являлся застройщиком строительства указанного объекта, а Кооператив принимал участие в финансировании строительства жилого дома. В соответствии с условиями договора ООО «СтройФинансГрупп» обязан в течение трех месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Кооперативу жилые помещения. Кооператив в свою очередь обязался обеспечить соразмерно своей доле финансирование строительства Объекта.

Вышеуказанный жилой дом завершен строительством и введен в эксплуатацию 19.09.2014г. (Разрешение на ввод в эксплуатацию №RU03308000-35-ЖА-л.д.19)

По окончании строительства дома ООО «СтройФинансГрупп» передало Кооперативу, в соответствии с его долей инвестирования, квартиры №№ 22,27,36,42,43,56,77,91,100,116 по акту-приема передачи от 24 сентября 2014г. (т.1. л.д.65 оборот)

10.08.2016г. ООО «СтройФинансГрупп» ликвидировано по решению учредителей, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц №2160280858604.

14.10.2016г. представителем кооператива в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан были представлены заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию права собственности на квартиру № 42 по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Калининский район, набережная Моторостроителей, д.15, кв.42, общей площадью 34,8 кв.м.

19 декабря 2016 года кооперативу было отказано в государственной регистрации права собственности квартиру, согласно решения № 04/371/004/2016-6855 от 19.12.2016г. об отказе в государственной регистрации права собственности (л.д.21-22).

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 АПК РФ).

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названных норм права следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемого акта требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его вынесения, и нарушение данным актом прав и законных интересов заявителя.

Указанная позиция приведена в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 1 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В свою очередь, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 Кодекса).

В соответствии с абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 3 ст. 20 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. В свою очередь, толкование названных в законе, отдельных способов защиты приведено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 (далее - Постановление N 10/22). Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в названной статье закона способов либо нескольких из них. Однако если иные правовые нормы предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своих интересов, вправе применять лишь этот способ.

Отказывая в регистрации права собственности за заявителем регистрирующий орган сослался на требования статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.ст.131, 223, 431454, 455, 551 Гражданского кодекса РФ

Положения норм ст. ст. 131, 223, 454. 455, 551 Гражданского кодекса РФ предполагают, что сделка, согласно которой одно лицо обязуется создать передать в собственность другого лица вещь, а приобретатель вещи обязуется оплатить за нее определенную цену, именуется договором купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено в будущем. И, следовательно, договор инвестирования строительства №11 от 23.05.2011г. строительства жилого дома представляет собой сложную юридическую конструкцию, содержащую элементы строительного подряда и договора купли-продажи будущей вещи.

В то же время, в силу п.1 ст.25 Закона о регистрации, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (инвестору) – ЖСК "Комфортное жилье", продавец (застройщик) ООО «СтройФинансГрупп» должен обладать соответствующими правами на нее, то есть право должно быть зарегистрировано за застройщиком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Доказательств регистрации права ООО «СтройФинансГрупп» на спорный объект недвижимости в регистрирующий орган не было представлено. Как усматривается из представленных доказательств указанное право собственности у ООО «СтройФинансГрупп» на спорный объект недвижимости отсутствует.

В соответствии с положениями пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года № 54 « О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 4 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, предложено квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, где застройщик выступает продавцом, а инвестор (дольщик) - покупателем. Такая правовая квалификация договора означает, что дольщик становится вторичным приобретателем имущества, то есть приобретает вещь, которая имеет собственника, со всеми вытекающими из этого для недвижимого имущества последствиями. Указанная трактовка договора в первую очередь порождает необходимость государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости за застройщиком; только при наличии зарегистрированного права у застройщика право собственности может быть передано инвестору, за которым регистрируется не право, а переход права по конструкции, предусмотренной статьей 551 ГК РФ.

Учитывая, что действующее законодательство не закрепляет инвестиционный договор как самостоятельный тип договора, а при проведении правовой экспертизы документов, оценивая правовую природу договора, государственный регистратор руководствуется не наименованием договора, а правами и обязанностями сторон, вытекающими из существа имеющегося обязательства, то представление на государственную регистрацию договора, поименованного как инвестиционный, не должно влиять на юридическую квалификацию сделки.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.04.2014 № RU-03303000-35-ЖА (л. д. 19-20 т.1) выдано ООО «СтройФинансГрупп», следовательно, первоначальное право на объекты недвижимости может возникнуть исключительно у застройщика – ООО «СтройФинансГрупп», а не у Кооператива.

В целях государственной регистрации права собственности Кооператива на объекты недвижимости-квартиры, необходима первоначальная регистрация права за застройщиком ООО «СтройФинансГрупп» на основании договора аренды земельного участка и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после чего приобретатели недвижимости в силу пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ будут иметь основания зарегистрировать свое право.

Учитывая, что в настоящем деле рассматривается не спор связанный с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, а оспариваются решение регистрирующего органа об отказе в регистрации права собственности приобретателя недвижимости по инвестиционному договору суд полагает, что указанные требования удовлетворению не подлежат, исходя из отсутствия как факта неправомерности (незаконности) указанного решения, так и доказательств нарушения прав заявителя оспариваемыми действиями.

Так, согласно представленной заявителем Выписки из реестра участников кооператива ФИО2 принят в члены кооператива протоколом №660 от 30.11.2012г. (л.д.170, т.1) с паевым взносом 1685900руб., квартира №42, залог пая в ВТБ 24 (т.1 л.д. 102), договор об участии в кооперативе от 13.11.2012г. №660 (т.2 л.д. 8). Выпиской из лицевого счета от 14.12.2012г. подтверждается полная оплата ФИО2 паевого взноса в сумме 1685900руб. (т.1 л.д. 103), а также справкой о полной выплате пая от 15.10.2014г. №9 (т.2 л.д 7).

Как следует из представленного отзыва ВТБ 24 и не оспаривается сторонами, а также подтверждается представленным в материалы дела кредитным договором от 14.12.2012г. (т.2. л.д. 83) для частичной оплаты паевого взноса ФИО2 был взят кредит в указанном банке, в качестве обеспечения возврата кредита оформлен договр залога пая (т.2 л.д. 93).

Как пояснил ФИО2 в судебном заседании, квартира № 42, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Калининский район, набережная Моторостроителей, д.15 фактически им получена от Жилищно-строительного кооператива "Комфортное жилье", акт приема передачи подписан. В указанной квартире ФИО2 проживал, осуществляет платежи за коммунальные услуги. Данный факт представителями ЖСК не оспаривается.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким же образом момент возникновения права собственности на жилое помещение определен ст. 129 Жилищного кодекса РФ - член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Приобретение права собственности после полной выплаты паевого взноса членом потребительского кооператива на соответствующее помещение, происходит в силу закона, на основании п. 4 ст. 218 ГК. Юридический факт, необходимый для возникновения права собственности, здесь один: полная выплата паевого взноса. В исключение из общего правила государственная регистрация права в этом случае лишь подтверждает свершившийся факт приобретения права.

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств, право собственности на указанную квартиру в силу закона возникло у ФИО2 в момент полной оплаты паевого взноса. Указанное обстоятельство в свою очередь исключает нарушение оспариваемым решением прав и интересов заявителя - Жилищно-строительного кооператива "Комфортное жилье". Нарушений норм при принятии регистрирующим органом оспариваемого решения судом также не установлено.

При изложенных обстоятельствах заявление Жилищно-строительного кооператива "Комфортное жилье" удовлетворению не подлежит.

Заявитель при обращении в суд произвел оплату государственной пошлины. В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Поскольку в удовлетворении заявления отказано, расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Жилищно-строительного кооператива "Комфортное жилье" (ИНН: <***>, ОГРН: <***> от 30.11.2010г.) о признании незаконным Сообщения об отказе в государственной регистрации №04/371/004/2016-6855 от 19.12.2016г. права на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Калининский район, набережная Моторостроителей, д.15, кв.42, обязании совершить действия по государственной регистрации права на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Калининский район, набережная Моторостроителей, д.15, кв.42 отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Байкова А.А.