Решение от 28 февраля 2022 г. по делу № А56-30043/2020

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-30043/2020
28 февраля 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Корчагиной Н.И.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Барвас»

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

третье лицо: Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга»; Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»; Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи,


при участии

от истца: не явились, извещены

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 10.01.2022

от третьего лица: не явились, извещены

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Барвас» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, просят определить условия Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 113.2 кв.м, расположенного по адресу: 191036 Санкт-Петербург, ул.8-я Советская, дом 4, лит.К, пом 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001422:121, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 4 090 000 рублей (Четыре миллиона девяносто тысяч) рублей, НДС не облагается».

В ходе рассмотрения дела истцом были заявлено ходатайства об уточнении исковых требований, последнее поступило через систему «Мой арбитр» 31.01.2022, в соответствии с которым истец просил: Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, определить условия Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 113,2 кв.м, расположенного по адресу: 191036 Санкт-Петербург, ул.8-я Советская, дом 4, лит.К, пом 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001422:121, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 7 900 000 рублей (Семь миллионов девятьсот семьсот тысяч) рублей, НДС не облагается», уточнение принято судом.

Истец, третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебное заседание не явились.

В суд через систему «Мой арбитр» поступили замечания ГУП «ГУИОН» на заключение эксперта № 318Э-21 от 17.01.2022.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, ходатайствовал о вызове эксперта в судебное заседание.

Судом в удовлетворении ходатайства ответчика отказано.

Исследовав материалы дела и заслушав позицию представителя ответчика, суд установил следующее.

16.09.1998 года между Комитетом по управлению государственным имуществом и Обществом с ограниченной ответственностью «БАРВАС» был заключен договор аренды № 20/А050699, в соответствии с которым Обществу был передан в пользование объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 111,1 (в последующем после корректировки - площадью 113,2) кв.м, расположенный по адресу: 191036 Санкт-Петербург, ул.8-я Советская, дом 4, лит.К, пом 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001422:1212 (далее по тексту - Объект, Помещение) для использования под нежилые цели.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 № 144-ФЗ (далее - Закон № 144-ФЗ), Истец 18.11.2019 обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, используемого в соответствии с договором аренды.

Комитетом вынесено распоряжение № 3299-рз от 31.12.2019 "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, 8-я Советская ул. д.4, литера К, пом. 2-Н», которым установлена цена выкупа Помещения в размере 13 600 000 рублей в соответствии с отчетом ГУИОН об оценке рыночной стоимости Объекта.

31.01.2020 года Истцом получена оферта - проект Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее по тексту - Договор), согласно пункту 2.1 которого цена продажи Объекта установлена в размере 13 600 000 рублей.

Истец считает, что Объект продажи оценен выше его рыночной стоимости, т.к. согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 09.12.2019 года кадастровая стоимость Объекта составляет 804 923,32 рублей. Кадастровая стоимость недвижимости - это стоимость, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки. Таким образом, исходя из информации, представленной на официальном сайте Росреестра, государственная оценка Объекта проводилась 01.01.2018 года и была установлена в размере 804 923,32 рублей, дата обновления - 16.01.2019 г.

Общество обратилось в СПб ГУП ГУИОН с просьбой предоставить Отчет об оценке. Письмом от 06.03.2020 № 2704-01/05 получило отказ.

Считая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, Общество обратилось в ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» в целях определения рыночной стоимости Помещения. Согласно отчету № 39 от 10.02.2020 рыночная стоимость Объекта составила 4 090 000 рублей.

29.02.2019 Общество направило письмо от 28.02.2020 г. исх. № 3-ОК с протоколом разногласий к предложенному договору купли-продажи объекта недвижимости. Общество выразило разногласия относительно цены продажи Объекта, указав в подписанном протоколе разногласий цену Объекта 4 090 000 рублей, НДС не облагается, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.02.2020 № 39, выполненным ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» - специалистом по оценке ФИО3 со стажем экспертной работы 13 лет.

Ответ на обращение Общество не получило.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Между тем, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами возник спор относительно цены Объекта.

После принятия решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением суда от 13.08.2020 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено экспертам АНО «Абсолют.Судебная экспертиза и оценка» ФИО4 и ФИО5. Перед экспертами поставлен следующий вопрос: - какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 114,2 кв м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, улица 8-я Советская, дом 4 литер К, помещение 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001422:1212 по состоянию на 19.11.2019 года?

30.12.2020 в суд поступило заключение эксперта №АО-СЭ-23-20, согласно выводам экспертов рыночная стоимость объекта составила 5 700 000 руб.

Определением суда от 05.04.2021 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении повторной судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Альянс судебных экспертов» ФИО6. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: - какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 114,2 кв м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, улица 8-я Советская, дом 4 литер К, помещение 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001422:1212 по состоянию на 19.11.2019 года?

20.05.2021 в суд поступило заключение эксперта № 22 от 18.05.2021, согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта составила 6 351 528 руб.

Определением суда от 02.08.2021 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении повторной судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Акцент-судебная экспертиза» ФИО7. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: - какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 113,2 кв м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, улица 8-я Советская, дом 4 литер К, помещение 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001422:1212 по состоянию на 19.11.2019 года?

18.01.2022 в суд поступило заключение эксперта № 318Э-21 от 17.01.2022, согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта составила 7 900 000 руб.

Экспертное заключение соответствует требованиям АПК РФ, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные выводы являются мотивированными, ясными, полными, не содержат противоречий. Имеется подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость объекта по состоянию на дату обращения Общества, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного объекта при реализации арендатором преимущественного права на

приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере, установленном заключением эксперта.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы, методически обоснованы.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что заключение эксперта № 318Э-21 от 17.01.2022 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем цена объекта недвижимости подлежит установлению на основании указанного отчета.

Доводы ответчика о необходимости проведения повторной судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, с учетом проведения в рамках рассмотрения настоящего спора трех судебных оценочных экспертиз, в том числе двух - по ходатайству ответной стороны, суд приходит к выводу о том, что разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи по пункту 2.1 договора в части выкупной цены нежилого помещения подлежат урегулированию принятием договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 7900000 (семь миллионов девятьсот тысяч) рублей, НДС не облагается» в соответствии с вышеуказанным заключением эксперта.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Барвас» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

Определить условия договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 113,2 кв м, расположенного по адресу 191036, Санкт-Петербург, 8-я Советская улица, дом 4 литер К, помещение 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001422:121, изложив п.2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 7900000 (семь миллионов девятьсот тысяч) рублей, НДС не облагается».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Корчагина Н.И.