Решение от 15 июля 2021 г. по делу № А65-2108/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

=====================================================================

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г.КазаньДело №А65-2108/2020

Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 15 июля 2021 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Бредихиной Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест-НК", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", РТ, г.Казань о признании незаконным решения от 29.10.2019 г. №16351/КЗИО-ИСХ об отказе в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, без проведения торгов, об обязании предоставить земельный участок с кадастровым номером 16:50:250249:989 площадью 753 кв.м., занимаемый объектом незавершенного строительства объектом по ул.Мира в аренду без проведения торгов путем заключения с заявителем соответствующего договора аренды земельного участка,

с участием:

от заявителя – представитель ФИО2 по доверенности от 05.03.2020 №16АА5617825;

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 15.03.2021 №3760/КЗИО-ИСХ, диплом;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест-НК", г.Казань (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", РТ, г.Казань (далее – ответчик) о признании незаконным решения от 29.10.2019 г. №16351/КЗИО-ИСХ об отказе в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, без проведения торгов, об обязании предоставить земельный участок с кадастровым номером 16:50:250249:989 площадью 753 кв.м., занимаемый объектом незавершенного строительства объектом по ул.Мира в аренду без проведения торгов путем заключения с заявителем соответствующего договора аренды земельного участка.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2021 производство по рассматриваемому делу было приостановлено в порядке п.1 ч.1 ст.143 АПК РФ до вступления в законную силу судебного акта Советского районного суда города Казани по делу №2-2070/2020.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.04.2021 производство по настоящему делу возобновлено.

В судебном заседании представитель заявителя заявил ходатайство о приобщении к материалам дела скрин- выписки из кадастровой карты, копии постановления от 25.05.2018, дополнительного соглашения №19087/дс к договору аренды земельного участка от 19.10.2016 №19087.

Суд в порядке ст.159 АПК РФ удовлетворил ходатайство представителя заявителя и приобщил указанные документы к материалам дела.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

В предварительном судебном заседании представитель ответчика требования не признал, по мотивам указанным в отзыве.

Как следует из материалов дела, первоначально право собственности на объект незавершенного строительства приобретено ОАО «Казанский оптико-механический завод» (далее – ОАО «КОМЗ») на основании решений Казанского городского Совета депутатов трудящихся от 05.08.1987 № 867, от 17.08.1988 № 997, которыми Казанскому оптико-механическому заводу отведен земельный участок общей площадью 3,5 га для строительства трех двухсекционных жилых домов и детского дошкольного учреждения на 330 мест по ул. Мира в пос. Дербышки Советского района , выданного Исполнительным комитетом Казанского городского Совета депутатов трудящихся разрешения на строительства от 22.04.1991, и зарегистрировано 19.11.2008.

По договору от 22.12.2008 ОАО «КОМЗ» продал объект незавершенного строительства ЗАО Производственно-техническая коммерческая фирма «СпецАвтоГазТехника», права покупателя на объект зарегистрированы 28.01.2009.

По договору от 04.03.2011 ЗАО Производственно-техническая коммерческая фирма «СпецАвтоГазТехника» продал объект незавершенного строительства ООО ПФ «Поворотный круг», права покупателя на объект зарегистрированы 25.03.2011.

По договору купли-продажи от 21.01.2014 ООО ПФ «Поворотный круг» распорядилось объектом незавершенного строительства в пользу физических лиц, право долевой собственности которых на объект зарегистрировано 17.02.2014.

По договору от 28.03.2014 физическое лицо продало принадлежащую ему 1/2 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства ФИО4

ФИО4 продал объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:12807, общей площадью 457,6 кв.м., расположенный по адресу: РТ, <...>, ФИО5 по договору от 25.08.2016.

19.10.2016 между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета МО г.Казани (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 19087, согласно которому арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 753 кв.м. с кадастровым номером 16:50:250249:989, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, Советский район, ул. Мира, с разрешенным использованием – не завершенный строительством объект (5-й вид).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 19.10.2016.

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора аренды земельного участка N 19087 от 19.10.2016 договор заключен сроком на 3 года до 18.10.2019, дата возврата земельного участка - 18.10.2019.

Пунктом п.8.2 договора аренды земельного участка N 19087 от 19.10.2016 предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, в порядке, предусмотренном договором, а также в любой другой срок, установленный соглашением сторон.

23.07.2018 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 19087 от 19.10.2016, согласно которому изменен вид разрешенного использования земельного участка на "образование и просвещение".

На основании выписки из ЕГРН по состоянию на 25.09.2019 установлено, что с 25.09.2019 ООО «Стройинвест-НК» принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:12807, общей площадью 457,6 кв.м., расположенный по адресу: РТ, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 16:50:250249:989, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 5 %.

ООО «Стройинвест-НК» обратилось в адрес МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:250249:989, площадью 753 кв. м, занимаемого незавершенным строительством объектом с кадастровым номером 16:50:000000:12807, общей площадью 457,6 кв.м., расположенный по адресу: РТ, <...>.

29.10.2019 на основании письма №16351/КЗИО-ИСХ МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» отказало ООО «Стройинвест-НК» в заключении договора аренды земельного участка на новый срок 3 года для завершения строительства в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, так как испрашиваемый земельный участок был ранее предоставлен гражданину ФИО5 по договору аренды от 19.10.2016 №19087 для завершения строительства объекта, срок договора аренды истек 18.10.2019. Право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта реализовано предыдущим арендатором земельного участка.

Полагая незаконным отказ в заключении договора аренды на новый срок, ООО «Стройинвест-НК» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, заслушав представителей сторон в судебном заседании, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, решение и действие (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данный ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствует закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона N 171-ФЗ от 23.06.2014 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующему с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 года пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу незавершенного строительством объекта с публичных торгов, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (до 01 марта 2015 года).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников объекта незавершенного строительством. В случае, если объект строительства так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока действия заключенного договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Арендатор, получивший в аренду публичный земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не успевший построить здание до окончания срока действия договора аренды, но предпринявший в этот срок меры к началу строительства (получивший разрешение на строительство, понесший расходы на подготовку строительства и т.п.), вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Действующее законодательство прямо не указывает срок, в течение которого собственник объекта незавершенного строительства вправе продлить действие (заключить новый) договора аренды земельного участка дополнительно на 3 года.

Однако из содержания пункта 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что арендатор должен реализовать данное право до окончания срока действия первоначально заключенного договора аренды. При этом арендатор должен иметь реальную возможность завершить начатое строительство объекта.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Казани от 16.02.2021 по делу N 2-2070/2020 (2-9/2021) отказано в удовлетворении иска Комитета земельных и имущественных отношений ИК МО г.Казани к ООО «Стройинвест-НК», физическим лицам, АО «Казанский оптико-механический завод», ООО «Поворотный круг», о признании недействительными договоров купли-продажи незавершенного строительством объекта, применении последствий недействительности сделки, признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и её сносе, признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим.

При рассмотрении данного дела судом установлено следующие обстоятельства:

- из выписки из ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:12807 видно, что государственный кадастровый учет объекта осуществлен 22.11.2013, площадь застройки объекта составляет 457,6 кв. м.

- по ходатайству истца проведена судебная экспертиза, по результатам которой эксперт в экспертном заключении указал, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:12807 является объектом капитального строительства, поскольку представляет собой железобетонный свайный фундамент, признается объектом недвижимости по признаку его прочной связи с землей.

- ответчик спорным объектом владеет, истец на владение и пользование объектом незавершенного строительства не ссылается, что явилось самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим;

- суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований об оспаривании совершенных в отношении объекта незавершенного строительства сделок, о применении последствий недействительности сделок. Судом установлено, что разрешительная документация на строительство объекта получалась, а наличие у объекта признаков недвижимого имущества позволяет отнести его к объектам гражданских прав (статья 128 ГК РФ), совершение сделок по распоряжению объектом незавершенного строительства гражданскому законодательству не противоречило;

- согласно технической документации степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 5 %.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Из материалов настоящего дела установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 16:50:250249:989 по договору аренды N 19087 от 19.10.2016 предоставлен гр. ФИО5 для строительства незавершенного объекта. Договор аренды заключен сроком на 3 года до 18.10.2019.

В установленный срок строительство не было завершено.

Как следует из решений Казанского городского Совета депутатов трудящихся от 05.08.1987 № 867, от 17.08.1988 № 997 земельный участок, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, Советский район, ул. Мира был предоставлен изначально ОАО «КОМЗ» для возведения жилых домов, детского дошкольного учреждения и водопроводного узла для обеспечения водоснабжением данных объектов.

Впоследствии права и обязанности по незавершенному строительному объекту, расположенного по адресу: РТ, <...>, поставленного на кадастровый учет в 2013 году по спорному участку перешли к ФИО5 по договору купли продажи от 25.08.2016.

Из указанного следует, что уже в 2016 году ФИО5 было реализовано право на земельный участок в льготном порядке.

Как отмечалось ранее, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Таким образом, при надлежащем исполнении ФИО5 обязательств по договору аренды земельного участка в части достижения целей аренды на момент рассмотрения настоящего дела необходимости в пролонгации ранее заключенного договора аренды или заключении нового договора аренды земельного участка у заявителя бы отсутствовала.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд исходит из того, что при рассмотрении вопроса о предоставлении земельного участка в аренду без торгов должна быть дана оценка действиям арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что с момента предоставления земельного участка в аренду арендатор (ФИО5) на момент истечения срока аренды не окончено строительство незавершенного объекта, то есть цель аренды изначально предоставленного еще в 2013 году участка, а впоследствии в 2016 году, не достигнута, степень готовности объекта незавершенного строительства по сведениям ЕГРН по состоянию на 2019г. составляет 5% .

На основании приведенных положений закона, учитывая, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:12807 поставлен на кадастровый учет в 2013 году, то есть до 1 марта 2015 года, земельный участок с кадастровым номером 16:50:250249:989 площадью 753 квадратных метров предоставлен ФИО5 сроком на три года (с 19.10.2016 по 18.10.2019) без проведения торгов для завершения строительства объекта по договору аренды N 19087 от 19.10.2016 от 17 июня 2016 года N 216.

Таким образом, предыдущий арендатор - ФИО5 реализовал предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды сроком на три года.

Кроме того, суд обращает внимание, что на основании Постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 25.05.2018 №2863 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:50:250249:989 изменен на «образование и просвещение (объекты дополнительного образования детей): центр детского творчества (код 3.5)».

Следовательно, правовых оснований для заключения с заявителем нового договора аренды земельного участка без торгов, и, соответственно, для признания незаконным решения от 29.10.2019 г. №16351/КЗИО-ИСХ об отказе в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, без проведения торгов, у суда не имеется.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Председательствующий судьяН.Ю. Бредихина