Решение от 11 февраля 2019 г. по делу № А65-36982/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-36982/2018

Дата принятия решения – 11 февраля 2019 года.

Дата объявления резолютивной части – 05 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хуснутдиновой А.Ф.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев 01, 05 февраля 2019 года в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Кузкэй», РТ, Тукаевский район, с.Кузкеево (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 667 464 руб., пени в сумме 390 697,83 руб.,

при участии представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 21.09.2018,

от ответчика - ФИО3, по доверенности от 09.01.2019, ФИО4, по доверенности от 25.05.2018,

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования <...> (истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Кузкэй», Тукаевский район, с.Кузкеево (ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2016 по 01.06.2017 в размере 655 980,56 руб., неустойки (пени) за период с 18.10.2016 по 20.08.2018 в размере 47 685,26 руб.

Определением суда от 14.01.2019 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, по земельному участку с кадастровым номером 16:52:040101:46, за период с 01.06.2016 по 31.05.2017 в сумме 436 818 руб., пени за период с 16.07.2016 по 20.08.2018 в сумме 251 053,24 руб., задолженность по арендной плате, по земельному участку с кадастровым номером 16:52:04 01 01:48, за период с 01.06.2016 по 24.05.2017 в сумме 230 646 руб., пени за период с 16.07.2016 по 14.01.2019 в сумме 139 644,59 руб.

31.01.2019 от ответчика в суд через сервис подачи документов «Мой Арбитр» поступили дополнения к отзыву.

Истец иск поддержал по основаниям, изложенным в иске, пояснил, что при расчете размера арендной платы применены ставка земельного налога и повышающий коэффициент, исходя из вида разрешенного использования земельного участка по наивысшему показателю под автозаправочную станцию с магазином – 10, просил приобщить в материалы дела судебную практику, приказ Минэкономразвития.

В приобщении судебной практики в материалы дела судом отказано.

Ответчик иск не признал, пояснил, что при заключении договора аренды истцом расчет размера аренды за пользование земельным участком был произведен, исходя из ставки земельного налога 1,5%, повышающий коэффициент – 4,5 как автозаправочная станция, задолженность перед Комитетом не имеет, ходатайствовал о приобщении в материалы дела штатного расписания Общества, расчет арендной платы.

Документы приобщены в материалы дела.

В судебном заседании 01.02.2019 в соответствии со ст.163 АПК РФ объявлен перерыв до 13 час. 45 мин. 05.02.2019. Информация о перерыве была размещена на сайте Арбитражного суда Республики Татарстан (http://www.tatarstan.arbitr.ru).

05.02.2019 от ответчика в суд через сервис подачи документов «Мой Арбитр» поступили дополнения к отзыву.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, лице, ведущем протокол судебного заседания, с участием тех же представителей истца и ответчика.

Истец просил иск удовлетворить.

Ответчик просил в иске отказать, ходатайствовал о приобщении в материалы дела разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Документы приобщены в материалы дела.

Как следует из материалов дела, Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г.Набережные Челны №6290 от 29.12.2009 (т.1 л.д.11-15) ФИО5, в аренду предоставлены земельные участки с кадастровым номером 16:52:040101:46 площадью 1437 кв.м. и с кадастровым номером 16:52:040101:48, площадью 759 кв.м. для строительства автозаправочной станции на 4 колонки с магазином, расположенные по адресу: г. Набережные Челны, в жилом районе «Прибрежный», ул.Раскольникова, 34 микрорайон.

24.02.2010 между истцом и ФИО5 был заключен договор аренды №1804-АЗ на вышеуказанные земельные участки. Договор был заключен сроком 03.03.2049.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по РТ 19.03.2010.

Земельный участок передан ответчику по акту приема- передачи 24.02.2010 (т.1 л.д.16).

Величина годовой арендной платы на земельный участок на момент заключения договора составляет 595 945 руб.

Согласно п.3.5. договора размер арендной платы не является фиксированным, подлежит изменению в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативным правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования г.Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

14.04.2010 между ФИО5 (арендатор) и ФИО6 (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №1804-АЗ от 24.02.2010 (т.1 л.д.17).

17.05.2016 ФИО6 в Комитет направлено уведомление о продаже незавершенного строительством объекта, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 16:52:040101:46 и 16:52:040101:48 (т.1 л.д.19).

Согласно выписки из ЕГРН от 04.09.2018 за ООО «Кузкей» 27.05.2016 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства №16:52:040101:835 (т.1 л.д.60-61).

02.02.2017 за ООО «Кузкей» зарегистрировано право собственности на сооружение, расположенное по адресу: г. Набережные Челны, в жилом районе «Прибрежный», ул.Раскольникова, 34 микрорайон, с кадастровым номером 16:52:040101:3280 (т.1 л.д.62).

Актом обследования отдела контроля за использованием земли и сохранности земельных насаждений МКУ «Управления административно-технической инспекции при ИК МО г.Набережные Челны» от 21.03.2017 №226 установлено:

- земельный участок с кадастровым номером 16:52:040101:46, общей площадью 1437 кв.м., частично огорожен, частично заасфальтирован. На земельном участке расположена одноэтажная, нежилая АЗС. Часть помещения используется под магазин сопутствующих товаров;

- земельный участок с кадастровым номером 16:52:040101:48, общей площадью 759 кв.м., не огорожен, частично заасфальтирован. На земельном участке расположена заправочная колонка (т.1 л.д.28).

30.03.2017 между Комитетом (продавец) и ООО «Кузкей» (покупатель) были заключены договора купли-продажи земельного участка собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельном участке №1743-ДК и №1744-ДК (т.1 л.д.20-25).

Право собственности за земельный участок с кадастровым номером 16:52:040101:46, общей площадью 1437 кв.м. зарегистрировано 01.06.2017, на земельный участок с кадастровым номером 16:52:040101:48, общей площадью 759 кв.м., зарегистрировано 25.05.2017 (т.1 л.д.33, л.д.39).

По мнению истца, задолженность ответчика по внесению арендных платежей по земельному участку с кадастровым номером 16:52:040101:46 за период с 01.06.2016 по 31.05.2017 составляет 436 818 руб., по земельному участку с кадастровым номером 16:52:040101:48 за период с 01.06.2016 по 24.05.2017 составляет 230 646 руб.

В связи с нарушением обязательства по своевременной оплате арендных платежей Комитет в соответствии с п.3.5. договора начислил пени и 07.09.2018 в адрес ответчика направил претензию исх.№06/651п от 07.09.2018 (т.1 л.д.8).

21.09.2018 истцом получен ответ на претензию исх.№177 от 20.09.2018, согласно которому Общество считает неправомерным применением при расчете размера арендной платы коэффициент 10 как к объекту торговли, более того земельные участки приобретены в собственность по договору купли-продажи 30.03.2017 в связи с чем считает неправомерным расчет арендной платы до 06.09.2018, договор аренды расторгнут, основания для удовлетворения требований не имеется (т.1 л.д.92).

Поскольку требование оставлено без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, суд пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор №1804-АЗ от 24.02.2010 по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 ГК РФ.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата. В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносит арендную плату.

В силу ч.4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст. 307-309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в дел должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст.9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Истец просит взыскать долг по состоянию на 31.05.2017 в сумме 667 464 руб.

В Республике Татарстан порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и государственная собственность на которые не разграничена, определен постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 №74 «Об арендной плате за землю» (далее Постановление КМ РТ № 74).

Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент.

Поправочный коэффициент в свою очередь применяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Истец, применяя при расчете арендной платы повышающий коэффициент 10, исходил из того, что земельные участки были предоставлены под автозаправочную станцию с 4 колонками и магазином.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Таким образом, целевое назначение и разрешенное использование земельного участка являются одним из существенных условий эксплуатации земельного участка.

Земли конкретной категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Помимо категории земель дополнительным критерием детализации правового режима земель выступает разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий. Общие принципы и порядок проведения такого зонирования территорий устанавливаются федеральными законами. Так, порядок проведения градостроительного зонирования территорий установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ).

Согласно статье 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3 статьи 37 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Вместе с тем, статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, т.е. земельный участок должен использоваться в соответствии с категорией, к которой он отнесен, и в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Виды использования земельных участков, выделенных в Постановлении КМ РТ № 74, также не в полной мере соответствуют данному классификатору утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540.

Согласно классификатору, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540, «размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса; предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса» отнесены к объектам придорожного сервиса, выделенных в подразделе 4.9.1. раздела 4 «Предпринимательство».

В соответствии с кодом вида разрешенного использования земельного участка 4.4 того же классификатора под магазином понимается «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.».

Доказательств использования ответчиком в период с 01.06.2016 по 31.05.2017 объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 16:52:040101:46 и 16:52:040101:48 как объекты торговли, в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 истцом в материалы дела не представлено.

Использование ответчиком автозаправочной станции с магазином сопутствующих товаров подтверждается актом обследования с фототаблицами, составленными и представленными Комитетом.

Таким образом, оценив в совокупности, представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:040101:46 и 16:52:040101:48 предполагает размещение объекта автозаправочной станции на 4 колонки и магазина сопутствующих товаров, что также согласуется с видом разрешенного использования земельных участков, указанных в кадастровых паспортах земельных участков, которые следует отнести согласно подразделу 4.9.1. классификатора к объектам придорожного сервиса.

Постановлением КМ РТ №74 в отношении вида разрешенного использования земельного участка «Объекты автосервиса и автозаправочные станции» установлен повышающий коэффициент 4,5.

Таким образом, применение в расчете арендной платы по договору № 1804-АЗ от 24.02.2010 повышающего коэффициента 10 прямо противоречит требованиям указанных нормативно-правовых актов, поскольку не соответствует разрешенному использованию земельных участков. Подлежит применению коэффициент 4,5.

Как следует из договора № 1804-АЗ от 24.02.2010 видом разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:040101:46 и 16:52:040101:48 является размещение автозаправочной станции на 4 колонки с магазином. Наличие на указанном земельном участке автозаправочной станции на 4 колонки с магазином сопутствующих товаров сторонами не оспаривается.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:52:040101:46 в спорный период в 2016, 2017 году составила 2 106 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 16:52:040101:48 за тот же период составила 1 112 000 руб.

Решением Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2015 №3/4 «О земельном налоге», от 09.11.2016 № 11/6 установлены налоговые ставки земельного налога, в том числе в отношении земельных участков, занятых объектами придорожного сервиса установлена ставка - 1,5 процента от кадастровой стоимости.

Как следует из выписок из ЕГРН от 01.02.2010 в отношении спорных земельных участков кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:52:040101:46 составляла 5 777 329,17 руб., земельного участка с кадастровым номером 16:52:040101:48 составляла 3 051 491,19 руб. (т.2 л.д.16, 17). Размер ежегодной арендной платы при заключении договора №1804-АЗ от 24.02.2010 сторонами был согласован в размере 595 945 руб. (8 828 820,36 руб. х 1,5% х 4,5).

Таким образом, стороны и при заключении договора аренды №1804-АЗ от 24.02.2010 исходили из определения вида разрешенного использования земельных участков как объекты автосервиса и автозаправочные станции.

Ответчиком в суд представлен контррасчет суммы иска.

Учитывая, что суд считает необходимым при расчете размера арендной платы применять ставку земельного налога – 1,5%, поправочный коэффициент – 4,5, судом произведен расчет суммы задолженности за период с 01.06.2016 по 31.05.2017.

Согласно выпискам из ЕГРН от 09.08.2016 в отношении спорных земельных участков кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:52:040101:46 составляла 5 482 586,10 руб., земельного участка с кадастровым номером 16:52:040101:48 составляла 2 895 812,70 руб. (т.2 л.д.14, 15).

Следовательно, ответчик за вышеуказанный период за аренду земельных участков должен был оплатить 565 541,96 руб. (5 482 586,10 руб.+2 895 812,70 руб. = 8 378 398,80 руб. х 1,5% х 4,5).

Ответчиком в период с 01.06.2016 по 07.07.2017 было уплачено 612 950 руб., что также отражено истцом в расшифровке долгов (т.1 л.д.129, 130), с указанием в платежных поручениях на арендную плату по договору аренды №1804-АЗ от 24.02.2010, следовательно, на стороне ответчика образовалась переплата в сумме 47 408,04 руб. (612 950 руб. – 565 541,96 руб.).

В силу ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Исходя из вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении иска в части взыскания долга.

Истцом также предъявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 16.07.2016 по 14.01.2019 в сумме 390 697,83 руб.

Согласно п.3.5 договора, в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В соответствии со ст.330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору денежную сумму - неустойку (штраф, пени).

По смыслу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Учитывая, что в спорный период у ответчика имелась переплата, просрочек по арендной плате судом не установлено, оснований для начисления пени не имеется.

Ввиду вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле пропорционально удовлетворенным требованиям.

Учитывая, что истцу в иске отказано, а в силу действующего законодательства Комитет освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья А.Ф.Хуснутдинова