Решение от 6 мая 2019 г. по делу № А13-6188/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-6188/2018
город Вологда
06 мая 2019 года


Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 06 мая 2019 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Зреляковой Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель плюс» (ОГРН <***>) о взыскании 136 782 руб. 40 коп., о расторжении договора, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Строитель плюс» к Комитету по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района о взыскании 164 791 руб. 19 коп., при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации сельского поселения Марденгское, администрации Великоустюгского муниципального района,

при участии от истца ФИО2 по доверенности от 09.01.2019, от ответчика ФИО3 по доверенности от 28.03.2019, от третьего лица администрации Великоустюгского муниципального района ФИО4 по доверенности от 20.03.2019,

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района (ОГРН <***>; далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель плюс» (ОГРН <***>; далее – ООО «Строитель плюс») о взыскании 68 374 руб. 64 коп., в том числе 49 393 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 июня 2011 года № 86-ЗАР за период с 4 квартала 2017 года по 1 квартал 2018 года, 18 981 руб. 14 коп. пеней за период с 16.02.2016 по 20.03.2018; о расторжении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 июня 2011 года № 86-ЗАР.

Определением суда от 27 апреля 2018 года рассмотрение дела назначено в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 25 июня 2018 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 25 июня 2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация сельского поселения Марденгское, администрация Великоустюгского муниципального района.

Определением суда от 30 июля 2018 года производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-4350/2018.

Определением суда от 26 марта 2019 года производство по делу возобновлено.

Определением суда от 26 марта 2019 года принято уточнение иска, в соответствии с которым Комитет просил взыскать с ответчика 136 782 руб. 40 коп., в том числе 123 483 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 июня 2011 года № 86-ЗАР за период с 01.01.2018 по 31.03.2019, 13 298 руб. 65 коп. пеней за период с 16.08.2016 по 25.03.2019; расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:10:0306012:183, расположенного по адресу: Вологодская обл., Великоустюгский р-н, с/п Марденгское, д. Красное Поле, общей площадью 85 161 кв.м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 июня 2011 года № 86-ЗАР.

Определением суда от 27 марта 2019 года к рассмотрению принято встречное исковое заявление ООО «Строитель плюс» к Комитету о взыскании 164 791 руб. 19 коп. неосновательного обогащения, возникшего в связи с излишним внесением арендной платы за период с 29.06.2016 по 31.12.2017.

В судебном заседании представитель Комитета заявленные исковые требования поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ООО «Строитель плюс» в судебном заседании против удовлетворения первоначального иска возражал, просил удовлетворить встречный иск.

Представитель администрации Великоустюгского муниципального района в судебном заседании поддержал позицию Комитета.

Администрация сельского поселения Марденгское надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, представителя в судебное заседание не направила.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя указанного третьего лица.

Заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица администрации Великоустюгского муниципального района, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, а в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Как следует из материалов дела, 30 июня 2011 года Комитет (арендодатель) и ООО «Строитель плюс» (арендатор) в соответствии с решением земельной комиссии от 26.04.2011 № 7 и протоколом по приему заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 29.06.2011 № 37 заключили договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 86-ЗАР, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок (далее – участок) для комплексного освоения в целях жилищного строительства: кадастровый номер 35:10:0306012:183, местоположение: Вологодская обл., Великоустюгский р-н, с/п Марденгское, д. Красное Поле, площадью 85 161 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства (комплексное освоение территории).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30 июня 2011 года.

Срок аренды установлен в пункте 2.1 договора с 29.06.2011 по 28.06.2016 (5 лет с момента подписания протокола).

Размер ежегодной арендной платы за участок определен независимой оценкой и составляет 98 787 руб. (пункт 5.6 договора).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее пятнадцатого числа второго месяца квартала путем перечисления на счет арендодателя (пункт 5.7 договора).

В силу пункта 7.3 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент просрочки за каждый календарный день просрочки.

Ссылаясь на то, что арендатор не внес арендную плату за период с 1 квартала 2018 года по 1 квартал 2019 года, а также не выполнил предусмотренные договором обязательства по строительству на участке в течение 7 лет, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ООО «Строитель плюс» 123 483 руб. 75 коп. задолженности, 13 298 руб. 65 коп. пеней за период с 16.08.2016 по 25.03.2019 и о расторжении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 июня 2011 года № 86-ЗАР.

ООО «Строитель плюс», возражая против удовлетворения первоначального иска, указало, что договор аренды прекратил свое действие 28 июня 2016 года, земельный участок фактически не используется арендатором, поэтому правовые основания для внесения с 29 июня 2016 года арендной платы отсутствуют, в связи с чем предъявило встречный иск о взыскании с Комитета 164 791 руб. 19 коп. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы за период с 29.06.2016 по 31.12.2017.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить первоначальный иск частично (взыскав полностью задолженность по арендной плате, частично пени и отказав в удовлетворении требования о расторжении договора), а также не находит оснований для удовлетворения встречного иска с учетом следующего.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер ежегодной арендной платы согласован сторонами в пункте 5.6 договора, в соответствии с которым он определен независимой оценкой (отчет ООО «Промышленная экспертиза» от 30.12.2010 № 440) и составляет 98 787 руб. Таким образом, арендатор обязан ежеквартально, в срок до 15 числа второго месяца квартала (пункт 5.7 договора) вносить арендную плату в сумме 24 696 руб. 75 коп. Указанную обязанность арендатор в период с 1 квартала 2017 года по 1 квартал 2018 года не исполнил, задолженность за указанный период составила 123 483 руб. 75 коп.

Доводы ООО «Строитель плюс» о том, что задолженность по арендной плате отсутствует, подлежат отклонению судом.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды с 29.06.2011 по 28.06.2016 (5 лет с момента подписания протокола).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 06 ноября 2018 года по делу № А13-4350/2018 в удовлетворении заявления ООО «Строитель плюс» к администрации Великоустюгского муниципального района о признании незаконным постановления от 16.11.2017 № 1767 «Об отказе ООО «Строитель плюс» в предоставлении в аренду земельных участков без проведения торгов», с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета, администрации сельского поселения Марденгское, отказано.

Указанным судебным актом установлено, что «в силу положений статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», нарушение максимальных сроков жилищного строительства, являющихся как условием аукциона, так и условием договора аренды земельного участка от 30 июня 2011 года, является обстоятельством, исключающим продление договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Из представленных заявителем доказательств выполнения работ во исполнение условий договора, а также документов ответчика и третьих лиц усматривается, что с 2013 года до 2016 года ООО «Строитель плюс» никаких мероприятий, направленных на исполнение обязательств по договору от 30 июня 2011 года, не проводилось. Срок действия договора истек 28 июня 2016 года».

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, судом установлено, что срок действия договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 июня 2011 года № 86-ЗАР истек 28 июня 2016 года.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Материалами дела подтверждается, что после истечения срока действия договора арендатор земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвратил, в связи с чем Комитет правомерно предъявил требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 квартала 2018 года по 1 квартал 2019 года в сумме 123 483 руб. 75 коп.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика 13 298 руб. 65 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 16.08.2016 по 25.03.2019.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 62, статья 689, пункт 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 68 указанного постановления окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Просрочка внесения арендной платы в период с 3 квартала 2016 года по 1 квартал 2018 года подтверждена материалами дела, поскольку в период с 3 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года арендная плата вносилась с нарушением установленного договором срока, а в период с 1 квартала 2018 года по 1 квартал 2019 года арендная плата полностью не внесена. Следовательно, требование о взыскании пеней предъявлено Комитетом обоснованно по праву.

Пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент просрочки, за каждый календарный день просрочки внесения арендной платы предусмотрены пунктом 7.3 договора.

Комитет произвел расчет пеней в сумме 13 298 руб. 65 коп. за период с 16.08.2016 по 25.03.2019. ООО «Строитель плюс» указанный расчет оспорило, указав на наличие в нем ошибок в связи с неверным определением количества дней просрочки, представило свой контррасчет пеней в сумме 12 109 руб. 63 коп. Представитель Комитета в судебном заседании с представленным ответчиком контррасчетом пеней согласился, пояснил, что в расчете могли быть допущены арифметические ошибки. Судом проверен представленный истцом расчет пеней и представленный ответчиком контррасчет пеней. Арифметически верным и соответствующим условиям договора является контррасчет пеней, выполненный ответчиком. В связи с этим требование о взыскании пеней подлежит частичному удовлетворению в сумме 12 109 руб. 63 коп. за период с 16.08.2016 по 25.03.2019. В остальной части в удовлетворении требования о взыскании пеней необходимо отказать.

Также Комитет заявил требование о расторжении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 июня 2011 года № 86-ЗАР.

Указанное требование не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Основания расторжения договора предусмотрены статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что спорный договор аренды от 30 июня 2011 года № 86-ЗАР прекратил своей действие в связи с истечением срока, на который он был заключен, 28 июня 2016 года.

Расторжение договора, который прекратил свое действие, не предусмотрено действующим законодательством. Таким образом, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 июня 2011 года № 86-ЗАР суд отказывает.

ООО «Строитель плюс» предъявило встречный иск к Комитету о взыскании 164 791 руб. 19 коп. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы за период после истечения срока действия договора с 29.06.2016 по 31.12.2017.

Арбитражный суд считает встречный иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Действительно, договор аренды прекратил свое действие по истечении установленного срока 28 июня 2016 года. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о том, что на стороне Комитета возникло неосновательное обогащение в связи с внесением арендной платы за период с 29.06.2016 по 31.12.2017, и не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату за последующий период, поскольку в нарушение требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Строитель плюс» земельный участок Комитету по акту приема-передачи не возвратило. По указанной причине Комитет был лишен возможности распоряжаться переданным ответчику земельным участком.

Доводы арендатора о том, что после истечения срока действия договора он не использовал земельный участок, не имеют правового значения для дела.

В соответствии с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

При этом в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Строитель плюс» должно доказать, что земельный участок не возвращен арендодателю именно в связи с уклонением Комитета от его приемки. Доказательств того, что после прекращения действия договора аренды арендатор осуществлял явные и безусловные действия по возврату арендуемого имущества, документально зафиксированные, а арендодатель уклонялся от приемки земельного участка, в материалах дела не имеется. Напротив, ООО «Строитель плюс» после истечение срока действия договора выполнило мероприятия по разделу земельного участка с кадастровым номером 35:10:0306012:183 и обратилось с заявлениями о предоставлении образованных земельных участков в аренду без торгов, что подтверждается решением Арбитражного суда Вологодской области от 06 ноября 2018 года по делу № А13-4350/2018.

Таким образом, принимая во внимание изложенные обстоятельства, в удовлетворении требования ООО «Строитель плюс» о взыскании с Комитета неосновательного обогащения следует отказать.

В связи с частичным удовлетворением первоначального иска по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой Комитет освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям. Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска, в удовлетворении которого судом отказано, относятся на ООО «Строитель плюс».

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области


р е ш и л :

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строитель плюс» (ОГРН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района (ОГРН <***>) 135 593 руб. 38 коп., в том числе 123 483 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате, 12 109 руб. 63 коп. пеней.

В остальной части в удовлетворении первоначального иска Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель плюс» отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Строитель плюс» к Комитету по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района о взыскании 164 791 руб. 19 коп. отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строитель плюс» (ОГРН <***>) в федеральный бюджет 5059 руб. государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Л.В. Зрелякова